パークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワー その４

[匿名さん]

パークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワー　その４です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590811/

所在地：千葉県柏市若柴元堂178-4の一部他（地番）
交通：つくばエクスプレス 「柏の葉キャンパス」駅 徒歩3分
間取：2LDK・2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.69平米～91.67平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[818: 匿名さん]

>>817
うーん。ここだけの話じゃないですが、税金とりすぎですよね。

[819: 匿名さん]

えー知らなかった。大丈夫かな。

[820: 匿名さん]

だって駅前でタワマンでしょ。固定資産税が高くてもしかたないですよ。そんなことも知らないで購入する人は少ないと思いますが。だからタワマンはステイタスなんです。柏のライオンズタワーなんて土地がもっと高いからかなりの固定資産税だと思いますよ

[821: 匿名さん]

>>820
固定資産税が高い事がステイタスなんですかぁ。
ブランド新築分譲マンションでもここまで高くないですよね。タワーマンションは共有部分が多い仕方ないですかね。

[822: 匿名さん]

たいした額じゃない

[823: 匿名さん]

私にとってはたいした額なんですー。
金があっても固定資産税が高いのはいやです。管理費と修繕積立金は高い方がいいけど。

[824: 匿名さん]

将来のランニングコスト月10万

[825: 匿名さん]

>>823
固定資産税が少ない街を選ぶ？

[826: 周辺住民さん]

>>817
減額された金額ではないはずですよ。
何故なら予算が通るかとおらないか分からないとのことだったので。営業さんに確認下さい。

あと高めに書いてあるようです。
一番街の固定資産税書き込み見てもそんな
感じです。

[827: 匿名さん]

>823
税金だから仕方ない。それにたいした金額でないから大丈夫。馴れる。いくらここで言っても変わらないから

[828: 匿名さん]

>>826
減額された金額ではないのですか？？
営業さんに確認する必要がありますね。

>>825
ここの固定資産税が高額な理由ってわかりますか？タワーマンションだと固定資産税が高いとききますが、実際のところどうなのでしょうか。

>>827
他より高い理由を知りたいのです。
変えられるとは思っていませんので。。

[829: 匿名さん]

>>826

一番街はタワーでもここまで高層ではないですよね。固定資産税はいろいろな条件で変わります。
固定資産税が高いということは価値があるということです。
また２７万といっても毎月はらうわけではなく年４回ではらったり、一括で払ったりですから
どうにかなりますよ。

[830: 匿名さん]

建物の形状かな？低層でも壁が厚いと高いし。

[831: 匿名さん]

>>830
固定資産税って壁の厚さとかも関わってくるのですね。ぶっちゃけた話ここを気にいっていますが、資産価値はどう考えても世田谷区のが上ですよね。
それなのに世田谷区より固定資産税が高いってどういうことなのか疑問に思っていました。
固定資産税と売却する時の資産価値って別問題なのに…難しいですね。

[832: 匿名さん]

固定資産税の中の都市計画税が高いのでは？土地区画整理に充てる税金を高くとっていそう。

柏の葉に企業が増えれば、減税されるとかありますか？

[833: 契約済みさん]

>>828
減税前の金額です。
特例が継続されるか不明だったため、特例を考慮しない価格となっています。
半額程度になると思います。

[834: 匿名さん]

住宅ローン減税が終われば、売却すね。固定資産税半額も5年だし。

[835: 匿名さん]

>>823
いっそ、買うのやめて賃貸にしたら？
固定資産税払わなくて済むよ。

[836: 匿名さん]

>>835
それをいっちゃあお終いです。

ここが気に入ってるだけにずっと住みたいのですが維持費がかかるところにひっかかってしまって…。
物件の価格はもっと高額でもいいくらいです。高額な維持費がずっとかかるのももったいないかなぁって貧乏性ですね。

[837: 契約済みさん]

私の場合、ゲートタワーの立地や物件、将来性などを気に入って、その勢いもあって購入を決めたなーと思い返します。

固定資産税と修繕積立金の金額もだいたい大丈夫だと、大まかに計算してましたが、しっかり計算していたとは言えませんでした。なので、契約後に気になって、自分の生涯資金計画と付け合わせてチェックしてみました。金額的に私は許容範囲であると確認しましたが、ゲートタワーの固定資産税と修繕積立金は、柏の葉キャンパスのマンションの中で最高額なのはまず間違いないと思います。できれば、契約前にもっとしっかり計算しておいた方がよいと思います。

自分が年金生活を送る時に、持ち家があるのに毎月数万円、10万円近い金額を払うことになるとしたら、抵抗を感じる人も多いと思います。入居当初はこんなにかかりませんが、リタイア後にこれはキツイと思うなら検討の余地があると思いました。
逆に、それだけ払ってもこの生活のクオリティーを手に入れたいと思う人もいると思います。（誰もが価値観も人生設計も違うので、何が正しいかという議論をしようとは思いません）

こういうことって、購入検討の初期には将来的な費用負担のことまで考えが及ばず、意外と後まわしになってしまいがちだな、、、と思います。

[838: 匿名さん]

仕方ないでしょ。
家を持つということはランニングコストを許容すること。
その覚悟がなければ賃貸で。
ところでここの駐車料金はいくらくらい？

[839: 匿名さん]

自己解決しました。４０００円から１２０００円ですね。
あと管理費が２つに分かれていて全体管理費というのもあるのですが、毎月両方はらうんですか？

[840: 購入経験者さん]

>>839 匿名さん

払います。今なら三井さん 電話繋がりますから直接強いた方が正確ですよ。

[841: 匿名さん]

>>837

836に書き込みをしたものです。

まさにおっしゃっるとおりで持ち家なのに毎月10万払うことに抵抗を感じてしまっています。
でもこの生活が気に入って毎月10万払う価値がある…という考え方もできますよね。

本当に人それぞれ色々な価値観があると思います。
いずれにしても将来の資金にたいしてはきちんと考えておくべきですね。

詳しい書き込みありがとうございました。

[842: 匿名]

>>841 匿名さん

毎月10万とはどのような計算ですか？
30年の修繕積立金計画を見てもそのような金額になりませんが...

[843: 匿名さん]

>>842 匿名さん
全部混みでって意味なのでは？

[844: ご近所さん]

>>839 匿名さん
全体管理費も毎月ですよ。ほんとに管理してくれるのか、謎ですが。

[845: 匿名さん]

固定資産税は営業マンの概算では？？

[846: 匿名さん]

>>842

固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金の合計金額です。

[847: ご近所さん]

1番街に居ります。
築年数も違うので参考になるかわかりませんが…よろしかったら参考になさって下さい。
1番街の固定資産税、最初の五年間は12万位でした。
今は17万位です。
70平米台の広さです。
管理修繕費は28000円位かな？
駐車場も合わせて毎月37000円位。
修繕費は入居当初より数千円値上がりしています。
共用施設は全棟で負担してます。
ゲートタワーは、街の価値が上がったこと、ゴミステーション、スカイラウンジ、免震など、1番街には無いものが色々あるので、管理修繕費や固定資産税も高いのかもしれないですね。

[848: 匿名さん]

>>847

かなり参考になりました！

70平米で減額が終わり17万だと月1万5千円弱ですよね。駐車場入れてトータルの月額5万2千円ならマンションの維持費としては一般的な気がします。

ゲートタワーの70平米だと減額前が27万5千円だから10万差がありますね。
やっぱりゲートタワーの固定資産税って高いですよね。。

[849: 匿名さん]

だから参考にする程度です。３６階の免震タワーですから同じではありません。５割増しと考えていればよいです。

[850: 匿名さん]

>>849
ゲートタワーの維持費は通常の物件の2倍ですね

[851: 匿名さん]

しかたない。そのぐらい管理をしっかりやってくれなければ。免震装置の将来的なメンテのためにも
積み立てているということはないかな？

[852: 匿名さん]

>>850 匿名さん
そんなにいきますかね？汗

[853: 匿名さん]

修繕積立金とかもろもろ含めればいくと思いますよ。

[854: 匿名さん]

都内在中なので、どうしても比べてしまいますが、駐車場が安かったりするので、トータルで見るとトントンかな〜。

[855: 匿名さん]

都内タワマンと比較したらはるかに安いでしょう。

[856: 匿名さん]

販売時の長期修繕計画って３０年目までなんだけど、そのあとに竪排水管、エレベータ、機械式駐車場の交換といったそれまでにない項目が増える。なので、計画以上の値上げは想定しておかないと。

免震装置の交換もだね。

[857: 匿名さん]

実家のマンションの場合だけど、住戸内の配管の交換は管理規約では各住戸の責任なんだけど、各住戸まかせにするとメンテナンスをしないで水漏れ事故続出なんてことがないように、大規模修繕の一環として住戸内の配管の交換も実施した。その費用はそれまでの積立で賄えたんだけど、積立金の値上げをした。

[858: 匿名さん]

タワマンの配管交換は高額だからなかなかできないと思う

[859: 匿名さん]

>>856
みんなが値上げに反対したらどうなるの？

[860: 匿名さん]

配管は寿命があるから交換しないわけにはいかない。できないと思っているのなら検討対象から外すのが得策。

[861: 匿名さん]

>859

積み立て不足で、修繕できず。そうなると資産価値にも影響する。

ちなみに売主が作成した長期修繕計画にある値上げも実際にはできずに積み立て不足なんてケースもある。そういうことがあるから国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。

[862: 匿名さん]

免震装置の交換こそあり得ないと思う。ジャッキアップして交換だから費用が掛かるし、そのタイミングで巨大地震に襲われたら・・・。

[863: 匿名]

>>862 匿名さん

その通りです。
免震装置は劣化促進試験などを行い、80年程度は劣化しないことが証明されています。
30年程度で交換など全くありえません。

[864: 匿名]

現在、220戸程度売れているようですね。

[865: 匿名さん]

>>864 匿名さん
なかなかのスピードですね。

[866: 匿名さん]

>857
ずいぶん剛毅な管理組合だね。全戸配管取り替えなんて言ったら今のマンションなら一戸あたり
１００万の世界だけどね。

[867: 匿名さん]

>866

そんなしないよ。配管だけ交換の費用は知らないけど、実家でリフォームした時にシステムキッチンと合わせて１００万だった。

[868: 匿名さん]

>863

大きな地震の後は免震装置の交換が必要になったりする。３・１１のあと、仙台で免震建物を調査したら交換が必要な物件がいくつかあったというのがニュースになっていた。

その場合問題になるのは費用。長期修繕計画って自然災害は考慮されていない。

[869: 匿名さん]

>867
そんな安いなら紹介してほしいもんだ

[870: 匿名さん]

>>869
ホントに紹介する？？

[871: 匿名さん]

千葉の業者だから紹介しましょうか。ただ、そのあと浴室のリフォームでトラブったんでおすすめはできないけど。

[872: 匿名さん]

マンションって修繕積立してるから補修は大丈夫かと思いきや、修繕積立は共用部分の為で、専有部分の補修は自腹でしないといけない。リフォーム費用の確保も考えておかないと。

[873: 匿名]

>>868 匿名さん
863です。
3.11のレベルや熊本地震でも当然交換の場合があります。ただ、そのレベルの巨大地震の場合、免震装置の交換だけで済む事をありがたいと考えてください。
免震でなければ構造躯体に損傷がある可能性が高く、改修費用は桁が異なります。また家の中の家具家電はグチャグチャになります。免震では家具や食器さえ落ちませんよ。

[874: 匿名さん]

３・１１の時免震でも乾式壁は、結構壊れている。

[875: 匿名]

>>874 匿名さん
まさか乾式壁が構造躯体だと思っているのですか？
大地震時には非構造部材などの被害はあるでしょう。
建築基準法では震度7レベルで「倒壊しない」事を義務付けています。倒壊しないどころか構造躯体に被害が出ない事が大事なのです。

[876: 匿名さん]

積層ゴムの耐用年数は４０年ほどと言われている。

[877: 匿名さん]

>857

その通り。乾式壁は非構造部分ってのがポイント。だから壊れても設計上は無問題。

[878: 匿名さん]

>863
>876

２倍も差があるけどどっちが正しい。

[879: 匿名]

>>878 匿名さん
こんなのがありました。
http://www.bridgestone.co.jp/products/dp/antiseismic_rubber/question/i...
ブリヂストンの免震ゴムです。

http://www.oiles.co.jp/menshin/building/menshin/faq/
こちらはオイレス工業のHPです。

ゲートタワーはオイレス工業の免震ゴムですので80年年が正しいですね。
今の免震ゴムで40年なんて聞いたことがありません。

[880: 匿名さん]

>877

そこが一般的な感覚とのギャップなんだよね。免震で揺れないから安全と思ってたら、壁が壊れてびっくり仰天。

[881: 匿名さん]

耐震基準では震度５強で損傷せずってなっているから、壊れないものと勘違いしてしまう。壊れないと規定されているのは構造部分だけ。

[882: 匿名さん]

ブリジストンの問６はためになる。安全性が一番に担保されている免震は大事な装置

[883: 匿名]

>>881 匿名さん
どこに耐震基準の事が書いてありますか？
免震の場合、耐震基準と全く別のはずですが...？

[884: 匿名さん]

>883

耐震等級と勘違いしていない？

[885: 匿名さん]

耐震等級も誤解を与えやすい。免震の場合保険の割引率が耐震等級３と同じなんだけど、実際に耐震等級３に対応する揺れに対する強さがあるのかとは別物。以前は免震も耐震等級の判定対象だったんだけど、当時ほとんどの免震物件は耐震等級１だった。

[886: 契約済み]

881さん
私は仕事上建築に関わっていますので免震には詳しい方ですが、耐震基準で書いてあることがそのまま免震構造に当てはまりませんよ。
しかも前の方の話では3.11や熊本地震のレベルで被害がある可能性を話しているのに震度5強ですか？

もし881さんが専門的な方であるなら、このスレは色々な方が見ていますので誤解がないように書かれたほうが良いと思います。
柏の葉は地盤も良いですし、間違いなく耐震構造に住むよりも免震構造に住む方が安全ですよ。

[887: 匿名さん]

構造部分である躯体はもっても、非構造部分は壊れる可能性があるってことは知っておいた方がいいってこと。それと長期修繕計画では自然災害は考慮されてないから、補修費をどう調達するかってのも問題になり得る。

[888: 契約済み]

>>887 匿名さん

886です。
おっしゃる通りですね。
そのような事は把握されておいた方が良いですね！

[889: 契約済みさん]

最近のレスが活発なことからみて、1）固定資産税、2）修繕積立金の増額、3）配管交換、4）地震などに皆さんの関心が高い。
私も同じだ・・・と思いました。

駅近タワーマンションゆえに、ゲートタワーはこの地域では最高額ランクに高い（これは私も納得しています）。

さらに上記1〜4）の多くは、将来どうなるかわからない不確定なことに起因する部分が多い。
だから、将来的なコスト負担の心配を増長させている、、、と私も心配しない訳ではありません。
（理解はしているが、将来どうなるかということに対する、不安もちょっと残る。そんな感じです。）

私はもう契約しているので、1〜4）のことで悩むよりも、将来に備えた資金設計をしっかりすることに頭を切り替えるようと思います。

[890: 匿名さん]

固定資産税は営業に確認すれば見込み額を教えてくれる。ポイントは、１年目、２年目、７年目でどれくらいになるのかかな。あと、不動産取得税の見込み額も確認しておいた方がいいかも。

[891: 匿名さん]

>>890
なぜ1年目、2年目、7年目なのですか？
1年目はわかります。2年目と7年目が大事な根拠はなんでしょうか？
減額が終了した6年目が大事なのではないですか？

[892: 匿名さん]

＞＞８８９

そのとおりですね。購入する前に将来的な資金の流れをきちんと把握して購入するのですから、あとは
いかにしてその資金をプールするかだけだと思います。
あと他とは違う特性としては免震構造ということがあります。
大地震がきたあとにそのままでも良いのか、それとも交換しなければならないのか。
そのときには億という交換費を修繕積立金だけでペイすることができるのか。そのときに一時金の徴収があるなら
今から少しづつでもよけておくという気持ちでいれば結構楽に行かれるのではないでしょうか。
財産をつくるという観点からタワマンを購入するのですから楽しみのほうが多い気がします。

[893: 匿名さん]

>891

固定資産税って１月１日の登記状態で課税される。１年目は建物はできていない（１１月竣工だけど、登記は引き渡しの前）から土地分だけなのと、引き渡し後の日割り計算になるので、２年目とは課税額が異なる。減免は５年間なんだけど、建物の登記後の２年目から６年目、なので７年目から減免がなくなる。

[894: 契約済みさん]

892さん

889です。私も同じような考えです。
地震が起きたら、、、については不確定事項ですから、時期や負担発生額をどう設定すればいいのか、ちょっとわかりませんが、おっしゃるように、別枠の心持ちをしておいたほうがいいのではないか、、、ということですね。参考になりました。

最近のコメントで、ちょうど地震関連情報も多いですから、これを機に外部でも情報収集して勉強してみようと思います。
どうもありがとうございます。

[895: 匿名さん]

修繕積立の値上げ問題だけど、段階的値上げは将来の未納問題を引き起こすリスクがあるってことで、国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。デベによっては、段階的値上げと定額積立の両方のプランを提示しているところもある。

あと、三井の武蔵小杉のタワマンでは入居後に管理組合が段階的値上げの計画を定額積立に移行させている。入居後の問題だけど、そういう動きも徐々に出てきている。

http://www.midskytower.com/

[896: 匿名さん]

>>893
ものすごく勉強になりました。
ありがとうございます。
ゲートタワーを購入された方や検討されている方は賢い方が多くて勉強になります。

[897: 匿名さん]

>896

いえいえ。税金のこととか分からないから、営業がちゃんと説明すべきだと思うんだけど。実際自分も最初の購入の時は知らなかった。

[898: マンション検討中さん]

こんにちは。

先日モデルルームに行って来ました。
間取りによって人気の有無がはっきりしていました。南が好きだという方が多いというのは想像通りでしたが、意外にも西が人気高いですね。
私は南にこだわりがありませんので、決めるなら急いだ方が良いと思っちゃいました。

[899: 匿名さん]

>>898 マンション検討中さん
西側はやっぱり安いですよね。さらに低層は売れるの早かったです。

[900: マンション検討中さん]

平米単価にすると西側は特にやすいんです。
西日が気になる人が多いからですかね？

他に西が安い理由わかる方がいたら教えてください。判断材料にしたいと思います。

[901: 38]

賃貸棟が分譲棟から見て西側じゃなかったでしたっけ？？

[902: 匿名さん]

そうですよ！

[903: 匿名さん]

賃貸棟のお陰で西日が直接入りにくく、眺望は開けていると思います。

[904: 匿名さん]

眺望開けてましたっけ？？
賃貸棟とコンニチワなので安いのでは？？

[905: 匿名さん]

西向き契約したものです。
賃貸棟とかぶりますが、真正面ではなく、ほんの少し眺望が抜ける程度です。
日当たりはほとんど期待できません。
日照シュミレーションでどれくらいのイメージか見れるので、営業の方に相談されてはいかがでしょうか？

[906: 匿名さん]

西向き契約したものです。
賃貸棟とかぶりますが、真正面ではなく、ほんの少し眺望が抜ける箇所があります。
日当たりはほとんど期待できません。
日照シュミレーションでどれくらいのイメージか見れるので、営業の方に相談されてはいかがでしょうか？

[907: 匿名さん]

西側は賃貸棟や二番街とお見合いで眺望が抜けないのと、それらの影になり日照がほとんど無いことが安い理由です。
北側や東側は日照がなくても眺望は抜けています。

[908: 購入経験者さん]

>>904 匿名さん

西の右側は賃貸棟に被らない

[909: 匿名さん]

>>908
西の右側ってどっちの事かわからないのですが。。。

[910: 匿名さん]

74dのタイプのことですね。
賃貸棟と2番街の間にあり、眺望は開けています。
日照は確かに少なそうですが、それでも安いなぁと思います。

[911: 匿名さん]

柏の葉のようなところに住むのに日照がいまいちとか考えられない

[912: 周辺住民さん]

一番街住民ですが、ゲートタワーの値段は高すぎませんか？
一番街も最初は高いなと思って買いました。
駅近でリセール出来る物件というのを見越しました。
街が発展してきて、やっと少し納得しています。
管理修繕費のことがありましたが、払えなくなって出て行く人は、どこにでもいます。
無茶な売り方はしないデベだと思いますが、ローンは少な目にした方が良いかと思います。
共用設備の少ない一番街でも、修繕費は数年毎に見直し値上がりします。

[913: 匿名さん]

場合によっては売ることも視野に入れて検討していますが、長期発展は期待できる立地でしょうか？ これから人口減少に転じるけど郊外なので多摩ニュータウンのようにならないか心配です。

[914: 匿名さん]

>>911 匿名さん

>>911 匿名さん
タワマンなことを考えると眺望とか暑さとか、日照よりも優先したくなる条件も出てくるんじゃないですか？もちろん値段も。

[915: 匿名さん]

少なくとも、ここの西向きは西陽も当たることなく暑過ぎない。そして割安。

[916: 匿名さん]

私は柏なのに広くないことが許せないのですが…

[917: 匿名さん]

ここの広い部屋を買うは都心の狭い部屋を買える。つまり都心の利便性より環境の良さと広さを取った人。

ここの狭い部屋を買う人は都心の狭い部屋も買えない。

都心と比べるとどうしてもそうなる。