デュオヒルズ東川口

[匿名さん]

武蔵野線東川口駅近に約100戸の中規模マンション。埼玉スタジアムや都心直結の南北線で通勤も休日も便利そう。いかかでしょうか？


所在地：埼玉県川口市戸塚2丁目25番12,14（地番）
交通：ＪＲ武蔵野線・埼玉高速鉄道線「東川口」駅徒歩4分

売主：フージャースコーポレーション
施工会社：未定
管理会社：フージャースリビングサービス

[71: 匿名さん]

>>69
不動産会社で働いている者です。現在全戸数の1/3程度の契約が決まったようですね。おめでとうございます。決め手になったのは何でしょうか？是非教えてください。
周辺のマンションからすると定期借地権とはいえ割高で、さらに新しいマンションが数棟建つようですが。

[72: 匿名さん]

>>71 匿名さん
支払いが可能な範囲で、東川口という立地で新築を探していました。
理由は他にもありますが、他のマンションの情報についてはいろいろと調べましたが内容は不確定ですので、タイミングとして決めてしまいました。
第一期なら好きな部屋もなるべく決められますし。

[73: 契約者]

立地と仕様からみたらそこまで割高でもないような？
駅近とフラットなのは助かりますね。以前、足を骨折した時は坂が大変でした。笑

[74: 匿名さん]

この仕様で2路線ある駅から徒歩5分以内で2900〜4100万円台というのは、区分所有権のマンションと比較すると十分割安な価格だと思います。
あとは駅北口にやはり徒歩4〜5分の距離でマンション作っているところがありますね。
そちらがどれくらいの価格になってくるのか。
まぁ同じ徒歩4分でも利便性はこちらの方が高いし、閑静を求めるなら高台のマンションですかね。

[75: 匿名さん]

70㎡で4000万くらいするっていう話を聞きました。

[76: マンション検討中さん]

北口に建つのですね

とは言え高台のマンションは年取ってからが心配です。

なにより4000万では小さい子供がいるわが家には手が届きません。

[77: 匿名さん]

駅近でけやき通りには色々とお店もあるので、生活するのにはとても便利そうですよね。
あとは東川口駅周辺は大雨が降ると水没してしまう場所も多いので、その影響がなければ良いですが。
構造によってはエントランス周辺などが水害に遭いやすいかもしれませんが、そのあたりの対策は大丈夫なのでしょうか？？？

[78: 検討中の奥さま]

>>74
4100万円どころか2900-4900万円台の間違えかと思います。

[79: 匿名さん]

>>78 検討中の奥さま
区分所有権のマンションが同立地、同仕様なら3500〜6000万円近くになるのではないでしょうか。それをどう捉えるかは人それぞれですよ。

[80: マンション比較中さん]

いいマンションだとは思うんですが、やはり借地権が引っかかります。
管理費もそこそこする上、地代を払うと79番さんのいう
3500〜6000万円の物件を買っているのと変わらないのではと思います。

住宅ローンだけ見ると払える気がしたのですが、ローンが終わった後も地代を払い続けるのが不安です。
まだモデルルームに行けてないので、そこら辺を聞いてみようと思います。

ワイドスパンもスライド扉で2部屋をつなげると開放感があり魅力的でしたが、
1部屋として使うとき逆にスライド扉の前に家具が置けず家具配列をどうするか悩みます。
どなたかうまい使い方をしている方いますでしょうか？

価格的に隣の駅の戸塚安行の物件（徒歩2分?）と変わらないので、
どなたかが言ってましたが、もう少し借地権らいし価格になったら嬉しいです。

ちょっと前に三井の板橋のパークホームズが23区徒歩4分で3200万円!　安すぎると騒がれていました。
（うちは近隣で探していたので検討はしませんでしたが、、。）

[81: 周辺住民さん]

私も検討中の一人です。
地代：月額8,695円～12,024円　とあるので固定資産税とほぼ同じになるんじゃないでしょうか。

[82: 匿名さん]

そうなんですか…
それなら賃貸と変わらないですよね。

[83: 匿名さん]

立地条件は申し分ないだけに、借地権じゃなければかなり人気物件になったでしょうね。東川口駅では久しぶりの新築マンションでしたし。

まぁ借地権であることを妥協して購入するか否かでしょう。お得感は全くないですが、、、。あとは豪雨の時に流れ込みがなければ良いですね。

[84: マンション比較中さん]

地代を固定資産税みたいなものだと理解はしたんですが、

建物の固定資産税はわずかながら自己負担しなければ行けないのでしょうか？


固定資産税は当初何年かは減税処置があるとかありますが、

地代は何年かで更新するみたいですし、地主が変わるケースもあるみたいです。

更新して安くなったりするんでしょうか？分かる方いますか?


定期借地権マンション制度ができてから、まだ50年たっていないので
壊したマンションがないみたいなので、そこら辺もスムーズに行くか心配です。


普段、住めないような場所に定借なら住める!という定借のメリットが薄く
今後安い部屋が出てきたりもしなそうなので
今後の周辺マンションか、安行（ポラス？）を検討してみようか迷ってます。

普通に（定借じゃなく）分譲してほしかった。（T＿T）

[85: マンション検討中さん]

駅前の所有権は１坪200万円は超えると聞きました。実際に売りに出たら金額の高さにビックリするんでしょうね。

とはいえ、戸塚安行は住みたくないです。

[86: 匿名さん]

東川口は駅周辺で借地権のマンションは、私が把握しているだけでも3件目です。地主さんの意向もあるんですかね。

[87: 購入検討中さん]

>>79
所有権の場合3500-6000万円ですか。定期借地権で2割減での計算だと思いますが、定期借地権は3割が通常ですからね。そこから計算するとやはり1割ほど高いイメージだな。戸塚安行のポラスさんに行ってきまーす。地代は3年更新？かな。年々上がりますよ。固定資産税の方が安くない？

[88: 匿名さん]

>>87 購入検討中さん
いってらっしゃい。
そしてそのまま戻ってこないでね〜！！

[89: 職人さん]

>>89
正解！

[90: 匿名さん]

定期借地権は少し安くなる？安くなるのは良いけど、トータルで考えたらどうなるのかな。
本来なら買うのが一番の理想なんだけど、予算的に考えたらどっちが良いのかな。
マンションも老朽していくしね。
何れは出て行くなら・・・

[91: 検討中さん]

>>84 マンション比較中さん

地代はそんなに変わらないみたいです。
数百円とか。

こちらのマンションは60年後、
解体せずにそのまま返すそうです。

[92: 周辺住民さん]

あくまでもフラットな立場で色々と検討中です。
解体費用とは恥ずかしながら考えもしていませんでした。

ネットで調べてみるとRC造3階建てビルの解体費用で1155万くらいなので、
この規模だと2000-3000万は掛かるかもしれませんね。

となると、解体費用で１世帯で200-300万は掛かるので、それが掛からないのは良いのかも？
そう考えると、マンションの土地代って何よって気にもなります。

[93: マンション検討中さん]

定期借地権は初めて見たので、自分なりにいろいろ研究していますが、
60年後のマンションを資産と見るか、負債と見るかの違いかと思いました。

60年後に1000万以上で売れると思うなら、資産
60年後になかなか高値で売れず、建て替え問題に巻き込まれるのが嫌と思うなら、負債

当方は
60年後の建物がなかなか想像できないけれど、
建物以上に築60年の建物を買う人達が想像できないという結論に至っていますので、
もう少し研究して、結論を出したいと思います。

[94: マンション検討中さん]

60年後、、もう生きていないかもしれない。

[95: 検討板ユーザーさん]

購入時から、5-10年後には賃貸に出す事を前提に購入される方はいらっしゃるんですか？
ローン組んだ期間、持ち出しがなく上手く支払いが出来るか。その試算で悩んでます。
ご意見賜れれば幸いです。

[96: マンション比較中さん]

>>94 マンション検討中さん


60年後、確かに生きてないかもしれません。

ただ生きていた、と思うとよぼよぼのジジババが住むところがなくなり追い出されるのが少し怖い。
（その頃には老人ホームか？）

資産に関しては、あと00年たったら壊しますよ。ってマンションを何千万円もだして買う人は少ないので

自分と子供が少し住める程度に考えておいた方がいい気がします。

35年ローン組んでも、以外とみんな完済まで住んでいなく、何かしらのタイミングで買い換えや戸建て？
などに移っているという記事を見ました。

これからは老人だらけになるし、将来介護マンション？などに追いやられるとか考えると、
定借でも気にしなくていい、とも思えてきます。
ただ、他の方の言うようにお買い得感がなさ過ぎる気がします。もう少し安くならないかしら？

[97: 匿名さん]

ここのマンションの話ではありませんが、北口高台のマンションは東武鉄道のマンションなのかな？6階建て50戸の看板でした。
東武鉄道だとソライエシリーズなのでしようか。
東武線沿線じゃないのに。

[98: 匿名さん]

>>96 マンション比較中さん

噂では60年後は賃貸になるとか。
追い出されることは無いようですよ。

[99: 周辺住民さん]

>>98
購入者に６０年経って、この先賃貸でどうですか、てか？
やりたい放題ですね。何このマンション。。

馬鹿にすんなよ！地主！

[100: 匿名さん]

>>99 周辺住民さん
東川口駅周辺は借地権のマンション多いですよ。
イニシアやエアリーヒルズもそうですよね。

[101: マンション検討中さん]

今から60年前って、、なんと1956年ですね！

住宅は進歩してるとはいえ、そんな時代から建っていたマンションってどうなんだろう。
海外では沢山有りそうですけどね^^

[102: マンション比較中さん]

>>100 匿名さん

エアリーヒルズも定借と書かれていたので
昔の書き込みを少し見てみましたが、

やはり定借は安さがあるから他を妥協できるような書き込みでした
↓（2011年ぐらいの書き込みより）
駅前3分で、72㎡　2100万～、85㎡ 3100万～

ぱっとみ最安の2100万円が印象に残るので、ここも最安2000万円みたいな住戸が
何戸かあれば、みんな納得してくれていたのではと思いました。

60年後って確かにあまり想像つかないですもんね。

60年前の1956年を想像できる人って自分の親の世代ですから、
ここも将来は子供にあげて、後は好きにしてって感じでしょうか。

[103: 匿名さん]

>>102 マンション比較中さん
同じ駅近でもエアリーヒルズの入口までの坂は年をとったらきついですね。
あとその頃の近隣のマンションも今より何百万と安いです。
資材調達とかの関係なんですかね。

[104: マンション検討中さん]

一見、高いなと思ったたけど、仕様と立地と、借地権も調べてみたらメリットも大きいと感じたので申し込んでみました。
まさか自分が借地権のマンションを買うのか、、と考えもしていなかった。

太陽光発電ももなかなか魅力的。微々たるもんですがある意味電気代を住宅価格に入れられて住宅ローン控除の恩恵も受けられますしね。この掲示板で色々と勉強になりました。ありがとうございました。

[105: 匿名さん]

普通に買いですね

[106: 匿名さん]

数年前よりやや小高い感あるけど、金利メリットもあったりと難しいですねぇ
このままインフレ政策が成功すれば金利も不動産もゆっくりと上がるんじゃないかってのもありますし。

[107: 匿名さん]

キッチンの高さどうしようか迷い中です。

[108: 匿名さん]

悩ましい、

[109: 匿名さん]

都心直結の駅が近いというのが大きな魅力ですね。

前まであまり駅地下物件にこだわらずに考えていたのですが、
どうにも仕事や老後の事を考えると、都心へのアクセスは重要に感じてしまいます。

立地も良いですし、迷います。

[110: 匿名さん]

議論しつくされてきたら完売がマンション掲示板の流れｗ

[111: 匿名さん]

駅近の何が良いって、電車が止まった時にいったん家に帰れることでした。笑

[113: 検討板ユーザーさん]

新しく出来たミニストップ裏の駐車場が貸し止めになってますが、何か建つんですかね？
ご存知の方、教えて頂けないでしょうか。

[114: 匿名]

ここより良い物件はないですよ。

[115: 通りがかりさん]

113
13階建マンション

[116: 匿名さん]

>>115 通りがかりさん

それは確かな情報なんですか！？
だとすると、駅・西友・100均・銀行・保育園などが近く、この物件より遥かに利便性は良いですね。

[117: 匿名さん]

>>116 匿名さん

デュオヒルズも近隣にセブンイレブン、ソフトバンク、au、マルヤ、マルエツ、100均、ゲオ、歯医者、ラーメン屋、くら寿司、モスバーガーなど豊富です。
けやき通りはいろいろ揃っていますからね。

[118: 匿名さん]

新築マンションは東川口駅周辺で来年までには新たに3棟建ちますよ。30-60戸の物件で東武開発さ系列だったり、マリモさんだったり。

[119: マンション比較中さん]

現地前の駐車場は何か建つ予定あるのでしょうか？

マンションの前にマンションだったら圧迫感ありますよね。

[120: 通りがかりさん]

116
自分が持っている情報は、すし源の斜め前のアパート潰してマンション、ミニストップの裏にマンション、バイク屋の坂の上にマンション、の三軒の話は聞いています！

[121: 匿名さん]

>>119
マンション前の駐車場は3-4年は契約してるみたいです。それ以降はどうなるかわからないみたいですね。

[122: 匿名さん]

>>121 匿名さん

まあマンションならデュオヒルズが影になり朝は暗い物件になるでしょうね。

[123: マンション比較中さん]

>>121 匿名さん

もしマンションなら逆に南西側が閉じられてしまい、昼はバルコニー側が暗くなってしまいそうですね。

陽当たりもそうですけど、ディオヒルズのバルコニーの対面がたぶん廊下になってしましそうで

家の中が丸見えになりそうで怖いです。そんなつくりをしないとは願いたいですが、

フージャースさんが作らない限り利益重視で配慮してくれるかどうか、、。


丁度、鳩ヶ谷のルピアもこんな感じだったので思いました。


あと、今住んでいるところが隣がコンビニなのですが夜とか駐車場で騒がしくされるのが嫌だと思いました。

ここは、ひっそり戸建てが、そつない商業施設だといいのですが、、。

[124: 匿名さん]

>>119 マンション比較中さん

デュオヒルズの向かいに分譲マンションはないんじゃないでしょうか。
分譲マンションにしては敷地面積が狭いかと思います。
賃貸はあり得るかも・・・。
理想は公園なんですがねぇ(笑)

[125: 匿名さん]

想像が膨らみますよね。
実際は目の前の一部がデュオヒルズの専用駐車場になるみたいです。
なので小規模ならありえますが、中規模マンションは無理ですね。

[126: 匿名さん]

ここが太陽光発電を取り入れたマンションという認識はありましたが、
売電も可能なんですか？
売電で得られた利益はマンションの共用として活用するものなのか、
戸別の電気代に還元されるものなのか、どのようになっていますか？
シミュレーションでは売電で約9170円の利益が見込めると出ています。

[127: 匿名さん]

きになる

[128: 匿名さん]

>>126
売電は共用のみに還元されますよ。それでも毎月の管理費は平均13000円/月するのであまりメリットがないと思ってます。というか太陽光設置のリスクのほうが大きいような気がします。

[129: 匿名さん]

ここのマンションはインターネットが管理費込みだそうですが、他のマンションも込みなんですかね。
その部分ではお得だと還元にて感じました。

[130: 匿名さん]

失礼。
お得だと感じました、です。

[131: 匿名さん]

上のほうの階からなら東浦和の花火大会が見えそうですね

[132: 匿名さん]

>>129
マンションの多くは毎月1000円前後でインターネット可能なのであまりお得感はないかと思います。カーシェアも1台しかないですし、太陽光は個別で売電不可。。。まともなのはキーレスぐらいですかね。

[133: マンション検討中さん]

確かに駅近なので良いのですが、定借が気になってしょうがありません。

地代を考えると、4,000万台です。
60年後は資産価値0
子供が住みたくても、ローン完済したところで賃料を払うことに？

こちらの物件で定借のメリットてあるのでしょうか？
地主さんは、60年で約７億弱の地代が入り、上物も入手され賃貸に。
区分所有者にはメリットが無いように思えます。

検討しておりますが、後一歩が踏み出せません。

[134: マンション検討中さん]

>>128
この地域のマンションで管理費１３０００円ですか？
コンシェルジュでも付くのでしょうか？
購入者は、賃貸マンションに定期で住むつもりで購入しないとだめですね、
資産価値はないですね。

[135: 匿名さん]

築60年のマンションにお子さんが住むのですか？

[136: 匿名さん]

築60年のマンションは馬鹿にできないよ。
結構、小綺麗に残ってそう。

[137: 匿名さん]

>>134
残念ながらコンシェルジェもいないようです。(T . T) 定借なのに修繕費も所有権レベルの金額ですからね。カーシェアリグなんかマンションは98戸あるのに1台だけですよ。マンションの値段も高めですし、色々と残念な物件です。

[138: 匿名さん]

必死な不動産屋さんの物件批判が増えてきましたね。

[139: マンション検討中さん]

定借がってのがひっかかるところであります。金額も定借の割にはそれほど安いってわけでもないので。
外観、場所ともに大変気に入っております。けやき通りには飲食店等も充実しておりますので。ですが、個人的な考えですが定借に関してだけどうもいいイメージがないので。

[140: 匿名さん]

>>136 匿名さん

もし自分が子供だったら築60年のマンションに、60歳や70歳で住みたいとは思わないですね。
他の人もそういう人が多んじゃないですか？
子供も自分で住む場所は、自分で決めるでしょう。
一戸建てだったら建て替えて住んでもいいかな。

[141: 匿名さん]

どこと比較して高い、安いと言っているのでしょうか。
東川口駅に近い中古物件は近隣駅の新築よりも高い値段ですよ。
東川口をバカにしないで！！

[142: 匿名さん]

東川口は完成された街ですね。武蔵野線で武蔵浦和、南浦和に次いでいい駅ではないでしょうか、埼玉県内でしたら。東京入れても上位でしょう。
緑豊かであり公園の充実、商業施設の充実、舗装された歩道など。
東京や千葉に行くのも便利で羨ましいです。

[143: 坪単価比較中さん]

定借マンションって、家賃を一括して払うって感じでしょ。
現金で購入するならいいが、月の支払いは家賃並みとかでも、
ローンの総額考えてるのかな？
それなら、空き家が増えていくこれwからの時代、
賃貸のほうが利口だと思うけど。。

[144: 匿名さん]

>>143 坪単価比較中さん

>>143 坪単価比較中さん
借地、というよりここを買う人は新築で立地が良く、ある程度設備が良いから購入するのです。
賃貸でこの物件を借りたら月々20万はするでしょうし、賃貸ならどこでも良いわけではないでしょうからね。

[145: 匿名さん]

>>141
すみません。決して東川口を馬鹿にしてるわけではありませんよ。しかし、デュオヒルズは定借にも関わらず確実に近隣の中古物件の方が価格が安いですよ。パークハウス、ユードリーム然り。

[146: 匿名さん]

>>145 匿名さん

SUUMOで上記の中古マンションがでてますね。
デュオヒルズより高くないですか？

[147: 坪単価比較中さん]

>>146
借地じゃないですよ、（笑）

[148: 物件比較中さん]

>>147
147さんのおっしゃる通りで、単純に比較するのは難しいですがデュオヒルズは定借で他は所有権。145さんはそれを含めて発言しているかと思います。定借だと通常所有権の2〜3割安くなるのが常識なので。築年数、立地、広さなど比較してもやはりデュオは高めの値段設定だと思いますがいかがでしょうか？

[149: 匿名さん]

定借のメリットってやはり安いことだと思うんですよね。それも踏まえて考えると、上記の方がおっしゃる通りデュオヒルズさんは高めの設定ですよね。

[150: 匿名さん]

借地なのに高い、という議論はこれ以上しても無駄な気がします。
強気な価格設定に対してはそれ以上の魅力がこのマンションにあると判断した方がこのマンションを購入するでしょうし、そこはもう割り切るしかないと。
それよりもここはワイドスパンや広いアルコープなどがありますし、他のマンションとは違うここの魅力についてもっと語りあいたいです。

[151: マンション検討中さん]

地代で月々約1万円ぐらいかかるので、仮にその1万円を住宅ローンに回せると考えると、ざっくり計算して300万円〜400万円の差が出ます。
4000万円の借り入れが4300万円ぐらいまで借りられるとなると、選択の幅が広がるのではと思います。住宅ローン払い終えても、まだ25年間？地代を払い続けるとなると、もっと差が大きいかも知れません（1万×12ヶ月×25年=300万円？ぐらい）
こう考えると、やっぱりもう少し安くないと、借地権の物件としては高いのではと思います。立地はいいので残念。

[152: マンション検討中さん]

地代は今後上がる可能性はあるのでしょうか？そこらへんが疎いので教えて欲しいです。

[153: マンション検討中さん]

3年毎に市場価格に応じて変動。

上がることも、下がることもあります。

上がると思ったほうが良いですね。

[154: 匿名さん]

>>151
固定資産税を加味しても良いかもしれません
借地権も財産ですからね。
土地の権利（所有権）=底地権（地主の持ち分）+借地権（自分の持ち分）となり、考えようです。

[155: 匿名さん]

高い安いって単純にいっても設備次第ですもんね。
所有権で土地代上乗せされたらそりゃ高くなるし、
設備のグレード下げたらそりゃ値段も下がるわけで、
それらを加味した時にここが割高ともあまり思わないんですが、、

[156: 購入検討中さん]

この物件を所有権に例えると安いのか高いのかわからないですかね。2.5割高くして所有権の物件だったらどう思いますか？

やはり割高だと思いますが。適正価格だと言っている人は具体的にどのあたりが適正なんですかね？

[157: 匿名さん]

>>154 匿名さん

定期借地権って、固定資産税かかるんですか。

[158: 通りがかりさん]

以下のサイトがわかりやすく書いてありました。
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2015-11-05

[159: マンション検討中さん]

>>154 匿名さん
>>157 匿名さん

よく地代は固定資産税のかわりと表現されますが、

土地に対する固定資産税は払わなくていいみたいですが

建物に対する固定資産税は払うようです。土地に比べれば微々たるものなのでしょうか？

目安でもいいので分かる方いらっしゃいますか？

[160: 契約者]

高い高いと言っているのは、きっとライバル会社さんの営業マンなんでしょうね笑

価格でしか勝負ができないあの駅のマンションかな？？？

[161: デベにお勤めさん]

売れ行きはいいのですか？

[162: マンション検討中さん]

定借にしては高いと言うのは、素直な意見なのでは？（これだけ価格の事が話題になっているので、、。）

フージャースさんがこの掲示板でもみていただいて、第3期販売あたりで価格を見直してくれれば

どどっと、皆さん購入されるのでは？

[163: 購入検討中さん]

>>161
売れ行きは良くないと思いますよ。まだ半分以上残っていいますし。完成まで約1年ありますが、近隣で別途合計150戸の着工計画もありますのでこのままでの完売はむずかしいかもしれませんね。

[164: 匿名さん]

ただの安くしたい購入希望者でしょう。高いと思うなら別に買わなきゃ良いだけ
首都圏マンションがこれだけ供給薄、建設費もジリ高、日銀のマイナス金利下で住宅が下がるとはあまり思えません

[165: デベにお勤めさん]

首都圏マンションがこれだけ供給薄、建設費もジリ高ではありませんよ。

逆で、マンションの売れ行きは下落傾向、建設費も落ち着いています。
今年前半がピークでした。

ですから、これから竣工するマンションが、土地と資材一番高い時期のマンションとなるのです。

[166: 銀行にお勤めさん]

>>165 デベにお勤めさん
この低金利は住宅需要を後押しするので一概にそうとは言えませんよ。今後もじわじわと上昇すると見ています。
9月の追加緩和有無が一つの流れでしょうか

[169: 匿名さん]

[No.167～本スレまで住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[170: マンション検討中さん]

こちらのマンションは駐車場が少ないようですが、抽選などで決めるのでしょうか？