マンションvs一戸建て 所有権の違いは？

[匿名さん [男性 20代]]

皆で持つマンション、個人が持つ一戸建て、所有権の優劣が知りたいです。

[22: 匿名さん]

マンションの一角に所有権を与えるから齟齬が生まれる
(建物の一部所有となれば、当然構造躯体の一部までも所有に含まれてしまうだろう)

地上権の一種、地面ではないので空間権とでも定義すれば、誰もが理解納得できるであろう。

[23: 匿名さん]

>>19
減価償却されるのは上物だけ。
戸建の価値は土地だから、最終的にはほとんど減価償却されちゃうマンションより、戸建のほうが資産家値も上になるのは仕方ないのにね。

[24: 匿名]

マンションの寿命ってどのくらい？

海外だと築百年でも高いやつあるけど、日本はどうですかね。

地震がなければ良いのになあ

[25: 匿名さん]

＞24

だいたい注文住宅の3倍くらいです

[26: 匿名さん]

これから住宅需要が激減するのに、住居としてしか使用できない上に、事実上建て替えが不可能な分譲マンションの価格が保てると思っている人が居る事の方が驚き。
今の住宅相場を買い支えているのは日本最後の人口ボリュームゾーンの団塊ジュニア世代と、定年で退職金などを活用して住み替えをした日本最大の人口を抱える団塊世代。

30年後に住宅を購入するのは今、6歳から10歳の子供たち。例えば住宅購入平均年齢の現在39歳の人口と今9歳の人口を比べると現在の購入層の1986万人に対して30年後購入層になる今9歳の子供は1099万人しかいない。
30年後、家を買おうかと検討する人は現在の半分近くに激減する。
これは確定された未来。住宅需要は30年後には半分程度まで落ち込む。

マンションは区分所有の足枷で住宅としてしか使用できない。区分所有の足枷で建て替えもできない。
今、35年ローンでマンションを買ったら、完済するころの住宅需要は現在の半分。
それでも現在の相場を維持している？落ちるとしたらどの程度？想像するのも恐ろしいですね。
もちろん、戸建ても値段は落ちるでしょう。しかしながら、今より良い立地で大きい戸建てに住めるようになる訳ですから都市部の小さい戸建て何かは、大きい戸建てを建てるための再開発需要である程度の価格は維持されるでしょうね。

[27: 匿名さん]

マンションは老朽化して、スラム化なんてしちゃうと、資産価値どころか、負の遺産になってしまいますよね。
下手に区分所有権を皆で持ってるから、建て替えも大変みたいだし、ボロボロでも管理費は新築とかわらずかかるし、修繕費もどんどん上がっていくし。100年以上もつとしても、100年近く経ったマンションなんて、いくら修繕されてても、住みたいと思う人がどれくらいいるか・・・。

[28: 匿名]

マンションの建て替えって、住民の過半数以上の賛成がないとダメなんでしたっけ。

[29: 匿名さん]

>>27
スラム化するようなマンションって自主管理物件だから管理費修繕費なんて無いに等しいぞ

[30: 匿名さん]

＞25
建物より住民劣化が早いのがマンション。
建物より住民の寿命のほうが短いのに、区分所有権が老朽マンションを増加させる。
バーチャルで無責任な区分所有権で、マンションの建物だけが負の遺産として残る。

[31: 匿名さん]

>>28
マンションの建て替えは5分の4以上の賛成が必要だったと思います。

[32: 匿名]

なるほど、大多数の賛成が必要なんですね。

[33: 匿名さん]

>>31
今まではそうでしたが、それが3分の2に緩和されましたね。
建て替え需要が増えることに準じての緩和措置らしいです。
今まで100戸の内80戸の賛成が必要だったものが、66戸の賛成で建て替え可能になります。

[34: 匿名さん]

2/3に緩和されても、築年が経過して経済的ゆとりがない高齢世帯や
転貸オーナーが増えると合意形成は不可能に近い。
建て替えないでいいという人や、居住していない所有者が1/3以上いれば老朽化していくだけ。
区分所有権の欠陥は、平等なはずの所有権者が多数決で経済的不利益を蒙ること。

[35: 匿名さん]

>>33
古マンションに住民負担での建て替え需要なんておきないでしょう。
マンションの建て替えは、誰も費用を負担したくないからすすまない。
区分所有権の欠陥。

[36: 匿名さん]

>>35
それは立地次第でしょうね。
価値の無い郊外や地方は意味ないので住み替えがいいでしょうけど、
例えば都心一等地のマンションとかなら希少性があり需要が高いので、
今どきは20坪程度のマンションでも1億はしますよね。
マンションの建築費ってよく知りませんが、坪単価100万ぐらいでは？
だったら20坪なら2千万掛けて建て替えれば、1億以上の新築マンションになる。
住み続けても、転売しても価値が倍増するので自費で建て替えたい人は多いと思いますよ。

[37: 匿名さん]

>>36
建替え中の数年間、収益が途絶えるし、
資金2000万持ち出しだし反対する投資家多いんじゃない？
建替えになるようなボロいのには住まないよ、普通

[38: 匿名さん]

うちの近くの築37年のマンションは建て替えの噂が出ると
中古の販売価格が上がる
そしてその広告もしばらくすると売約済みに

マンションも戸建も再販できる立地に限る

[39: 匿名さん]

>>36
1憶のマンションを2000万掛けて建て直しても1億以上？
1億2千万以上じゃないと大損なんですけど？

マンションの建て替えって最低でも4年はかかる。
その間の家賃や引っ越し代とその労力を考えると建て替えが不可能って返事にしか聞こえないんですけど？

[40: 匿名さん]

>1憶のマンションを2000万掛けて建て直しても1億以上？

新築で今買ったら1億のマンション、と読めますが。
建て替えなんですから、築50年ぐらいの66㎡が1億しますか？
常識ない方ですか？苦笑

[41: 匿名さん]

>>38
建て替えの噂？
建て替えの協議って始まってから成立するまで平均10年と言われてるんですよ？
噂の段階で値段が上がるってホントですか？
10年後に建て替え動議がまとまって、着工まで1年として建て替えに4年で完成の15年後を見越した噂で値段が上がると？

[42: 匿名さん]

>築50年ぐらいの66㎡が1億しますか？

立地にもよりますが、せいぜい2〜3000万程度では？戸建てなら20年もすれば上モノ価値は０ですが。
それに2千万掛けて建て替えればコスト5千万。
それが1億の新築マンションに生まれ変わるんですから、なかなかいい買い物かと。
そういう建て替え需要の都心マンション、これからどんどん市場に出てくるでしょうね。
現在はリフォーム会社が流行ですが、それが築古物件再生販売ビジネスに変わる時代が来るでしょうね。

[43: 匿名さん]

＞41
築年数が古いマンションにはよくあるみたいですよ！

希少性ってすごいですね。
戸建もどうしても住みたいところは出て行くの待たないと買えないのと同じ原理ですよ。

[44: 匿名さん]

>>42
それができない理由が「区分所有」の問題です。

[45: 匿名さん]

>>41
絶対ありません。デタラメです。
建て替えの動議が大詰めならあるでしょうが、その段階で売る人は居ません。

15年後の住宅需要は現在とは全く違います。
特に、都心部の価格は景気次第で倍にもなれば三分の一にもなります。

[46: 匿名さん]

区分所有だからできるのが
有利に再販できる立地の物件を買える！

予算5000万
戸建再販時…3000万
マンション再販時…6000万

[47: 匿名さん]

>>46

寝言ですか？

[48: 匿名さん]

＞47
所有権の戸建5000万の再販時はおいくらくらいなのかしら？
土地　3000万
建物　2000万

このくらいで概算して？

[49: 匿名さん]

>>48
戸建なら3億位（笑）
マンションはスラム化してタダでも売れない状況（笑）

[50: 匿名さん]

横浜のマンション、建替え決まったみたいだけど
いつ入居なんだろうね。

[51: 匿名さん]

＞50
戸建ならすぐ建つのにね

[52: 購入経験者さん]

＞＞４６
バカなのか、それとも不動産屋のステマですか？

[53: 匿名さん]

5000万の戸建
再販時はいくらになるか考えよう
建物は2000万と仮定

[54: 匿名さん]

>>53
だから戸建ては3億で、マンションはスラム化してタダでも売れないって教えただろうが。

[55: 匿名さん]

>>54
頑張れ

[56: 匿名さん]

中古価格はここをみたらいい。
23区内の成約価格では、マンションは戸建てより2000万ほど安い

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/MW_201512data.pdf

[57:]

>>55
馬鹿だろw

[58: 匿名さん]

そもそも建て替え例自体が極端に少ないのに、
マンションを全額住民負担で建て替えた例はないだろう。
区分所有の老朽マンションは社会の負の遺産。

[59: 匿名さん]

マンションは原発と同じで最終処分のルールを決めないまま建築されてきた。
いずれ区分所有権は権限を大幅に縮小され、解体や建て替えを行政が主導するようになるだろう。

[60: 匿名さん]

戸建はもともと使い捨てだしね

[61: 匿名]

マンションは何も残らないしね

[62: 購入経験者さん]

＞＞60
マンションは土地も残らないし、何があるの？

[63: 匿名さん]

＞戸建はもともと使い捨てだしね

自分の土地だから、家族構成や年齢にあわせて自由に建て替えればいい。
マンションこそ使い捨て。

[64: 匿名さん]

戸建は予算が常に無限

[65: 購入経験者さん]

＞＞60
マンションの所有権って、空間の利用権でしょ？
土地は自分の好きにでき無いですよね？

[66: 匿名さん]

＞戸建は予算が常に無限

マンションは安いからね。
あと少し頑張れば戸建てが建てられるのに残念。

[67: 匿名さん]

＞マンションの所有権って、空間の利用権でしょ？
空間の利用権？何それ？借地権マンションの場合はそうかもだけど。
分譲マンションは、当然ですが土地も持ち分に比例して所有権ですよ。
持ち分比例所有権、って知らないみたいですね。

例えば、100坪の敷地に全10戸のマンションがあるとして、
分かりやすく全戸同じ広さだとすると、その100坪の土地を10分の1=10坪ずつ所有しているのです。
もちろん、100坪のまとまっと土地ですから、一人分10坪だけ欲しい！とかは無理ですが、
いざ建て替えが決まると、住み続けたい人はそのまま、引っ越したい人は引っ越して、
新しい上モノを建て替えればいいのです。土地は10人のものですから。

分譲マンションは部屋を買うと同時に、自動的に土地の一部も所有するのですよ。
土地私有権に関して分譲マンションと、借地権マンションは全く違います。
これって常識ですよ。苦笑

[68: 匿名さん]

このところのマイナス金利の影響で、住宅ローン金利も史上最低水準になってるよね。だから、ただ貯金を持ってるより今の低金利を活用して家買うなり、使ったほうが長期的に見て絶対お得。マイナス金利先進国の北欧なんて、住宅ローン借りると毎月銀行からペイバックされるという完全な逆サヤ状態。これって、建て替え時期の来ているマンションなどには千載一遇の好機でしょ？史上最低金利の時に銀行から借りて建て替え、そういう案件も増えてくるんじゃない？銀行も貸出先必死に探しているんだし、
特に実物資産の土地の担保があるし、特に価値の高い都心好立地マンションなら銀行からも更に優遇されるだろうし。更に住宅ローン減税のような感じで、マンション建替えローン減税みたいなのを政策として立ち上げたら、あちこちで建て替え案件増えそう。ただ、そういう建て替え需要を狙って安く買い叩いて、建替え後に高値で売るような業者も増えれば、マンションバブルになりかねないから注意が必要だと思うけど。

[69: 匿名さん]

>>67
>分譲マンションは、当然ですが土地も持ち分に比例して所有権ですよ。
>持ち分比例所有権、って知らないみたいですね。

マンションの人はよく勘違いしているが、区分所有者に土地所有権はありません。
持分比例所有だと区分所有者が勝手に持分を担保にしたり売却するので、
今は敷地権となって、勝手に処分できないようなってる。
区分所有権をきちんと勉強しないからマンションなんか買っちゃうんだよ。

http://allabout.co.jp/gm/gc/25964/

[70: 匿名さん]

>67
マンションは土地の売買ができない。
戸建てはできる。
だからマンションは所有権ではなく区分所有権(敷地利用権)なんだよね。

[71: 匿名さん]

>>69

「昭和58年の区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）改正により、建物の専有部分と敷地利用権とは原則として分離処分（譲渡、抵当権の設定など）することができないことを明確にしました。この「分離処分が禁じられた敷地利用権」のことを、不動産登記法上で「敷地権」と呼ぶのです。」

分譲マンション（の部屋）を購入すると、その割合分の土地も付いてきますよね。
その土地と部屋を別個に売買されると面倒が生じるので、部屋を売買すれば、
それに対応した土地も同時に売買される。土地のみ、部屋のみの売買はできない。
単にそういうルールの確認であり、あなたの言う、

>区分所有者に土地所有権はありません。
は間違っていますね。区分所有者は土地の区分所有権があります。当然ですが。
まあレトリックの問題でしょうね。部屋だけ買って土地が付いて来ないケース、
例えば土地は借地権のように他のオーナーが所有していたら、最悪の場合、
「部屋に住んでもいいけど土地は俺のものだからな！」みたいな言い掛かりをつけるような、
悪徳土地オーナーの排除のためにも、きちんとした法制ルールが必要ですからね。
理解出来ましたか？