パークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワー その４

[匿名さん]

パークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワー　その４です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590811/

所在地：千葉県柏市若柴元堂178-4の一部他（地番）
交通：つくばエクスプレス 「柏の葉キャンパス」駅 徒歩3分
間取：2LDK・2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.69平米～91.67平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[878: 匿名さん]

>863
>876

２倍も差があるけどどっちが正しい。

[879: 匿名]

>>878 匿名さん
こんなのがありました。
http://www.bridgestone.co.jp/products/dp/antiseismic_rubber/question/i...
ブリヂストンの免震ゴムです。

http://www.oiles.co.jp/menshin/building/menshin/faq/
こちらはオイレス工業のHPです。

ゲートタワーはオイレス工業の免震ゴムですので80年年が正しいですね。
今の免震ゴムで40年なんて聞いたことがありません。

[880: 匿名さん]

>877

そこが一般的な感覚とのギャップなんだよね。免震で揺れないから安全と思ってたら、壁が壊れてびっくり仰天。

[881: 匿名さん]

耐震基準では震度５強で損傷せずってなっているから、壊れないものと勘違いしてしまう。壊れないと規定されているのは構造部分だけ。

[882: 匿名さん]

ブリジストンの問６はためになる。安全性が一番に担保されている免震は大事な装置

[883: 匿名]

>>881 匿名さん
どこに耐震基準の事が書いてありますか？
免震の場合、耐震基準と全く別のはずですが...？

[884: 匿名さん]

>883

耐震等級と勘違いしていない？

[885: 匿名さん]

耐震等級も誤解を与えやすい。免震の場合保険の割引率が耐震等級３と同じなんだけど、実際に耐震等級３に対応する揺れに対する強さがあるのかとは別物。以前は免震も耐震等級の判定対象だったんだけど、当時ほとんどの免震物件は耐震等級１だった。

[886: 契約済み]

881さん
私は仕事上建築に関わっていますので免震には詳しい方ですが、耐震基準で書いてあることがそのまま免震構造に当てはまりませんよ。
しかも前の方の話では3.11や熊本地震のレベルで被害がある可能性を話しているのに震度5強ですか？

もし881さんが専門的な方であるなら、このスレは色々な方が見ていますので誤解がないように書かれたほうが良いと思います。
柏の葉は地盤も良いですし、間違いなく耐震構造に住むよりも免震構造に住む方が安全ですよ。

[887: 匿名さん]

構造部分である躯体はもっても、非構造部分は壊れる可能性があるってことは知っておいた方がいいってこと。それと長期修繕計画では自然災害は考慮されてないから、補修費をどう調達するかってのも問題になり得る。

[888: 契約済み]

>>887 匿名さん

886です。
おっしゃる通りですね。
そのような事は把握されておいた方が良いですね！

[889: 契約済みさん]

最近のレスが活発なことからみて、1）固定資産税、2）修繕積立金の増額、3）配管交換、4）地震などに皆さんの関心が高い。
私も同じだ・・・と思いました。

駅近タワーマンションゆえに、ゲートタワーはこの地域では最高額ランクに高い（これは私も納得しています）。

さらに上記1〜4）の多くは、将来どうなるかわからない不確定なことに起因する部分が多い。
だから、将来的なコスト負担の心配を増長させている、、、と私も心配しない訳ではありません。
（理解はしているが、将来どうなるかということに対する、不安もちょっと残る。そんな感じです。）

私はもう契約しているので、1〜4）のことで悩むよりも、将来に備えた資金設計をしっかりすることに頭を切り替えるようと思います。

[890: 匿名さん]

固定資産税は営業に確認すれば見込み額を教えてくれる。ポイントは、１年目、２年目、７年目でどれくらいになるのかかな。あと、不動産取得税の見込み額も確認しておいた方がいいかも。

[891: 匿名さん]

>>890
なぜ1年目、2年目、7年目なのですか？
1年目はわかります。2年目と7年目が大事な根拠はなんでしょうか？
減額が終了した6年目が大事なのではないですか？

[892: 匿名さん]

＞＞８８９

そのとおりですね。購入する前に将来的な資金の流れをきちんと把握して購入するのですから、あとは
いかにしてその資金をプールするかだけだと思います。
あと他とは違う特性としては免震構造ということがあります。
大地震がきたあとにそのままでも良いのか、それとも交換しなければならないのか。
そのときには億という交換費を修繕積立金だけでペイすることができるのか。そのときに一時金の徴収があるなら
今から少しづつでもよけておくという気持ちでいれば結構楽に行かれるのではないでしょうか。
財産をつくるという観点からタワマンを購入するのですから楽しみのほうが多い気がします。

[893: 匿名さん]

>891

固定資産税って１月１日の登記状態で課税される。１年目は建物はできていない（１１月竣工だけど、登記は引き渡しの前）から土地分だけなのと、引き渡し後の日割り計算になるので、２年目とは課税額が異なる。減免は５年間なんだけど、建物の登記後の２年目から６年目、なので７年目から減免がなくなる。

[894: 契約済みさん]

892さん

889です。私も同じような考えです。
地震が起きたら、、、については不確定事項ですから、時期や負担発生額をどう設定すればいいのか、ちょっとわかりませんが、おっしゃるように、別枠の心持ちをしておいたほうがいいのではないか、、、ということですね。参考になりました。

最近のコメントで、ちょうど地震関連情報も多いですから、これを機に外部でも情報収集して勉強してみようと思います。
どうもありがとうございます。

[895: 匿名さん]

修繕積立の値上げ問題だけど、段階的値上げは将来の未納問題を引き起こすリスクがあるってことで、国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。デベによっては、段階的値上げと定額積立の両方のプランを提示しているところもある。

あと、三井の武蔵小杉のタワマンでは入居後に管理組合が段階的値上げの計画を定額積立に移行させている。入居後の問題だけど、そういう動きも徐々に出てきている。

http://www.midskytower.com/

[896: 匿名さん]

>>893
ものすごく勉強になりました。
ありがとうございます。
ゲートタワーを購入された方や検討されている方は賢い方が多くて勉強になります。

[897: 匿名さん]

>896

いえいえ。税金のこととか分からないから、営業がちゃんと説明すべきだと思うんだけど。実際自分も最初の購入の時は知らなかった。

[898: マンション検討中さん]

こんにちは。

先日モデルルームに行って来ました。
間取りによって人気の有無がはっきりしていました。南が好きだという方が多いというのは想像通りでしたが、意外にも西が人気高いですね。
私は南にこだわりがありませんので、決めるなら急いだ方が良いと思っちゃいました。

[899: 匿名さん]

>>898 マンション検討中さん
西側はやっぱり安いですよね。さらに低層は売れるの早かったです。

[900: マンション検討中さん]

平米単価にすると西側は特にやすいんです。
西日が気になる人が多いからですかね？

他に西が安い理由わかる方がいたら教えてください。判断材料にしたいと思います。

[901: 38]

賃貸棟が分譲棟から見て西側じゃなかったでしたっけ？？

[902: 匿名さん]

そうですよ！

[903: 匿名さん]

賃貸棟のお陰で西日が直接入りにくく、眺望は開けていると思います。

[904: 匿名さん]

眺望開けてましたっけ？？
賃貸棟とコンニチワなので安いのでは？？

[905: 匿名さん]

西向き契約したものです。
賃貸棟とかぶりますが、真正面ではなく、ほんの少し眺望が抜ける程度です。
日当たりはほとんど期待できません。
日照シュミレーションでどれくらいのイメージか見れるので、営業の方に相談されてはいかがでしょうか？

[906: 匿名さん]

西向き契約したものです。
賃貸棟とかぶりますが、真正面ではなく、ほんの少し眺望が抜ける箇所があります。
日当たりはほとんど期待できません。
日照シュミレーションでどれくらいのイメージか見れるので、営業の方に相談されてはいかがでしょうか？

[907: 匿名さん]

西側は賃貸棟や二番街とお見合いで眺望が抜けないのと、それらの影になり日照がほとんど無いことが安い理由です。
北側や東側は日照がなくても眺望は抜けています。

[908: 購入経験者さん]

>>904 匿名さん

西の右側は賃貸棟に被らない

[909: 匿名さん]

>>908
西の右側ってどっちの事かわからないのですが。。。

[910: 匿名さん]

74dのタイプのことですね。
賃貸棟と2番街の間にあり、眺望は開けています。
日照は確かに少なそうですが、それでも安いなぁと思います。

[911: 匿名さん]

柏の葉のようなところに住むのに日照がいまいちとか考えられない

[912: 周辺住民さん]

一番街住民ですが、ゲートタワーの値段は高すぎませんか？
一番街も最初は高いなと思って買いました。
駅近でリセール出来る物件というのを見越しました。
街が発展してきて、やっと少し納得しています。
管理修繕費のことがありましたが、払えなくなって出て行く人は、どこにでもいます。
無茶な売り方はしないデベだと思いますが、ローンは少な目にした方が良いかと思います。
共用設備の少ない一番街でも、修繕費は数年毎に見直し値上がりします。

[913: 匿名さん]

場合によっては売ることも視野に入れて検討していますが、長期発展は期待できる立地でしょうか？ これから人口減少に転じるけど郊外なので多摩ニュータウンのようにならないか心配です。

[914: 匿名さん]

>>911 匿名さん

>>911 匿名さん
タワマンなことを考えると眺望とか暑さとか、日照よりも優先したくなる条件も出てくるんじゃないですか？もちろん値段も。

[915: 匿名さん]

少なくとも、ここの西向きは西陽も当たることなく暑過ぎない。そして割安。

[916: 匿名さん]

私は柏なのに広くないことが許せないのですが…

[917: 匿名さん]

ここの広い部屋を買うは都心の狭い部屋を買える。つまり都心の利便性より環境の良さと広さを取った人。

ここの狭い部屋を買う人は都心の狭い部屋も買えない。

都心と比べるとどうしてもそうなる。

[918: 匿名さん]

あくまで同じようなマンションや間取り等の条件での比較ですが。

[919: 匿名さん]

無理して高い部屋を買わなくてもいい、という選択も大いにあっていいと思うけど。

[920: 匿名さん]

皆が皆ギリギリで買ってると思わない方がいい。超余裕の世帯もあれば、ほんとに厳しい世帯もある。

[921: 匿名さん]

何を最優先するかは人それぞれですからね。

915さんが仰るように西日が入り込まず、割安。
そして2番街のガラスからの反射光で明るいと担当者が話していました。実際に施工中の中から各方面を見ることができたようです。

特に南にこだわらない方でタワマン、免震、駅近というスペックに興味がある方はお手頃かもしれません。

[922: 匿名さん]

西向きって夕焼けが綺麗に見えて、いいんじゃないですかね？

[923: 匿名さん]

74cの間取りは好み。マルチスペースと洋室の違いが分からないなぁ。

[924: 匿名さん]

西はまだまだ余ってるので買えますよ。

[925: 匿名さん]

>>924
いつ時点の価格表ですか？？

[926: 匿名さん]

いつの価格表でしょうか？
74dは22階より下はもう埋まってました...
スピード感高いですね！

[927: 匿名さん]

>923

納戸って書いてあるでしょ。居室（洋室、和室）は採光とか条件があって、その条件を満たさない部屋。具体的にどういう条件を満たしていないかは営業に確認しないとわからない。

[928: 匿名さん]

確かに西埋まってきてますね。

[929: 匿名さん]

>>928 匿名さん
これが最新版っぽいですね。３月までに完売近くいくのでは？

[930: 匿名さん]

>>912 周辺住民さん
それはゲートタワー購入者と同じ感覚では？大体が少し高いと思って買い、また発展したころに納得するのでは。

[931: 匿名さん]

>>905 匿名さん

眺望はほんの少し抜けて、日当たりはほとんど期待できないとのことですが、シミュレーションで試されたのでしょうか？？

[932: 匿名さん]

永住するなら西向きでもいいかな。売るなら東、南かな。

[933: 匿名さん]

現在、東向きのマンションに住んでいる主婦です。
朝起きると明るいのですが、10時を超えると暗くなってきます。
10時過ぎからは電気を付けています。
西日が少しでも防げるなら私は西の方が良いです...
しかも割安なので迷ってます。

[934: 匿名さん]

>>917 匿名さん

都心とは具体的にどこのことを指してますか？
というか、なんの示唆もない普通のことを言ってるだけにしか見えない。

[935: 匿名さん]

東側の病院やホテルは気になりませんか？

[936: 匿名さん]

>>935 匿名さん

もちろん上層階は全く関係ないでしょうが、価格表を見ると500万程度の価格差がありますよね。
どれくらいの距離で日照などどうでしょうか？

[937: 匿名さん]

>>931 匿名さん

2回シュミレーションで見せてもらいました。
眺望は、2番街と賃貸棟の間が少し抜けます。
日当たりは、その2棟に遮られ、あまり入ってこない状態でした。

[938: 匿名さん]

>>937 匿名さん

ちなみに74dですか？72cですか？

[939: 匿名さん]

↑72cではなく72bの間違いでした.

[940: 匿名さん]

>>939 匿名さん

72bですよ。
今住んでいるマンションでもあまり日当たりを気にしていないのでこちらに決めました。

[941: 匿名さん]

西日が入ってこないのは、逆に良いのではないですか？
西向きの友人の家では、年中スダレを掛けていますよ。

[942: 匿名さん]

私は南側にしましたが、日当たりがどれだけ気になるかはよく分からず決めました。私はあまり気にしないものの、真正面を気にせず解放できるほうが、子供にとってもいいのかなと思いました。

[943: 匿名さん]

モデルルームでしょうか？
唯一窓が4枚の両開き間取りですし、開放感ありそうですね！
良いと思います。

私は間取り的に74dが非常に気に入っています。
モデルルームと同じくバルコニーが大きく、南東に賃貸棟がありますが、眺望はかなり取れています。

[944: 匿名さん]

>>943 匿名さん


私も74d プラン1ですが気に入っています。
玄関から台所にアクセス出来るとこが
面白い。マニアックなポイントですが(^-^;
買い物した時、荷物置くのがらくそうです。

[945: 匿名さん]

>>944 匿名さん
そこ、大事なポイントですね！
洗面所も何気に広く、子供達と入った後にみんなで出れて嬉しいです。

[946: 匿名さん]

個人的に、柏の葉が良いと思う2番目の理由が大学が近くにあることだったので、こういうニュースは地味にうれしいです。
++++++++++++++++++++++++++
東京大学柏キャンパスに「産総研・東大 先端オペランド計測技術オープンイノベーションラボラトリ」（OPERANDO-OIL）を設立
http://www.aist.go.jp/aist_j/news/pr20160601.html
++++++++++++++++++++++++++

[947: 匿名さん]

>>946 匿名さん

マニアックなものできますね。

[948: 匿名さん]

>>946 匿名さん

東大と千葉大、警察関係の施設が沢山ありますが、やはり治安が良いのでしょうか？

[949: 匿名さん]

>>948 匿名さん

そう思いたいのは自由ですが、警察官だってやらかす時もありますね。東大生だって最近捕まりましたよね。
特別治安が良いって事は無いですね。普通です。

[950: 匿名さん]

>>935さん
>>936さん

東側ですが10階ぐらいまでは病院が窓から見えてしまった気がします。病院を気にされるなら個人的感想としては12.13階ぐらいからが良いのではないかと思います。また、日照ですが朝から午前11時前ぐらいまでは入ったはずです。共働き等で日中部屋で過ごすことが少ない方には、朝日の気持ちいい東側はベストかもしれませんね。

[951: 匿名さん]

窓から病院が見えてしまうのは景観手金は残念でしょうね。
東側は朝日が確かに当たりますが、日照時間が少ないので日当たりは悪くなってしまうのが難点かな。夏場は涼しく過ごしやすいですよ
個人的には日当たりは重要な部分になってくるのかなとは思います

[952: 匿名さん]

ツインタワーにしたからなのかな。
タワマンで景観が遮られるというのは
あまりにもったいない

[953: 契約済みさん]

ゲートタワーの航空写真です。（写真の下側＝南面）
日照状況を想像する役に立ちますでしょうか？
ご参考ください。

[955: 匿名さん]

>>954 マンション比較中さん

まぁ信頼できますよと胸を張って言える根拠もないですが、それよりもビジネスジャーナルというニュースサイトの方が評判悪いので、気にしなくていいと思いますよ。

事実無根の誹謗中傷記事ばかりで、過去に何度もトラブルを起こしている会社ですから。

[956: 匿名さん]

>>953 契約済みさん

ちょうどお昼頃の写真でしょうかね？
東にホテルの影がかかっていて、南と西は影がないですが、西は賃貸棟ができますからね。
ただ影の角度を見るとこの時間帯はガッツリ賃貸棟の影が掛かるわけでは無さそうですね。

[957: 匿名]

>>952 匿名さん

たしか、ゲートタワーの売り文句は、「ようこそ眺めのいい未来へ」だったような。タワマンで囲まれていて眺めとは…

[958: 匿名さん]

＞＞９５５
確かにあれは何なんだろうと思うことでした。民間の入った図書館というのでみなさんの期待が大きかっただけに
不満も大きいのでしょう。いろいろな考え方もあるでしょうし

[959: 匿名さん]

>>957 匿名さん

そのフレーズだからといって、眺望は売りにしてないと思いますよ。

[960: 周辺住民さん]

来週6月12日に、柏の葉公園で「みどりの愛護」のつどいが開催されます。
皇太子、同妃殿下がご臨席予定で、周辺道路は大幅な交通規制が予想されます。

[961: 匿名さん]

なぜ片一方を賃貸にして、ツインタワーにする必要があるのだろうか。
賃貸にして賃貸需要があるのかな？
法人貸しにするとか、民泊用に貸し出す？
柏の葉にそれほどの需要が見込めるとも思えないが

[962: 匿名さん]

>>934 匿名さん
普通に豊洲とか武蔵小杉じゃないですか？

[963: 匿名さん]

>>962 匿名さん
たぶん917さんが言ってることが、分かりやすいのは武蔵小杉ですね。今分譲してる52階建てのツインタワーの価格表見るともろに。

[964: 匿名さん]

武蔵小杉のツインタワーは、70平米の真北向中住戸低層階で6000万スタートだから。もっとも武蔵小杉辺りはここより方角差も小さいけど。

[965: 匿名さん]

ここの南の中住戸は最上階でも6000万いかないし。917さんの意見はある意味正しいですね。

[966: 匿名さん]

>>964 匿名さん
その小杉のツインタワーは北の眺望開けてるしね。

[967: 匿名さん]

日当たり重視なら高層マンションやめたらと思う。日差しが強すぎる。

[968: 匿名さん]

>>965 匿名さん
6000万どころか5000万もいかないのでは…
ここは広い部屋が高い。

[969: 匿名さん]

武蔵小杉は残念ながら都心ではない。

[970: 契約済みさん]

ゲートタワーは計画当初、両棟とも分譲にする予定だったそうですが、次の点から分譲棟と賃貸棟に分けることにしたそうです。

大規模マンションは、分譲すると購入した人たちが年をとるのにあわせて、マンションや地域住民の年齢構成が高齢化していくことになる。
（私の実家は、私が小さい時は子供が多かったが、今は老人ばかりの街になってしまいました）

なるべく街の人口動態を固定化しないように・・・、という考えから分譲棟と賃貸棟に分けて開発し、賃貸棟の住人の入れ替えによって、年齢構成をフレキシブルに保つ狙いがあるそうです。（米国のニュータワウン開発での成功事例を見習ったと、説明を受けました。）

三井不動産としては、柏の葉キャンパスの駅前住宅開発の中でも一番高値がつけられ、将来価値が上がることを意識して、ゲートタワーを保有して賃貸するという狙いがあるのだと思います。

ちなみに、賃貸棟は分譲棟よりも内装の標準グレードを低く設定し、部屋面積も小さくなる（分譲棟は350世帯ですが、賃貸棟はこれより多くする）計画だそうです。

[971: 匿名さん]

たかだか数１００世帯で地域の人口動態を左右するような効果なんかないじゃない。

[972: 匿名さん]

>>971 匿名さん

賃貸棟490世帯ぐらい×2.5人=1225人

柏の葉キャンパスの今年の人口は大体7700程度だったから影響はまあまあですね。

[973: 匿名さん]

そんなに柏の葉の人口は少ないの？ファミリー層主体で今までどれだけのタワマンと高層マンション作っています？

[974: 匿名さん]

人数の問題もありますが、あの一体に住むとなると、見た目の問題もありますよね。駅前を往来するので目立つ。

[975: 契約済みさん]

970です。

>971さん
　ナイスなツッコミ、ありがとうございます。
　おっしゃる通り、これだけで将来起こりうる人口構成の問題を解決できる訳ありませんよね。
　
＞972さん
　さらにナイスなフォローをありがとうございます。
　私が言いたかったことを、数字で説明してくれました。
　1番館、2番館、ゲートタワーの人口合計の15％くらいを、あえて賃貸棟として、人口動態の固定化を緩和しようという狙いな訳ですね。
　何らかの効果を起こし得る数字だと思います。こういうことを先読みして取り組んでいる、、、ということを評価したかったのです。

しかし、これだけで将来的に起こる課題を回避できる訳でもなく、むしろこれからも街をリフレッシュさせる都市開発、住民活動、企業誘致などが大事だと思います。

[976: 匿名さん]

福島で甲状腺がんの疑いと診断されたのが子供だけで57人、うち30人が手術により確定診断されたといニュースを見ましたが、ホットスポットとして同じように線量の高かった柏の葉、柏市のデーターというのはあるのでしょうか？

[977: 匿名さん]

>>976 匿名さん

柏市のホームページへどうぞ