ザ・パークハウス 宝塚ってどう？

[物件比較中さん [ 30代]]

ザ・パークハウス 宝塚について情報交換しませんか。
眺めが良さそうですね。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-takarazuka/
所在地：兵庫県宝塚市栄町３丁目61-1の一部（地番）
交通：阪急宝塚線・今津線「宝塚」駅（駅舎）より徒歩6分、JR宝塚線「宝塚」駅（駅舎）より徒歩7分
総戸数：164戸
売主：三菱地所レジデンス株式会社・三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社フジタ 大阪支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[181: 匿名さん]

>>179
おっしゃるとおり、まだまだチェックすべき箇所はありましたね。
排水パイプ周りやトイレ壁の防音対策、少し仕様が高い物件だと室内の間仕切り壁が2重になってるところもありますね。アルコープ周りやサッシ高なども重要なポイントですね。

二重床については騒音の点では否定的な意見が多いかと思いますが、最近になり大成建設から新しい技術が開発されたようで二重床の空洞部分に吸音材を敷き詰めるだけで、スラブ厚100mm以上に相当する騒音低減効果があるようです。かなり画期的な技術のようですね。

たしかに、最近はコスト削減で高層でもないのに乾式壁やALC壁の物件も見かけますね。

>>180
梁と梁の間の間隔にもよるので一概にはいえないようですが、非ボイドスラブの構造の場合は200mm以上を目安にしてよいかと思います。ボイドスラブの場合ですが、間取りが60平米～85平米あるような物件の場合250mm～300mmというような表記になっている場合が多いかとおもいますので、85平米程度の広さで300mmのスラブ厚があれば仕様は悪くないと言えると思います。ただ、アスファルトシートなどの遮音シートで対策をしたりと色々な事も関係してくるので、遮音等級の目標値はどれ位ですか？と営業の方に質問するのが良いかと思います。自分の場合は簡単に非ボイドなら200mm、ボイドなら300mmという簡単な基準を目安にしています。

私の意見は専門家の解説記事の受け売りですので、下記のようなサイトを参考になさって下さい。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/13/index1.html
http://www.mansion.co.jp/remodel/example/example1211.html

[182: 匿名さん]

>>181 匿名さん

ありがとうございます。
新築であれば営業さんに仕様を確認した方が良さそうですね。
中古なら難しいかもしれませんね。

自分的には、マンションに住むなら遮音性が一番気になる部分です。上下左右の住民次第という部分も大きいでしょうが、確認出来る部分は確認したいです。もちろん通勤、通学、買い物、も比率は高いですけど。後は予算が限られてるので、どこをとってどこを妥協するかと言う事になってしまうのかな、、、お金があればより沢山満たせる物件に出会える可能性もあるのでしょうが、サラリーマンなのでより実用部分に比率がいっちゃいます。
また色々教えて下さい。

[183: eマンションさん]

>>181 匿名さん

自分も最近マンション探し始めたのですが、ALCも確かにポツポツ見かけました、そんなにデメリットあるのですか？
ネットではメリットも多そうな感じでしたが

[184: 評判気になるさん]

ここの売れ行きはどうですか？

[185: 匿名さん]

>>183 eマンションさん

中がスカスカだよ。見たことある？誰がみてもよくこんなもの使うかって感じるよ。最近は妻側に使い始めてるね。

軽いので作り手にはいいが、当然ひび割れしやすく亀裂による雨漏りのリスクがある。コンクリは鉄筋を雨から守ってなんぼなのに。

昔は安物ちんたいにしかなかったのに。

[186: 匿名さん]

ローレルコート宝塚リバーフロントのホームページできてますね

比較してそれぞれの優位面、劣位面ってどういう部分がありますか？

[187: eマンションさん]

>>185 匿名さん

そうなんですね。
できれば避けた方が、良さそうですね。
確かパークハウスはコンクリートだったと思いますが、近所のマンションはALCも使ってたと記憶してます。

[188: 匿名さん]

>>182さん
営業の方に確認するのが確実だと思います。

自分の場合、仕様で気になる部分はモデルルームを訪れた際に設計図書をカメラで撮影して
（複写不可の売主もありますので必ず確認をとって下さい）
帰宅後にじっくり仕様を確認するようにしています。親切にコピーをくれるところもあります。

おっしゃるとおり、上階でお子さんが走り回るような環境ですといくら仕様が高くても気になるレベルで音は
響くと思いますので、運による部分も大きいかと思います。

ただ、仕様が高いに越したことはないのでスラブ厚、床材の遮音等級、戸境壁の厚み・・・など
基本的な部分のチェックして比較検討された方がいいと思います。
マンションなどの物件選びで、技術的なことを覚えるのも楽しいもですよ。

受け売りですので本当に情報が正しいのかどうか確信は持てません。
参考にしたサイトでよろしければ紹介できますのでいつでも聞いて下さい。

[189: 匿名さん]

>>183さん

非高層でALC採用はコスト削減と主張している専門家もいるようです。
https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-sinan/mkpjnkxzsr
https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-sinan/welhehtnoc

[190: 通りがかりさん]

>>186 匿名さん

ローレルコートは情報はほとんど無いですが、立地が不利な分を設備は高級仕様にしてパークハウスと差別化して来そうな気がしますね。
ルーフバルコニーもある様なので、上層階はプレミアム住戸とかありそう。

[191: ご近所さん]

宝塚はまちづくりの失敗で不人気なオワコン街化していますが、ローレルコートは不人気な宝塚アドレスではなく西宮アドレスなのは良いかもしれませんね

[192: eマンションさん]

>>189 匿名さん

そうなんですね。
わざわざ情報ありがとうございます。
高層マンションは使わざるおえないけど、低層で使ってる場合は注意と言う事ですね。

[193: 匿名さん]

>>192さん

>>189を書き込んだ後に、下記の地震被害の動画を見たのですが
この動画を見る限り、ALC壁を採用することにメリットはあるように思いました。
ALC版採用の正当性を主張する売主の言い分が正しいようにも思います。
https://www.youtube.com/watch?v=ESHFRq4mzr4

情報を書き込んだ自分にも責任はありますが、
専門家だからと言って鵜呑みにしない方が良いのかもしれません。

ただ、ここまで高度で専門的な内容ですと何かしらの情報を鵜呑みにせざるを得ませんね。
一般消費者は何を信じればよいのか分かりまん。

[194: eマンションさん]

>>193 匿名さん

色々な情報ありがとうございます。
施工不良はコンクリートであってもALCであっても論外だと思います。
おっしゃる通り、ネガティブな情報は外には出にくいと思いますので、消費者は何を指針にすれば良いか迷いますね。
ネットなどの情報も発信者のバイアスが少なからずかかっていると思いますし、また情報の裏も取らずに発信しているサイトもありました。
本当に何を信じて良いのやらです。
この件は私から質問した内容ですが、パークハウスの検討スレとはややスレ違いでしたね。
ご迷惑をおかけ致しました。
最後にこのスレ内にあった、建築家さんのブログは良いですね。
建てる側なので、反消費者側の立場ではあると思いますが、根拠があって共感が持てました。
http://mansionnavigate.blog.fc2.com

[195: 匿名さん]

豊洲の話は意味不明ですね。

[196: eマンションさん]

>>195 匿名さん

豊洲の部分は自分は興味が薄く、マンションの部分しか読んでませんでした。
正直、豊洲の事は自分も知識が無く良く分かりませんでした。
マンションの部分は知識が無い自分でも良く理解出来たので役に立ったかな。

[197: マンション比較中さん]

して、どんな売れ行きなのか？？？　この板あんまり人気無いみたいだけど、
ネットに明るくない中高年が検討してるっぽい確率高いのかしら？

それにしても宝塚駅徒歩圏でマンション工事が増えましたね。
自分としては、このマンション近くにスーパーらしきものが見当たらないのと、
コンビニはちょっと歩いた所に１つしか無いってのが残念です…
更に上流の方にもマンション計画があるのだから、せめてコンビニ増えないかなぁ～。
チョット買いたい時や、振込するのに便利なんだけど。

[198: 匿名さん]

何が悲しくて、不便な上に目に見えてどんどん街の人気が凋落している不人気な宝塚を検討するのでしょうかね。

[199: 匿名さん]

個人的には、ほどよい利便性と豊かな自然環境が調和してる点に魅力を感じています。

南海トラフ地震においても被害予想は比較的、少ない場所です。
ただ、この場所は複数の断層が集中している場所でもあるので、その点で判断が難しいですね。
確率があてにならない以上、断層近くは避けるのが懸命なような気もします。
上町断層の地震についても不安があります。


物件自体に魅力があれば検討したいですが、この物件の場合は両隣がお見合い状態。
武庫川自体が綺麗じゃないので南側の眺望も良いとはいえず、正面もひらけているとはいえ至近距離に戸建群があるという微妙な立地ですね。

[200: マンコミュファンさん]

広告ではまるで景勝地みたいな宣伝していますが、川向かいの正面に汚い大きな資材置き場が丸見えで幻滅ですね。

あんな所にあんな資材置き場が堂々と設置できて何のお咎めもないのは、宝塚市ならではといったところ。

普通のまともな市なら、第一種低層住居専用区域（しかも観光地の真横）にあんな資材置き場が許されるなんてありえないです。

目の前の武庫川も無機質なコンクリート護岸が丸出しでぜんぜん風光明媚ではありませんね。

[201: 匿名さん]

川沿いのマンションとのことで臭いのことが気になりましたが、
一年を通じて臭いと感じた事は無いというコメントを見て、安心できます。
梅雨の頃が一番臭いを感じやすいのかなと思いますので、
販売開始時期の5月中旬頃になったら、一度歩いてみると良いのかもしれませんね。

[202: 匿名さん]

川辺では小さい虫は時々多く飛びますね。
先月の晴れた日に武庫川に面した駅近マンションを訪問したところ、４階でも小さい虫が飛んでいまして。
試しに５階に上がってみたら、そういった虫はいませんでした。
季節・天候や時間帯、虫の種類にもよるでしょうが低層階ではもれなくついてきそうですね。
夏場は蚊がエレベーターに一緒に乗ってくることもありますし、ベランダにゴミを置く習慣のあるお宅に隣接するお部屋ではＧも越境してきて迷惑なんだとか。（苦笑）
生ごみは出来るだけディスポーザーで処理して欲しいものです。
これから建つこの物件ではどうなるか予測できませんが、ご参考までに。

[203: マンコミュファンさん]

>>200 マンコミュファンさん
全くの同感ですが、三菱地所も宝塚市にクレーム入れたら良いのにね。
街づくりが醜く行政が終わっている宝塚には、そういった外圧が必要だわ。

[204: 匿名さん]

>>199
芦屋なら分かるけど、宝塚が自然環境と調和しているって？

単に片っ端から無秩序に山肌を削りまくって自然破壊しまくっているだけでぜんぜん調和はしてないでしょ。

[205: 匿名さん]

>>204
個人的には都市部よりは遥かに自然豊かで調和しているように感じます。
そこに魅力を感じます。

[206: 通りがかりさん]

>>203 マンコミュファンさん
クレーム入れる神経が理解できん
宝塚市も大変やな
こんなん、引っ越してきたら

[207: 匿名さん]

あの資材置き場（このマンションから丸見え）は本当にありえませんよね。
資材置き場って実質は工場や倉庫と同じ扱いですから、景観が重視される観光地に設置などありえませんよ。

[208: 匿名さん]

景観条例でもあるなら話は別ですが、汚い資材置場があるから綺麗にしろというのはクレーマーに近いものがありますね。資材置き場にしてる方にも権利があり、合法的な行為です。周辺環境への配慮があればモラルの高い素晴らしい資材置き場管理者ということになります。

条例の策定が先でしょうね。その際も、法律には不遡及の原則の問題があるので難しい問題かとは思います。

[209: 匿名さん]

資材置き場は市街化調整区域には良く見られますが、市街化区域の用途地域の中でも最も厳しい住居専用地域に設置は限りなく黒に近いグレーで、合法ではありませんよ。

まともな自治体なら許しませんし、指導して移転させています。

[210: 匿名さん]

他所からの転入を考えており、土地の歴史を知らないもので、あの資材置き場に
ついては唐突過ぎて違和感を覚えます。
いつから、どういう経緯で、あの場所にあのような資材置き場が出来たのでしょうか？
戦後のどさくさの闇市じゃあるまいし、不自然に思えてならないのです。
土地開発が理由で一時的に設置されたわけではないのですね？

また、宝塚市についてですが、これもよそ者なのでさっぱり背景を知らなくて恐縮ですが、
複数の新築マンションの場所を見て回るのにタクシーに乗って移動した際に、運転手さんが
「街づくりがペケ。せっかく手塚●●記念館とか良いネタがあるのに出来たのはあんな
状態で、もっと行政が協力して盛り上げたらよかったのに、勿体ない。
他は歌劇しかネタがない。もっと人が集まって賑わえば税収も増えるしサービス向上
できるはずなのに、やり方が上手くない。」
とずっと聞かされ、どう相槌を打てばよいか、戸惑いました。

それから数日後、また別のタクシーで見て回りましたが、やはり運転手さんが
「確かに細かいことは改善されているかも知れないが、もっと大きな視野でみて
宝塚市全体の街づくりを考えて欲しい。」
と仰って、あぁ、また同じような意見の人がいる、と感じました。

でも、関西で住みたい街の第５位なんですよね？
行政はまだ発展途上なのでしょうか、今後に期待できるのかな？
マンションが増えて、ファミリー層が多く住んで、税収が増えたら良くなる？
ただ、福祉には手厚いと聞きましたが。。。

このマンションも含め、宝塚市・西宮市を候補に入れている自分としては、
引っ越してきてからの事が気になっています。（長文失礼。）

[211: 通りがかりさん]

あのね
宝塚は南北格差の問題があるのです
だから市一体として振興は無理がある
資材置き場まで川挟んで200メートル以上あるし
ベランダ立つとき、目細めるか、
メガネなしで見たら気にならん程度では
マンションの立地もJRから向かうと、劇場の反対方向
立地の限界では

[212: 匿名さん]

>>209
根本的な部分で勘違いされているようですが、資材置き場としての利用は第一種低層住居専用地域でも制限はありません。騒音や公害などの問題で条例で規制するしか方法はありませんよ。
宅地として利用できない市街化調整区域などで、よく見られるというだけの話ですね。

[213: 匿名さん]

>>209
この辺りを参考になさって下さい。
http://www.sato-siho.com/index.php?page_no=7
http://www.vankraft.co.jp/soudan/2008/20080220_1.html

[214: 匿名さん]

だから殆ど黒に近いグレーなんですよ。
資材置場は、どうみても広義の工場や作業場だけど、建物じゃないからとどこにでも設置できるというのが合法論の言い分です。

勿論まともな市では許されませんし、指導してどかせます。

まともな第一種低層住居専用区域で、巨大な資材置場なんて見た事がないでしょ。

[215: 匿名さん]

ちなみに言うまでもありませんが、車庫や作業場や倉庫は第一種・第二種低層住居専用地域には設置・建築できません。これらの用途地域に黒に近いグレーで設置されている資材置き場は、屋根が無いのをいい事に、作業場や車庫ではないと言い張っているにすぎません。

[216: 匿名さん]

ケース・バイ・ケースでしょうね。
かなり主観で語られているようですが、

法的には何の問題も無いので、各自治体が条例で対応すべき内容の問題ですね。
資材置き場の規制は相当な問題が無い限り難しいと思っています。
http://www.sounokai.com/qadatail30.html

問題があるのであれば、現在までそのままというのもおかしな話ですね。
見過ごされていたのでしょうか。

マンションも景観を悪くすると地域住民が騒ぎ出し、計画が頓挫した例もあります。
マンションも資材置き場も建築基準法の目線でみれば、同等の扱いです。
どちらも規制内容に抵触しない限りは合法なのです。

後から、建つマンションの住人が長年存続している資材置き場に文句を言うことに
酷く違和感を感じますね。エゴにも程があるのでじゃないでしょうか。

そもそも、資材置き場の有無は関係無しにそこまで綺麗な景観でもありません。
資材置き場が調和している景観のように思います。

[217: 通りがかりさん]

恐らく購入者では無いでしょう。
購入者であれば少なくとも現地を確認して買われる訳ですから、200の様な書き込みはなさら無い様に思います。
現地にもお詳しい様ですし、何か含むところがあって書き込みされてる様に思いますね。

[218: 匿名さん]

よりによって市が観光ダムとして景観を売りにしていた地域に、汚い巨大な資材置き場ですからね。

まともな市ならありえませんよね。

２００メートルも離れていませんよ（笑）

真ん前、丸見えでマンションからもよく見えますよ。

[219: 名無しさん]

確かに芦屋や西宮（南部市街化区域）や吹田や豊中の第一種低層住居専用地域で、あのような資材置場なんて見た事ありませんし存在しませんね。
宝塚なら許されるってこと？　しょせんその程度の街ってこと？

[220: 通りがかりさん]

阪神間の人間で
宝塚のあのあたりを芦屋、豊中、吹田の良いところと比べるヒトおらんよ
宝塚に対するイメージ強すぎ
不動産屋の宣伝がすごかったか

[221: 匿名さん]

>>220
あまりにも無知。

宝塚は過去数十年、西宮や豊中や吹田より市民所得が上だったし、
関西で資産1位のサントリー創業家が住む雲雀丘や、仁川山手をはじめとする
大正時代、戦前からのお屋敷街、高級住宅地を多く有する街。

醜すぎる行政のまちづくりによって近年悲惨なほど落ちぶれているのは確かだが、しょせん宝塚というのは最近になっての話。

行政が醜すぎたので落ちぶれただけ。

[222: 通りがかりさん]

>>221 匿名さん
ありがとう
阪神間にずっと住んでるが
どっちも宝塚って知らなんだ
まぁ、このマンションと場所エリアが違う
雲雀丘は川西よりのイメージ
仁川は西宮よりイメージ
で、ここは雲雀丘でも仁川でもないんですね
うんちく、ご苦労様
また、よろしく

[223: 匿名さん]

「宝塚は南北格差の問題がある」情報ありがとございました。
なるほど、改めて地図を見ましたら、北の方はゴルフ場だらけですね。
仁川駅近くには競馬場…。
阪急神戸線、JR東海道本線なら何となく様子が分かるのですが、
JR福知山線、阪急宝塚線、今津線は殆ど乗り降りした事が無いので今度は沿線を歩いて見ようと思います。

[224: 通りがかりさん]

>>221 匿名さん
まるで不動産屋みたいな説明やな

[225: 匿名さん]

武庫川沿いのマンション、リバービューが楽しめそうです。

>>仁川駅近くには競馬場…。
競馬場、最近は子供向け遊具があったりします。ただ、子供と競馬場に来ている人とを交わらせたくなくて行ったことはありません。幼稚園児がいますが、園で「競馬場に行ったんだよ」なんて口をすべらすこともありますし、家族で競馬場ってあんまりいいイメージがなくて。

GWにファイナンシャルプランナー相談会、買い替え相談会などありますね。今はどのくらいの売れ行きなんでしょうか。

[226: 通りがかりさん]

競馬場は中に公園あつて遊具もあるので、子どもら遊ばせた
んで、そばにちゃんとテレビ置いてくれてるのでレースみれる
レース始まると、おとうさんテレビに釘付け
施設とか周辺はきれいに掃除しとる
パドックとかみて素人なりに楽しめた
でも、週末は道混むね
帰りの阪急混むので、行ってない

[227: 匿名さん]

モデルルームで気になったこと。
床…フカフカしていて、これってフローリングなの？
日頃、シッカリした固いフローリングで生活している
のでどうにも違和感。
友人のマンションでも堅いフローリングでそういうも
のだと思っていた。
ここは二重床じゃないから、こういう床にしているのかな。
地震対策で家具が倒れて来ないようにしたいが、フカフカ
でも大丈夫かな。
音や振動を伝えにくくする分にはいいものを使用してるの
だろう、しかし足裏の感触が気持ち悪くてスッキリしない。

[228: マンション掲示板さん]

慣れると問題ないですよ。 私はむしろ好きになりました。 以前は硬いフローリングでしたが家族の足音が家庭内に響いて不快でしたが、今は全く響かないので快適です。 ただ重い家具のところは僅かながらたわんでいるようです。 光の屈折でそのようになっていることが確認できます。 家具が倒れるということはないと思います。

[229: eマンションさん]

ココは、もうほとんど売れてしまったんでしょうか
五月に7戸売り出すようですが・・・
最近スレ、盛り上がらないようで
カキコします

[230: 匿名さん]

先着順で18戸があるので、殆ど売れているというわけではないのではと思います。
物件概要の下の方に先着順についての記載がありました。

モデルルームの写真があって、
フローリングが濃い色合いになっているのですがこれは標準での色なのでしょうか。
とても落ち着いているなぁと思いますが、
家具もそれに合わせていく形にしないとならなくなってくるかな。
合わせたらとってもステキになりそう。