マンションvs一戸建て 所有権の違いは？

[匿名さん [男性 20代]]

皆で持つマンション、個人が持つ一戸建て、所有権の優劣が知りたいです。

[61: 匿名]

マンションは何も残らないしね

[62: 購入経験者さん]

＞＞60
マンションは土地も残らないし、何があるの？

[63: 匿名さん]

＞戸建はもともと使い捨てだしね

自分の土地だから、家族構成や年齢にあわせて自由に建て替えればいい。
マンションこそ使い捨て。

[64: 匿名さん]

戸建は予算が常に無限

[65: 購入経験者さん]

＞＞60
マンションの所有権って、空間の利用権でしょ？
土地は自分の好きにでき無いですよね？

[66: 匿名さん]

＞戸建は予算が常に無限

マンションは安いからね。
あと少し頑張れば戸建てが建てられるのに残念。

[67: 匿名さん]

＞マンションの所有権って、空間の利用権でしょ？
空間の利用権？何それ？借地権マンションの場合はそうかもだけど。
分譲マンションは、当然ですが土地も持ち分に比例して所有権ですよ。
持ち分比例所有権、って知らないみたいですね。

例えば、100坪の敷地に全10戸のマンションがあるとして、
分かりやすく全戸同じ広さだとすると、その100坪の土地を10分の1=10坪ずつ所有しているのです。
もちろん、100坪のまとまっと土地ですから、一人分10坪だけ欲しい！とかは無理ですが、
いざ建て替えが決まると、住み続けたい人はそのまま、引っ越したい人は引っ越して、
新しい上モノを建て替えればいいのです。土地は10人のものですから。

分譲マンションは部屋を買うと同時に、自動的に土地の一部も所有するのですよ。
土地私有権に関して分譲マンションと、借地権マンションは全く違います。
これって常識ですよ。苦笑

[68: 匿名さん]

このところのマイナス金利の影響で、住宅ローン金利も史上最低水準になってるよね。だから、ただ貯金を持ってるより今の低金利を活用して家買うなり、使ったほうが長期的に見て絶対お得。マイナス金利先進国の北欧なんて、住宅ローン借りると毎月銀行からペイバックされるという完全な逆サヤ状態。これって、建て替え時期の来ているマンションなどには千載一遇の好機でしょ？史上最低金利の時に銀行から借りて建て替え、そういう案件も増えてくるんじゃない？銀行も貸出先必死に探しているんだし、
特に実物資産の土地の担保があるし、特に価値の高い都心好立地マンションなら銀行からも更に優遇されるだろうし。更に住宅ローン減税のような感じで、マンション建替えローン減税みたいなのを政策として立ち上げたら、あちこちで建て替え案件増えそう。ただ、そういう建て替え需要を狙って安く買い叩いて、建替え後に高値で売るような業者も増えれば、マンションバブルになりかねないから注意が必要だと思うけど。

[69: 匿名さん]

>>67
>分譲マンションは、当然ですが土地も持ち分に比例して所有権ですよ。
>持ち分比例所有権、って知らないみたいですね。

マンションの人はよく勘違いしているが、区分所有者に土地所有権はありません。
持分比例所有だと区分所有者が勝手に持分を担保にしたり売却するので、
今は敷地権となって、勝手に処分できないようなってる。
区分所有権をきちんと勉強しないからマンションなんか買っちゃうんだよ。

http://allabout.co.jp/gm/gc/25964/

[70: 匿名さん]

>67
マンションは土地の売買ができない。
戸建てはできる。
だからマンションは所有権ではなく区分所有権(敷地利用権)なんだよね。

[71: 匿名さん]

>>69

「昭和58年の区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）改正により、建物の専有部分と敷地利用権とは原則として分離処分（譲渡、抵当権の設定など）することができないことを明確にしました。この「分離処分が禁じられた敷地利用権」のことを、不動産登記法上で「敷地権」と呼ぶのです。」

分譲マンション（の部屋）を購入すると、その割合分の土地も付いてきますよね。
その土地と部屋を別個に売買されると面倒が生じるので、部屋を売買すれば、
それに対応した土地も同時に売買される。土地のみ、部屋のみの売買はできない。
単にそういうルールの確認であり、あなたの言う、

>区分所有者に土地所有権はありません。
は間違っていますね。区分所有者は土地の区分所有権があります。当然ですが。
まあレトリックの問題でしょうね。部屋だけ買って土地が付いて来ないケース、
例えば土地は借地権のように他のオーナーが所有していたら、最悪の場合、
「部屋に住んでもいいけど土地は俺のものだからな！」みたいな言い掛かりをつけるような、
悪徳土地オーナーの排除のためにも、きちんとした法制ルールが必要ですからね。
理解出来ましたか？

[72: 匿名さん]

>マンションは土地の売買ができない。

当たり前ですが分譲マンションは、部屋を買うと土地も一緒に付いてきますが、
部屋と土地を別々に売買はできません。もしそんなことしたいなら、
土地（のみ）の売買が主目的ならマンションではなく、戸建用の土地を買うでしょ？
頭大丈夫ですか？そういうのを屁理屈と胃うのでは？
言い掛かりなら迷惑ですので、意味ないので止めて下さい。

[73: 匿名さん]

・マンションは、建物の権利と土地の権利（持分）とが常に一体である。
・戸建ては、建物の権利と土地の権利とが別々。

だから？なんか不都合でも？
マンション買う人は、自分の持ち分だけの土地を売ろうとか考えないよ。
その立地、部屋が気に入ったから買う。飽きたら売って住み替える。
ただ、人が住んでいるのは部屋ですが、部屋に付随する土地の権利が赤の他人だと、

>「部屋に住んでもいいけど土地は俺のものだからな！」
と言われる可能性があり、そういう心配事を排除するために、
土地も区分所有できる分譲にこだわる人も多いのでろう。
そして、何だかんだいって分譲は賃貸と違って資産ですからね。
いざという時にマンションを担保にして銀行からローン受けられる、
これは分譲マンションを所有している安心感でもありますよ。
郊外の戸建てと都市ネリアのマンション、果たしてどちらがローンがより多く借りられるか、
資産価値の大小はどっちが有利なのでしょうかね？
そういう議論も面白いかも知れませんね。

[74: 匿名さん]

馬主と一口馬主の違いと言えば、分かりやすい。

[75: 匿名さん]

＞いざという時にマンションを担保にして銀行からローン受けられる、
＞これは分譲マンションを所有している安心感でもありますよ。

中古マンションは土地がない分、戸建てより金融機関の資産評価額が極端に低い。
原則住宅ローンの対象外としているところもある。
安心感なら土地のある戸建て。
区分所有権に大金を払う価値はない。

[76: 匿名さん]

区分所有権にはこんな問題も内在している。
被災マンションの後処理で顕在化しないと判らなかった。
区分所有には問題が多いようだ。
http://www.nhk.or.jp/ohayou/marugoto/2013/07/0708.html

[77: 匿名さん]

>中古マンションは土地がない分、戸建てより金融機関の資産評価額が極端に低い。
具体的なデータやソースが無いと意味無いですよ。
ちなみに、そこまで言うのですからあなたは戸建て住みなんでしょうけど、
銀行ローンなどの銀行査定、どれぐらいの評価かご存知ですか？
うちはその中古マンションですけど、都心の一等地なので、
数年前に査定を申し込んだ所、3億円ほどの結果でしたが、あなたは？

[78: 匿名さん]

>区分所有権に大金を払う価値はない。
あなたが決めることではないんですけどね（笑）
5千万で買った郊外の戸建てを、今売ろうとすると3千万にしかならないとはよく聞くし、
5千万で買った都心部のマンションが、今売ると1億という話もよく聞く。
大事なのは土地の有無じゃなくて需要がある場所か否か。立地が全て。
いくら土地があっても、再販できなければただの負債。
売れなくても持ってる限り、固定資産税は毎年払わなくちゃいけない。
もっとリアルな不動産の話しできませんか？
もしかして自分で家を購入したことない人ですか？

[79: 匿名さん]

>原則住宅ローンの対象外としているところもある。
へええ、よほど土地の価値がない所なんでしょうね。
そのような場所だと戸建ては上モノ価値すら低いんですから、住宅ローンの対象外でしょうね。

[80: 匿名さん]

>うちはその中古マンションですけど、都心の一等地なので、
>数年前に査定を申し込んだ所、3億円ほどの結果でしたが、あなたは？

マンション民はいつも「うちのマンションは違う。」
区分所有権を語ればよい。

[81: 匿名さん]

土地の良さを語りたいなら戸建ても都心一択だろ。
地歴、地ぐらい、希少性、資産価値の全てが郊外なんかとは桁外れ。
郊外の土地は、付いてても無くても同じ。価値が無いんだから。
土地の重要性を語りたいなら都心の話しないと。
だからマンション民からバカにされるんだよ。
戸建てだろうとんマンションだろうと、大事なのは資産性の高さ。
安物は所詮は低価値。土地が付いてようが区分所有だろうが。

[82: 匿名さん]

住宅ローンの新規融資は中古マンションも対象ですが

リバースモーゲージを借りる際の担保物件は、一戸建て住宅に限定される場合が多いでしょう。東京スター銀行、三井住友信託銀行、武蔵野市などは一定の条件付きでマンションも対象としていますが、担保評価額に対する融資限度額の割合が低く抑えられる場合もあります。また、一戸建て住宅でも敷地の権利が借地権の場合や区画整理による仮換地の場合など、「担保権の登記ができない土地」は対象外です。一般的にリバースモーゲージは、「敷地の権利が所有権の一戸建て住宅」を対象とする商品だといえるでしょう。さらに、原則として購入時に借りた住宅ローンなどは返済し終わっていなければなりません。

[83: 匿名さん]

>70

これは典型的な戸建ての勘違い。

戸建ての土地と建物はバラバラで売買できませんよ。
確かに、法律上は売買できることになってるんだけど、
実際に買う人はいない。

試しに、銀行やノンバンクなどの法律の範囲内で活動している金融機関に
「土地だけ」を担保にお金を貸してくれますか？って聞いてみるといい。
絶対に貸してくれないから。
土地と建物セットか、建物を取り壊した後の土地だけで売買したり、抵当に入れたりするしかない。

そもそも、同一人物が所有してる土地と建物に単独で抵当権を付けられるのは日本だけの変な法律で、諸外国から見ると異常です。
法律を勉強したことがある人なら常識なのですが・・・

もっと詳しく知りたい人は”法定地上権”でググって、その問題点を勉強するといいですよ。

[84: 匿名さん]

マンションはリバースモーゲージの対象外。
集合住宅の区分所有権は将来の担保価値が予測できないようだ。

[85: 匿名さん]

>84

これもまちがい。

マンションは流動性が高いからリバースモーゲージなんてせずに、普通に売ればいい。
マンションだと普通にリースバックで売れます。

戸建てで賃借人がつくと売れないから、仕方なくリバースモーゲージができているだけですよ。

[86: 匿名さん]

>82、>84
なぜ急にリバースモーゲージの話題を？
そういう手段は、大抵は売ることが難しい価値の低い物件に使う最終手段。
最後は銀行に吸収されちゃう訳で、銀行に美味しいだけの金融取引だね。
戸建ては自ら、その価値の無さを書いてしまっているだけの愚行。
そもそも土地と建物を個別に売買とか主張している無知も甚だしいバカ。

[87: 匿名さん]

>>75
>安心感なら土地のある戸建て。

区分所有権を下に見ているようだけど、ありがたがっている土地付きの戸建てのくせに、
その見下したマンションより資産価値が低いとは、どうしようもないクズ戸建て、という結論でいいですか？笑

[88: 匿名さん]

ここのスレタイ、

>皆で持つマンション、個人が持つ一戸建て、所有権の優劣が知りたいです。

立地次第。それが結論では。

以上。駄スレは閉鎖でいいでしょうかね。

[89: 匿名さん]

反対意見もありませんから、閉鎖でいいでしょう。

結局は立地次第ということで、予算と相談で決めればいいでしょう。

駄スレでしたね。苦笑

[90: 匿名さん]

建物って結局償却資産ですからね、得られる対価は持つ喜び暮らす幸せ。

[91: 匿名さん]

区分所有者は下げるのに必死。
戸建ての所有権に対する優位性を書き込めばいいのに。

[92: 匿名さん]

>戸建ての所有権に対する優位性を書き込めばいいのに。

固定資産税も同様に課税される同じ所有権なんだから、
優位性も何もはなから両者は同じ扱いであり、議論を展開する必要もない。
スレ主がそもそもなぜここを開いたか。
上記にあるような無知と勘違いに基づいた、その見識の低さのほうが滑稽。

[93: 匿名さん]

リバースモーゲージは
戸建もエリアや金額の条件をクリアしたものが対象みたいですよ。

再販価格が低い物件は出来ない

[95: 匿名さん]

＞93
都市のまともな戸建てなら大丈夫です。

[96: 匿名さん]

>>95
都市！対象の県は少ないよ
売れない戸建は出来ないし、再販価格より小額なのは当たり前

[97: 匿名さん]

＞96
リバモは23区内のまともな戸建てなら問題なし。
金額は路線価格が基準だから、当然再販価格より安い。
中古価格でも都内のマンションは戸建てより安い。
区分所有権の資産価値が低いということ？

[98: 匿名さん]

＞固定資産税も同様に課税される同じ所有権なんだから、
＞優位性も何もはなから両者は同じ扱いであり、議論を展開する必要もない。

賃貸主体の集合住宅の分譲化をすすめる際、官民でひねり出した概念が区分所有権。
徴税できるものには何にでも課税するのが当然で、そのために区分「所有権」
という名称になっている。
税法上の扱いが同じでも、権利者の権限には大きな違いがある。
税金を払うから同等というのは、マンション関係者か税務当局の人？

[99: 匿名さん]

名ばかり所有権なのに税金はガッツリ取られるのがマンションの特徴

[100: 匿名さん]

区分所有権が通常の所有権より優れているところは何？

[101: 匿名さん]

もう住宅需要と言うのは急速に減っていく。
30年後、全国の住宅需要はは現在の価値の半分近くまで激減する。これはもう絶対に避けられない。
もちろん都心も同じ。特にマンションは現在バブル要因で価値が上がってるのでオリンピック前後にそれが弾ける。
そこをスタート地点として、都心を含め全国で半分近くまで落ちる。
マンションでなければ土地として、住宅需要以外への用途変更、あるいは分筆の逆の合筆などで再需要の見込みはある。
マンションは区分所有で永遠に住宅としてしか利用できない。強度的問題でスラブを破壊して二区画を合筆することもできない。
現在建てられているマンションでは新しい人口形成、社会体制には対応できない。
故に、マンション価格は都心であっても値段は下がる。下落幅で言えば日本中で最も価値が落ちるのが都心のマンションとなる。
23区隣接地域までは戸建、土地に関しては売ろうにも売れない状況にはならないが、価格は現在の半分近くになるだろう。
マンションは今新築の物件ですらその頃は築30年。東京周辺地域それも駅遠マンションは再販不可能だろう。
23区内ですら捨て値になる。
都心のマンションはそれでも高額ではあるだろう。今3億なら1憶程度なら売れる可能性もある。それでも2億の下落。こんなに価格が落ちるのは都心マンションだけだろう。

結局、マンションは区分所有と言う不自然な形態のせいで建て替えができない。これから激変していく住宅需要に対応はできない。
前提として、「住宅で資産は維持できない」その上で、「買うならせめて戸建にしておくべき」。これが最も現実に即した話。

[102: 匿名さん]

>マンションは今新築の物件ですらその頃は築30年。東京周辺地域それも駅遠マンションは再販不可能だろう。
この人の意見っていつも全て憶測なんだよなあ。それと希望的観測のバイアスも凄い。
未来を占いたいならまずは経験則から学ぶべき。今から30年前はどうだったか？
東京都心、周辺エリアのマンション、戸建て、30年前の価格と現在の価格推移を調べてご覧よ。
立地と住居形態でどれぐらいの差があるか、あるいは無いのか？
まずは過去から学べる部分は多いと思うよ。

[103: 匿名さん]

＞東京都心、周辺エリアのマンション、戸建て、30年前の価格と現在の価格推移を調べてご覧よ

ちょっと調べてみたけど、取り敢えず高級立地の比較をしてみようかと思う。
30年前に、都心エリアの某マンション165㎡=50坪と、同じ広さの田園調布3丁目の戸建（土地50坪）
を買った場合の価格推移は以下の通り。マンション名は敢えて伏せておきます。
変な先入観が付くのを避けるためにね。でも実データなので間違いないですよ。

都心マンション
1985　　 約1億5,000万円
1990 　　約13億5千万円
2015　　 約3億円

田園調布戸建
1985　　 1億9,000万円（土地1億5,000+建物4,000）
1990　　 6億7,250万円（土地64,250+建物3,000）
2015　　 1億5,000万円（土地1億5,000+建物0）

このマンションは12階建ての5階部分なので、標準的、公正な価格と言えるでしょう。
ただもっと高層階になれば更に価格は上がると思われますので、
最上階になると1.5倍ぐらい付いてもおかしくないでしょう。
この都心マンションは築後30年経った現在も、分譲時の約2倍の価値を維持し、
田園調布の戸建ては土地価格は同じに見えますが、実はインフレ率を考慮すると、
1億5,000万円から1億8,000万円程度になっていて良いはずが同価格ということは、
実質的には約2割のマイナスということになります。

これから30年後にそのまま当てはまるかどうかは不明ですが、何らかの参考にはなるでしょう。
個人的には、都心回帰の一極集中の動きが顕著になり、都心エリア以外の土地価格は、
たとえ田園調布のようなブランドエリアでも半額以下など、ダダ下がりになる可能性が高いと考えています。
品川のリニア駅新設など不動産価値を上げる要素があるのは、都心エリアである山手線内側というのが、
価格維持の防衛ラインでしょうかね。

[104: 匿名さん]

マンション名を伏せる必要性がない。
これが『広尾ガーデンヒルズ or ドムス』の場合、マンションにとって都合が良すぎる悪意のあるデータになります。

[105: 匿名さん]

データに悪意がある？データは嘘つかないよ。
それを読む人に悪意があるなら別だけど。
自分の意見以外は悪意があるの？変わった人だね。友達いないでしょ？

[106: 匿名さん]

>マンションにとって都合が良すぎる悪意のあるデータになります。
では、戸建てにとって都合が良すぎるデータって逆にあるの？
あるなら出せばいいのに。今のところマンションに完敗のようですよ。

[107: 匿名さん]

>>102 >>103
根本的に大馬鹿ですね。今までの30年とこれからの30年では真逆です。増え続けた人口が反対に減り出すのです。
過去から学ぶべきは其方ですね。
総人口自体は今後30年でも大きく変わりません。しかし、「住宅購買層の数は激減して半分程度になります」これは憶測ではなく確定値です。
反対に、今までの30年は年々購買層の数が増加していった30年です。ターニングポイントつまり購買者数のピークは今年辺りです。来年あたりから徐々に住宅購買人数は減り始めます。
人口統計は確定値で30年後までほぼ解ります。変る要素は、外国人の入居か、自然災害や戦争による激減しかありません。
つまり、減る事はあっても増えることは無いのです。

[108: 匿名さん]

>増え続けた人口が反対に減り出すのです。

ですから、都心回帰の一極集中の動きが顕著になり、都心エリア以外の土地価格は、
たとえ田園調布のようなブランドエリアでも半額以下など、ダダ下がりになる可能性が高いと考えています。
品川のリニア駅新設など不動産価値を上げる要素があるのは、都心エリアである山手線内側というのが、
価格維持の防衛ラインでしょうかね。

[109: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズなんだ。苦笑
こんなレアケースのマンション出さないと戸建てと議論できない時点で話にならないでしょ。

[110: 匿名さん]

>108
住宅の購買人口が減るのは確定。
あなたの説明では、都心といえども価格が維持される理由にはならない。