デュオヴェール飯田橋についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：http://www.duo-tokyo.net/bunkyo/
所在地：東京都文京区後楽2丁目72番1（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「飯田橋」駅 徒歩8分
東京メトロ東西線 「飯田橋」駅 徒歩8分
東京メトロ南北線 「飯田橋」駅 徒歩8分
総武線 「飯田橋」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩12分
都営三田線 「春日」駅 徒歩13分
東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩14分
間取：1R～2LDK
面積：25.07平米～51.38平米
売主：フージャースコーポレーション
施工会社：株式会社山田建設
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-03-03 13:23:36
デュオヴェール飯田橋ってどうですか？
| No.1 |
by 匿名さん 2016-03-04 20:11:25
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駅に近くて通勤に便利な立地。
でも、この間取りでは家族で住めなくて残念。 資産運用の物件なのかしら。 |
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| No.2 |
間取りが対面キッチンではないのか？
もったいない。 |
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| No.3 |
間取りの広さはあまり広くないかなという印象。
一人暮らしなら丁度いいのかな 将来的には立地もいいので投資用として利用できる可能性はありそうですね。 |
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| No.4 |
プロジェクト名自体が「コンパクトマンション」と銘打っています。
ですので、投資用とか単身者向けとか完全にターゲットを絞っているんですね。 首都高が近いので、 ファミリーという風にはどうしてもできないですので、こういうふうにしてきているのだろう、と 感じられました。 |
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| No.5 |
代表間取りは30㎡台の小さな部屋ですが
ほどんどこのタイプになってしまうってことなのかな。 51.38平米ならディンクスにも住めそうかなあと感じましたが。 こういう小さな部屋だと廊下がキッチンになってないだけマシなのかも。 狭小のクローゼットありますがこれでもWICなんですかね…？ |
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| No.6 |
近くに買いました。新築で5300
42平米という狭さ。都心ど真ん中は高いが欲しかった。 レイアウトも気に入ったので。 
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| No.7 |
単身で購入って需要が多いとは思えないから、投資用じゃないかな。投資用だとするとマンション経営でないデベが参入するようになったのかな。
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| No.8 |
坪単価400を越えれば投資にならないでしょう。
しばらく住んでローン返済額が少なくなり売る のが正解かと。 都心ど真ん中なら買手はいる。 |
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| No.9 |
マンションを投資にするとなると何に気を付けるべきなんだろう。
まだイケそうな気もするんですが、どうなんだろう。 今までは買ってから数年後に売ったら利益が出たとか良く聞いたけど。 別に投資しなくても良いかなと思うけど。 |
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| No.10 |
自分が一人暮らしとして住みたい場所か？等が気になるかなあ。
周辺に外食チェーン店やコンビニがあるかどうか、女性シングルなら セキュリティはしっかりしてるか？なんかも考慮したいところ。 そう考えるとこちらのマンションどんな感じですかね？ 間取りは3パターン公開されてますね。 廊下キッチンではないですが、通路になる場所にキッチンがあるのは やっぱりちょっと残念かなあと思いました。シングルルームだと今でもこんな風なんですね。 |
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| No.11 |
所有権じゃないから投資用よりも居住用では？
家庭環境変わって出る場合は即効で売る。賃貸に出していると、売るときは相当下がっているのでは？ 地権者とデべの二人勝ちだよ、ここは。 あと、買った人は駅前３区の月極駐輪場への違法駐輪止めてね。翌年の申込当選まで徒歩で駅に向かって。 |
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| No.12 |
借地権は50年となっていることから、ずっとは住むことはできますが
将来どうなっていくのかは気になってきます。 売却する場合は早めに売却をしなければならないという部分はデメリットになりますが、 立地が良いので購入してくれる方はいる可能性はありそうかな どちらかというと単身向きなんですね |
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| No.13 |
ここって普通借地なんですか？定借ではない、ということなんですよね？
普通借地だと更新ができるんだろうか…？ いずれにせよ、将来的には不透明な部分が出てくるのだなぁと思います。 借地のポイントは、雑誌で読んだところによると相場よりもうんとやすいかどうか。あとは地代ですね。 地代がどれだけなのかという確認が必要になってくるそうです。 |
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| No.14 |
価格発表されましたね。
1LDK 2,800万円台～ 2LDK 南西角住戸 上層階4,800万円台～ 33平米と48平米でしかも50年借地権、神田川の堤防より下。 高すぎですね。 狭いながらに間取りはよく考えられていますが。 |
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| No.15 |
借地でしたか。
では論外。10年後に売却価格はローン残高を した回ると簡単に予測できる。 |
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| No.16 |
借地はネック。50年後生きていたら追い出されるの
だろうか？ |
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| No.17 |
価格見ておって思ったけど借地なのね。
残念。 |
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| No.18 |
この辺の家賃相場だと5%以上で回るので20年で回収できる計算かな。
山の手内で分譲の設備ならまずまずだと思った。 んまぁその分、借地だけど。 |
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| No.19 |
借地でも普通借地、旧法です。
契約書見ましたが、更新も50年、更新料は60万〜70万ほどです。 また、譲渡する際は他の物件と違い3万円の負担です。○%とかの計算ではないです。 購入層は投資用か独身者ですね。 |
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| No.20 |
地代は9000円位〜16000円位です。
利回り5%位でしょうか。 価格は高いですが、その分立地は良いとこですね。 西側は高速、東側は隣接ビルと景観はよくないですが。 |
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| No.21 |
定借でないので土地の権利は実質的に所有権とあまり変わらない。借地料を払い続けるのに見合うだけ当初に安いかどうかで考えてよいのでは？
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| No.22 |
35歳の人が85歳まで住み続けるなら問題無し。
ただ、普通はそうはいかないから出口戦略を考えるけど、 ここは30年後くらいで価格はゼロに近くなるのでは？ リゾートマンションと同じく、 物件価格とランニングコストの現在価値とがほぼ均衡するため。 じゃあ、完全に投資物件として考えた場合、 表面利回り（カッコ内は実質利回り）は、 最初の10年5%（4%）、 次の20年4%（3%）、 次の10年3.5%（2.25%） 最後の10年3%（1.5%） ＝4×10＋3×20＋2.25×10＋1.5×10＝137.5 仮に、割引率1.5%の現在価値に置き換えたら100。 超長期国債購入と比較し、リターン変わらずリスク大では？ |
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| No.23 |
出口戦略を考えるですか。
何歳まで生きるかわからないですが、ゴールを見越して考えないとならないということになってくるのですね。 とても参考になります。 運用として考えていくと、リスクが低めのマンション自体が殆ど無いように思います… 資産価値が高いところだとそもそも初期費用（物件価格）が掛かり過ぎる傾向になるかなと思います 所有権か借地権かにも大きく左右されますよね 22さんが書かれているように30年後ではゼロ近くなるというのは実にそうかも。 |
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| No.24 |
スタジオタイプが一人暮らし女子に人気！ということですが本当なんでしょうか。なんとなく実需でというかんじじゃなさそうだけれど。
賃貸として貸し出すときに女性に人気ですよ〜ということが言いたいのかしら。 浴槽が賃貸と変わらないサイズなので、半身浴とかしにくいしどうなのかなぁという感じはしてきてしまいます。 ただ需要自体は女子に限らずあるんじゃないですかね？ |
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| No.25 |
25㎡とかって、サラリーマン（ウーマン）に住居用のローン付くんでしょうかね？
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| No.26 |
良い質問ですね。
素人ですが、特に面積に制限なさそうなので住宅ローンは適用されるのでは？ 属性良ければ三井住友信託あたりで35年、うち30年当初固定で1.05%（保証料込）いけるかも。 ただし、登記簿面積50平米未満なので、住宅ローン減税無し、固定資産税、不動産取得税の優遇措置無し。 もちろん居住用ではなく投資用なら住宅ローンではなく、不動産ローンとなり、20年でも3%近く取られるのでは？ （途中で転居しても原則は銀行に申告し住宅ローンから不動産ローンへ） 当初表面利回り5%でも、実質利回りに置き直し、経年利回り低下と空室率を加味したら、大赤字でしょうね。 既に多くの契約が済んでいるようですが、入居前に後悔し始める人は多そうです。 |
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| No.27 |
多くが登記面積25m²未満のマンションはNGっぽいので、壁芯で25㎡以下なら住宅ローンは付かないかもしれませんね。主に現金の投資家かある程度の富裕層向けでしょう。
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| No.28 |
27さん
26です。参考になります。確かに、探すと銀行サイトにもそういう記述が見つかりました。ありがとうございます。 |
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| No.29 |
26さんいえいえ、ありがとうございます。私も全てを見れたわけじゃないのであるかもしれません。
25㎡以下は住宅じゃないって今のご時世に反しているともですが、悪用（住宅ローンを投資用として利用）されても駄目って考え方なんでしょうかね。 |
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| No.30 |
２９さんが書かれているように、住宅ローンを投資用として利用される、というのがあってその規定があるのだろうなぁとぼんやりと思っておりました。
実需でこの広さは買わないだろう、と。 でも物件価格が上がってしまっている今、賃貸投資用として新築でこの物件を買う人ってどれくらい居るんだろう？イニシャルコストがかかりすぎて利回りはどうなの？という風になってくると思うんですよね…。 |
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| No.31 |
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| No.32 |
住宅ローン減税適用される？
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| No.33 |
立地が良いので価値は十分担保されるとは思いますよ。
以前、この辺の賃貸にも住んでましたが、設備はしょぼいのに家賃が高い。 設備のグレードは分譲用ですから投資用とは中身が違うと思いました。 |
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| No.34 |
50平米未満だから、贈与税控除、ローン控除を始めとした制度を利用できない。
落とし穴がいっぱい 「50平米未満」のマンション http://style.nikkei.com/article/DGXMZO99433910Y6A400C1000000 |
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| No.35 |
34様、ありがとうございます。
そうなんですよね… 50㎡未満であると、そうなんですよね。 あとは壁の厚みも大切だとかっていうのは聞いたことがあります。 50㎡あるかと思ったら、そうじゃないみたいな。 そうは言ってもあと1戸までという所まで来ているので 十分に売れているということなんでしょう。 気にされるかたもあまりいらっしゃらない？ |
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| No.36 |
施行業者が入り口で堂々と喫煙してますね。
私有地内とは言え、文京区は後楽２丁目を路上喫煙禁止区域に指定しているので、近隣に煙垂れ流しはまずいでしょう。 少し離れたタバコ屋の前にはきちんと（区指定の？）喫煙場所があるのに。 入居開始前ですが、既にタバコ臭と汚れで汚損された瑕疵物件になっていますね。 |
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| No.37 |
分譲仕様でこの価格はそんな高いとは思わなかったです。
投資用マンション仕様なら微妙だけど、住居としてのグレードはこだわっているだけあって、それなりに良いと思いました。 |
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| No.38 |
キッチンの仕様やデザインは見た目に関してはなかなかいいと思いました。
シンクのところにワークスペースが置ける仕様になっているのはうれしいですし、洗い物も隠す役割ができて良さそう。 女性目線で色々と考えられているところからして女性の一人暮らしの方に人気が出そうかな ただ、スタジオタイプはちょっと狭いので、需要があるのか少し疑問 |
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| No.39 |
ここのマンションもあと1戸なんでしょうか？？
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| No.40 |
ここは二重床・二重天井ですか？
ホームページ見たのですが、わからなくて。 わかる方教えてください。 |
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| No.41 |
多くのマンションが前々から発売されていますが、マンションの売れ行きは都内はいいようですね。アクティブクロークはなかなかいいですね。棚やパイプが可動式なので家族構成や入れる物でスムーズに収納できるのがいいと思いました。写真の感じからすると結構広めですね。
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| No.42 |
靴は結構数があるので家族でそれぞれ５足以上あれば収納も結構必要です。ブーツとか長靴、運動靴、ふだん履き、革靴、冠婚葬祭用、サンダルなどやっぱり５足以上ですね。収納しやすくたっぷり入る収納だといいです。
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| No.43 |
>>40
天井はどうやら二重っぽいですが（配管を通す関係でそうなっているみたいです） 床まではわかりませんね。 構造のページでいろいろとふれていて、壁のことも説明しているのに 床と天井については書かれていなくって。 どうしてなんだろうなぁ。 直床だったりするのでしょうか。 生活音の伝わり方については直床だろうと二重床だろうと関係ないのだけど。 |
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| No.44 |
実際に居住されている方がいらっしゃいますか？
上下階、両隣の足音や生活音が気になります。情報ください。 |
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| No.45 |
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