ザ・パークハウス 宝塚ってどう？

[物件比較中さん [ 30代]]

ザ・パークハウス 宝塚について情報交換しませんか。
眺めが良さそうですね。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-takarazuka/
所在地：兵庫県宝塚市栄町３丁目61-1の一部（地番）
交通：阪急宝塚線・今津線「宝塚」駅（駅舎）より徒歩6分、JR宝塚線「宝塚」駅（駅舎）より徒歩7分
総戸数：164戸
売主：三菱地所レジデンス株式会社・三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社フジタ 大阪支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[161: 通りがかりさん]

>>160 匿名さん

なるほど、良い物件が見つかると良いですね。

[162: 匿名さん]

今、この物件の横のマンションに賃貸で住んでいますが、対岸の戸建まで距離もありますのでカーテンを閉めることは少ないです。感覚の違いはありますが、同じマンションに住んでいる方は殆ど開けて生活されてますよ。

[163: 匿名さん]

>>162 匿名さん

情報ありがとうございます。
因みに差し支え無ければ教えて頂きたいのですが、ここで良く取り沙汰されてる、夏場の虫や臭いの問題は如何でしょうか？
よろしくお願い致します。

[164: 匿名さん]

>>163 匿名さん
虫についてはやはりこれだけ自然も多いので少し多いかもしれませんが、私は住んでいて匂いが気になったことはありません。それも全てひっくるめて私は今の環境が気に入って購入しました。

[165: 匿名さん]

>>161
ありがとうございます。
この物件のように、そこそこの利便性で駅近・自然豊かな環境の物件というのは
なかなか見つからないですね。

>>162
貴重な情報ありがとうございます。
対岸の戸建てからの視線は気にならないとのことですね。
こればっかりは現地に住んでる方にしか分からないことなので
大変、ありがたいです。

[166: 匿名さん]

>>164 匿名さん

163です。
貴重な情報ありがとうございます。
自分も場所は一目見て非常に気に入りました。
虫に関しては、おっしゃる通りですね。これだけの自然環境なのですから、良い部分だけ恩恵を受けようと言うのは都合の良い話しかもしれませんね。
臭いは現地を見て思いもしなかったのですが、ここを見て気になりご質問させて頂きました。
現地の方の話が聞けて、本当に良かったです。
ご親切ありがとうございました。

[167: 匿名さん]

ここで話題に上がっていた二重床ですが、重量衝撃音(足音等)に対する遮音性については疑問がある様です。
可変性に関しても、現在一般的なマンションの二重床には疑問がある様です。

現役設計士さんのページです。
根拠のある数字が示されているので参考になると思います。

遮音性
http://mansionnavigate.blog.fc2.com/blog-entry-59.html?sp

メンテナンス性
http://mansionnavigate.blog.fc2.com/blog-entry-51.html?sp

http://mansionnavigate.blog.fc2.com/blog-entry-49.html?sp

二重床、直床の現状
http://mansionnavigate.blog.fc2.com/blog-entry-132.html?sp

[168: 匿名さん]

>>167 匿名さん

補足ですが、ここは直床です。
直床は足音が聞こえるとの指摘が過去にあった為に、気になり調べて見ました。
実際には直床に対して二重床が重量衝撃音に優れいると言う事は一般的には無い様です。

[169: 匿名さん]

標準装備が充実している所は魅力的です。
ディスポーザーが付いているところ、見た目が良い硝子トップコンロ、ミストサウナ付の浴室やタンクレストイレは個人的に良いなと思う部分でした。
設備が安っぽくなっていないというのも、女性としては良いなと思えます。

ただ、川沿いとなっていますから、水害が起きないかという事は気になる部分です

[170: 匿名さん]

>>169 匿名

水害対策は具体的にどの様にされているのでしょう？
過去にコンクリート立ち上がりによる対策があるとありますが、具体的には高さがどの程度とか情報があれば助かります。
よろしくお願い致します。

[171: 匿名さん]

>>169
換気扇フードは無垢ステンレス、シルバー塗装のどちらでしたか？

[172: 口コミ知りたいさん]

>>169 匿名さん

私はローシルエットトイレとトイレ内の手洗いボウルが良いと思いました。お客さんが来た時は洗面台を使わず、トイレ内で完結出来るのは良いと思います。手洗いボウルは最近標準化されて来たけど、付いてない物件もまだまだありますね。設備は後から変えれるので、これが選択の基準にはなりませんが、最初からあるのは嬉しいですね。

[173: 匿名さん]

個人的にはトイレ内の手洗いシンクはお客さん専用で、普段は使うことはまずないですね。
小さ過ぎるので使いづらいですし、水はねも多いです。

タンクレスもトイレ内シンクもTOTOのセット販売なので、
最近のマンションはどんな低仕様マンションでも同じ仕様ですよ。

セフィオンテクト＆プレミスト機能はメーカーが言主張するような性能はなく、
昔の便器に比べて汚れが付着しやすいですし、トルネード水流は便座に汚水がはねるので
個人的にはTOTOは避けれればと思ってますが、マンションでTOTO以外の便器にすることは
難しいのでしょうね・・・

[174: 匿名さん]

>>173 匿名さん

トイレ博士やな。

[175: 匿名さん]

マンション購入を考えてから、
いくつかモデルルームを見学に行っていますが、
設備内容って、大きく変わることはないなぁというのが私の印象です。
ただ、それでもキッチンとバスルーム、トイレはとても重要視しており、
１７３さんの意見は最もだなと思い読ませていただいていました。

[176: 匿名さん]

>>175 匿名さん

設備重視なら中古の方が確実じゃ無いですか？
500万もあればかなり良い物に変えれますよ。
自分は環境を重視してます。
中古にせよ新築にせよ絶対に変えれ無いですから、自分のライフスタイルに合った場所を重視してます。

[177: マンション検討中さん]

確かに専有部分の設備はそれ程高い金額では無いから、後からどうとでもなりますね。永住するなら10年後にでも、最新の良いものに変えれば良いだけかと思います。
私も通勤の為の立地とか子育ても含めた生活環境重視かな。
ここは場所は気に入ってますが、日当たりの良い南側は高いですね。東側は逆にかなり価格は抑えられてますね。迷いますわ。

[178: 匿名さん]

>>175
自分も余程の高級物件にでもならない限り、基本的にはどのマンションも似たような設備だと感じています。

浴室はTOTOかリクシルの普及価格帯グレード、キッチン・洗面台はタカラ、トイレはTOTO、建具・フローリングはオレフィンシートの化粧フィルム貼りの合板というお決まりのパターンです。

差が出てくるのはキッチンの天板と換気扇フード、浴室の壁パネル程度という印象です。
ある程度、仕様が高くなると洗面台の天板も天然御影石 or シーザーストーンなどのクォーツストーンになったりします。

他には構造部分でスラブ厚200mm以上orボイドで300mm以上あるかどうか(広さ、遮音シートなどでの対策などでも変わるので一概には言えませんが）、戸境壁の厚みは湿式で180mm以上確保されているかどうか、アウトポール工法かどうか、ベランダの境界が蹴破り戸だけなっていないかどうかなども仕様の良し悪しの見分けがつきやすい部分だと思います。

高級物件になると、建具やフローリングも突板仕様、浴室は天然石貼りのハーフユニット、埋込み式の空調設備（24時間換気設備）になったりするようです。

[179: 住民板さん]

よくまとまってますね。ただ構造面でもまだ見るべきところはあるよ。

少し前なら天井高250、二重天井、ローイーペアガラス、吊り下げ引き戸、扁平梁、クランクインのアルコーブ、トランクイン、静音パイプスペース、手すり用強化間仕切り壁、は多くで当たり前だったがどんどんなくなっているね。

二重床はよしあしあるし、逆梁のハイサッシは順梁で合わせガラスの手すりでもいいと思うが、最近のテブラキー、ほっからり床、ダングレストイレもなかなか根付かないね。

最近は戸境に乾式壁、外壁にacl壁、ギロチン梁、すりガラス手すり、床暖カット、エレベーター数カットなど、やってはいけないコストカットも増えている。廊下やバルコニーがタイルでなく吹き付けなんてもう当たり前。

ここはどう？

[180: 匿名さん]

新築、中古問わずマンション探してる物ですが、エレベーター数って何台必要なのですか？
また床のスラブ厚み200mmとボイド300mmと数値が書いてありましたが、その数値以下は避けた方が良いという事でしょうか？

[181: 匿名さん]

>>179
おっしゃるとおり、まだまだチェックすべき箇所はありましたね。
排水パイプ周りやトイレ壁の防音対策、少し仕様が高い物件だと室内の間仕切り壁が2重になってるところもありますね。アルコープ周りやサッシ高なども重要なポイントですね。

二重床については騒音の点では否定的な意見が多いかと思いますが、最近になり大成建設から新しい技術が開発されたようで二重床の空洞部分に吸音材を敷き詰めるだけで、スラブ厚100mm以上に相当する騒音低減効果があるようです。かなり画期的な技術のようですね。

たしかに、最近はコスト削減で高層でもないのに乾式壁やALC壁の物件も見かけますね。

>>180
梁と梁の間の間隔にもよるので一概にはいえないようですが、非ボイドスラブの構造の場合は200mm以上を目安にしてよいかと思います。ボイドスラブの場合ですが、間取りが60平米～85平米あるような物件の場合250mm～300mmというような表記になっている場合が多いかとおもいますので、85平米程度の広さで300mmのスラブ厚があれば仕様は悪くないと言えると思います。ただ、アスファルトシートなどの遮音シートで対策をしたりと色々な事も関係してくるので、遮音等級の目標値はどれ位ですか？と営業の方に質問するのが良いかと思います。自分の場合は簡単に非ボイドなら200mm、ボイドなら300mmという簡単な基準を目安にしています。

私の意見は専門家の解説記事の受け売りですので、下記のようなサイトを参考になさって下さい。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/13/index1.html
http://www.mansion.co.jp/remodel/example/example1211.html

[182: 匿名さん]

>>181 匿名さん

ありがとうございます。
新築であれば営業さんに仕様を確認した方が良さそうですね。
中古なら難しいかもしれませんね。

自分的には、マンションに住むなら遮音性が一番気になる部分です。上下左右の住民次第という部分も大きいでしょうが、確認出来る部分は確認したいです。もちろん通勤、通学、買い物、も比率は高いですけど。後は予算が限られてるので、どこをとってどこを妥協するかと言う事になってしまうのかな、、、お金があればより沢山満たせる物件に出会える可能性もあるのでしょうが、サラリーマンなのでより実用部分に比率がいっちゃいます。
また色々教えて下さい。

[183: eマンションさん]

>>181 匿名さん

自分も最近マンション探し始めたのですが、ALCも確かにポツポツ見かけました、そんなにデメリットあるのですか？
ネットではメリットも多そうな感じでしたが

[184: 評判気になるさん]

ここの売れ行きはどうですか？

[185: 匿名さん]

>>183 eマンションさん

中がスカスカだよ。見たことある？誰がみてもよくこんなもの使うかって感じるよ。最近は妻側に使い始めてるね。

軽いので作り手にはいいが、当然ひび割れしやすく亀裂による雨漏りのリスクがある。コンクリは鉄筋を雨から守ってなんぼなのに。

昔は安物ちんたいにしかなかったのに。

[186: 匿名さん]

ローレルコート宝塚リバーフロントのホームページできてますね

比較してそれぞれの優位面、劣位面ってどういう部分がありますか？

[187: eマンションさん]

>>185 匿名さん

そうなんですね。
できれば避けた方が、良さそうですね。
確かパークハウスはコンクリートだったと思いますが、近所のマンションはALCも使ってたと記憶してます。

[188: 匿名さん]

>>182さん
営業の方に確認するのが確実だと思います。

自分の場合、仕様で気になる部分はモデルルームを訪れた際に設計図書をカメラで撮影して
（複写不可の売主もありますので必ず確認をとって下さい）
帰宅後にじっくり仕様を確認するようにしています。親切にコピーをくれるところもあります。

おっしゃるとおり、上階でお子さんが走り回るような環境ですといくら仕様が高くても気になるレベルで音は
響くと思いますので、運による部分も大きいかと思います。

ただ、仕様が高いに越したことはないのでスラブ厚、床材の遮音等級、戸境壁の厚み・・・など
基本的な部分のチェックして比較検討された方がいいと思います。
マンションなどの物件選びで、技術的なことを覚えるのも楽しいもですよ。

受け売りですので本当に情報が正しいのかどうか確信は持てません。
参考にしたサイトでよろしければ紹介できますのでいつでも聞いて下さい。

[189: 匿名さん]

>>183さん

非高層でALC採用はコスト削減と主張している専門家もいるようです。
https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-sinan/mkpjnkxzsr
https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-sinan/welhehtnoc

[190: 通りがかりさん]

>>186 匿名さん

ローレルコートは情報はほとんど無いですが、立地が不利な分を設備は高級仕様にしてパークハウスと差別化して来そうな気がしますね。
ルーフバルコニーもある様なので、上層階はプレミアム住戸とかありそう。

[191: ご近所さん]

宝塚はまちづくりの失敗で不人気なオワコン街化していますが、ローレルコートは不人気な宝塚アドレスではなく西宮アドレスなのは良いかもしれませんね

[192: eマンションさん]

>>189 匿名さん

そうなんですね。
わざわざ情報ありがとうございます。
高層マンションは使わざるおえないけど、低層で使ってる場合は注意と言う事ですね。

[193: 匿名さん]

>>192さん

>>189を書き込んだ後に、下記の地震被害の動画を見たのですが
この動画を見る限り、ALC壁を採用することにメリットはあるように思いました。
ALC版採用の正当性を主張する売主の言い分が正しいようにも思います。
https://www.youtube.com/watch?v=ESHFRq4mzr4

情報を書き込んだ自分にも責任はありますが、
専門家だからと言って鵜呑みにしない方が良いのかもしれません。

ただ、ここまで高度で専門的な内容ですと何かしらの情報を鵜呑みにせざるを得ませんね。
一般消費者は何を信じればよいのか分かりまん。

[194: eマンションさん]

>>193 匿名さん

色々な情報ありがとうございます。
施工不良はコンクリートであってもALCであっても論外だと思います。
おっしゃる通り、ネガティブな情報は外には出にくいと思いますので、消費者は何を指針にすれば良いか迷いますね。
ネットなどの情報も発信者のバイアスが少なからずかかっていると思いますし、また情報の裏も取らずに発信しているサイトもありました。
本当に何を信じて良いのやらです。
この件は私から質問した内容ですが、パークハウスの検討スレとはややスレ違いでしたね。
ご迷惑をおかけ致しました。
最後にこのスレ内にあった、建築家さんのブログは良いですね。
建てる側なので、反消費者側の立場ではあると思いますが、根拠があって共感が持てました。
http://mansionnavigate.blog.fc2.com

[195: 匿名さん]

豊洲の話は意味不明ですね。

[196: eマンションさん]

>>195 匿名さん

豊洲の部分は自分は興味が薄く、マンションの部分しか読んでませんでした。
正直、豊洲の事は自分も知識が無く良く分かりませんでした。
マンションの部分は知識が無い自分でも良く理解出来たので役に立ったかな。

[197: マンション比較中さん]

して、どんな売れ行きなのか？？？　この板あんまり人気無いみたいだけど、
ネットに明るくない中高年が検討してるっぽい確率高いのかしら？

それにしても宝塚駅徒歩圏でマンション工事が増えましたね。
自分としては、このマンション近くにスーパーらしきものが見当たらないのと、
コンビニはちょっと歩いた所に１つしか無いってのが残念です…
更に上流の方にもマンション計画があるのだから、せめてコンビニ増えないかなぁ～。
チョット買いたい時や、振込するのに便利なんだけど。

[198: 匿名さん]

何が悲しくて、不便な上に目に見えてどんどん街の人気が凋落している不人気な宝塚を検討するのでしょうかね。

[199: 匿名さん]

個人的には、ほどよい利便性と豊かな自然環境が調和してる点に魅力を感じています。

南海トラフ地震においても被害予想は比較的、少ない場所です。
ただ、この場所は複数の断層が集中している場所でもあるので、その点で判断が難しいですね。
確率があてにならない以上、断層近くは避けるのが懸命なような気もします。
上町断層の地震についても不安があります。


物件自体に魅力があれば検討したいですが、この物件の場合は両隣がお見合い状態。
武庫川自体が綺麗じゃないので南側の眺望も良いとはいえず、正面もひらけているとはいえ至近距離に戸建群があるという微妙な立地ですね。

[200: マンコミュファンさん]

広告ではまるで景勝地みたいな宣伝していますが、川向かいの正面に汚い大きな資材置き場が丸見えで幻滅ですね。

あんな所にあんな資材置き場が堂々と設置できて何のお咎めもないのは、宝塚市ならではといったところ。

普通のまともな市なら、第一種低層住居専用区域（しかも観光地の真横）にあんな資材置き場が許されるなんてありえないです。

目の前の武庫川も無機質なコンクリート護岸が丸出しでぜんぜん風光明媚ではありませんね。

[201: 匿名さん]

川沿いのマンションとのことで臭いのことが気になりましたが、
一年を通じて臭いと感じた事は無いというコメントを見て、安心できます。
梅雨の頃が一番臭いを感じやすいのかなと思いますので、
販売開始時期の5月中旬頃になったら、一度歩いてみると良いのかもしれませんね。

[202: 匿名さん]

川辺では小さい虫は時々多く飛びますね。
先月の晴れた日に武庫川に面した駅近マンションを訪問したところ、４階でも小さい虫が飛んでいまして。
試しに５階に上がってみたら、そういった虫はいませんでした。
季節・天候や時間帯、虫の種類にもよるでしょうが低層階ではもれなくついてきそうですね。
夏場は蚊がエレベーターに一緒に乗ってくることもありますし、ベランダにゴミを置く習慣のあるお宅に隣接するお部屋ではＧも越境してきて迷惑なんだとか。（苦笑）
生ごみは出来るだけディスポーザーで処理して欲しいものです。
これから建つこの物件ではどうなるか予測できませんが、ご参考までに。

[203: マンコミュファンさん]

>>200 マンコミュファンさん
全くの同感ですが、三菱地所も宝塚市にクレーム入れたら良いのにね。
街づくりが醜く行政が終わっている宝塚には、そういった外圧が必要だわ。

[204: 匿名さん]

>>199
芦屋なら分かるけど、宝塚が自然環境と調和しているって？

単に片っ端から無秩序に山肌を削りまくって自然破壊しまくっているだけでぜんぜん調和はしてないでしょ。

[205: 匿名さん]

>>204
個人的には都市部よりは遥かに自然豊かで調和しているように感じます。
そこに魅力を感じます。

[206: 通りがかりさん]

>>203 マンコミュファンさん
クレーム入れる神経が理解できん
宝塚市も大変やな
こんなん、引っ越してきたら

[207: 匿名さん]

あの資材置き場（このマンションから丸見え）は本当にありえませんよね。
資材置き場って実質は工場や倉庫と同じ扱いですから、景観が重視される観光地に設置などありえませんよ。

[208: 匿名さん]

景観条例でもあるなら話は別ですが、汚い資材置場があるから綺麗にしろというのはクレーマーに近いものがありますね。資材置き場にしてる方にも権利があり、合法的な行為です。周辺環境への配慮があればモラルの高い素晴らしい資材置き場管理者ということになります。

条例の策定が先でしょうね。その際も、法律には不遡及の原則の問題があるので難しい問題かとは思います。

[209: 匿名さん]

資材置き場は市街化調整区域には良く見られますが、市街化区域の用途地域の中でも最も厳しい住居専用地域に設置は限りなく黒に近いグレーで、合法ではありませんよ。

まともな自治体なら許しませんし、指導して移転させています。

[210: 匿名さん]

他所からの転入を考えており、土地の歴史を知らないもので、あの資材置き場に
ついては唐突過ぎて違和感を覚えます。
いつから、どういう経緯で、あの場所にあのような資材置き場が出来たのでしょうか？
戦後のどさくさの闇市じゃあるまいし、不自然に思えてならないのです。
土地開発が理由で一時的に設置されたわけではないのですね？

また、宝塚市についてですが、これもよそ者なのでさっぱり背景を知らなくて恐縮ですが、
複数の新築マンションの場所を見て回るのにタクシーに乗って移動した際に、運転手さんが
「街づくりがペケ。せっかく手塚●●記念館とか良いネタがあるのに出来たのはあんな
状態で、もっと行政が協力して盛り上げたらよかったのに、勿体ない。
他は歌劇しかネタがない。もっと人が集まって賑わえば税収も増えるしサービス向上
できるはずなのに、やり方が上手くない。」
とずっと聞かされ、どう相槌を打てばよいか、戸惑いました。

それから数日後、また別のタクシーで見て回りましたが、やはり運転手さんが
「確かに細かいことは改善されているかも知れないが、もっと大きな視野でみて
宝塚市全体の街づくりを考えて欲しい。」
と仰って、あぁ、また同じような意見の人がいる、と感じました。

でも、関西で住みたい街の第５位なんですよね？
行政はまだ発展途上なのでしょうか、今後に期待できるのかな？
マンションが増えて、ファミリー層が多く住んで、税収が増えたら良くなる？
ただ、福祉には手厚いと聞きましたが。。。

このマンションも含め、宝塚市・西宮市を候補に入れている自分としては、
引っ越してきてからの事が気になっています。（長文失礼。）