イニシア桂大橋［旧：（仮称）桂大橋プロジェクト］

[物件比較中さん]

イニシア桂大橋ってどうでしょうか。
リバービューで、自然も楽しめそうですね。
家族で楽しく暮らせるといいなと思いますがどうでしょうか。
いろいろ情報交換したいです。よろしくお願いします。

公式URL：http://www.cigr.co.jp/pj/A82146/

所在地：京都府京都市右京区西京極堤下町3番1（地番）
交通：阪急京都本線 「桂」駅 徒歩16分 （東口より）
阪急京都本線 「西京極」駅 徒歩16分 、東海道本線（JR西日本） 「西大路」駅 徒歩24分
構造・規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造）　地上7階建
間取：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：57.77平米～83.59平米

売主：コスモスイニシア、長谷工アーベスト、近鉄不動産
事業主：大栄不動産
施工会社：淺沼組
管理会社：大和ライフネクスト

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2016.3.14　管理担当】

[624: 評判気になるさん]

大量在庫があるっていうのが現実であり、事実です！

[625: 評判気になるさん]

どのくらい在庫があるのか具体的に言わなきゃ、説得力ないない。
公表されているのは、総戸数１５８戸に対し、販売戸数が３１戸。
これを信じるとすでに１２７戸は売れたってことだけど？

[626: 抽選住戸購入経験者さん]

先着順が31戸。
現在第6期2次で小分けにして売り出してるようですよ。
デベロッパーでないと残何戸かは正確に把握できないでしょうね。
ただ竣工後でもうすぐ一年を迎えよう物件で最低31戸以上まだあるっていうのはどうなんだろうな？

[627: マンション掲示板さん]

必死でネガキャンしてる人が目立ちますね。
よほどストレス溜まってるか、よからぬところからおかねでももらってるの？？

気に入れば買ったらいいし、気に入らなければもう検討からはずせばいいだけでしょ。

重視するポイントなんて人それぞれなんですよ。

必死で悪口書きたがるのはなぜなんですか？？？

[628: 買い替え検討中さん]

ネガもポジも色々な意見があっていいと思います。
ネガって案外参考になったり冷静さをとりもどさせてくれたり有り難い時もあるんです。
買ってから気づいたのでは遅い時もあるし、買う前に不便だけどそれに代わる魅力的なものがあるのかどうか、考えるのに一石投じてくれるきっかけになることもあります。
ポジよりも重要な気づきがあるので必要だと思います。
ただ意味不明な嫌がらせレスはスルーでいいと思います。

[629: マンション比較中さん]

三方をマンションの壁に囲まれて、日が差さない街なかのハズレ物件を
高値で買ってしまった人が、なんとかうっぷん晴らせる物件さがそうと
必死なんだと思う。その心情わからなくもない。これから30年かけて
5000万返済しなくちゃいけないと思えば心もすさぶよ。

[630: マンション掲示板さん]

>>628 買い替え検討中さん

そうですね、おっしゃる通りだと思いました。
有意義なネガティブ意見（変な名前ですが笑）なら歓迎！

私は広めの川向の3LDK探してましたが、数は少なくなってるみたいなことを言われました。
家族少ないので狭いのでも良いのですが…
恥ずかしながら、家に多量にある荷物の行き場が想像できないのです。

みなさんはどうされてるんでしょうか

[631: 通りがかりさん]

>>629 マンション比較中さん
マンションは立地。
そんなこともわからないのか？笑

[632: 職人さん]

>>631さん
それはマンション選びのイロハだね。
ただ立地はいいが、電灯をつけないと真っ暗で、58平米しかないところに4人で
暮らしている家族をみると、子供の精神衛生上、この物件のほうがましだと思うわけ。
資産価値はないし、親の通勤もきついが・・・業界関係者としての本音を少し言わせてもらった。

[633: マンション検討中さん]

>>632 職人さん

確かにそれも一理ありますね

[634: マンション検討中さん]

>>632 職人さん
例えが極端過ぎて参考になりません。

[635: 匿名さん]

最新の水害ハザードマップによると、この辺りはひどいですね。全ての建物の倒壊が想定される区域に分類されてました。泣きっ面に蜂ですねほんと

[636: 通りがかりさん]

いつ見てもここは大人気ですね

[637: 匿名さん]

川沿いって魅力的ですけどハザードマップを見てしまうと…

[638: ご近所さん]

ここは桂川との間に十分な緑地帯と道路があるから、大概のことでは浸水に至らない。
安心してご購入下さい。

[639: 通りがかりさん]

できればある程度浸水してもらって、川沿いに不法に占拠されている畑のエリアをすべて洗い流して欲しいですけどね。
さらに球技禁止、BBQ禁止のうえ整備された公園にでもなればまだこのマンションに住みたい人も出てくるだろうが。

まぁ京都市ですから無理ですね。好き勝手にやったもん勝ちです。

[640: 匿名さん]

>>638 ご近所さん
ハザードマップの方がどう考えても信用できます。実際桂川は氾濫してますし。ハザードマップも見ずに買うのはいささかリスクかと

[641: 匿名さん]

桂川結構氾濫しますしね。
去年もまあまあなとこまで水位来てますから。

だからこそ整備もされないんでしょうが。

[642: マンション住民さん]

すごい売れ残ってますね、物件概要見ると最低３０戸は残ってます。
もう一年たって新築じゃなくなるのにすごいですね。

このスレにも入居者という設定で大きな写真をアップして社員が必死に宣伝してましたが、
やはりきちんと物件価値を見比べて買う層はこんな割高マンション買ってませんね。

一年超えるとデベも堂々と割引してくるでしょうし（600万ぐらい？）、
そうすれば投資需要で完売はすると思います。
その後は賃貸半分、分譲半分ぐらいの最悪マンションの出来上がりです。
賃貸割合の多い分譲マンションは、委任状を利用した理事長による不正が行われやすいので分譲で買われた方はご注意くださいね。

[643: 匿名さん]

投資需要⁉︎

[644: マンション投資家さん]

投資にはむかんよこんな立地では。
新築でこんなにも残ってる現状では転売なんて難しいだろうし。
賃貸にしたって不便すぎて借り手探すの大変だぞ。笑

[645: マンション掲示板さん]

>>414 口コミ知りたいさん

[646: 坪単価比較中さん]

要するに立地以外は難点の見つからない物件ですね。

[647: 匿名さん]

立地が難点なのが問題なんだが、、、

[648: マンション比較中さん]

＞646さん

イニシア桂大橋の「立地が悪い」、という具体的なもの

１．桂駅、西京極までも歩いて1.4キロほどある
２．バス停が目の前と言うが、本数、路線共に少ない
３．車の出入りが大変そう
４．台風や大風の時、もろに風が当たりそう
５．台風、ゲリラ豪雨の時など不安が大きくなる
６．マンション周辺は工場が多くドッグスクールもある
７．マンション西側の道路からトラックの出入りが多い
８．普段の買い物に困りそう
９. 周辺に病院がない
10．郵便局、銀行も近くにない
11.リセール時になかなか売れないor値段がすぐ下がりそう
12．価格が下がればマンション住民のモラルも下がり結果マンションの資産価値が下がる

まだまだありそう。


私はこの物件が出たとき、この立地だけで検討から外しました。
新築、部屋の広さ以外、現在住んでいる物件よりも良いところがなかったからです。
設備や間取りなどいつもなら検討するのですがそれよりも何よりもこの立地が引っかかりました。
車は持っておりますが、どこへ行くにも車が必要なら、いっそ亀岡のほうが生活しやすいかなと感じました。
この場所から京都駅へ出るより亀岡からのほうがアクセスしやすそうです。
ただし私は身体的事情のため自転車には乗らないので自転車メインの方の目線だとまた変わるのかも。

立地以外の難点がない、のではなく、立地が様々なところにマイナスとして響いている物件かもしれません。

[649: 物件比較中さん]

>>648 マンション比較中さん
素晴らしい解説ありがとうございます。
同感という言葉しか出ません。

[650: 通りがかりさん]

知ったかぶりな某マンション評論家は、桂川ビューが鴨川ビューの5分の１になったなんて適当なこと言ってるけど、そもそも鴨川ビューや鴨川の周辺環境と比較するのに無理があると思うけど、、、。

[651: 評判気になるさん]

気になる記事が。
http://www.cheeringcharm.co/archives/2617

[652: 買い替え検討中さん]

桂大橋がもうすこし情緒ある橋だったらなあ。
渡月橋みたいだったらだいぶ売れ行きも違うのに・・・

[653: 通りがかりさん]

工業地区にある渡月橋？(^^;;

[654: マンコミュファンさん]

ここの検討者には凄く参考になりますよ！
https://www.sumu-log.com/archives/10899/

[655: マンション検討中さん]

>>654
玄人筋からみると、売れ行きは悪いけれど、このマンションは「買い」だってことですかね。

[656: 匿名さん]

>>655 マンション検討中さん
なら貴方が買ってあげてよ。よろしくね。^ ^

[657: 買い替え検討中さん]

654さん、大変参考になりました。一生に一度の大きな買い物ですから慎重に選びたいと思います。ありがとうございました。

[658: 匿名さん]

30戸以上も空いているからまだ選べますね。

[659: 口コミ知りたいさん]

このごろ郊外型のマンションの人気が復活したらしいです。
しかも駅近でないところも多様な価値観から売れ出しているとか。
たしか日経の6月6日付だかに載っていました。
ぼやぼやしているとこのマンションも売り切れちゃうかも。
買うなら急がないと。

[660: 匿名さん]

>>659 口コミ知りたいさん
バカじゃないか？
ここの売れ残り数わかって言ってるのか？（笑）

[661: 匿名さん]

>>655 マンション検討中さん
いやいや、ちゃんと読んでる？
立地が悪い物件はいずれにせよ買ったらアカンて書いてある。

[662: 匿名]

ここ、ＨＰまでチェックしてなかったですが、ＨＰの見せ方がうまいのか、物件自体は割りと良さそうに見えました
設備、間取りとかが結構よさげ
立地が悪過ぎる点が難点ですけど、立地が問題にならない人ならいいかもしれないですよー
ただし完売しないことは覚悟のうえで購入する必要がありますね

[663: 匿名さん]

立地が問題にならない人っているの❔
駅が遠くても保育園や小学校、スーパーが近ければいいんだけどな〜

[664: マンション好きさん]

>>663 匿名さん
立地が悪いから人気無い。
ただ価格がそれを補えば需要を掘り起こす事も。
しかし価格は立地に釣り合わず割高感が強い。
現状、多数の竣工後在庫を残す結果に。
今月で竣工後丸一年が経ち、新築ではなく築後未入居になる。
半値〜三割引が妥当な物件だと個人的には感じてる。

[665: 匿名]

>>664　マンション好きさん
さすがにならないとは思いますが、半値ならすぐ売れると思いますよ。

[666: マンション相場さん]

>>665 匿名さん
半値は投げ売り価格だろうからリーマンショックみたいな事が起きない限りはないだろうな。
2、3割引きが妥当な価格じゃないかとは思う。

[667: 匿名さん]

>>659 口コミ知りたいさん

参考まで

https://www.sumu-log.com/archives/11051/

[668: 買い替え検討中さん]

>>667

この記事って参考になりますね。

やはり不便な郊外のマンションは買ってはダメですね！

[669: 購入経験者さん]

郊外をきちんと定義しろよ。
西陣に住んで５０分かけて京都駅に出るより（バスの時間ね）、
草津駅前のタワーマンションに住んで２２分で京都駅に出る方がいいだろ。
西陣と草津駅とどっちが郊外か？ちなみに勤務地は高槻。

[670: マンコミュファンさん]

>>669 購入経験者さん
草津はド郊外やないかい！笑

[671: 匿名さん]

草津に住むくらいなら不便でも京都市内の桂大橋に住む方がまだマシだよ！！

[672: 匿名さん]

草津のほうがいいなぁ…
市内だけど市内じゃないもの

[673: 通りがかりさん]

>>672 匿名さん
桂大橋か草津か？
難しいなあ、、、^ ^;;

[674: 京都人さん]

>>673 通りがかりさん
京都の端くれだが、滋賀なんかよりもまだ桂大橋に1票入れる。

[675: 購入経験者さん]

ええ？皆さん、そんなに京都にこだわるの？プライド高いね。
私は西陣、円町、今出川、川端二条と賃貸を転々したが、結局
草津に持ち家を買ったよ。大津はごみごみしているが、草津は
広々としていいぞ。近江は近江商人を生んだだけあって県民所得も
日本で３位。まっ、腐っても鯛だ、桂大橋でよければどうぞ。
金持ち喧嘩せずで、皆さんと争うつもりはない。

[676: 匿名さん]

>>675 購入経験者さん
キモいヤツだなあ(^^;;

[677: 匿名さん]

滋賀県民にはなりたくない。

[678: マンション比較中さん]

まっ、関西人にはなりたくないかな。

[679: 匿名さん]

>>678 マンション比較中さん
マンハッタン人ってか？大笑

[680: 匿名さん]

毎日必死に自転車漕ぐ生活なんて辛い

[681: 匿名さん]

>>680
健康には良さそう^ ^

[682: 買い替え検討中さん]

人生１００年時代の先進モデルとなるマンションだね！

[683: 通りがかりさん]

>>682 買い替え検討中さん
何の冗談？（笑）

[684: 匿名さん]

西大路の二物件って販売好調のようだなあ。
ここは全然見向きされなくなったけど、、、
早く競合物件が完売すればまた日の光が当たるかもしれない？！(^^;;

[685: 口コミ知りたいさん]

いやいや、君だって見向きしているだろ。目が離せない物件なんだろうね、この桂大橋は。

[686: 通りがかりさん]

>>685
オレも注目してる。
だって竣工後丸一年経つのにまだこんな在庫残す物件ってなかなかないからね。
ある意味凄くないか？（笑）

[687: 匿名さん]

蔦屋家電のコンシェルジュセレクトアイテムを来場プレゼントでもらえるようです。ちょっと気になります。マモリオと呼ばれる紛失防止デバイス。

いつも、携帯電話が家で見つからない時には家族に電話をかけてもらうんですが、マモリオがあれば見つかりやすくなるのかなと思ったりして。

この物件、京都の物件ですよね。人気地域はすぐ売れるけれど、そうではない場所だとずっと残ってしまうんでしょうか。京都の土地柄は詳しくないですが、マンションの売れ行きを見ていてそう感じていあｍす。

[688: 匿名さん]

>>687 匿名さん
京都というよりも亀岡って風景が周辺に広がってますよ。^ ^

[689: 匿名さん]

住所上は京都市ですけど、京都とは言えない場所です。

[690: 評判気になるさん]

よくこんな不便で辺鄙な場所にマンション開発したなあ。
勝算あってのことだったのかなあ？
リバービューをウリにしたかったのかな？
ただ現状を見る限り、惨敗してないかい？^^;

[691: 口コミ知りたいさん]

将来売却しようなんて欲をかかなければ、
そして通勤に電車を使おうなんて楽を考えなければ
建物自体はいい仕様だと思います。
永住者向きで子供の情操教育にも有益な優良物件ですよ。

[692: 匿名さん]

>>691 口コミ知りたいさん
将来の売却と電車通勤だけじゃなくて、徒歩圏内の全ての利便性も諦めないといけないよね？

[693: マンション検討中さん]

ホームページ見ましたが、マンション周辺の商業施設などの紹介が無いように思うのですが？
まさか本当にマンション周辺には何にも無いのかしら？
徒歩数分くらいにコンビニくらいはあるんでしょ？(汗)

[694: 匿名さん]

>>693 マンション検討中さん
一番近いコンビニで徒歩10分くらいかな。

[695: 匿名さん]

車に乗れる間は大丈夫。老後は運転手（子供）が居ないとキツイかも。

[696: 口コミ知りたいさん]

ジュースの自販機くらいは最低限近くにあるんだろうね？苦笑

[697: 職人さん]

マンション暮らしで自販機のジュース買うか？
外に出かけて買うもんでしょう。

[698: マンション比較中さん]

古いマンションの場合、その前に自販機を設置することはあるが、
それは通行人に買ってもらって、その収益を修繕費の足しにしようと
管理組合で決めるんだよ

[699: 通行人さん]

>>697
>>698

何マジで釣られてるの？
皮肉ぐらいわかってやれよ。笑

[700: 匿名さん]

中古が出ました！
https://smp.suumo.jp/chukomansion/kyoto/sc_108/pj_90178367/?kbn=2&...

[701: 匿名]

その中古、恐らく釣りだろ

[702: 匿名さん]

すごく変わった内装と家具ですね…
ファミリーには向いてないし、お年寄りにも好まれなさそう。売主は何のためにこの物件を買っ他のかな…？

[703: 匿名さん]

>> 700
新古でも大苦戦なのに、マンションの場所、この広さ、家具付きはマイナスとも考えられるので、成約価格とは違うとはいえ、中古でこの価格って話にならないくらい高くないですか？
適正価格はどのくらい？

[704: 匿名さん]

2700万で成約かな。最初は高く吹っ掛けてくるもんです。

[705: マンション比較中さん]

>>700
>>462
中古物件の５枚目の橋が右手に見える写真は、462の投稿のベランダからの写真の上半分と構図がよく似ているが、
売主は同一人物ではないかな？

[706: 匿名さん]

>>705 マンション比較中さん
ここ見て売り逃げしたくなったのかしら？^^;

[707: 匿名さん]

>705
名探偵ですな。ここ見てたら売り逃げしたくなるわな。
しかしこの物件は資産性を考えちゃいけない。永住型の
マンションとして位置付ければ、自然も豊かだし、100歳まで
生きられる人間にやさしい優良物件です。

[708: 買い替え検討中さん]

資産性を考えずにマンションを選ぶの？
私には無理だわ、、、^ ^ ;

[709: 口コミ知りたいさん]

>>707 匿名さん
そう言いつつもあわよくば買値よりも高値で売り逃げようと考えてない？笑

[710: 匿名さん]

>>707
永住なら戸建て買うだろう普通。
マンションの利点は利便性と住み替えができる不動産流動性だよ。
ここは利便性もリセールも大変難しい物件。
持つにはリスクが高すぎるよね。

[711: 買い替え検討中さん]

いやいや、戸建てを売って、ついの棲家としてマンションを買いたい高齢者にも
お勧めのマンション。電車利用もあまりないだろうから、交通の利便性はあまり
問題とならない。市内のわりに自然も豊かだし、桂離宮も近くて歴史を感じられる。

[712: eマンションさん]

>>711 買い替え検討中さん
高齢者は買い物や通院に便利なマンションへと都心回帰してるのが流れなんだよ。知らないのか？（笑）

[713: 物件比較中さん]

>>707 匿名さん

将来、資産性が考えられないなら賃貸に住んでる方がマシじゃないか！！

家賃払い続けるくらいなら、将来自分の資産になるからローン組んで買うっていうインセンティブなのに、、、苦笑い

[714: 匿名さん]

しかし、養老院はだいたい不便な郊外か山裾だよね。
ご老人はこういう郊外型が好きなんだ。このマンションに
医療センターを設置すればすごく売れると思うね。
高齢化社会対応型マンションとして。

[715: 匿名さん]

お年寄りには過酷すぎる立地でしょ…
病院はどうするの？
まだまだネットスーパーを使いこなせるお年寄りは少ないだろうし…ちょっとお惣菜とか買いたいよね。

[716: 物件比較中さん]

>>714 匿名さん
頑張って勧めても見向きされないものはされない。
ここは半額でなら諦めて買う人が出るだろうし、その方法しか売り捌く事は出来ないだろうな。

[717: マンション掲示板さん]

>>714
マンション住民によるアゲアゲの書き込みか。（笑）

[718: 匿名さん]

>>717 マンション掲示板さん

あなたみたいな、下げる事しか頭に無い人には無意味ですが、他の真面目な方の為に言いますと、
環境の良さから可能とも思います。
買い物は、ここでなくても買い物しずらく成ってますが、宅配も選択肢です。
これからは、地域包括支援の時代ですから、十分可能ですよ。
私は、通りすがりの人ですよ(笑)

[719: マンコミュファンさん]

>>718 匿名さん

ここに限らず確かに買えない妬みかむやみに下げコメする人がおるね～

まぁでもここは不便すぎる
価格をもうちょい下げんとなぁ

[720: 匿名さん]

>>718

工業地帯が環境がいいって聞いた事無いけどなあ。笑

>>719

買えるけど不便なマンションは買わない。

[721: 匿名さん]

>>720 匿名さん

現地を知ってるよ。横には見晴らしの良い西山連峰と愛宕さんが綺麗に見える良い場所。
あなたが嫌でも、好きな人も居るよ。
あなたの価値観は全てや無い。

買えるけどって、買って欲しいとか言われて無いの違うの？？
マンションの現在の住人も、あなたが誰だか分かれば、来て欲しく無いかもよ(笑)
クレーマーみたいなん、こられたら、管理するの大変だよ。
言わないけど、ウチのマンションにも来ないでね。

[722: マンション検討中さん]

シエリアやジーンズの西大路両マンションは、売れ行きが好調のようだよね。
一体何がどう違うのだろうか？
仮に多少の値引きがあったとしても苦戦するマンションは買うべきではないのかもしれない。

[723: 名無しさん]

人、それぞれの想い。
家族の想いや価値観。

選ぶことろが変わる。