武蔵浦和SKY&GARDEN＜庭園都市＞５版

[匿名さん]

601戸中550戸近くが完売！残るA棟の販売が開始し、春の竣工と同時に全戸完売も見えてきました！街区全体で3000人の街が武蔵浦和に誕生します。

前スレ
武蔵浦和SKY&GARDEN＜庭園都市＞４版
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570629/

武蔵浦和スカイ＆ガーデン
売主：新日鉄興和不動産・三菱商事・三菱地所レジデンス
施工会社：清水建設
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ
所在地：埼玉県さいたま市南区沼影1丁目139-1番他（地番）
交通：埼京線 「武蔵浦和」駅 徒歩3分 、武蔵野線 「武蔵浦和」駅 徒歩3分

[3622: 匿名さん]

最近は建売戸建も人気です。価格も安く、子育て世帯の需要が戸建に流れてるのかも。

[3623: 匿名さん]

共用設備重視で探してる人はユトリシアに流れたのかな。
ユトリシアは徒歩１１分だけど駅から遠いってわけでもなくて教養設備いっぱいでかなり安いから流れたのかも。

[3624: 匿名さん]

×教養設備
○共用設備

[3626: 匿名さん]

これだけの共用施設が必要な人ってどんな背景の方でしょう？

図書館・・・サウスピアが近くにある
ゲストルーム・・・似た値段のホテルはいくらでもある。わざわざここに泊まるってどんな状況？
体育館・・・できるスポーツが限られる。2000円出せば普通の体育館借りられる
パーティールーム・・・まあわかる

施設って他に何がある？

[3627: 匿名さん]

>>3626 匿名さん
駅近に住みたいのですから出不精の方が多いのだと推測できますよ
いちいち外に出掛けるのが面倒臭いのです
マンション内で済ませてしまいたいのです
あとここの共用施設はほぼ子供メインです

[3628: 匿名さん]

>>3625 匿名さん

管理組合が営利目的の団体にみなされるので、法人税等の納付義務が発生するはずです。
個人で貸すのは管理規約でNGになってそうな気がします。

[3630: 匿名さん]

>>3617 匿名さん

武蔵浦和はターミナル駅じゃないでしょ。東京駅周辺でお探しください。

[3632: 匿名]

庭園が残念です。もっと木々が植えれた芝生の生えた庭園をイメージしてました。コンクリート庭園では夏場の反射熱が凄そうで。スケートボーダー、ダンスする若者の溜まり場には調度いい感じでしょうが。

[3633: 匿名さん]

確かに庭園っていったら芝生みたいなの想像しますね

[3634: 匿名さん]

>>3627 匿名さん
施設は子供メインなんですか。
現在の子供世代が育ったらどうする予定なんでしょうか？
維持するにも建て替えるにも費用の問題が出ますが…

[3635: 匿名さん]

しかし、いつまでも完売しませんね。これから、他のマンションがどんどん販売開始しますので、かなり苦戦すると思います。買う人は全く急ぐ必要無し。良く見極めて。

[3636: 匿名さん]

3634
そこまで考えてる人いませんよ

[3637: 匿名さん]

ここはフラット35ＳＡ適合ですか？

[3638: 匿名さん]

素朴な疑問なんですが、ここは地中に製薬工場の建築物が埋まったまま施工されたそうですが、そんな状態で、きちんと杭打ち出来ているのでしょうか？旭化成建材の問題発覚前に杭打ちされているので心配です。杭打ちデータ確認された方いますか？
また、ヒ素やアスベストが検出されたため、工事がストップしていたというのは事実ですか？建築物の残骸や薬品等の化学物質は今後、基礎への影響が懸念されます。

[3639: 匿名さん]

>>3632 匿名さん

確かに庭園とうたっているわりには緑が少ないですよね。芝生だと手入れとか大変ですし、コストカットですかね。
スケボー、ダンスは組合で禁止を可決して看板立てたりできないでしょうかね？

[3640: 匿名さん]

>>3636 匿名さん
ええ、普通は設備といったら固定費、固定費といったら償却、という思考になると思うのですが…

[3641: 匿名さん]

>>3638 匿名さん
ここは安心安全の久米設計なので問題ありません！

[3642: 匿名さん]

>>3635 匿名さん
あなたの御推測は1意見として良いかと思いますが着実に残戸数が減っているのは事実です。

検討なさっている方は、鵜呑みにせずMRで確認した方が良いと思います。部屋が選べなくなります。

[3643: 匿名さん]

>>3639 匿名さん
全部芝生にしたら歩きにくいです。
左側のスペースは催し等に利用するスペースです。

[3644: 匿名さん]

大規模のスケールメリットが効いているのは管理費の内訳等をよく比較すればわかります。

真剣な方はMRで実数を確認し雰囲気も現地で確認した方が良いかと思います。
ここで管理費が高い、修繕費が高いと言っている方に裏付けデータがないので自分でお確かめいただいた方が確かな情報を得られます。

[3645: 匿名さん]

ここ買った人の年収ってどのくらいだと思います？共働き多いのかな。

[3646: 匿名さん]

>>3644 匿名さん
「竣工時点で」スケールメリットが効いているのは想像できますよ。なんせ700戸超あるのですから。
問題を投げかけられているのは「将来」の資金繰りです。
子育て世代をターゲットとした共用施設、元々一時金の徴収を前提とした修繕計画。
売主をはじめ皆さんがアピールしているスケールメリットとは、どういった前提で試算されたのか？
共用施設の利用率、空き家率などなど…

[3647: 匿名さん]

>>3646 匿名さん
空き家率は0です。
誰かが所有しています。

[3648: 匿名さん]

>>3646 匿名さん
9割入居で駐車場がすでに計画以上契約済のようなので特段問題ないです。一時金は月額で引き直すと4,000円程度ですね。普段が安価なので加味して考えれば良いかと。

[3649: 契約済さん]

>>3645 匿名さん
うちは共働きで1,200万ぐらいです。
1,000万前後の方が多いんではないかと推測してます。
上下左右は全員専業でした。

[3650: 匿名さん]

>>3648 匿名さん
だからそれは現状の稼働状況でしょ？
まさか将来もずっと100%稼働の前提で修繕計画立ててるの？

一般的に考えて、一時金を設定している理由は、将来の資金変動リスクが高いからでしょ？
売主が認めてるようなもんだよ。だから前提条件を聞いている。

[3651: 匿名さん]

>>3650 匿名さん
月で引き直して取らない理由は、変動幅が良い意味で大きいからですよ。コンスタントに不足する懸念があるなら毎月オンした方がリスクが少ないです。
ここは50年後の余剰金が数億円あるようです。
ゆえに全額徴収しなくて良い事態になれば徴収されません。
稼働率などは検討なさっているならMRへ確認したらいかがでしょうか。くれくれは良くないですよ。情報は自分でしかるべきところへ確認した方が間違いなく正確です。私が書いても正確なところまでは全て把握していないので書きませんが100%とか無謀な設定率ではなく一般的なものでした。とだけ書かせていただきます。

[3652: 匿名さん]

なお共用施設の利用料は、この規模からすれば誤差の範囲です。たとえば最も利用料が高い体育館の稼働が想定より3h下振れても、一ヶ月では90,000円で一戸あたり
100円程度です

[3653: 匿名さん]

>>3651 匿名さん
大規模なので余剰金はもっも欲しいところですよね

外壁の塗り替えがしたいです

[3654: 匿名さん]

>>3653 匿名さん
探せませんが過去スレで余剰金は8億程度と書かれていた気がします。
普通のマンションだと1億程度ということですから、大規模ならではの蓄えかと思います。不測の事態には対応しやすいですね。

[3655: 匿名さん]

>>3654 匿名さん
8億なら少ないので
80億の間違いでは？

[3656: 匿名さん]

>>3654 匿名さん

外壁の塗り替えしたくないですか？

[3657: 匿名さん]

同じく。この規模で8億って少なくない？
設備が多い分リスク増えるじゃん。どういう試算なんだろう？

[3658: 匿名さん]

プラウドクオリティセミナーでは1億程度あれば充分と説明しているようです。
ここは、8億程度で少ないですか。私はこの規模の積立剰余金を積むマンションを見たことありませんが80億必要ならでは試算結果を後学のためにご教示いただけませんでしょうか？

[3659: 匿名さん]

>>3658 匿名さん

>>3655さんに対して質問です。
ちなみに東京の霞が関ビルディング (36階149m'で総建築コストは150億円です。

[3660: 匿名さん]

>>3658 匿名さん
どこにそんな書き込みあるの？

[3661: 匿名さん]

地震で外壁ヒビが入ったとかその程度でも地震保険っておりるんでしょうかね？

[3662: 匿名さん]

管理組合に外壁の塗り替えを提案したいです。
10年後くらいでいいので一度塗り替えたいです。
余剰金で塗り替え出来ませんか？

[3663: 匿名さん]

>>3658 匿名さん
ユトリシアと比べた方がよさそうてす
普通のマンションではなくて体育館等色々あるので

[3664: 匿名さん]

居住建物以外にも５階建の共用施設棟があるんですよね。

[3665: 匿名さん]

>>3655
まずは80億を世帯数で割ってみては？
それから1世帯が50年間で支払う管理費を出したら自分の間違いに気づきます。

[3666: 匿名さん]

外壁の塗り替え以外にも、10年ぐらい経ったらゲストルームとかパティルームとかもリフォームかけたいですよね

[3667: 匿名さん]

>>3665 匿名さん
余剰金は管理費からではなかて、
修繕積立金や一時徴収金の方ですよ
あとは駐車場代とかからも賄われます

[3668: 匿名さん]

>>3667 匿名さん
あと購入時にも最初にまとまった積立金を払っています。

[3669: 匿名さん]

>>3665 匿名さん
大規模なので8億では不安だけど80億あったら安心だという
ちょっと大袈裟な例えでしょう

[3670: 匿名さん]

>>3667
修繕積立金の余剰金ってのはどういう計算で出てくるのですか？
管理費なら1年間の収支で余剰は出ますが、大規模修繕や建て替えに向けた積立金に余剰とは？

[3671: 匿名さん]

>>3670 匿名さん
積立金を毎月払っていますよね？
長期修繕費計画というのがあります。
何年後にこれを修繕するといつのが決まっています。
その計画通りに修繕すると積立金から修繕にかかったお金をマイナスした額が余剰金です。
計画よりも早く何かが傷んでしまって早く修繕しないといけなくなったり、予想外のことがおこって修繕をきたら、余剰金は減りますし、
計画してた修繕を延期したり修繕をしないことにしたら余剰金は増えます

[3672: 匿名さん]

戸数割りするとプラウドと同水準ですね。
この掲示板によるとプラウドは仕様の割に資金が足りないそうなので、ここも足りないですね。
しかも共用施設の桁が違うので、更に不安ですね。

[3673: 匿名さん]

ちなみにもしもですが一時徴収金を払えない人や払わない人が出てきたら
必要な修繕が出来なくなったり、余剰金は減ってしまいます。

[3674: 匿名さん]

>>3672 匿名さん
プラウドと比べても意味かないので
同じ大規模で共用施設たっぷりのマンションの余剰金を参考にしないといけません
ユトリシアくらいですかね

[3675: 匿名さん]

外壁のヒビ割れとかではもし地震保険がおりないなら
余剰金は多い方がいいですよね
どの程度の損傷からなら地震保険がおりるかどなたかご存じないでしょうか？

[3676: 匿名さん]

>>3672 匿名さん
戸数割するとプラウド7億、ここ8億ですね。
基本的にどのマンションもプロが算出していますから余りすぎたとか、足りなすぎるってことはないと思いますよ。
余剰金が8億あれば予備費としてはかなりの水準かと思います。あくまでも予備費なので。

[3677: 匿名さん]

不測の事態に対応するのが余剰金です
もし30年後や50年後の計画では余剰金があっても
例えば10年後に地震等何か不測の事態が起きた時に余剰金がらないと対応できなくなります
不測の事態はいつおこるか分からないです
今年おこることもありえるので、間近の余剰金もどれくらいあるか確認しておくとよいでしょう

[3678: 匿名さん]

あと、>>3655とか>>3656他外装塗り替えのことを多数発信している方は、ここを荒らしたいだけなんですかね？
モデルルームで長期修繕計画みていれば外装塗り替えが入ってることは、すぐわかるはず。
お気になさるなら当然聞くでしょうし。

長期修繕計画は、しっかり策定されていて細かい資料もありますよ。

[3679: 匿名さん]

50年後？に余剰金が8億あったもして
51年後もし大規模修繕をしたらその8億は大幅に減ってしまうので、
他のマンションと単純に50年後いくらとか断片を切り取って比較しても意味をなさないですが

[3680: 匿名さん]

>>3678 匿名さん
え？外壁の塗り替えは何年後ですか？

[3681: 匿名さん]

50年後はまだ生きてるかどうか微妙です
その時は築50年のマンションになるのですね

[3682: 匿名さん]

>>3680 匿名さん
くれくれはやめてモデルルームに一度行きましょう。

[3683: 匿名さん]

積立計画も外壁も、住民がそのうち何とかするでしょ。
むしろ手の内にない部分、例えば耐震基準が変更になった時のどう身を振るか、考えておいたほうがいいかもしれないですね。
ロッテもラムザも外部要因。いま抱えている問題は、自力でどうにもならないモノが多いですね…

[3684: 匿名さん]

>>3682 匿名さん
外壁の話は何か都合が悪いのでしょうか？

[3685: 匿名さん]

>>3684 匿名さん
細かい計画があるのでモデルルームでみてください。転記は大変です。
ぜひ資料を貰ってあなた様が転記してください。

[3686: 匿名さん]

外壁の塗り替えは何年後かだけなのに

[3687: 匿名さん]

>>3671
「50年後に8億の余剰金」ってホントに修繕積立金のことなんですか？？
その間に大規模修繕が必要な災害が１回でも起きたら余剰金どころかマイナスですよね。
本当にそうなら全く当てにならないことがわかります。

それに、貴方の説明された「余剰金」というのはどこかのタイミングで区切って修繕計画と実績を比較しなければ出てこないと思いますが、区切るタイミングとしては修繕計画の終了時(マンションの建て替え時？)だけしかないですよね。
現時点の余剰金は○○円と気軽に出せるものではないと思います。

それとも年度末とかで無理やり区切って予実比較して、明日には災害が起きて消えるかもしれない積立金を余剰金(余った金)と呼ぶのですか？
このスレではそう呼ぶということなら納得しますが、本当のところを知りたいです。

[3688: 匿名さん]

>>3687 匿名さん
毎年余剰金はいくらってでてますよ。
計画表に。
積立金−修繕費＝余剰金

[3689: 匿名さん]

>>3687匿名さん

収入（積立金）−支出（修繕費）＝差額（積立金残高）

です。
毎年出てます。
差額の積立金残高は次期に繰り越しされます。
この金額のことを剰余金とみんな呼んでますが
その呼び方が気に入らなければ積立金残高と呼んで下さい

[3690: 匿名さん]

>>3688
それは3671さんの説明とは全く別物だと思いますが・・・。
計画表を見れてないので何とも言えませんが、単にその年の積立金残高を余剰金と記載しているだけではないですか？
計画の中では不測の事態は起きませんので年で区切って余剰金(余る予定の金)と表現してもいいのかもしれませんが、結局は積立金残高ですよね。

3671さんが積立金残高＝余剰金の意味で使っていたなら私が無駄に考えすぎました。
計画書との比較について話されていたので予実の差異が余剰金なのかと。

[3691: 匿名さん]

>>3689
すみません、見る前に投稿してしまいましたが細かく説明ありがとうございます。
3671さんが回りくどい説明をせず積立金残高＝余剰金と言って頂ければ悩まずに済んだのですが。

50年後の積立金残高8億円も計画書を5年に一度くらい見直さないと難しいですね。

[3692: 匿名さん]

築50年も経ったらマンションってさすがに建て替えですよね？

[3693: 匿名さん]

その頃には耐震基準も変わってるので、外壁塗り替えどころの騒ぎじゃないですよ

[3694: 匿名さん]

50年後はさすがに建て替えないといけないと思ったら
外壁の色塗り替えたりするお金は勿体ないなので
このままの計画通りで正解な気がしてきました。

[3695: 匿名さん]

虫大量発生の原因は何でしょう？マークス周辺は出ません。
ロッテの匂い？地盤の影響？

[3696: 口コミ知りたいさん]

>>3695 匿名さん

浅はかですね。

[3697: 匿名さん]

どこのマンションもそうですが計画した時期にその工事が不要であれば延伸してお金をプールします。
全て計画通り実施した場合の剰余金が8億程度であれば実際はもっと増えるかと思います。また建築費高騰と言われる今の時期の見積りですから各工事も予算下振れで着地する可能性は十分にあるかと思いますよ。

[3698: 匿名さん]

このマンションはコンクリートの耐久性が高いので、50年で建替えにはなりません。
実はコンクリートにはコストをかけているのです。

[3699: 匿名さん]

>>3698
かぶり厚も重要

[3700: 匿名さん]

50年で建て替えないならやっぱり外壁塗り替えないといけないか、、

[3701: 匿名さん]

>>3698 匿名さん
そうですね
もし大地震がこなければ50年後も大丈夫かな

[3702: 匿名さん]

>>2340
コンクリートの強度はC棟で最大70N
その他の棟は30～45N

[3703: 匿名さん]

どの物件のHPをみても
コンクリートの強度が高いとか、水セメント比○％を実現とか、かぶり厚プラス○㎝とか、二重配筋
とか書いてるのでどこも丈夫なのかな？とHP見てたらつい思ってしまいます、耐震等級１だけど。

[3704: 匿名さん]

そうですね。
ライオンズも、30N/mm2～36N/mm2の強度をもつコンクリート、水セメント比50%以下、って書いてますね。

[3705: 匿名さん]

ライオンズも劣化等級３です。

[3706: 匿名さん]

過去のマンションと比べて進歩したという事です。

[3707: 匿名さん]

築50年のマンションって外観どんな感じなんだろう。。

[3708: 匿名さん]

>>3703 匿名さん

引っ掛かるのは、まさにそこです。
で、結論は？と問われると、耐震等級1って。
色々やってますが、結論はレベル1。

コンクリート固くしましたとか、E字にしましたとか、高々と書いてあるけど、そうしなかったら建築基準法に抵触してしまうレベルって事。
色々施して、等級2を実現。なら分かるけど、普通の人には、逆効果になりますよね。購入者をバカにしたような表現です。

[3709: 匿名さん]

>>3708 匿名さん
耐震等級と劣化等級は別物です。
コンクリート強度は劣化等級の評価です。

[3710: 匿名さん]

>>3708匿名さん
耐震等級1だけど国の最低基準よりは色々と頑張ってますってことだと思います。

[3711: 匿名さん]

>>3709 匿名さん
そうですね。
風雨にさらされるだけでもコーンクリートは劣化していくのでその劣化等級ですよね。
地震とはまた別のお話ですね。

[3712: 匿名さん]

>>3704
水セメント比やかぶり厚等は建物が長持ちするように良い材料を使っているよ、という指針です。逆に書いていないところは劣化等級が低いかもしれないので確認した方が良いです。
http://www.flat35.com/tetsuduki/flat35s/taikyu.html

[3713: 匿名さん]

yahoo不動産にこんな記事がありました。
http://realestate.yahoo.co.jp/magazine/corp_reexbrain/20150909-0000000...

[3714: 匿名さん]

>>3712
確かに。ここの評価で耐久性が入ってますね。
ライオンズに負けてないです。
http://www.flat35.com/document/index.php?module=Mansion&action=Search

[3715: 匿名さん]

大地震さえこなければコンクリートは大丈夫ってことですよね

[3716: 匿名さん]

>>3714 匿名さん
ほんとうですね。
耐震は入ってないけど耐久は入ってますね。

[3717: 匿名さん]

>>3715 匿名さん
その大地震に備える為の耐震構造なんですが…

[3718: 匿名さん]

>>3708 匿名さん

全く同じ感想です。色々とアピールしてる割りには等級1ですからね。そんなにこだわるなら等級2までやればいいのに。
と考えると、コストカットをカバーするためのコンクリート云々で、結果は等級1ギリギリ。
…という風に普通消費者は考えますよね。逆効果だと思います。

制震免震にする予算は無いにせよ、せめて等級2にすればよかったのに。得意のスケールメリットでさ。

[3719: 匿名さん]

>>3717 匿名さん
だから耐震等級は1ですよ
震度6強や震度7の地震に1回耐えられます（損傷はしても倒壊はしない）

[3720: 匿名さん]

劣化等級とは、鉄筋の錆び対策のことです。
鉄筋はコンクリートで覆われています。
コンクリートは風雨にさらされて自然に劣化していくので、劣化して中に水が侵入してりすると
鉄筋が錆びてダメになります。

[3721: 匿名さん]

劣化等級は3なので大地震とかで損傷さえしなければ鉄筋は大丈夫というこです。