パークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワー その４

[匿名さん]

パークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワー　その４です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590811/

所在地：千葉県柏市若柴元堂178-4の一部他（地番）
交通：つくばエクスプレス 「柏の葉キャンパス」駅 徒歩3分
間取：2LDK・2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.69平米～91.67平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[778: 匿名さん]

柏の葉を選ばないなんてありえないですね

[779: 匿名さん]

>>775
多様性ありそうでいいですね。

[780: 購入検討中さん]

柏まで電動自転車ですぐですよ！

[781: 匿名さん]

>>775

ららぽーとも爆買いされているそうですね。

[782: 匿名さん]

それは船橋ららぽーと。柏の葉ではないよ。

[783: 契約済みさん]

TX「柏の葉キャンパス」駅からJR「柏」駅への車移動について

私は柏の葉にまだ住んでませんが、柏の葉キャンパス駅に着けているタクシーの運転手さんに教えてもらった情報をまとめてみます。

1）この地にまだ慣れてないと、地図を見て幹線道路の「国道16号＆国道6号」のルートを利用する人が多い。
　国道16号は常磐高速道路と接しているのでトラックなどの交通量が多い。平日、休日ともに交通量が多く混んでいます。
　柏の葉から国道16号線を南下し、呼塚交差点を国道6号線へ右折し、柏市中心部に入り込むのですが、
　国道6号線を柏駅前ターミナルに左折するあたりは、休日になると駅前デパートの高島屋の立体駐車場に入る車で渋滞していることが多いです。ですので、このルートは平日は慢性的に混みやすく、休日はさらに混みまくるというわけです。

2）この渋滞を回避するためによく使われるのが、柏の葉キャンパスと柏駅間を走るバスの運行ルートとなる道路です。
　国道16号線よりは、西（東京寄り）側を南北に走る道路です。
　この道は、比較的に空いていて、地元の人はこっちを利用する人が普通です。ただし、平日の通勤時間帯は国道16＆6号線ほどではないですが混むこともあります。このルートは複数の市内路線バスが運行している上に、柏の葉キャンパスあたりの工場の従業員の送迎バスが走っていることもあります。運悪く通勤時間帯にバスが2台並んでしまった後ろを走ってしまうと、この道に慣れたタクシーの運転手さんでもなかなか追い抜けるタイミングがないそうです。これにより、平日の通勤時間帯は実際の通行量よりも混んでいるように感じるそうです。
　ですので、この道は曜日や時間帯によって混む場合もあるルートと言えます。

　776番さんも指摘してますが、柏の葉キャンパス駅の西口（ららぽーと側）から出るバスのルート（国立がんセンターの方を北に迂回してから南下して柏駅へ向かう）の方が、柏駅までの距離はありますが、混みにくいルートとなり、渋滞時間帯だとかえってこっちの方が早く着くという場合もあるそうです。

　総じて言えば、バスルートの方を利用するのが地元では一般的なようです。

以上
　

[784: 契約済みさん]

国道6号線は、JRの柏駅とその西隣り（東京寄り）の南柏駅の区間で、柏駅前ロータリーに入るあたりが高島屋渋滞、両駅間の途中（柏寄り）にあるイオンとドンキ（6号線沿い）の周辺がイオン渋滞、、、と2大渋滞ポイントがあるそうです。

[785: 匿名さん]

バス通りは狭いから渋滞の時は大変だよ。バスを使って通勤している身からすると、たった一人で乗っている住民らしきセダン車を見ると、こんな時間帯にマイカー利用はやめてくれと言いたくなる。

[786: 匿名さん]

783の契約済みさんは上のほうで柏の葉の商業施設を書き込んでいたのと同人ですよね。
なにか書き込みが営業臭いですね。

[787: 匿名さん]

>>786
そんな事はないと思います。性分なんでしょう。こちらとしては情報を共有してもらえて有難いです。

[788: 匿名さん]

変に詳しすぎる。情報は情報として良い。周辺住民さんとかで書き込めばＯＫ

[789: 周辺住民さん]

>>786

(笑)考えすぎかと。
柏の葉キャンパス在住ですが内容はあってますね

[790: 匿名さん]

そうなんだ、正確すぎる。まだ越してきていないのに

[791: 匿名さん]

検討し始めた人には、役立ちそう。買ってしまった私はできるだけプラスの情報だけにして欲しいですが笑

[792: 契約済みさん]

783です。
まだ住んでないのに詳しすぎるとか、、、営業くさいとか、いろいろな意見が出るものですね。

私が詳しいのは、今はまだ柏の葉には住んでないけど、成人するまで柏周辺に住んでいたからなんです。
今は仕事で柏から離れているけど、年に何度も柏の実家に来ているから、基本的な情報も更新されてます。
ただ、柏の葉のことはピンポイントでは理解不足なので、毎日運転しているタクシーの運転手さんに教えてもらった情報を答えたまでです。

記述が細かいのは、指摘している人がいるように、私の性格でしょう。知っている人を前提にするのでなく、柏辺りのことを知らない人を想定して丁寧に書こうと思ったから、余計にそう感じる文面になっていると思います。

私はゲートタワーに契約しましたが、その過程で調べた情報がこれから購入検討する人に役立つと思って詳しく書くようにしています。今回は具体的にこういう質問があったので、詳しくコメントしました。人によっては営業くさく感じて不快に思われたようでしたら、すみませんでした。

[793: 匿名さん]

>>792
いろいろ細かく把握されてて、結果ゲートタワーに決めたと聞くと、ほぼ何も調べずに決めた私からすると安心感ありますよ。あまり気にせずに投稿お願いしますね。

[794: 契約済みさん]

793さん
792です。コメントどうもありがとうございます。お互いにもう決めた組なんですね。

参考になりそうな情報を整理して、またアップしますね。
住民スレの方で内装関連の情報をアップしていきますので、お楽しみにどうぞ。。。

[795: 契約済みさん]

>>794
内装関連、楽しみにしています！
色々悩んでおりまして…

いつも参考にさせていただいています（周辺住民ですが）！本当に気になさらず投稿していただきたいです！

[796: 匿名さん]

私も792さんの投稿を楽しみにしている者です。気になさらず投稿して下さい。

[797: 匿名さん]

>>794
第1期1次で契約しました。内装関連は私も来月あたりから本格的に検討するところです。是非また契約者スレの方でも情報共有お願いします。

[798: 匿名さん]

渋滞を避けるルートなど地域の詳しい情報を書き込むと営業だと疑われてしまうとは何とも世知辛い。
確かに渋滞は多いが、それを避ける道はあるので問題ないとアピールした売主側の宣伝行為だと思われてしまったのでしょうか。
私は貴重な時間を費やして情報提供して下さる方を尊敬しますし、それらの情報で他物件との比較検討の材料になりますし、とてもありがたいと思いますよ。

[799: 匿名さん]

実家が柏周辺にあるとようやく話していたけれど、土地勘のない人間には書き込めないような内容だからですよ。
自分の属性をはっきりしめさなければ。
こういう匿名掲示板はなんにでもなれますから信憑性が薄いですよ。
変にららぽもちあげたり、周辺の渋滞回避情報提供したりだからでしょう。

[800: 匿名さん]

まあ、ここのマンションは駅近、商業施設充実だからなにをしなくても売れると思いますけどね

[801: 匿名]

↑属性なんて、別にどうでもいいんじゃない？
匿名前提の掲示板なんだし、信憑性は個人の判断に任せれば

粘着ネガティブなんて流行りませんよ

[802: 匿名さん]

そのとおり。だけれどデベが休みと言われる水曜日に、会社員として自称している人間が考えられないくらい
長い書き込みして一日中粘着するのだけはやめたほうが良いですよ。
そういうところから掲示板見慣れている人間は判断するから。
あとは見ている人が自分でその情報を判断すれば良いことですね。

[803: 匿名さん]

物件の営業が書き込むとすれば、競合物件を否定し、自物件を持ち上げるでしょう。交通事情や商業施設の具体情報で購入の意思決定に大きく影響しないでしょうし。

[804: 匿名さん]

>>799
詮索しすぎですよ。実家が柏とか超プライベートな情報をわざわざ載せる必要あります？文章に決まりはないし長い文章書いたって別にいいじゃないですか。土地勘のない人には有意義な話題ですし、誰も教えてくれない事を教えてくれているだけではないですか。

[805: 匿名さん]

803、いやそれは古いステマですよ。
他を否定すると反感買うから。

[806: 匿名さん]

>803
交通事情の書き込は、柏までの渋滞がネガされていたからでしょう。
商業施設の書き込は、柏の葉の商業施設としては
ららぽーとしかないし、それが売りだからでしょう。三井の物件はららぽーととセットにして
売るのが一般的で、またそれが便利ということです。tサイトも今回は売りになります。

[807: 匿名さん]

ま、なかなかいい物件ですよね。ばっちりとまではいかなくとも、バランスいいというか。値段も含めて。

[808: 匿名さん]

tサイトってスタバ以外に何入るのでしょう？

[809: 匿名さん]

値段は安い。そこは良い

[810: 匿名さん]

私も土地勘のある人間ですが疑われないよう投稿を控えます。では。

[811: 匿名さん]

今週はインテリア相談会と販売会がありますね。

[812: 匿名さん]

スマートグリッドという電力システムがよくわかっていないのですが、
電気はスマートセンターから供給されるという事なんですか？
電気料金が安くなる一括受電というのはまた別な話のようですが
マンションが一括受電契約した電力をスマートセンターで分配する形に
なるのでしょうか？

[813: 匿名さん]

営業マンさんからいただいた資金計算/諸費用概算表を見ています。
千葉なのに固定資産税の額にびびっています。
ここを購入された方は固定資産税はあまり気にされなく購入されたのでしょうか？？

[814: 匿名]

固定資産税はおいくらですか？

[815: 匿名さん]

>>814
74.41平米の部屋で11ヶ月で253,000円です。一年間だと概算で275,000円〜と記載があります。

[816: 匿名さん]

>>813
マンションだし他にも管理修繕費がかかるので、大体、販売価格から2千万くらいは余力をみて決めています。固定資産税は詳しくないですが、他と比べてそんなに高いですか？都市計画税っていうのもありますよね。本当に税金はややこしくて高いですよね。

[817: 匿名さん]

>>816
三井のマンションは管理費がどこよりも高いですからね。余力をみないと痛い事になりますよね。

ちなみに275,000円は都市計画税とあわせた金額です。ただ減額されてこの金額ですから6年目からは2倍？！…という事と2018年から高層階は増税になりますよね？

いくらになることやら…

[818: 匿名さん]

>>817
うーん。ここだけの話じゃないですが、税金とりすぎですよね。

[819: 匿名さん]

えー知らなかった。大丈夫かな。

[820: 匿名さん]

だって駅前でタワマンでしょ。固定資産税が高くてもしかたないですよ。そんなことも知らないで購入する人は少ないと思いますが。だからタワマンはステイタスなんです。柏のライオンズタワーなんて土地がもっと高いからかなりの固定資産税だと思いますよ

[821: 匿名さん]

>>820
固定資産税が高い事がステイタスなんですかぁ。
ブランド新築分譲マンションでもここまで高くないですよね。タワーマンションは共有部分が多い仕方ないですかね。

[822: 匿名さん]

たいした額じゃない

[823: 匿名さん]

私にとってはたいした額なんですー。
金があっても固定資産税が高いのはいやです。管理費と修繕積立金は高い方がいいけど。

[824: 匿名さん]

将来のランニングコスト月10万

[825: 匿名さん]

>>823
固定資産税が少ない街を選ぶ？

[826: 周辺住民さん]

>>817
減額された金額ではないはずですよ。
何故なら予算が通るかとおらないか分からないとのことだったので。営業さんに確認下さい。

あと高めに書いてあるようです。
一番街の固定資産税書き込み見てもそんな
感じです。

[827: 匿名さん]

>823
税金だから仕方ない。それにたいした金額でないから大丈夫。馴れる。いくらここで言っても変わらないから

[828: 匿名さん]

>>826
減額された金額ではないのですか？？
営業さんに確認する必要がありますね。

>>825
ここの固定資産税が高額な理由ってわかりますか？タワーマンションだと固定資産税が高いとききますが、実際のところどうなのでしょうか。

>>827
他より高い理由を知りたいのです。
変えられるとは思っていませんので。。

[829: 匿名さん]

>>826

一番街はタワーでもここまで高層ではないですよね。固定資産税はいろいろな条件で変わります。
固定資産税が高いということは価値があるということです。
また２７万といっても毎月はらうわけではなく年４回ではらったり、一括で払ったりですから
どうにかなりますよ。

[830: 匿名さん]

建物の形状かな？低層でも壁が厚いと高いし。

[831: 匿名さん]

>>830
固定資産税って壁の厚さとかも関わってくるのですね。ぶっちゃけた話ここを気にいっていますが、資産価値はどう考えても世田谷区のが上ですよね。
それなのに世田谷区より固定資産税が高いってどういうことなのか疑問に思っていました。
固定資産税と売却する時の資産価値って別問題なのに…難しいですね。

[832: 匿名さん]

固定資産税の中の都市計画税が高いのでは？土地区画整理に充てる税金を高くとっていそう。

柏の葉に企業が増えれば、減税されるとかありますか？

[833: 契約済みさん]

>>828
減税前の金額です。
特例が継続されるか不明だったため、特例を考慮しない価格となっています。
半額程度になると思います。

[834: 匿名さん]

住宅ローン減税が終われば、売却すね。固定資産税半額も5年だし。

[835: 匿名さん]

>>823
いっそ、買うのやめて賃貸にしたら？
固定資産税払わなくて済むよ。

[836: 匿名さん]

>>835
それをいっちゃあお終いです。

ここが気に入ってるだけにずっと住みたいのですが維持費がかかるところにひっかかってしまって…。
物件の価格はもっと高額でもいいくらいです。高額な維持費がずっとかかるのももったいないかなぁって貧乏性ですね。

[837: 契約済みさん]

私の場合、ゲートタワーの立地や物件、将来性などを気に入って、その勢いもあって購入を決めたなーと思い返します。

固定資産税と修繕積立金の金額もだいたい大丈夫だと、大まかに計算してましたが、しっかり計算していたとは言えませんでした。なので、契約後に気になって、自分の生涯資金計画と付け合わせてチェックしてみました。金額的に私は許容範囲であると確認しましたが、ゲートタワーの固定資産税と修繕積立金は、柏の葉キャンパスのマンションの中で最高額なのはまず間違いないと思います。できれば、契約前にもっとしっかり計算しておいた方がよいと思います。

自分が年金生活を送る時に、持ち家があるのに毎月数万円、10万円近い金額を払うことになるとしたら、抵抗を感じる人も多いと思います。入居当初はこんなにかかりませんが、リタイア後にこれはキツイと思うなら検討の余地があると思いました。
逆に、それだけ払ってもこの生活のクオリティーを手に入れたいと思う人もいると思います。（誰もが価値観も人生設計も違うので、何が正しいかという議論をしようとは思いません）

こういうことって、購入検討の初期には将来的な費用負担のことまで考えが及ばず、意外と後まわしになってしまいがちだな、、、と思います。

[838: 匿名さん]

仕方ないでしょ。
家を持つということはランニングコストを許容すること。
その覚悟がなければ賃貸で。
ところでここの駐車料金はいくらくらい？

[839: 匿名さん]

自己解決しました。４０００円から１２０００円ですね。
あと管理費が２つに分かれていて全体管理費というのもあるのですが、毎月両方はらうんですか？

[840: 購入経験者さん]

>>839 匿名さん

払います。今なら三井さん 電話繋がりますから直接強いた方が正確ですよ。

[841: 匿名さん]

>>837

836に書き込みをしたものです。

まさにおっしゃっるとおりで持ち家なのに毎月10万払うことに抵抗を感じてしまっています。
でもこの生活が気に入って毎月10万払う価値がある…という考え方もできますよね。

本当に人それぞれ色々な価値観があると思います。
いずれにしても将来の資金にたいしてはきちんと考えておくべきですね。

詳しい書き込みありがとうございました。

[842: 匿名]

>>841 匿名さん

毎月10万とはどのような計算ですか？
30年の修繕積立金計画を見てもそのような金額になりませんが...

[843: 匿名さん]

>>842 匿名さん
全部混みでって意味なのでは？

[844: ご近所さん]

>>839 匿名さん
全体管理費も毎月ですよ。ほんとに管理してくれるのか、謎ですが。

[845: 匿名さん]

固定資産税は営業マンの概算では？？

[846: 匿名さん]

>>842

固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金の合計金額です。

[847: ご近所さん]

1番街に居ります。
築年数も違うので参考になるかわかりませんが…よろしかったら参考になさって下さい。
1番街の固定資産税、最初の五年間は12万位でした。
今は17万位です。
70平米台の広さです。
管理修繕費は28000円位かな？
駐車場も合わせて毎月37000円位。
修繕費は入居当初より数千円値上がりしています。
共用施設は全棟で負担してます。
ゲートタワーは、街の価値が上がったこと、ゴミステーション、スカイラウンジ、免震など、1番街には無いものが色々あるので、管理修繕費や固定資産税も高いのかもしれないですね。

[848: 匿名さん]

>>847

かなり参考になりました！

70平米で減額が終わり17万だと月1万5千円弱ですよね。駐車場入れてトータルの月額5万2千円ならマンションの維持費としては一般的な気がします。

ゲートタワーの70平米だと減額前が27万5千円だから10万差がありますね。
やっぱりゲートタワーの固定資産税って高いですよね。。

[849: 匿名さん]

だから参考にする程度です。３６階の免震タワーですから同じではありません。５割増しと考えていればよいです。

[850: 匿名さん]

>>849
ゲートタワーの維持費は通常の物件の2倍ですね

[851: 匿名さん]

しかたない。そのぐらい管理をしっかりやってくれなければ。免震装置の将来的なメンテのためにも
積み立てているということはないかな？

[852: 匿名さん]

>>850 匿名さん
そんなにいきますかね？汗

[853: 匿名さん]

修繕積立金とかもろもろ含めればいくと思いますよ。

[854: 匿名さん]

都内在中なので、どうしても比べてしまいますが、駐車場が安かったりするので、トータルで見るとトントンかな〜。

[855: 匿名さん]

都内タワマンと比較したらはるかに安いでしょう。

[856: 匿名さん]

販売時の長期修繕計画って３０年目までなんだけど、そのあとに竪排水管、エレベータ、機械式駐車場の交換といったそれまでにない項目が増える。なので、計画以上の値上げは想定しておかないと。

免震装置の交換もだね。

[857: 匿名さん]

実家のマンションの場合だけど、住戸内の配管の交換は管理規約では各住戸の責任なんだけど、各住戸まかせにするとメンテナンスをしないで水漏れ事故続出なんてことがないように、大規模修繕の一環として住戸内の配管の交換も実施した。その費用はそれまでの積立で賄えたんだけど、積立金の値上げをした。

[858: 匿名さん]

タワマンの配管交換は高額だからなかなかできないと思う

[859: 匿名さん]

>>856
みんなが値上げに反対したらどうなるの？

[860: 匿名さん]

配管は寿命があるから交換しないわけにはいかない。できないと思っているのなら検討対象から外すのが得策。

[861: 匿名さん]

>859

積み立て不足で、修繕できず。そうなると資産価値にも影響する。

ちなみに売主が作成した長期修繕計画にある値上げも実際にはできずに積み立て不足なんてケースもある。そういうことがあるから国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。

[862: 匿名さん]

免震装置の交換こそあり得ないと思う。ジャッキアップして交換だから費用が掛かるし、そのタイミングで巨大地震に襲われたら・・・。

[863: 匿名]

>>862 匿名さん

その通りです。
免震装置は劣化促進試験などを行い、80年程度は劣化しないことが証明されています。
30年程度で交換など全くありえません。

[864: 匿名]

現在、220戸程度売れているようですね。

[865: 匿名さん]

>>864 匿名さん
なかなかのスピードですね。

[866: 匿名さん]

>857
ずいぶん剛毅な管理組合だね。全戸配管取り替えなんて言ったら今のマンションなら一戸あたり
１００万の世界だけどね。

[867: 匿名さん]

>866

そんなしないよ。配管だけ交換の費用は知らないけど、実家でリフォームした時にシステムキッチンと合わせて１００万だった。

[868: 匿名さん]

>863

大きな地震の後は免震装置の交換が必要になったりする。３・１１のあと、仙台で免震建物を調査したら交換が必要な物件がいくつかあったというのがニュースになっていた。

その場合問題になるのは費用。長期修繕計画って自然災害は考慮されていない。

[869: 匿名さん]

>867
そんな安いなら紹介してほしいもんだ

[870: 匿名さん]

>>869
ホントに紹介する？？

[871: 匿名さん]

千葉の業者だから紹介しましょうか。ただ、そのあと浴室のリフォームでトラブったんでおすすめはできないけど。

[872: 匿名さん]

マンションって修繕積立してるから補修は大丈夫かと思いきや、修繕積立は共用部分の為で、専有部分の補修は自腹でしないといけない。リフォーム費用の確保も考えておかないと。

[873: 匿名]

>>868 匿名さん
863です。
3.11のレベルや熊本地震でも当然交換の場合があります。ただ、そのレベルの巨大地震の場合、免震装置の交換だけで済む事をありがたいと考えてください。
免震でなければ構造躯体に損傷がある可能性が高く、改修費用は桁が異なります。また家の中の家具家電はグチャグチャになります。免震では家具や食器さえ落ちませんよ。

[874: 匿名さん]

３・１１の時免震でも乾式壁は、結構壊れている。

[875: 匿名]

>>874 匿名さん
まさか乾式壁が構造躯体だと思っているのですか？
大地震時には非構造部材などの被害はあるでしょう。
建築基準法では震度7レベルで「倒壊しない」事を義務付けています。倒壊しないどころか構造躯体に被害が出ない事が大事なのです。

[876: 匿名さん]

積層ゴムの耐用年数は４０年ほどと言われている。

[877: 匿名さん]

>857

その通り。乾式壁は非構造部分ってのがポイント。だから壊れても設計上は無問題。