イニシア桂大橋［旧：（仮称）桂大橋プロジェクト］

[物件比較中さん]

イニシア桂大橋ってどうでしょうか。
リバービューで、自然も楽しめそうですね。
家族で楽しく暮らせるといいなと思いますがどうでしょうか。
いろいろ情報交換したいです。よろしくお願いします。

公式URL：http://www.cigr.co.jp/pj/A82146/

所在地：京都府京都市右京区西京極堤下町3番1（地番）
交通：阪急京都本線 「桂」駅 徒歩16分 （東口より）
阪急京都本線 「西京極」駅 徒歩16分 、東海道本線（JR西日本） 「西大路」駅 徒歩24分
構造・規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造）　地上7階建
間取：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：57.77平米～83.59平米

売主：コスモスイニシア、長谷工アーベスト、近鉄不動産
事業主：大栄不動産
施工会社：淺沼組
管理会社：大和ライフネクスト

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2016.3.14　管理担当】

[281: マンション比較中さん]

マンションはどこも価格高くなってるけど、このマンションは「マンション格差(講談社)」本にもお得物件で紹介されてたね。

[282: マンションは駅近だよさん]

>>281 マンション比較中さん
本当にお得物件なら抽選になるわ。^^;;

[283: マンション検討中さん]

京都市内、快速停車駅最寄り、管理費が安い新築物件てここ以外どこかお勧めありますか？
ここも魅力的ですが、何処か他の比較物件も見に行ってみたくて。
規模が小さいと管理費が高いのが嫌なので、これくらいの規模が良いのかと思ってます。

お勧め物件あったら教えて下さい！！

[284: 匿名さん]

>>283
大津や山科の駅近マンションなんかはここよりもずっといいんじゃないか！

[285: 匿名さん]

ヤバいぐらい売れてなさそう
電気が全然付いていない

[286: 坪単価比較中さん]

ここは流石に買えんよ。^^;;

[287: 匿名さん]

内覧に行ってきました。
目玉の3メートルバルコニーは西日がきつい、暑いで夏場は出るのが厳しいと感じました。
玄関側の窓が小さいので部屋の風通しが悪そう、夏場はエアコンがないとキツイんじゃないかと。
モデルルームの部屋の角に虫が何匹か侵入してました。
網戸をすり抜けたのか、ベランダの出入りで入ったのか分かりませんが、やはり川の近くは虫が多いですね。
エレベーターが2台なので、朝はエレベーターを待つことになりそうです。

部屋の設備は他の方が書かれているように充実してました、駐輪場がサイクルラックではなくそのまま駐輪できるのと自走式駐車場だったのが良かったです。

[288: 匿名さん]

かなり日にちが経ってしまいましたが、内覧のご報告拝見しました。
西日ですか～
虫ですか・・・
エレベーターはどうでしょう、そんなに混みますか
設備面はグッド
駐輪場、駐車場もグッド
西日も虫も自然ですから、しかたないと思います。
健康的な環境ということではないでしょうか。
287さんは車通勤の方？あるいはバス？自転車？でしょうか。
アクセス面が気になります。
それとベランダ側のフローリングはどうするのか。
コーティングなどするのかどうかも気になります。

[289: 匿名さん]

>>虫ですか・・・
これは仕方ないですよね・・・外の物干しに虫取りのひっかけていますが、気休め程度です。網戸に虫よけをふきかけるなどありますけどね。

部屋に虫がいるのは仕方ないと思います。散歩中に蚊が来るのがイヤなので、日焼けどめ兼虫よけのクリームを買って塗って撃退しています。

もう内覧できるんですね。バルコニーをホームページみたくリビングにする人はいるんでしょうか。かっこよくなりそうですけど。やっぱり虫問題が浮上します。他の方の対策はどうなんでしょうか。

[290: マンション検討中さん]

こないだ夜に通りましたが、蜻蛉かな？
仕方がないレベルの数ではなかった…
橋の街灯とその周り半端じゃなかったから、マンションも灯があれば寄ってくるんじゃないかな。
年がら年中じゃないでしょうけど。
近所のコンビニでも入り口に大型扇風機置いて虫対策してるぐらいだから相当多いんだろな。

[291: 通りがかりさん]

ここはもうだめでしょ。

[292: 匿名さん]

お庭やバルコニーでグランピングって流行ってるみたいですね。
3mも奥行きがあれば、キャンプでも菜園でも何でもできそうです。
ソファーを置いたり、リビングとして使うとか、憧れはありますが、
雨のときはどうするのでしょう？虫問題もあるし、実際にする人はいないのでは？

[293: 匿名さん]

隣室のバルコニーで、もつ鍋パーティやられたら即退去したくなるよ。臭いのなんのって・・
バルコニーでの喫煙・飲食厳禁と管理組合規則に書いてあればいいけどね。

[294: 口コミ知りたいさん]

>>293 匿名さん
今時、書いてない分譲マンションなんてあらへん。

[295: 匿名さん]

このマンション、バルコニーでは電気のホットプレートは使っていいらいいよ
だからバーベキューするのもＯＫ

[296: 匿名さん]

では買うのをやめます。
買う前に判明したので、良かったです。
バルコニーでの焼肉がオーケーなんて、隣人や上の階の方への配慮に欠けるので、非常識なマンションと個人的には思います。気にしない人は買ってください。

[297: 匿名さん]

下の階でバーベキューされたら堪らない…

[298: 匿名さん]

「バルコニーでの喫煙禁止」はしっかりと明記されていますか？
最近の新築でも、喫煙禁止と明記されているマンションはそれほど多くないです。
火気禁止とは書かれていても、喫煙とは書かれていない場合がほとんどです。
管理規約をしっかりと確認したほうがいいですよ。
これだけバルコニーをウリにしているんだから、きっとバルコニーで気持ちよく喫煙したい！っていう人はいると思いますよ。

[299: 口コミ知りたいさん]

駅近のジオ京都桂川が年末から販売されるようだね〜。
ここは早く売り切らないと益々難しい環境になりそうだ、、、

[300: 匿名さん]

夏の西日 お疲れ様でした。

[301: 匿名さん]

売り切るには最低でも3割くらい値引きしない難しい立地だよなぁ…

[302: 匿名さん]

>>299
景気が悪くなったら大量在庫を真っ先に投げ売りするんだろうな。
そう考えるとこんな二足三文の立地のマンションなんて怖くてとても買えない、、、。

[303: 元バス便マンション住民さん]

>>302 匿名さん

マンションは立地が全て。

駅や商業施設から遠い不便な立地や土地の不動産価値の低い工業地域などに建つマンションはリスキーだからオススメ出来ないです。

後悔しない為には少々高くても立地の良いマンションを買うべきだと思います。

[304: 匿名さん]

ここは本当に何かと不便な立地だと思います。
阪急を利用するのも遠く、京都駅に出るにはバスを利用するしかありません。
マイカー通勤をするにしても、八条通りはどの時間帯も常に混んでいます。
スーパーも遠く、教育施設も遠いのでよく考えないと
価格が下がったからと購入を考えても後々困るかもしれないです。

[305: マンション比較中さん]

>>304 匿名さん
仰る通りだと思います。

[306: 匿名さん]

売り切れることはないでしょう。特に強烈な西日。厳しい。

[307: 匿名さん]

>>306 匿名さん

今の価格から3割以上値引けば興味を示す層が現れると思います。

ここを買える層は不便なこんな立地のマンションはまず選ばない。

だからここを買えない賃貸組が買える価格に落とせば売れるというロジックです。

[308: 匿名さん]

純粋に駅までの距離、というところがここの場合はあるなぁと思いました。

購入者インタビューの中に、東京在住の人がいるんですが、セカンドハウスとして購入したという人がいました。わざわざ東京の人が…と思うのですが
逆に毎日電車に乗って通勤しない人だからこそなのかも。

でもそういうニーズってかなりレアな気がします。

[309: 名無しさん]

>>308 匿名さん
こんな工業地区で京都の外れにセカンドハウス？
すごいな！^^;

[310: 匿名さん]

このマンションの近くをよく通りますが河川敷で子供達が土日に野球をしているイメージです。少しうるさいかもですね。砂埃も多少はあるでしょう。

[311: 検討板ユーザーさん]

だいたいこんな辺鄙な場所で今の京都価格に便乗していい値で売れると考えた事自体が客を馬鹿にしてる。
昔と違って皆んなネットで少なからずリセールバリューを勉強してるからね。
売り切りたいならドンドン価格改定しないと相当厳しいと思う。

[312: 匿名さん]

朝、夕とよくマンション前を通りますが、
前の道は車が混みやすく、周辺は相変わらずな雰囲気で
けして明るい感じとは言えないかなと思います。
桂川が前にあるけれど、臭いとかは気にならないと思いますが
駅が遠く、スーパーなども遠い不便さは、価格だけでは選べないかもしれないです。

[313: 評判気になるさん]

今の価格帯で完売するのは、相当な時間がかかりそうですね。

こんなに売れ残るって事は、コスパが凄く悪いマンションなのでは？！

[314: 通りがかりさん]

おとなだけならまあ。。
子どもが小学生中学生なら、お薦めできない。
この区域の公立中学は洛南イオンを越えたところに
あります。公立小学校6年生になると、中学が遠いからと
毎朝マラソンしてましたよ。
男の子ならまだしも、中学生の女の子がいらしたら
帰り道も遠くて危ない。。心配のタネはつきませんよ。　

[315: 通りがかりさん]

キビシイ…

[316: マンション検討中さん]

>>314 通りがかりさん
いくら煽りでもウソはいけませんよ。
右京区の子供が、南区の中学に行くのですか?

[317: 通りがかりさん]

なぜこの立地でこのバカ高い価格で売れると思ったんだろう？
2000万代でも苦戦する場所。
少年野球していた30年以上前でも、台風の時はグランドが水没して濁流が氾濫しかけていた。
今後の異常気象を考えると、危険過ぎて1階はあり得ない。

[318: 匿名さん]

ここは南区と勘違いする人がいるのかしら?
でも、自由所は間違いなく右京区です。
中学校は西京極中学校の地域なのではないでしょうか。
ただ、どちらにしても通学はしにくい場所であることは間違いありません。
間取りはファミリー向けですが、子供が学校に通うには辺鄙過ぎる立地だと思います。

[319: 匿名さん]

辺鄙な立地ではあるのは確かですが、
知人に聞くと、イニシアの物件内容は良いとのこと。
設備などのことなのかもしれませんが・・・。
マイカー通勤であったり、dinksで子供の通学など心配しなくても良いのであれば
設備内容が良くて買いやすい価格帯のマンションはおすすめかもしれないです。

[320: マンコミュファンさん]

>>319 匿名さん
買いやすくないよ。こんな立地で大半の部屋で3000万〜してるんだし。

[321: 評判気になるさん]

>>320 マンコミュファンさん
3000万が買いやすくなかったら、京都でまともな物件は絶望的ですな。

[322: 匿名さん]

内装は、公式サイトの写真のものが標準になるのカナ。
それともそれらはオプションで、例えばシステムキッチンも面材が異なるものになったりする可能性もあるのでしょうか。
もし、写真が標準だったら、すごくスッキリして明るいので、
若い世代には特に好まれやすいのではないかしらと感じています。

[323: 評判気になるさん]

何戸くらい売れ残ってるんだろう？
HPの物件概要見るだけでもかなりの数があるけど実際はもっと残ってそう。
竣工後にこんな売れ残りが多いマンションって初めてだよ、、、

[324: 匿名さん]

>>323評判気になるさん
あなたが知らないだけでありますよ。

[325: 匿名さん]

>>324 匿名さん
何戸くらい？

[326: 名無しさん]

最低でも40戸残ってる？？

[327: 匿名さん]

>>321評判気になるさん　>>>3000万が買いやすくなかったら、京都でまともな物件は絶望的ですな。

ここのような郊外の工業地域の物件がまともな物件かぁ？？^^;

[328: 匿名さん]

>>327
現地は全く京都らしくない場所だよ。

[329: マンション検討中さん]

色々新築、中古マンションを見ましたが、ここは設備のグレードも高く価格も手頃と感じてます。（ジオだけが低かったから標準的なのかも…）
虫が多いのは仕方ないし、虫のいない場所はないような気がします。
部屋によっては京都タワーも見えるし、桂駅まで歩いてみたけど15分くらいでした。
マンションの価値はそれぞれ評価ポイントが違うので
悩みます。
ここは私の中ではアリ物件の一つにしてます。

[330: 匿名さん]

>>329
建物や設備は及第点かもしれないが、マンション周辺にはスーパーも無く駅からも離れ過ぎてる立地。将来的な資産価値は極めて厳しそうです。

[331: 匿名さん]

>>330 匿名さん
準工業地帯よりも酷い工業地域のマンションのメリットって何？
普通は安さしかないよね！
でもこのマンションに関しては価格的なメリットがあるように全く感じないんだけど、、、。
駅やスーパーが近くに無くて空気の悪い工業地域に今の高いマンション相場で買うメリットってあるかなぁ？^^;

[332: 通りがかりさん]

こんなチョー不便な場所のマンションが3000万台とかってバブルだわ。

[333: マンション検討中さん]

>>331 匿名さん
工業専用地域と工業地域を間違えてませんか？

[334: 通りがかりさん]

>>333 マンション検討中さん
どちらも住むには環境が良くない。

[335: 評判気になるさん]

6月には竣工丸一年になって新築扱いじゃなくなるのにまだ半数近くも残っているなんて今までに聞いたことないよ、、、

[336: 匿名さん]

>>335
>>323と同じ人かな？他にも名前と書き方が同じ感じのがちらほら
がんばりますねぇ

[337: マンション検討中さん]

>>336
だれの書き込みがどうとかよりもマンションについての有益な情報をお持ちならお願いします。

[338: 匿名さん]

>>337 マンション検討中さん

マンションは将来的な収益性の高いものを買わないと資産価値がゼロになって負の遺産に成りかねない。
マンションは立地が全て。
不便なマンションには未来が見えないだろう。

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54296

[339: マンション検討中さん]

ここは駅やスーパーが近くに無いから不便なマンションですよね。
価格も3000万台が多くて正直安さも感じられません。
一体何がウリのマンションなんでしょうか？
みなさんのご意見いただきたいです。

[340: 匿名さん]

眺望がいい。バス停直結。阪急特急停車駅まで歩ける。ってところでは？
桂川の物件にあるような、養鶏場
東向日の物件にあるような、葬儀場、パチンコ屋、競輪場行きのバス停、暴力団関連施設
などの嫌悪施設がそばにないところもいい。

[341: マンション検討中さん]

グランマークシティ東向日駅前の悪口を言いたいだけの書き込みですね。ご苦労様ですね。

[342: マンションは駅近でないと価値がないさん]

>>340
桂川も東向日もここよりずっとリセールいい。

[343: 匿名]

>>340

いいところがまったく共感されないから大苦戦してのでは？^^;

[344: 匿名さん]

>>340 匿名さん
笑笑

[345: 周辺住民さん]

なんでこんな便の悪い場所にマンション建てたのか？不思議だわ。

[346: 購入経験者さん]

>>338
不便な立地の不動産って将来は価値が無くなるって、ホンマそうやと思うわー。

[347: 匿名さん]

6月で竣工後丸1年。新築マンションとは言えなくなり未入居マンションになります。
価格改定(大幅値下げ)しないと売り切るのは相当難しいだろうね。
ただデべはギリギリまで我慢するんだろうなーきっと。(笑)

[348: 匿名さん]

賃貸でも需要無さそうですよね。苦戦してますね。

[349: 口コミ知りたいさん]

>>348 匿名さん
一千万円台とかだったら不便でも我慢するから買ってもいいかな？って人出てくるかもね。

[350: マンション検討中さん]

大量に売れ残っているのなら、ジャパネットさんみたいに「今なら特別にもう１戸をお付けします」とやって、さっさと売り切ればいいのに。
第５期４次募集とか、訳のわからないことをいつまでやっているのかなあ、と思います。

[351: 口コミ知りたいさん]

>>350 マンション検討中さん
流石にもう一戸ってのは、、、^^;

[352: 匿名さん]

＞＞350マンション検討中さん
もう一戸は笑ってしまった。

確かにもう完成してるんだから最終期で全部出せばいいのにね。
でも残戸数がばれちゃうからできないかな。

[353: マンション検討中さん]

どんなもんか見に行ったらまだほとんどが売れてなくて大量在庫。
29年6月に竣工済みなのにこれは正直ヤバくないかって心配する気が。。。

[354: マンション検討中さん]

離宮パワー頼みのプロジェクトだったんだろうけど、遠くに木が見えるだけじゃん。

[355: 通りがかりさん]

けちょんけちょんに言われまくりのマンションだなぁ、、、
でもまぁこの立地でこの価格じゃあ不評も仕方ないか・・・

[356: 通りがかりさん]

さっき近く通ったけど辺りは真っ暗。
女性や子供には向かないんじゃないかな。

[357: 通りがかりさん]

また大商談会開催中だってよ。^^;

[358: マンション検討中さん]

モデルルーム良いですよね。他のマンションの似たり寄ったりな感じと違っていて、センスあるなと。

[359: マンション比較中さん]

全く普通でした。
しいて言えば下がり天井が酷い。
場所が場所だけにもっと魅力的な何か(値段とか仕様とか)がないと誰も見向きしないと思います。

[360: 口コミ知りたいさん]

東京や大阪、そして京都中心部でマンションバブルが弾けたら郊外にあるマンションってどうなるの？

https://search.yahoo.co.jp/amp/s/a.excite.co.jp/News/economy_g/2017102...

https://search.yahoo.co.jp/amp/news.livedoor.com/lite/article_detail_a...

[361: マンション検討中さん]

先日見学に行ってきました。決算月なので諸経費から値引きしますって話がでました。市内の新築マンションの中では1番安い価格です。
ネガティブなご意見が多いですが前向きに検討してみます。住まわれてる方のご意見が聞いてみたいですが、おられますでしょうか。

[362: 匿名さん]

諸経費の中からって、、、そんなケチケチした値引きでは誰も興味示さないよ。

[363: マンション検討中さん]

>>362
同感。

[364: 匿名さん]

>>362
>>363
そんなこと言ってがっつり値引きしても買わないだろ

[365: 匿名さん]

中途半端な値引きでした。

契約も順調とは言ってましたが…
竣工1年までには売り切りたいんでしょう。

最上階以外は価値なしのような気がします。

[366: 通りがかりさん]

>>365 匿名さん
竣工一年経つと新築とは謳えませんしね。
時間が経てば経つ程、希望小売価格では売れなくなりますし、その上売れ残ってる部屋の諸経費を払い続けないといけないので早く売りたいでしょうね。
売れない間はずっと現地販売するのにも経費が掛かるのでデベには何一つ良いことないですから。
今のうちに買ってくれるお客様はほんと神さまでしょうね。

[367: 匿名さん]

これだけ売れ残りが多くて長くかかってると修繕積立金は明らかに足りなくなりますよね？

[368: マンション検討中さん]

値引きってどの位だったか気になります！
売れ残ってるマンションて決算関係なく値引きするんでしょうか？
他で良くある値引きパターン知りたいです！
ここは値引きせず強気できた結果この時期まで販売し続けているし、まだ販売未定の住戸もあるみたいですし値引きする気ないとも思えます

[369: 匿名さん]

>>368 マンション検討中さん
ここ殆ど値引きしないスタンスみたいですよ。こんな不便な立地でもあくまでも強気の姿勢で販売するようです。販売員いわく、京都市内でここのような低価格？で買えるマンションは無い！、、、だそうです。^^;

[370: 匿名さん]

値引きは150万円でした。
竣工1年過ぎると更に値引きしないとキツイでしょ。

[371: 口コミ知りたいさん]

>>369
すごいねー。だがそんな瘦せ我慢いつまで続くんだろうね。

[372: 匿名さん]

私は3000万の部屋で50万の値引き、3300万の部屋で100万の値引きでした
3500万で150万だったのでしょうか
それも3月引渡し限定です
今から焦らされて買うのはどうかと
初回の見学で向こうから値引きを言ってくるってことはかなり焦ってるみたいに思えました
言えばもっと値引きしてくれそうな気もします

[373: マンション掲示板さん]

>>372 匿名さん

交渉事は足元を見られたらダメだよ。

ここのような不人気で売れ残りが多くてもうすぐ竣工1年を迎えるマンションなんか数割引しないと買わないくらいのスタンスで臨むのが正解。

何も遠慮して相手の口車に乗せられて高く買わされる必要はないからね。

大量在庫を前に、尻に火がつき始めてるのは向こうの方だから。

買い手はこれだけ安くなるなら買ってもいいよでほんとちょうどいいから。

でも間違えないでね！
人気物件のケースでは形勢が逆転するから、営業マンとはいい関係にならないとね。^^;

[374: マンション検討中さん]

ここまで不人気なマンションも珍しいですね。
やっぱり駅からもスーパーからも遠いのは
歳をとっても住み続けることを考えるとNGだし、
途中で住み替えするにも売れないとムリだし…
将来性のない立地ということでしょう。

この地域を理解した近隣の方向けのマンションですね。

[375: マンション掲示板さん]

>>374 マンション検討中さん
激しく同意。

[376: 匿名さん]

>374 マンション検討中さん
年寄りにとっては、バス停直結は便利だよ。シルバーパスがあるから、京都ではバスは年寄りだらけ。

近所にスーパーと病院があれば良かったんだけどね…

あと売り方も若い層をターゲットにしている感あるけど、安いマンションを探す若い層にとっては割高すぎ。マーケティング甘い。
ここは有料老人ホームにすればよかったのに。

[377: 匿名さん]

>>376 匿名さん
っていうか、いずれにせよ苦戦するに決まってる立地だよ。再開発しても儲かるわけないよ。
損切り覚悟で安売りしないと完売なんてありえない話に思える。
諦めて業販したりして、、、

[378: 匿名さん]

即入居可で売れ残りがあるみたいです。安くなるものなんでしょうか。すごくおしゃれな感じで、蔦屋家電のセレクトでコーディネートしたモデルルームがあったり、話題だったんですが。

夜、外から見たマンションはすごく素敵と思います。

エントランスから続くガラスの共用部がカフェのようでもあって、個人的には好感度があったんですが、立地がそんなによくないんでしょうか。京都だと都市部と便利さが違うので・・・。

[379: 匿名さん]

>> 378
この地域を知っています。
他の方々も書かれていますが、将来の資産価値としては厳しいマンションなんだろうな、と思います。
ですが、378さんご自身が住まれるのが目的で、実際に交通の便等いろいろ確認されて、それで納得されるのであれば良いのでは〜（まぁ，掲示板のコメントですので、責任は持てませんし、その程度でとらえてください）。
その上で「ここまでなら出しても良い」という感じで、値引き交渉はぜひ、と思います。
値引きの相場は分かりませんが、もう数ヶ月で竣工一年ということは、売り手もそうとう厳しい時期になっているマンションです。

[380: マンション比較中さん]

>>378
夜のマンション周辺って何も無いし、マンションがひっそりとしているので子供や女性の独り歩きには注意が必要ですね。