オープンハウスディベロップメントについて

[みかん]

ここの建て売り物件を購入検討中です。
土地から全て売れてしまうとかで、完成物件を見せてもらえません。。
ここの物件を買われた方、よくご存じの方のご意見をお聞かせください！

[1676: eマンションさん]

>>1672 匿名さん
職人さんがマスクしないでいる！江東区！

[1677: 通りがかりさん]

>>1675 通りがかりさん

話し合いから返信まで1週間弱かけて、今後の対応は弁護士を通してして下さい、ということでした。早くそうしてくれれば良いのに、やはり仕事が遅いです。

[1678: 匿名さん]

>>1677
>話し合いから返信まで1週間弱かけて
それが遅いとは思わないですけれど。
弁護士対応になるかどうかは、結局何を要求しているのか次第でしょう。営業も、出来る事なら裁判沙汰になどしたくないはずです。

[1679: 通りがかりさん]

>>1665 OPD不信感増大さん
うちは昨年の5月ごろから異臭がして簡易検査機で測定したらトルエンとホルムアルデヒドが検出されました。
通気がないから室内と床下に穴を開けて通過を作る方法をやると良いと言われましたがそんな契約はしていないと言ったら今後は弁護士対応をさせていただきますと一方的に言われて連絡が取れなくなりました。最低最悪な会社です。

[1680: 匿名さん]

>>1679
>トルエンとホルムアルデヒドが検出されました。
>通気がないから室内と床下に穴を開けて通過を作る方法をやると良いと言われました
通気がないって換気扇が付いていないのですか？しかも、ホルムアルデヒドが検出されたっですって！建築基準法違反の可能性がありますよ。

>今後は弁護士対応をさせていただきますと一方的に言われて連絡が取れなくなりました。
建築基準法違反は弁護士が対応する事案ではないですね。単に黙らせるための脅し文句ではないでしょうか？そんな脅しには屈せず、毅然とした対応をとるべきだと思います。

[1681: 匿名さん]

ここ二日ほどオープンハウスで物件を見て回って、セミオーダー式の戸建てを契約しようとしていましたが、契約前に疑問点を聞くと矛盾することが多すぎてやめました。

まだ家は建っておらず、駅近の旗型の土地で、日当たりは全く無し。所謂、狭小の三階建のテトリス物件です。
建てた後の外壁塗装に幾らかかるのか、気になっていたので聞いてもはっきりしませんでした。
そんなことより、「駅近の物件ですよ！立地ですよ！利便性優先ですよ！」しか言ってきませんでした。
隣の家との距離が実際どのくらいか聞いたら、「1メートルはあるので全然大丈夫です！」「80cmですね」「やっぱり60cmで、ギリギリで建てます」と二転三転。
建て替え周期も気になったので聞いてみると、「30年で建て替えです！痛むのでその周期じゃないと！」「皆さん40年は住んでます」「50年は大体いけますよ、安心してください」とこれも二転三転。

後々考えると、この物件に誘導された感が凄い。案内してくれるほかの物件は、車がギリギリ通れる坂道の上でベタ踏みで到着。「家は良いが、この坂を毎日登れますか？」
最後に駅近狭小で「ここしかないですよ！」という流れ。
朝から始まって、夜の10時まで連れまわし、その後契約の説明を一気に始められました。

やってることが、宗教の洗脳と同じです。

確かにニーズが合致すれば、家自体はセミオーダーで1000万円だったのでかなり安く買えます。しかし、歳をとってから売りに出すことを考えると、売れるような土地には思えず、上記の矛盾点が多く辞めました。

[1682: 検討板ユーザーさん]

>>1680 匿名さん
ありがとうございます。
そうなのです。
三棟同時期に建ったのですが、他の二棟は異常なしでうちだけ異臭がしてきます。
うちだけなので原因を調べるべく住まいるダイヤル（公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター）に相談中です。

こちらが健康被害に対して不安な毎日を過ごしているにもかかわらず時間のかかる弁護士とのやり取り（書面でのやり取り）を強要してきました。

他の方の書かれている通り売れば良いとだけ考えている会社だと思います。
私への対応を考えると住宅を提供する資格のない最低な会社だと思います。

どなたか被害者の会等ご存知ないでしょうか？

[1683: 匿名さん]

>>1681
将来の資産価値を考えるとOHで買うなら売れ残った建売が良いですね。
土地の状態でセミオーダーで買うのはリスク高いと思います。土地が割高+建物価値低いので居住開始した瞬間に土地評価↓、経年劣化で建物↓↓になるのではと想像します。

私が見た物件は土地が周辺地価に対して坪単価+20-30％割り増し(OHDの粗利分)でした。
当時は建物安いならいいかなとか考えましたが、セミオーダーだからと色々注文つけたらそこそこ高くなります。営業担当も土地売るのに必死で建物の質問しても間違った答えするし、質問もまともに返さないのに即契約を求めるしでやめました。
最終的に注文住宅でいま建ててますが、紹介された土地より周辺相場も1割くらい高くて更に広い土地ですが、相場並みの坪単価で買えたので総額はそれほど上がらずに建てられています(OHD見積もりの+200万くらい）。
OHで買うなら売れ残って資産価値が適正化されている建売が一番コスパが良いと思います。

[1684: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1685: 名無しさん]

私は、オープンハウスで買うなら、今日明日中に契約するからって言ってがっつり値引きさせて、土地だけ買って上物は別の建築会社に頼むっていうのがベストだと思いますね。
都内だと建築条件無しの土地におけるオープンハウスのシェアはかなりのものですからね。
ディベロップメントにせよ、アーキテクトにせよ、ここで建てたいとは全く思えません。
即決すると結構値引きしてくれます。5500万の土地を4900万で購入しました。まあ、4900万でやっと相場か相場より多少安いかなあくらいですが。その立地で建築条件無しの土地自体がほとんど出ないのでオープンハウスで購入する意味はありました。土地だけなら、買った後は基本的に縁が切れるのもいい。末長く付き合いたいとこではないので笑。

[1686: 匿名さん]

>>1685
>即決すると結構値引きしてくれます。5500万の土地を4900万で購入しました。
全額自己資金で購入したのですか？
土地だけだと住宅ローンは組めませんよね？

[1687: 名無しさん]

1685です。
もちろん住宅ローンですよ。土地だけじゃなく建物込みで借りました。
たしか土地に4900万、建物に100万の合計5000万のローンでした。土地のローン契約時はオープンハウスデベロップメントが建築会社でしたが、建築会社が変わることは特に問題なかったです。

今日明日に契約というのは、相手側も勤務先とか年収とか聞いて、ローン通る見込みがあって承諾したのでしょうね。
いずれにしても、ローンが通らなければ契約破棄なので嘘ついても意味がないことですし。

[1688: 1683]

>1685
相場並み、というのは地価公示などを参照して、ということでしょうか？
人気エリアだと地価公示+5％くらいまでの坪単価はありえますが、基本は地価公示(相続税評価額から推定したもの)並みで買えます。私が紹介された土地は坪単価235万円でしたが、相続税路線価から推定した公示地価が@190万の地域でした。金額的にも同じく5,600万円でしたので大体4,500万円くらいが適正かな、という感じです。OHの物件一覧が彼らの会員ページからみれますが、相場に対して2-3割は乗ってる感覚でしたので、600万円程度の値引きではまだ相場並みに達しないのでは？という印象です（彼らのビジネスモデルを考えれば当然ですが）。
あと土地を購入される際に希望の建築会社さんにご相談されていますか？都内は建築規制が厳しく、5000万前後の土地だとそれほど広くないと思いますので、購入される前にハウスメーカー/設計事務所の設計士と一緒に土地を見ないと注文の場合は間取り/性能/予算の面で思ったように立たないリスクが高くなりますよ。また、ある程度の性能/デザインの家を建てようと思うと延床30坪に対して上物で2,500-3,500万はかかります（どこも案件取ろうとネットとか広告で出す坪単価は60万とか80万とか言っていますが、坪単価は会社により定義が全然異なるので注意が必要です）。ローンで建物100万で入れている理由がよく分かりませんが、普通に総額で8,000万くらいはかかる可能性ありますからローン審査はちゃんと予算で入れた方が良いですよ。土地5,000、建物100万っていうのはもう彼らからしたら「土地が売れればあとは知らないから、とりあえずローン審査通すためにこの値段」っていう風にしたのでは？と勘ぐってしまうような対応に感じます。

[1689: 職人さん]

コロナ禍でも売り上げ比前年比大幅増らしいね、なんでこんなに人気あるんだろう。

[1690: 匿名さん]

>>1689
どうしてOHだけ売上が伸びているのかと言うと、以下のような理由が考えられるのではないでしょうか？
・TV CMを使ったイメージ戦略で上手く知名度をあげた
・他社が敬遠するような土地を安価に仕入れて上手く商品に仕立てている
・1次住宅取得者を主なターゲットにしている（1次住宅取得者は知識が無いから疑いを持たず、契約に手間がかからない）
・若い営業をどんどん採用してモーレツな営業攻勢をかけている（若い営業は脱法スレスレの行為も厭わないし、そもそも脱法かどうかもわかっていないだろう）

[1691: 他社ハウスメーカーで建てる場合]

オープンハウスで土地購入し、他社ハウスメーカーで上物を建てようとしています。

オープンハウスからは、OHDで建てると（オープンハウスが分譲している区画のため）OHD同士なら30cm離せば良いが、他社メーカーの場合は50cm空けて貰うと説明されました。

民法234条では境界線から50cm以上の距離を空ける必要がある、と定められています。

但し、前二項（２３４条を含む）の規定と異なる慣習がある時は、その慣習に従う

というのが30cmで建てても良いという解釈だと思います。
この場合、
①　うちが民法に従い50cm 空けて建てるなら、隣接するOHD担当区画も同様に50cm 空ける必要があるのでは？

②　隣接区画が30cm 離して建てるなら、ハウスメーカーによらずうちも30cm の慣習に従い建築できるのでは（訴訟にならないのでは）

と思うのですが、OHD側から満足な説明がなく困っています…

[1692: 匿名さん]

土地購入時の重要事項説明書に、OHDの分譲区画どうしは、離隔30cmとするって書いてありませんか？建物施工会社によって、必要離隔寸法が30cmだったり50cmだったりするのは、あり得ないです。

[1693: 検討者さん]

>>1683 匿名さん

すでにセミオーダーで買った当事者ですが、本当に、営業の人は、売りたかったせいか、全く正確ではない説明で、ひどい損害がでています。
ほとんど詐欺だと思うのですが、訴訟するかどうか悩んでます。

連絡しても、返信がきません。
こんな対応されるなんて本当に信じられない業者だな…とショックをうけてます。

[1694: 検討者さん]

>>1690 匿名さん

私も知識がなく、OHで話をすすめてしまいました…
結果、とても嫌な想いをしています。
ハザードマップの説明もしてもらえないし、問題ないと、嘘をつかれてしまいました。
さらに、建築の段階で、営業の人と、デベロップメントの方の説明が全く異なっていました。
こんなことが許されるのか…と愕然としてます。

[1695: 検討者さん]

>>1691 他社ハウスメーカーで建てる場合さん

OHに説明を求めて…のところ
私も同様に確認を求めていますが
返信はありません…