イニシア桂大橋［旧：（仮称）桂大橋プロジェクト］

[物件比較中さん]

イニシア桂大橋ってどうでしょうか。
リバービューで、自然も楽しめそうですね。
家族で楽しく暮らせるといいなと思いますがどうでしょうか。
いろいろ情報交換したいです。よろしくお願いします。

公式URL：http://www.cigr.co.jp/pj/A82146/

所在地：京都府京都市右京区西京極堤下町3番1（地番）
交通：阪急京都本線 「桂」駅 徒歩16分 （東口より）
阪急京都本線 「西京極」駅 徒歩16分 、東海道本線（JR西日本） 「西大路」駅 徒歩24分
構造・規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造）　地上7階建
間取：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：57.77平米～83.59平米

売主：コスモスイニシア、長谷工アーベスト、近鉄不動産
事業主：大栄不動産
施工会社：淺沼組
管理会社：大和ライフネクスト

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2016.3.14　管理担当】

[321: 評判気になるさん]

>>320 マンコミュファンさん
3000万が買いやすくなかったら、京都でまともな物件は絶望的ですな。

[322: 匿名さん]

内装は、公式サイトの写真のものが標準になるのカナ。
それともそれらはオプションで、例えばシステムキッチンも面材が異なるものになったりする可能性もあるのでしょうか。
もし、写真が標準だったら、すごくスッキリして明るいので、
若い世代には特に好まれやすいのではないかしらと感じています。

[323: 評判気になるさん]

何戸くらい売れ残ってるんだろう？
HPの物件概要見るだけでもかなりの数があるけど実際はもっと残ってそう。
竣工後にこんな売れ残りが多いマンションって初めてだよ、、、

[324: 匿名さん]

>>323評判気になるさん
あなたが知らないだけでありますよ。

[325: 匿名さん]

>>324 匿名さん
何戸くらい？

[326: 名無しさん]

最低でも40戸残ってる？？

[327: 匿名さん]

>>321評判気になるさん　>>>3000万が買いやすくなかったら、京都でまともな物件は絶望的ですな。

ここのような郊外の工業地域の物件がまともな物件かぁ？？^^;

[328: 匿名さん]

>>327
現地は全く京都らしくない場所だよ。

[329: マンション検討中さん]

色々新築、中古マンションを見ましたが、ここは設備のグレードも高く価格も手頃と感じてます。（ジオだけが低かったから標準的なのかも…）
虫が多いのは仕方ないし、虫のいない場所はないような気がします。
部屋によっては京都タワーも見えるし、桂駅まで歩いてみたけど15分くらいでした。
マンションの価値はそれぞれ評価ポイントが違うので
悩みます。
ここは私の中ではアリ物件の一つにしてます。

[330: 匿名さん]

>>329
建物や設備は及第点かもしれないが、マンション周辺にはスーパーも無く駅からも離れ過ぎてる立地。将来的な資産価値は極めて厳しそうです。

[331: 匿名さん]

>>330 匿名さん
準工業地帯よりも酷い工業地域のマンションのメリットって何？
普通は安さしかないよね！
でもこのマンションに関しては価格的なメリットがあるように全く感じないんだけど、、、。
駅やスーパーが近くに無くて空気の悪い工業地域に今の高いマンション相場で買うメリットってあるかなぁ？^^;

[332: 通りがかりさん]

こんなチョー不便な場所のマンションが3000万台とかってバブルだわ。

[333: マンション検討中さん]

>>331 匿名さん
工業専用地域と工業地域を間違えてませんか？

[334: 通りがかりさん]

>>333 マンション検討中さん
どちらも住むには環境が良くない。

[335: 評判気になるさん]

6月には竣工丸一年になって新築扱いじゃなくなるのにまだ半数近くも残っているなんて今までに聞いたことないよ、、、

[336: 匿名さん]

>>335
>>323と同じ人かな？他にも名前と書き方が同じ感じのがちらほら
がんばりますねぇ

[337: マンション検討中さん]

>>336
だれの書き込みがどうとかよりもマンションについての有益な情報をお持ちならお願いします。

[338: 匿名さん]

>>337 マンション検討中さん

マンションは将来的な収益性の高いものを買わないと資産価値がゼロになって負の遺産に成りかねない。
マンションは立地が全て。
不便なマンションには未来が見えないだろう。

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54296

[339: マンション検討中さん]

ここは駅やスーパーが近くに無いから不便なマンションですよね。
価格も3000万台が多くて正直安さも感じられません。
一体何がウリのマンションなんでしょうか？
みなさんのご意見いただきたいです。

[340: 匿名さん]

眺望がいい。バス停直結。阪急特急停車駅まで歩ける。ってところでは？
桂川の物件にあるような、養鶏場
東向日の物件にあるような、葬儀場、パチンコ屋、競輪場行きのバス停、暴力団関連施設
などの嫌悪施設がそばにないところもいい。

[341: マンション検討中さん]

グランマークシティ東向日駅前の悪口を言いたいだけの書き込みですね。ご苦労様ですね。

[342: マンションは駅近でないと価値がないさん]

>>340
桂川も東向日もここよりずっとリセールいい。

[343: 匿名]

>>340

いいところがまったく共感されないから大苦戦してのでは？^^;

[344: 匿名さん]

>>340 匿名さん
笑笑

[345: 周辺住民さん]

なんでこんな便の悪い場所にマンション建てたのか？不思議だわ。

[346: 購入経験者さん]

>>338
不便な立地の不動産って将来は価値が無くなるって、ホンマそうやと思うわー。

[347: 匿名さん]

6月で竣工後丸1年。新築マンションとは言えなくなり未入居マンションになります。
価格改定(大幅値下げ)しないと売り切るのは相当難しいだろうね。
ただデべはギリギリまで我慢するんだろうなーきっと。(笑)

[348: 匿名さん]

賃貸でも需要無さそうですよね。苦戦してますね。

[349: 口コミ知りたいさん]

>>348 匿名さん
一千万円台とかだったら不便でも我慢するから買ってもいいかな？って人出てくるかもね。

[350: マンション検討中さん]

大量に売れ残っているのなら、ジャパネットさんみたいに「今なら特別にもう１戸をお付けします」とやって、さっさと売り切ればいいのに。
第５期４次募集とか、訳のわからないことをいつまでやっているのかなあ、と思います。

[351: 口コミ知りたいさん]

>>350 マンション検討中さん
流石にもう一戸ってのは、、、^^;

[352: 匿名さん]

＞＞350マンション検討中さん
もう一戸は笑ってしまった。

確かにもう完成してるんだから最終期で全部出せばいいのにね。
でも残戸数がばれちゃうからできないかな。

[353: マンション検討中さん]

どんなもんか見に行ったらまだほとんどが売れてなくて大量在庫。
29年6月に竣工済みなのにこれは正直ヤバくないかって心配する気が。。。

[354: マンション検討中さん]

離宮パワー頼みのプロジェクトだったんだろうけど、遠くに木が見えるだけじゃん。

[355: 通りがかりさん]

けちょんけちょんに言われまくりのマンションだなぁ、、、
でもまぁこの立地でこの価格じゃあ不評も仕方ないか・・・

[356: 通りがかりさん]

さっき近く通ったけど辺りは真っ暗。
女性や子供には向かないんじゃないかな。

[357: 通りがかりさん]

また大商談会開催中だってよ。^^;

[358: マンション検討中さん]

モデルルーム良いですよね。他のマンションの似たり寄ったりな感じと違っていて、センスあるなと。

[359: マンション比較中さん]

全く普通でした。
しいて言えば下がり天井が酷い。
場所が場所だけにもっと魅力的な何か(値段とか仕様とか)がないと誰も見向きしないと思います。

[360: 口コミ知りたいさん]

東京や大阪、そして京都中心部でマンションバブルが弾けたら郊外にあるマンションってどうなるの？

https://search.yahoo.co.jp/amp/s/a.excite.co.jp/News/economy_g/2017102...

https://search.yahoo.co.jp/amp/news.livedoor.com/lite/article_detail_a...

[361: マンション検討中さん]

先日見学に行ってきました。決算月なので諸経費から値引きしますって話がでました。市内の新築マンションの中では1番安い価格です。
ネガティブなご意見が多いですが前向きに検討してみます。住まわれてる方のご意見が聞いてみたいですが、おられますでしょうか。

[362: 匿名さん]

諸経費の中からって、、、そんなケチケチした値引きでは誰も興味示さないよ。

[363: マンション検討中さん]

>>362
同感。

[364: 匿名さん]

>>362
>>363
そんなこと言ってがっつり値引きしても買わないだろ

[365: 匿名さん]

中途半端な値引きでした。

契約も順調とは言ってましたが…
竣工1年までには売り切りたいんでしょう。

最上階以外は価値なしのような気がします。

[366: 通りがかりさん]

>>365 匿名さん
竣工一年経つと新築とは謳えませんしね。
時間が経てば経つ程、希望小売価格では売れなくなりますし、その上売れ残ってる部屋の諸経費を払い続けないといけないので早く売りたいでしょうね。
売れない間はずっと現地販売するのにも経費が掛かるのでデベには何一つ良いことないですから。
今のうちに買ってくれるお客様はほんと神さまでしょうね。

[367: 匿名さん]

これだけ売れ残りが多くて長くかかってると修繕積立金は明らかに足りなくなりますよね？

[368: マンション検討中さん]

値引きってどの位だったか気になります！
売れ残ってるマンションて決算関係なく値引きするんでしょうか？
他で良くある値引きパターン知りたいです！
ここは値引きせず強気できた結果この時期まで販売し続けているし、まだ販売未定の住戸もあるみたいですし値引きする気ないとも思えます

[369: 匿名さん]

>>368 マンション検討中さん
ここ殆ど値引きしないスタンスみたいですよ。こんな不便な立地でもあくまでも強気の姿勢で販売するようです。販売員いわく、京都市内でここのような低価格？で買えるマンションは無い！、、、だそうです。^^;

[370: 匿名さん]

値引きは150万円でした。
竣工1年過ぎると更に値引きしないとキツイでしょ。

[371: 口コミ知りたいさん]

>>369
すごいねー。だがそんな瘦せ我慢いつまで続くんだろうね。

[372: 匿名さん]

私は3000万の部屋で50万の値引き、3300万の部屋で100万の値引きでした
3500万で150万だったのでしょうか
それも3月引渡し限定です
今から焦らされて買うのはどうかと
初回の見学で向こうから値引きを言ってくるってことはかなり焦ってるみたいに思えました
言えばもっと値引きしてくれそうな気もします

[373: マンション掲示板さん]

>>372 匿名さん

交渉事は足元を見られたらダメだよ。

ここのような不人気で売れ残りが多くてもうすぐ竣工1年を迎えるマンションなんか数割引しないと買わないくらいのスタンスで臨むのが正解。

何も遠慮して相手の口車に乗せられて高く買わされる必要はないからね。

大量在庫を前に、尻に火がつき始めてるのは向こうの方だから。

買い手はこれだけ安くなるなら買ってもいいよでほんとちょうどいいから。

でも間違えないでね！
人気物件のケースでは形勢が逆転するから、営業マンとはいい関係にならないとね。^^;

[374: マンション検討中さん]

ここまで不人気なマンションも珍しいですね。
やっぱり駅からもスーパーからも遠いのは
歳をとっても住み続けることを考えるとNGだし、
途中で住み替えするにも売れないとムリだし…
将来性のない立地ということでしょう。

この地域を理解した近隣の方向けのマンションですね。

[375: マンション掲示板さん]

>>374 マンション検討中さん
激しく同意。

[376: 匿名さん]

>374 マンション検討中さん
年寄りにとっては、バス停直結は便利だよ。シルバーパスがあるから、京都ではバスは年寄りだらけ。

近所にスーパーと病院があれば良かったんだけどね…

あと売り方も若い層をターゲットにしている感あるけど、安いマンションを探す若い層にとっては割高すぎ。マーケティング甘い。
ここは有料老人ホームにすればよかったのに。

[377: 匿名さん]

>>376 匿名さん
っていうか、いずれにせよ苦戦するに決まってる立地だよ。再開発しても儲かるわけないよ。
損切り覚悟で安売りしないと完売なんてありえない話に思える。
諦めて業販したりして、、、

[378: 匿名さん]

即入居可で売れ残りがあるみたいです。安くなるものなんでしょうか。すごくおしゃれな感じで、蔦屋家電のセレクトでコーディネートしたモデルルームがあったり、話題だったんですが。

夜、外から見たマンションはすごく素敵と思います。

エントランスから続くガラスの共用部がカフェのようでもあって、個人的には好感度があったんですが、立地がそんなによくないんでしょうか。京都だと都市部と便利さが違うので・・・。

[379: 匿名さん]

>> 378
この地域を知っています。
他の方々も書かれていますが、将来の資産価値としては厳しいマンションなんだろうな、と思います。
ですが、378さんご自身が住まれるのが目的で、実際に交通の便等いろいろ確認されて、それで納得されるのであれば良いのでは〜（まぁ，掲示板のコメントですので、責任は持てませんし、その程度でとらえてください）。
その上で「ここまでなら出しても良い」という感じで、値引き交渉はぜひ、と思います。
値引きの相場は分かりませんが、もう数ヶ月で竣工一年ということは、売り手もそうとう厳しい時期になっているマンションです。

[380: マンション比較中さん]

>>378
夜のマンション周辺って何も無いし、マンションがひっそりとしているので子供や女性の独り歩きには注意が必要ですね。

[381: 評判気になるさん]

ブランドも仕様もアウトポール設計もいいので、あとは交通の便だね。
京都市内でこの値段は相当値打ちだと思う。通勤1時間半以内なら買いでしょう。

[382: マンション比較中さん]

>>381 評判気になるさん
下がり天井が酷くて圧迫感がハンパなかった。

[383: マンション比較中さん]

>>381 評判気になるさん
あと、市内って言ってもかなり西の外れ。
桂駅からもかなり離れているし周りにはスーパーすら無い。なのに価格は3000万もする。
本当に買いかなあ？

[384: マンション検討中さん]

近くにコンビニくらいはあるのかなあ・・・

[385: 通りがかりさん]

>>384 マンション検討中さん
HPでマンション周辺の商業施設の紹介が無いということは、近くには無いということです、、、。

[386: マンション掲示板さん]

再開発の予定でもあれば話は別ですけどね
現地見学行ったことあるけど、駅までの歩道が細過ぎて危ない
少なくとも子育て世代には向いてなさそう

[387: マンション検討中さん]

近くにコンビニすら無いなんてキツいなぁ・・・

価格と立地条件を考えると京都市内かもしれませんが不便で高すぎると思います。

それなら向日市や長岡京市の方が全然利便性が高くて価格もいいですね。

[388: 買い替え検討中さん]

この辺りってピザなんかの宅配もエリア外って事、まさかないよねえ～。

[389: 評判気になるさん]

値引きの話出してみましたが、50万でした
しかも3月引渡し限定
以前どなたかの書き込みで150万の値引きとありましたが、100万以上引ける部屋は無いと言われました
営業は購入をせかしてきます
一生の買い物というお客目線が無くなっています
今後住戸の値引きはしないと断言。あくまで諸経費からの値引きだと
正直、萎えました

建物自体は魅力あるんですけどね
営業さんはちょっといけてないですが
川沿いなので風当たり厳しそう、洗濯物飛ばされないかな

スーパー近くにできたら形成変わるのになぁ笑

[390: 坪単価比較中さん]

たしかに設備仕様もいいし、ブランドも一流。川沿いといっても、
もしこれが鴨川だったら値段はこの倍になるよ。つまり立地だけ。

[391: 通りがかりさん]

営業なんて所詮はサラリーマン、上から値引きしてでも売り切れって言われるまでは何も出来ないから。
いずれにせよ、竣工後に大量の在庫を抱える物件には手を出すな！だよ。
だって将来的にリセールバリューの無い事を今の販売状況が物語っているんだから。。。

[392: 匿名さん]

>>389
そういうお客目線を失った，自己中な営業はやですね。
以前，竣工１年がせまる「この値段なら出してもいいな，この値段まで下げてくれたら今日買おう」と思って話していて，結局，そこまで下がらず（でも，せかすような営業ではありまでした），放置していたら，あとあと「さらに良い条件で」という感じでお知らせしてくれました。
389さん同様，そのときはもう萎えていたので，結局，買いませんでしたが。

「今後値引きはない」というのも，まったくの方便だと思います（し，営業の立場にたてばそう言わざるを得ないところもあるでしょうね）。
他にも興味持っている人がいます，とか，今月まで値引きとか，せかす営業はさけたいですね。
この物件にかんしては，時間を置いて大変になるのは売り手だと思います。

[393: 購入経験者さん]

390さん、イニシアって別に一流ブランドマンションじゃないよ。
一流はやはり野村を入れて財閥系デベロッパーのマンションだよ。
元々京都はマンションが安かったから財閥系が少なかったけど最近の京都バブルでドンドン参入してきた。
イニシアはダイワ系じゃなかったかな？
悪いブランドじゃないけど普通だよ。

[394: 匿名さん]

イニシア桂大橋に2017年7月末に入居しました。
購入時期が早かったため、現地にてベランダからの眺めは確認出来ていなかったのですが、入居後は予想をはるかに上回る眺望の良さに、毎日魅了されています。
階数や位置に寄ると思いますが我が家では、小虫や風などはまるで気になりません。また気密性も高いため室内はとても静かです。週末に川原でされている少年野球の声も気になりません。
コンビニは八条通りを東に300m程の所にLAWSONがあります。

[395: 匿名さん]

イニシア桂大橋に2017年7月末に入居した住人です。ベランダからの眺望を伝えたく連続投稿します。もしも数年後に対岸に7階建てのマンションが建設されたとしても、この良き眺めは変わらないと思います。逆に夜景が綺麗になり良いかもしれませんね。今でも意外と街灯りもあるため、夜は夜で夜景を見ながら夕食を楽しんでいます。

最寄りのスーパーまでは車で5分。
阪急桂駅へはバスで10分程度。
京都駅へはバスで20分程度。
以前は中京区に住んでいましたが交通の便について私は特段不自由には感じません。もちろん駅近物件にはその良さがあり、イニシア桂大橋にも良さはあります。
私達が購入を決めたもう一つの理由は、細部までこだわられた室内です。私見では女性が設計されたのかと思いました。当時他所のモデルルームも数ヶ所見学に行きましたがイニシア桂大橋の室内が1番印象が良かったです。
今なら現地でベランダからの眺望も確認できるので、検討されてる方は是非ご自身の目で確かめてみてください。

[396: 匿名]

>>395 匿名さん
ご購入者さんとしてマンションの売れ行きが心配なのはよーくわかりますよ！
ここは京都市内という認識で価格設定されてるようですが、景色や周辺環境は亀岡市並みです。なのに京都市内での価格設定。割高に亀岡市並みの住環境に？？だから苦戦していると思います。

[397: 匿名]

>>396 匿名さん
口足らずでしたが、京都市内だから便利という認識という意味です。

[398: マンション検討中さん]

そもそも京都の西日はきつく、西向きの部屋は嫌われます。
マンション自体が西向きなのも人気がない要因ではないの？

[399: マンション比較中さん]

市内でここと同価格帯で売り出し中の新築マンションを比較するなら伏見区や山科区の物件の方が生活利便がいいように思います。
特にファミリーにはスーパーや学校、塾といった施設が周辺にないと不便でしょうからね。
景色がよければ不便でもって方がここ買ってるのかな？

[400: 匿名さん]

2017年7月末入居者です。
建設立地により長所と短所は必ず持ち合わせていると思います。短点については、人聞きではなく御自身で詳細にお調べになられて、良きマンションをご購入くださいね。

イニシア桂大橋の西日について。
西日を強く受ける時間は1時間くらいです。※桂川方向にベランダを設置されている部屋は南南西を向いており夏場は愛宕山辺りに陽は沈みます。
確かに西日は気になるため対策として我が家では遮光カーテンを使用していますが、1日の時間の中で夕日対策を実施しなければならない時間は極小のため問題視していません。この点は個人差もあるため現地確認は、夕方を選択ください。ちなみに最もベランダからの景色を楽しめるのは日の出から朝9時頃迄なので、販売者に早出をお願いされて、景色を一望されることをお勧めします。殆どの方が一生一度の買い物になると思いますので慎重にご検討くださいね。

景観と周辺環境を重要視されている方がこちらを購入されておられるのではないかと個人的には推測しています。我が家も重要視しましたから。

空部屋数について
セカンドとして所有されているオーナー様もおられるため入居率は意外と高いです。
マンション検討時に訪問した他所を一例としますが、阪急とJRに挟まれた立地で駅まで徒歩10分、竣工後1年半で完売されていました。もちろんご存知かと思いますが駅近物件は4000万越えの販売価格です。利点を考慮され高額な販売価格でも良いのであれば、5000万ほどするかと思いますが、京都市中心部を検討されてはいかがでしょうか？
参考にならないかもしれませんが冬季のサンセットの画像を添付します。

[401: 匿名さん]

>>400 匿名さん
すいません、単身者さん？またはご夫婦二人ですか？
子供が小さいのと妻が車を運転できないのでここの立地は難しいかなって考えてます。
実際の利便性はいかがでしょうか？

[402: 匿名さん]

>>401 匿名さん
我が家は3人家族で息子は先月2歳になりました。
車を所有していないため妻は電動の自転車を移動手段としています。
時間の計測はしていませんが、自転車で桂川イオンまで15〜20分くらいかと思います。
イニシアから最寄りのスーパーへは7〜8分くらいかと思います。
阪急桂駅に行く際はバスを使用します。近距離料金適用で150円です。

[403: マンション比較中さん]

>>402 匿名さん
奥さん大変！！

[404: 匿名さん]

>>402 匿名さん
本当に奥さま大変！
いつまでも子供は軽くないし、雨の日は？

[405: 匿名さん]

>>404 匿名さん
ローン沢山あって毎日毎日雨の日も風の日も自転車で遠くまで買い物だなんて酷だわ、、、。

[406: 匿名さん]

自然豊かな環境のなかで子供を育てるのはすごくいいことだと思う。
子供が成長した時、その体験は何よりの財産になるだろう。
この物件を選んだのは親としての見識だと受け止めました。

[407: 匿名さん]

相当タフじゃないと厳しいですね。日焼けとか気になるー

[408: 匿名さん]

>>406 匿名さん
それだったらもっと田舎で買ってもいいのでは？

[409: 匿名さん]

要は不便なのに高いってのが議論になっていて、自然重視なら安くて自然の多い田舎でもいいんじゃないの？

[410: 通りがかりさん]

>>409
同感。

[411: 匿名さん]

京都市というブランドが欲しいのかな？
だから亀岡じゃだめなんじゃない？
いくら便利でも向日市はイヤ、みたいな。

[412: 匿名さん]

最寄駅の往復に毎回300円かあ。
微妙。

[413: マンション比較中さん]

いま京都のマンションは高値止まりだから、70平米超で
3000万円台前半なら、市内としては高いと思わないんだが。
設備仕様もかなりいいし。同じ物件、中京区で売ったら
6000万後半は行きそうだ。

[414: 口コミ知りたいさん]

>>413
京都市内って言葉に惑わされたらダメだと思います。
このマンションの場所は京都のイメージとは180度違います。
たとえ住所が京都市から始まっても外れの不便な僻地で3000万は破格になりますよ！

[415: 匿名さん]

私は経営にうといのですが、不思議なのは、売り主にコスモイニシア、長谷工アーベスト、近鉄不動産というメジャーな３社がよく名を連ねたな、ということです。経験ある大手の不動産が揃っているのだから、売れ行きと値付けの読み違いなどしそうにないのに。それとも、「事業主：大栄不動産」となってるから、責任は大栄不動産が一手にかぶるってことかな。

[416: 匿名さん]

お子様は幼稚園のご予定でしょうか？せめて近くにいい幼稚園があるといいのですが…

[417: 匿名さん]

>>416 匿名さん
先日ご質問頂いた方でしょうか？
私は2017年7月に入居した者です。
息子は保育園に預ける予定です。
八条と桂川街道の交差付近に保育園が開園します。4月開園予定で受け入れ人数は120名です。

[418: 口コミ知りたいさん]

>>417 匿名さん
マンションから徒歩何分ですか？

[419: 検討板ユーザーさん]

やだやだ、遠い予感。
桂大橋はわたらないと行けないはずですから。

[420: 土地勘無しさん]

>>419 検討板ユーザーさん
何をするにも大変な場所に住むって認識が必要みたいですね。
車必須の田舎住まいに近い感覚かな？