デュオヒルズ東川口

[匿名さん]

武蔵野線東川口駅近に約100戸の中規模マンション。埼玉スタジアムや都心直結の南北線で通勤も休日も便利そう。いかかでしょうか？


所在地：埼玉県川口市戸塚2丁目25番12,14（地番）
交通：ＪＲ武蔵野線・埼玉高速鉄道線「東川口」駅徒歩4分

売主：フージャースコーポレーション
施工会社：未定
管理会社：フージャースリビングサービス

[121: 匿名さん]

>>119
マンション前の駐車場は3-4年は契約してるみたいです。それ以降はどうなるかわからないみたいですね。

[122: 匿名さん]

>>121 匿名さん

まあマンションならデュオヒルズが影になり朝は暗い物件になるでしょうね。

[123: マンション比較中さん]

>>121 匿名さん

もしマンションなら逆に南西側が閉じられてしまい、昼はバルコニー側が暗くなってしまいそうですね。

陽当たりもそうですけど、ディオヒルズのバルコニーの対面がたぶん廊下になってしましそうで

家の中が丸見えになりそうで怖いです。そんなつくりをしないとは願いたいですが、

フージャースさんが作らない限り利益重視で配慮してくれるかどうか、、。


丁度、鳩ヶ谷のルピアもこんな感じだったので思いました。


あと、今住んでいるところが隣がコンビニなのですが夜とか駐車場で騒がしくされるのが嫌だと思いました。

ここは、ひっそり戸建てが、そつない商業施設だといいのですが、、。

[124: 匿名さん]

>>119 マンション比較中さん

デュオヒルズの向かいに分譲マンションはないんじゃないでしょうか。
分譲マンションにしては敷地面積が狭いかと思います。
賃貸はあり得るかも・・・。
理想は公園なんですがねぇ(笑)

[125: 匿名さん]

想像が膨らみますよね。
実際は目の前の一部がデュオヒルズの専用駐車場になるみたいです。
なので小規模ならありえますが、中規模マンションは無理ですね。

[126: 匿名さん]

ここが太陽光発電を取り入れたマンションという認識はありましたが、
売電も可能なんですか？
売電で得られた利益はマンションの共用として活用するものなのか、
戸別の電気代に還元されるものなのか、どのようになっていますか？
シミュレーションでは売電で約9170円の利益が見込めると出ています。

[127: 匿名さん]

きになる

[128: 匿名さん]

>>126
売電は共用のみに還元されますよ。それでも毎月の管理費は平均13000円/月するのであまりメリットがないと思ってます。というか太陽光設置のリスクのほうが大きいような気がします。

[129: 匿名さん]

ここのマンションはインターネットが管理費込みだそうですが、他のマンションも込みなんですかね。
その部分ではお得だと還元にて感じました。

[130: 匿名さん]

失礼。
お得だと感じました、です。

[131: 匿名さん]

上のほうの階からなら東浦和の花火大会が見えそうですね

[132: 匿名さん]

>>129
マンションの多くは毎月1000円前後でインターネット可能なのであまりお得感はないかと思います。カーシェアも1台しかないですし、太陽光は個別で売電不可。。。まともなのはキーレスぐらいですかね。

[133: マンション検討中さん]

確かに駅近なので良いのですが、定借が気になってしょうがありません。

地代を考えると、4,000万台です。
60年後は資産価値0
子供が住みたくても、ローン完済したところで賃料を払うことに？

こちらの物件で定借のメリットてあるのでしょうか？
地主さんは、60年で約７億弱の地代が入り、上物も入手され賃貸に。
区分所有者にはメリットが無いように思えます。

検討しておりますが、後一歩が踏み出せません。

[134: マンション検討中さん]

>>128
この地域のマンションで管理費１３０００円ですか？
コンシェルジュでも付くのでしょうか？
購入者は、賃貸マンションに定期で住むつもりで購入しないとだめですね、
資産価値はないですね。

[135: 匿名さん]

築60年のマンションにお子さんが住むのですか？

[136: 匿名さん]

築60年のマンションは馬鹿にできないよ。
結構、小綺麗に残ってそう。

[137: 匿名さん]

>>134
残念ながらコンシェルジェもいないようです。(T . T) 定借なのに修繕費も所有権レベルの金額ですからね。カーシェアリグなんかマンションは98戸あるのに1台だけですよ。マンションの値段も高めですし、色々と残念な物件です。

[138: 匿名さん]

必死な不動産屋さんの物件批判が増えてきましたね。

[139: マンション検討中さん]

定借がってのがひっかかるところであります。金額も定借の割にはそれほど安いってわけでもないので。
外観、場所ともに大変気に入っております。けやき通りには飲食店等も充実しておりますので。ですが、個人的な考えですが定借に関してだけどうもいいイメージがないので。

[140: 匿名さん]

>>136 匿名さん

もし自分が子供だったら築60年のマンションに、60歳や70歳で住みたいとは思わないですね。
他の人もそういう人が多んじゃないですか？
子供も自分で住む場所は、自分で決めるでしょう。
一戸建てだったら建て替えて住んでもいいかな。

[141: 匿名さん]

どこと比較して高い、安いと言っているのでしょうか。
東川口駅に近い中古物件は近隣駅の新築よりも高い値段ですよ。
東川口をバカにしないで！！

[142: 匿名さん]

東川口は完成された街ですね。武蔵野線で武蔵浦和、南浦和に次いでいい駅ではないでしょうか、埼玉県内でしたら。東京入れても上位でしょう。
緑豊かであり公園の充実、商業施設の充実、舗装された歩道など。
東京や千葉に行くのも便利で羨ましいです。

[143: 坪単価比較中さん]

定借マンションって、家賃を一括して払うって感じでしょ。
現金で購入するならいいが、月の支払いは家賃並みとかでも、
ローンの総額考えてるのかな？
それなら、空き家が増えていくこれwからの時代、
賃貸のほうが利口だと思うけど。。

[144: 匿名さん]

>>143 坪単価比較中さん

>>143 坪単価比較中さん
借地、というよりここを買う人は新築で立地が良く、ある程度設備が良いから購入するのです。
賃貸でこの物件を借りたら月々20万はするでしょうし、賃貸ならどこでも良いわけではないでしょうからね。

[145: 匿名さん]

>>141
すみません。決して東川口を馬鹿にしてるわけではありませんよ。しかし、デュオヒルズは定借にも関わらず確実に近隣の中古物件の方が価格が安いですよ。パークハウス、ユードリーム然り。

[146: 匿名さん]

>>145 匿名さん

SUUMOで上記の中古マンションがでてますね。
デュオヒルズより高くないですか？

[147: 坪単価比較中さん]

>>146
借地じゃないですよ、（笑）

[148: 物件比較中さん]

>>147
147さんのおっしゃる通りで、単純に比較するのは難しいですがデュオヒルズは定借で他は所有権。145さんはそれを含めて発言しているかと思います。定借だと通常所有権の2〜3割安くなるのが常識なので。築年数、立地、広さなど比較してもやはりデュオは高めの値段設定だと思いますがいかがでしょうか？

[149: 匿名さん]

定借のメリットってやはり安いことだと思うんですよね。それも踏まえて考えると、上記の方がおっしゃる通りデュオヒルズさんは高めの設定ですよね。

[150: 匿名さん]

借地なのに高い、という議論はこれ以上しても無駄な気がします。
強気な価格設定に対してはそれ以上の魅力がこのマンションにあると判断した方がこのマンションを購入するでしょうし、そこはもう割り切るしかないと。
それよりもここはワイドスパンや広いアルコープなどがありますし、他のマンションとは違うここの魅力についてもっと語りあいたいです。

[151: マンション検討中さん]

地代で月々約1万円ぐらいかかるので、仮にその1万円を住宅ローンに回せると考えると、ざっくり計算して300万円〜400万円の差が出ます。
4000万円の借り入れが4300万円ぐらいまで借りられるとなると、選択の幅が広がるのではと思います。住宅ローン払い終えても、まだ25年間？地代を払い続けるとなると、もっと差が大きいかも知れません（1万×12ヶ月×25年=300万円？ぐらい）
こう考えると、やっぱりもう少し安くないと、借地権の物件としては高いのではと思います。立地はいいので残念。

[152: マンション検討中さん]

地代は今後上がる可能性はあるのでしょうか？そこらへんが疎いので教えて欲しいです。

[153: マンション検討中さん]

3年毎に市場価格に応じて変動。

上がることも、下がることもあります。

上がると思ったほうが良いですね。

[154: 匿名さん]

>>151
固定資産税を加味しても良いかもしれません
借地権も財産ですからね。
土地の権利（所有権）=底地権（地主の持ち分）+借地権（自分の持ち分）となり、考えようです。

[155: 匿名さん]

高い安いって単純にいっても設備次第ですもんね。
所有権で土地代上乗せされたらそりゃ高くなるし、
設備のグレード下げたらそりゃ値段も下がるわけで、
それらを加味した時にここが割高ともあまり思わないんですが、、

[156: 購入検討中さん]

この物件を所有権に例えると安いのか高いのかわからないですかね。2.5割高くして所有権の物件だったらどう思いますか？

やはり割高だと思いますが。適正価格だと言っている人は具体的にどのあたりが適正なんですかね？

[157: 匿名さん]

>>154 匿名さん

定期借地権って、固定資産税かかるんですか。

[158: 通りがかりさん]

以下のサイトがわかりやすく書いてありました。
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2015-11-05

[159: マンション検討中さん]

>>154 匿名さん
>>157 匿名さん

よく地代は固定資産税のかわりと表現されますが、

土地に対する固定資産税は払わなくていいみたいですが

建物に対する固定資産税は払うようです。土地に比べれば微々たるものなのでしょうか？

目安でもいいので分かる方いらっしゃいますか？

[160: 契約者]

高い高いと言っているのは、きっとライバル会社さんの営業マンなんでしょうね笑

価格でしか勝負ができないあの駅のマンションかな？？？

[161: デベにお勤めさん]

売れ行きはいいのですか？

[162: マンション検討中さん]

定借にしては高いと言うのは、素直な意見なのでは？（これだけ価格の事が話題になっているので、、。）

フージャースさんがこの掲示板でもみていただいて、第3期販売あたりで価格を見直してくれれば

どどっと、皆さん購入されるのでは？

[163: 購入検討中さん]

>>161
売れ行きは良くないと思いますよ。まだ半分以上残っていいますし。完成まで約1年ありますが、近隣で別途合計150戸の着工計画もありますのでこのままでの完売はむずかしいかもしれませんね。

[164: 匿名さん]

ただの安くしたい購入希望者でしょう。高いと思うなら別に買わなきゃ良いだけ
首都圏マンションがこれだけ供給薄、建設費もジリ高、日銀のマイナス金利下で住宅が下がるとはあまり思えません

[165: デベにお勤めさん]

首都圏マンションがこれだけ供給薄、建設費もジリ高ではありませんよ。

逆で、マンションの売れ行きは下落傾向、建設費も落ち着いています。
今年前半がピークでした。

ですから、これから竣工するマンションが、土地と資材一番高い時期のマンションとなるのです。

[166: 銀行にお勤めさん]

>>165 デベにお勤めさん
この低金利は住宅需要を後押しするので一概にそうとは言えませんよ。今後もじわじわと上昇すると見ています。
9月の追加緩和有無が一つの流れでしょうか

[169: 匿名さん]

[No.167～本スレまで住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[170: マンション検討中さん]

こちらのマンションは駐車場が少ないようですが、抽選などで決めるのでしょうか？

[171: 匿名さん]

>>165さん

そうであればデフレにまた戻ったという事になりますね＼(^o^)／
現金抱えて何も買わないに限りますね！！やったー

[172: マンション検討中さん]

先日悩み抜いてこちらに決めようと思いましたが既に希望の部屋は埋まっていました…どうしても同じ間取り・上階に拘りたかったのですが次期は同じスペックで100万〜のせる予定のようでやめようと思ってます…
とはいえ気に入っていたので下の階で妥協するか悩み中…

[173: 名無しさん]

>172 マンション検討中さん

35年ローンで、毎月3.000円up。
1日、飲み物１杯を我慢する。

後で後悔されないよう、妥協はほどほどに！
良い買い物ができますように。

[174: 匿名さん]

低金利＆低供給で買い需要が落ちるとは思えないんですけどねぇ、、
つまり値段も落ちない。悩みますね。

[175: 検討者]

借地のマンションは、やはり考えてしまいますね
東川口で別のマンションのモデルルームありますね

[176: 匿名さん]

>>175 検討者さん
それ、戸塚安行の物件です。
戸塚安行にモデルルーム作っても集客ないですからね。
東川口が便利な町であることを物語ってますね。

[177: 匿名さん]

そうですか
東川口は台風とかゲリラ豪雨が来ると水溜まりが出来ると聞きますが

[178: 匿名さん]

>>177 匿名さん

ゲリラ豪雨の水溜まりが嫌なら、水溜まりのない地域をお探しすれば良いと思います。

[179: 検討中さん]

東川口は高台で良いところですよ
大雨の時に見にくれば分かるはず

[180: 坪単価比較中さん]

>>179 検討中さん
東川口は高台でないところが多いですよ。デュオからけやき通り近辺では何度か通行止めになったことがありますよ。高台は駅挟んで反対側のほうですね。

[181: 通りがかりさん]

デュオヒルズの場所は水が溜まりそうですね。

[182: 匿名さん]

>>181 通りがかりさん
それ、実際雨の日に確認しました？
もしそうでないならただの営業妨害な気がします。

[183: 匿名さん]

>>182 匿名さん

断定的な言い方ではないのでセーフなのでは？

[184: 通りがかりさん]

以前、埼玉のデュオヒルズを買ったものです。今も住んでいます。
たまたまこのスレッドを見かけたので参考になれば。
フージャース自体は悪くない会社だと思います。
住んでからも、管理会社が住民を相手にしたイベントを定期的に開いてくれます。
子育て世帯が多いので、参加者も多いですね。
野菜を売りにきたり、クリスマスイベントをやったりと。
住んでからのアフターサービスも悪くないです。
建物自体の品質も悪くないです。
目立った不具合もないです。
これは施工会社によりますかね。長谷工です。
ほとんど不満はありません。


ここのマンションは間取りがいいですね。
設備仕様も断然いいですね。
借地権についてはよくわかりません。
自身と利害が一致すれば買いなのでしょうけど、よく検討されてください。
駅から4分なので、賃貸に出してもすぐに借りては見つかりそうですね。

[185: マンション検討中さん]

私もフージャース自体やマンション仕様については、

可もなく不可もないと思います。


ほとんどの方が借地権がネックなのだと思います。

ここが普通の所有権なら、値段が高いとかの話題はまずないのではと思います。


あとよく賃貸の話になりますが、1LDKならともかく3LDK〜のこの広さのマンションを

ファミリー相手に13〜16万？とかで貸し出して、すぐに入居者って見つかるものなのでしょうか？

この額払える人は、普通にローン組めるし、借りても一時的？なものなのかと、、、。

[186: 通りがかりさん]

掲示板や、クチコミサイト見てると長谷工さんはあんま良い評判は書かれていませんが、個人的に、長谷工さんは金額相応の施工する会社だと思ってます。

[187: 匿名さん]

なぜ長谷工の話がここで･･･

[188: 通りがかりさん]

>>185 マンション検討中さん
そうなんですよね。このレベルの金額出して借りる場合は会社の補助が必要になる方ですね。この価格帯であれば戸建ての賃貸の方が入居率は高いような気がします。

[189: マンション検討中さん]

賃貸で借りる人がいるのか？について。
少数派とは思いますが以前、賃貸で月18万払ったことあります。
分譲マンションの賃貸でした。
家族構成は、
母60代、自分30代、弟30代でした。
全員働いており、1人6万ずつ払ってました。
広い世の中、買う状況じゃないけど、賃貸がいいって人もいるということで。

[190: 評判気になるさん]

先週ですかね、こちらのマンションのDMが届きましたが、定借の説明会が行われるみたいですね。
あまりホームページでも今までのDMでも大きく書かれていなかったものですから。

[191: 通りがかりさん]

そろそろ二期が始まりますね。

[192: 匿名さん]

そこそこの企業の社宅扱いで住むなら、
１５万くらいなら普通に借りるでしょ。

[193: マンション検討中さん]

借りない人がいないのではなくて
借りる人が少ない。

だから、賃貸で運用目的を期待していると不安になるということだとおもいます。

ここは割り切って、自分または子供、孫が住みつぶす感じで購入したほうがいいのでは？

ローンが終われば、しばらく（30年ぐらい？）は地代だけで（管理費・修繕積み立てはありますが、、。）で住める。

あとは子供たちや孫が好き勝手やっておくれ。

[194: 匿名さん]

こんばんは。
二期が始まりましたがどんな感じなのでしょうね。
自分は契約しまして、床やキッチンの色で悩んでいるところです…

[195: 匿名さん]

まだカラーセレクトOKな段階なんでしょうか？
結構迷いますよねぇ。子どもが居るかいないかでも大きく違ってくるし
自分が作りたいと思っているインテリアのイメージと照らしあわせていかないとならないし。
家具とか使いたいものと合った色合いのものを選んでいくのが無難なのかな？
それともリセールしやすいような中間色を無難に選んでいくのが良いのか・・・？
どうするかってご家庭ごとでかなり変わってきそうですね

[196: 匿名さん]

三階までは締め切ったって聞きました。間取り変更だけだったかも…？
色はモデルルームと同じようにするのに憧れたけど、実際毎日生活する場所と考えると白っぽいやつも落ち着きそうだなあとあれこれ妄想が進みますね

[197: 匿名さん]

モデルルームのは濃い色ですよね。
高級感があって良いのかも。
白も明るくて部屋が広く見えて良いですね…
中間色も無難で家具を合わせやすそう…
悩みますね。

ところで、こちらは小さいお子さんがいらっしゃる世帯は少ないのでしょうか？
モデルルームでお見かけするのは中年の方が多くて…
小さい子がいる身としては気になるところです。

[198: 匿名さん]

うちも小さい子持ちですが、気になってます。
モデルルームでは年配の方をお見かけすることが何度かあったので。
先の話ですが戸塚小は少し距離があるので、集団登校でご一緒できるお友達が多いと心強いですよね。

[199: 匿名さん]

>>198 匿名さん
やはりそうですよね。
約60年しか住めないというのも関係しているのでしょうか。
ご迷惑をおかけしないように、騒音などもなおさら気を付けなければと思っています。

小学校も中学校も微妙な距離ですよね…
買い物など普段の生活には困らなそうなので良いのですが。

[200: 匿名さん]

スーパーあちこちにあって便利ですよね。
間取り的にやっぱりファミリーが多いだろうし、家族連れでデュオヒルズの紙袋持ってる人達も何組か見たのでお子さんのいる世帯の数は多いだろうと勝手に予想してますが…

[201: 匿名さん]

物件概要のその他費用の内訳で、TESリース料が月額1,980円、ライフサポートサービス費、月額330円、町会費300円というのが気になります。
TESは買い取りにした方が絶対に安いと思うのですが、万が一故障して修理、または取替になった際は無償になりますか？ライフサポートサービスと町会費の詳細も知りたいところです。

[202: 匿名さん]

TESリース料が月額1980円で年間2万3760円、30年間住んだら71万2800円にもなるので
初めから購入した方が住人負担は少ないと思います。
と言うか、本来ならば設置費用は売主負担が当然のように思いますが、リースという
形で住人が支払うという事ですよね。

[203: 匿名さん]

ＴＥＳって湯沸かし器のやつですよね？最初の１０年払って後は貰えるって話では

[204: 匿名]

他のモデルルームに見学行って、ここも検討していると伝えると、賃貸と何が変わるのでしょうかと言われます。高級賃貸と思って購入？？みたいなことを言われます。購入者はそこはどうお考えでしょうか？

[205: 匿名]

>>204 匿名さん
賃貸とは全く異なります。60年後、普通のマンションのような改修するかしないかの話はなく、ただ出ていくだけです。ご自身のライフスタイルに合えば、問題ないと思いますよ。

[206: 匿名]

ありがとうございます。あと、そこの営業の方が、売りたい時に売れない。住んでいられる年数はどんどん減り、買おうとする人はいないだろうと言われました。伺っておりまして、なるほどなと思うところは正直ございました。設備等々は気に入っている物件ですが、将来性が無いと言われると、金額も大きいので、決めきれません。

[207: 通りがかりさん]

>>206 匿名さん

60年後ほんとに賃貸になるみたいですよ。
とりあえず60年後いきなり追い出されることはないようです。

[208: 匿名さん]

定借でも築１０年そこらであれば駅近なので売れるだろうし、数十年経ってしまえば売れなくなるだろうことは想像できるけど、それは所有権マンションであっても駅から離れれば同じだなあと思ったのでうちは契約しました。かえって負の遺産と化して子供たちに負担をかける心配がなくて良いのかなとも
某マンションマニアの方のブログに、資産価値より利用価値の高いマンションと紹介されていてなるほど〜と思いました。諸々スペックは高いですよね

[209: 契約者]

ま～あれですよ

ポイントは東川口で所有権＝プラス1000万円
同価格で広さ妥協できる=50㎡
同価格で距離妥協できる=徒歩15分

という中で
駅近、新築、3000万円予算、70㎡以上

全部かなうのは「借地」だからでしょ！
土地持ってても、築60年のマンション誰が買います？
誰も買いませんよ。

東川口を美園や安行、鳩ヶ谷と一緒のレベルで語らないでほしいです笑

[210: 検討者さん]

先日案内が来ましたがまだ40戸以上残っているんですね。これは完成前の完売は難しそうですね。やはり借地権の割に値段が高いのでしょうか。。。

[211: 匿名さん]

真ん中のタイプの部屋の販売を解禁していなかった為かと。

[212: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました。
家族がたくさん来てましたよ。
残り30くらいでした。
上の方が言うように真ん中の列開放してないようですね。

[213: マンション検討中さん]

借地権の考え方で
仮に35年ローン組んだとして、ローン完済後
約26年間、地代を払い続けると考えると
結局所有権と変わらないかむしろ割高？

1万近い地代があるなら、月々の支払いに1万上乗せすれば
選択肢も広がるのでは、、。
地主さんも60年後には誰になっているか分からないので
賃貸になるならないは、契約書でも結ばない限り怪しいもんです。

ここはもう少し安ければと思いますが、
やはり60年先なんて誰にも分からないので
気に入って、地代含む予算が合えば購入し、
どうしても所有権にこだわるなら近隣マンションか
この後の東川口マンションを待つかだと思います。

マンション購入するのは、勢いとタイミングで
バタバタと買うことが多いので、
後先考えず、気に入って納得するなら
購入でいいのではないかと思います。

[214: 匿名さん]

>>213 マンション検討中さん
駅から徒歩圏内にいくつか建設していますね。
所有権か借地権かは分かりませんし、間取りなどもまだ情報入ってきませんが待つ価値はあるかもしれません。

[215: 匿名さん]

定借の良さは値段の安さだと思います。
しかし、果たしてここはそうなのかと考えるとそこまで安くないんですよね。

[216: 匿名さん]

>>215 匿名さん
安くないんですよね。太陽光、カーシェアリングも投資コストに対して回収できなさそうですし。。。まあ、他のマンションが3つほど東川口駅近くで建つのでそれを見てから総合的に判断したいですね。

[217: 匿名さん]

マリモのマンションは単身向けって聞いた

[218: 匿名さん]

待てるご家庭なら良いのでしょうが、子どもが幼稚園、小学校、中学校に入るタイミングだったり、ご家庭により色々タイミングというものがありますからね。
定借地権はうちも悩みましたが、永住するつもりも子どもに残すつもりも元からないのでまぁいいかなと。
それよりも立地の良さとグレードの高さに惹かれました。
キッチンのフィオレストーンなんて、普通に注文したらなかなかの値段になりますからね。

それから、売れ行きが悪い、ということはないと思いますよ。
見るたび花が増えていってますから。
奇数階、偶数階、だったりちまちま売り出している印象ではありますね。
初期に購入を決めた自分には、次は100万円プラスすると営業の方がおっしゃっていたのが本当だったのかどうかわからないところですが、それでも売れているのならば皆さん値段に納得されてのことなのでしょうね。

[219: 契約者]

＞＞２１６さん

これからできる駅前物件は軒並み１坪２００万円オーバーといわれていますよ。

３ＬＤＫに４０００万円以上払えるならどうぞどうぞ。

[220: マンション検討中さん]

ここは定借と言うほど安くないので

地代やTESリース代？などあるので長い目でみれば、

これからできるであろうマンションの

１坪２００万円オーバーと大差ないと思います。


結局は、借地権を理解してこの場所がほしい人が買えばいいと思います。

これから出来るマンションが比較対象外だとは思いませんが、、。