マンションって資産価値あるの？

[匿名さん]

マンションは戸建てのように増改築や建て替えが容易ではありません。
よって、建物を１年でも長持ちさせるために日々のメンテナンスが不可欠となります。
いろいろと制約のあるマンションに資産価値なんてあるのでしょうか？

[51: 匿名さん]

以前住んでいた築30年超のマンションで理事をしていたときに、
サッシが重いという苦情がたくさんありました。
メーカーに問い合わせたら、マンションは鉄筋ですから木造の戸建てとは違うらしい
美観はともかく老朽化で開閉が重たくなることはほとんどないそうです。
原因はメンテナンスしないことによる戸車の劣化が大半だそうです、注油で改善出来るし
試しに戸車を交換してみたら、ウソのように軽くなりました、部品代は1000円未満。

今住んでいる、新築の修繕計画でもエレベターとかサッシを将来交換する計画になっていますが
はなはだ疑問です、エレベターの交換工事は1ヶ月もエレベターが使えなくなるから
ほとんどのマンションで、リフォーム程度で対応している。
共有部分を、個人のの判断でリフォームできないところがマンションのデメリットでしょう。

[52: 匿名さん]

＞47
土地2000万しか買えないのに建物6000万なんてないだろ（笑）
頭でっかちの机上の空論だね。
一般的なケースでお願いしますよ、旦那！ｗ

マンションは消耗品の割合が高いので長期の資産的に厳しいのはしょうがない。

[53: 匿名さん]

マンションの場合10年〜20年で住み替えるのが理想ですが、
仮に30歳で購入して50歳で返済が終わるか疑問だし新築マンションのローンが組めるか疑問です、
マンション購入年齢は35歳前後だから、現実には20年後は55歳でまた新たな支出
ローンが組めたとしてもサラリーマンで最終返済が70歳なんて、
非現実的なローンに意味があるのでしょうか。
企業年金があっても、年金からローン返済は無理でしょう。
考えてみれば、戸建てだって新建材の固まりですから25年くらいで
建て替えるから同じことですけど。

[54: 匿名さん]

戸建は35年以上立て替えない

[55: 匿名さん]

現実問題、マンションは古くなっても値下げさえすれば売れるだろうけど
一般的にマンションより不便な場所にある戸建てが、人口減少社会で簡単に
売れるとは思えない。
戸建ては15〜20年もすれ「古家あり」の土地代だけになるけど、マンションは
そうならないから、微妙なところですね。

土地代6000万円、建物2000万円なら土地代が変わらないとしても
確実に20年後には2000万円は無駄になる。
都心の立地のいい8000万円のマンションは、20年後は6000万円〜5000万円くらいでしょうか？
近所の最近の中古マンションのチラシを見ていると、だいたい築30年で新築の60％かな。
20年間生活するのに、駅近の利便性の良さを買うと思えばマンションがいいかもしれない。

[56: 匿名さん]

＞54
それは、昔のちゃんとした材料を使った戸建ての話です。

[57: 匿名さん]

この前不動産屋と話したが築深中古マンションは駅近でもハケるのは
大変らしく高値で売れるのはやはり幻想らしい。
（売主は売れると思い込みギャップも大きい）
賃貸なら何とかなるのに売るとなるとさっぱりみたい。
そういえば以前にも過去スレでこのようなレス見た。

よく考えてみれば最先端設備の整った新築の貴重な時間を消化、
物としての価値の目減り、買い替えで住民レベルが低下、管理費の値上げと
賃貸ならまだしも高値で新築マンションを買う意義が見出せない。

マンションの設備は日進月歩で古いマンションは中古車のようなもの。
便利で条件の良い新築マンションを探す方が家族も楽しい。

[58: 匿名さん]

高値で新築マンションを　×
高値で中古マンションを　○

[59: 匿名さん]

＞それは、昔のちゃんとした材料を使った戸建ての話です。

新築時に上物が2000万だったら、
30年後、1000万かけて大規模リフォームすればまた30年持つ。
美観をきにせず耐震性だけを高めるリフォームならば、もっと安い。
建て替えは余裕がある世帯はどんどんやればいいとは思うが、
30年で建て替えが今どきの戸建ての宿命みたいに考えるのは間違いだ。
大規模リフォームで十分、建て替え同様の強度になる。

[60: 匿名さん]

>>57
最上階を探してるんですが住んでる地域の新築相場が自分にとって高いので
築浅の中古を探してるけど、これいいかもと見つけても検討中に無くなっちゃいます。
設備はサッシが大きい（ハイサッシ？）ことぐらいであまりこだわっていません。
1階は結構選べるんですけどね。
最近は遠くに離れても確実に買える新築しかないのかなぁって思ってます。
しかし地の利のない場所はイヤだなぁと悩んでいます。

[61: 匿名さん]

なんか建替えの話やリフォームの話になってるけど
内装リフォームで言えばマンションのが有利ですよ。

マンションは５〜７００万かければ中身は新築同様に
綺麗になります、戸建てだと１０００万くらいかかるでしょう。

ただ、リフォームの話は資産価値と結びつかないと思いますが。

[62: 匿名さん]

>>61
それは専有部分だけで、入居者はそれ以外に毎月修繕積み立て金払ってるでしょ？

[63: 匿名さん]

マンションは自由度がない。
戸建は自由度がある。

[64: 匿名さん]

>>63
好きな方に住めばいいだけの話では？
誰もマンションに住めとか、マンションを買えとは言ってないのだし。

[65: 匿名さん]

マンションの資産価値は、建物の部分がほとんどですね。
土地が少ない分、リスクも少ないのが利点ですね。

[66: 匿名さん]

戸建てに自由度があるから、20年も経つと経済状態が家に出る。
同じ新興住宅地の建て売りでも、美観に凄く差がある。
マンションは、中庸という感じですか。

[67: 匿名さん]

修繕積立金が月平均1万円として10年で120万円、30年で360万円　一時金50万円が2回あったとしても
460万円ということか。プラススケルトンリフォームの費用で600万円。
けっきょく30年で1000万円は掛かりますね。
戸建ては、設備と外観が陳腐化するからもっと掛かるでしょうね。

[68: 匿名さん]

同地区で築１０年くらいまではマンションも戸建ても
下落率は一緒。
１０〜２０年くらいまではマンションのが有利な場合が多い
２０年〜では戸建てのが有利。

理由は、土地持分と建物の償却。
結局は戸建てでも資産価値まったく無いものもあれば
資産価値の高いものもあるし、マンションも一緒。
物件ごとに違うのだから大雑把に比較は意味なし。

[69: 匿名さん]

マンションにかかる管理費・駐車場代を戸建では
修繕費にまわせますね。

[70: 匿名さん]

>>69
但し、修繕計画を立てて貯めてればの話ね。

[71: 匿名さん]

＞マンションは５〜７００万かければ中身は新築同様に
＞綺麗になります、戸建てだと１０００万くらいかかるでしょう。

おいおい。内装のリフォームは戸建ての方が工事しやすいから、同じ広さなら戸建ての方が安いよ。
それと、マンションリフォームは限界があって、新築みたいにはならないよ。
サッシや玄関扉、インターホンなどの共有設備は勝手に変更できないですから。
そういうマンション特有の不自由さについて話をしているのに通じてないみたいですね。

それから、中身は新築同様、なんていう言い方、普通しますか？

戸建ては外装も内装もリフォームすることで、新築同様にすることは可能ですが、
マンションは外装や共有設備など、個人の自由にリフォームできない箇所がたくさんあるから、
いくら出来る部分のみ綺麗にしても汚い部分は残ります。
経年変化で汚くなった共用玄関を入って、
古くさくなった郵便受けから郵便物を取り出し、
老朽化したエレベーターを使用して、
自分の住戸の古くさくなった玄関扉を開けると、
綺麗にリフォームした部屋がある、
という状態になります。

しかも、ピカピカのフローリングやピカピカのキッチンのすぐ横の窓には、
老朽化し艶を失ったサッシが顔を出したまま、という状態ですしね。

[72: 匿名さん]

戸建ての駐車場がタダなわけでもないし。

[73: 匿名さん]

＞修繕積立金が月平均1万円として

おいおい君のマンションは40平米ですか？
国土交通省のガイドラインでは80平米なら月2万の修繕積立金が好ましい、ということになってますよ。
つまり80平米の新築の住戸の修繕積立金が月8000円くらいからはじまったとしても、
しっかり修繕計画を履行していけば、30年間で月平均2万円になるくらい、今後上昇していく、
ということです。

[74: 匿名さん]

マンションの建築費は郊外でも都心でも坪単価で10％程度しか違いがない。
都心80㎡8000万円のマンションと、郊外の4000万円の物件だと土地代の占める割合は
全然違います、地価は３〜４倍は違うでしょう。
都心のマンションが30年経過しても50％程度にしかならない。郊外だともっと下がるよね。
更に賃貸の相場も高いから、古くなってからも利回りが期待できる（利回り+残存価格）
不動産ファンドが、都心物件を買い漁るのはこんな理由でしょう。

[75: 匿名さん]

>>72

一種低層で40/80の地域なら、駐車場は単に土地を有効活用しているだけだから、無料みたいなもんだよ。
40/80の地域なら、敷地30坪で建物を法令ギチギチに目一杯建てても、自然に駐車スペースが残るから、
駐車場のために少し広めの土地を買う必要はないんですよ。
しかも40/80のような低容積率の土地は60/200のよりも坪単価が安いですからね。

逆に高容積率の地域の3階建てなどの家は、別に駐車場を取ると割高になってしまうから、
ビルトイン駐車場のお宅が多いですよね。

どちらの方法も土地の有効活用で、駐車場に掛かる経費をおさえているんです。
つまり駐車場はタダみたいなもん、な訳です。

[76: 匿名さん]

＞都心のマンションが30年経過しても50％程度にしかならない。郊外だともっと下がるよね。

郊外はもっと下がるのはおそろしいけど、都心のマンションでも50％も下がるのだとしたら、
8000万のマンションは30年間で4000万も償却してしまうってことか。
マンションって、何て割高な住居なんだ。

[77: 匿名さん]

だから〜、好きな方に住めばいいじゃん。

[78: 匿名さん]

71は全然わかってない、分譲マンションに住んだことがあるのかな。
マンションのスケルトンリフォームで内装はサッシと玄関ドア以外は全部取り替え可能です。
（共有部分だけどサッシも買えている物件もあるよ）
以前のマンションは、スケルトンリフォームした物件を買ったけど見える部分は、
全部新品だったよ。
戸建てのスケルトンリフォームは限界があるし躯体が持たないから
建て替えた方が安く済む。
鉄筋の躯体は60年は軽くもつけど、戸建ては木造だからそんなに持ちますか、シロアリもいるしね。

[79: 匿名さん]

>>78
＞建て替えた方が安く済む。
補足ですが、容積率が許せば、戸数を増やし、その分を分譲できるから
一切持ち出し無しというケースもあります。
あくまで一例ですが、↓なんて例もあります。

今から47年前、1957（昭和32）年に東京都住宅供給公社が分譲した3〜4階建ての3棟からなる総戸数60戸の諏訪町住宅だ。旭化成が同事業へ参加し、現在はマンション建て替え組合とともに準備を進めている。
建て替え後は96世帯のマンションとなり、増加分36戸の分譲代金によって建設費がまかなわれる。そのため既居住者は今までと同じ面積の住戸であれば追加負担なしで住み替えが可能となり、逆に広い部屋を希望するのなら差額分を支出するだけで手に入る仕組みだ。

[80: 匿名さん]

サッシと玄関ドアはダメなのね。
見えない部分の基礎もボロボロでしょう。
湾岸の杭なんか建設中からあんなに水が出るのに
30年後引っこ抜いたらどのような状態なんでしょうね。

[81: 匿名さん]

書き方が悪かったかもしれません。
>>79の書き込みは、>>78さんの書き込みに対する補足なので、
79＝78（さん）ではありません。

[82: 匿名さん]

＞８０

本当に海周辺の基礎ってヤバイよな。
しかし長く刺し込んだ杭を引っこ抜いて土地を整備して
また新しい基礎杭刺すのっていくらかかるんだ？

[83: 匿名さん]

>>80
基礎ってそんなにボロボロになるの？
もっと耐久性なさそうな戸建はどうなるの？

[84: 匿名さん]

＞８０
サッシとドアも申請すれば交換できますよ。
（デザインは自由に選べないけど）

また築３０年のマンションと戸建て
どちらがボロボロかなんて分かりきってるでしょう。
（戸建てのが綺麗な場合なんて極小）
築３０年超えれば、共に土地持分しか資産価値無いわけだし。

マンションのが土地持分少ない分
土地の価格は高い場合が多いのも当たり前だし。
同駅でも、戸建だと(50/100)とかで
マンションならば（200/400）なので。

[85: 匿名さん]

>>83
戸建は建て替えるんでないの？
施工が酷いとコンクリなんて10年以内にひび割れするよ。
見えない場所でコストダウン。
雪印・三菱自・パロマ・アコム・国・学校・ヒューザー・・ばれなきゃよい
世の中ですから〜
この前もＴＶでシャブコンやってたよ。

普通土に30年もほったらかしにされてて大丈夫な物質はないでしょう。
そのとき83さんはどうすんの？

[86: 匿名さん]

>>85
特に今回の供給過剰は『海側』が多かった。。。

[87: 匿名さん]

＞しかも40/80のような低容積率の土地は60/200のよりも坪単価が安いですからね

そんな、ド田舎に住みたくない

[88: 匿名さん]

注文建築なら、基礎から見ることが可能だけど、マンションだって偽装があったのに
建て売り戸建てなんて、見るも無惨な状況でしょう。
マンションの方が検査があるからまだましですよ。
一説によると、郊外の建て売り戸建て、3階建ての戸建ては
90％に欠陥や不具合があるといわれています。
マンションは、10％くらいにしか不具合がないですよね。

[89: 匿名さん]

＞マンションの方が検査があるからまだましですよ。

・・・私は見れないのが嫌で当然注文の建築中から検査入れましたが。

こんな考えの人もまだいたのですね。

[90: 匿名さん]

マンションの30年後を語るとき、郊外の○○住宅のような、老朽化した元々チープな物件しか
見たことがないと話にならないね。
赤坂、青山、原宿や渋谷辺りの、築30年のマンションを見ると全然違うとわかりますよ。
大半は、エントランスのリニューアルとオートロックにしているよ。
ビンテージマンションとでもいうのでしょうか・・・

[91: 匿名さん]

戸建てでそれなりの地価のところは供託金を地面に埋めてある
ようなものだから、マンション住むからには同じ立地なら安い分、
現金なりの資産を残しておくべきだろうね。柄に合わない都心の
高いマンションを目一杯のローンで購入するのはかなり無謀だね。

[92: 匿名さん]

＞また築３０年のマンションと戸建て
＞どちらがボロボロかなんて分かりきってるでしょう。
＞（戸建てのが綺麗な場合なんて極小）

えー。そうかなー。築30年のマンションもやばいの多いよ。
共用玄関入った瞬間独特の匂い（カビと芳香剤とおじさんの匂いが混ざったような）する物件
いっぱいあったよ。
外壁をきちんと塗り直したり、きちんとメンテしている戸建ての方が綺麗だと思うけどな。
もちろん全くメンテしてない戸建てがあるのも認めるけどね。
要はやる気になってリフォームした時、戸建ては全部自分の自由にリフォームできるから、
やっぱ戸建ての方が有利でしょ。

[93: 匿名さん]

大半は、エントランスのリニューアルとオートロックにしているよ。

築30年くらいの時期にね。
築20年とかでやってるマンションは皆無。

[94: 匿名さん]

>>90

パークマンションシリーズとか、高級物件の築30年ものの、
内見したことあるけど、結構やばかったよ。

[95: 匿名さん]

>>94
何のために内見したの？
買おうと思って？
単にやばさを確認するため？

[96: 匿名さん]

＞９０
ここにいる人の大半が赤坂・青山・原宿・渋谷の駅近マンションを
新築で購入して30年保有する人だとよいですね＞（＾−＾）にっこり

[97: 匿名さん]

>>88

建売りというか、売り建て（建築条件付）なら、建設中にチェックできるよ。
それに今は建売りでも竣工後に業者入れて、徹底的に調査することもできるからね。
30万くらいの出費で安心が買えますよ。
当然大きな瑕疵を発見したら、修復や建て直し、契約解除を主張できますからね。
心配な人はそうすればいい。

しかし、30坪くらいの大きさの木造2階建てなんて構造はシンプルそのものだから、
そんなに弱く作ろうと思ったって、耐震偽装のマンションほど弱くはなりようがないよ。
柱がやや細めだったり、基礎の施工がちょっと精度不足だったりするだけで、
いきなり倒壊なんてしない。
雨漏りが30年続けば倒壊しやすいだろうけどね。さすがにそれは素人の住人でも気付くでしょ。
建売り買って心配な人は築20年くらいで一回耐震診断でもやっておけば十分でしょ。

[98: 匿名さん]

>>95

最初は中古マンションにも興味があったからだよ。
築30年ってどんな感じか見ておきたかった。
高級物件の30年ものは、4件くらい見たよ。

その後築浅中古、新築と色々マンションを検討した結果、
やっぱり戸建てを建てようと思った訳だ。

[99: 匿名さん]

>>96
＞そんな人はここに・・２％？３％？（ｗ

[100: 匿名さん]

>>97
スレタイからずれるが、、、
基礎だけはきちっとしてないとマズイよ。
というより、場所を選ぶ段階で土地条件図で見るか、実際に
地盤を調査しておいた方がいいよ。傾いたら厄介だからね。