プラウドシティ阿佐ヶ谷ってどうですか？ その4

[契約済みさん [男性 30代]]

プラウドシティ阿佐ヶ谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都杉並区成田東4丁目63番28他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「阿佐ケ谷」駅 徒歩13分
東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩5分
間取：2LDK～3LDK
面積：69.54平米～93.78平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：安藤・間
施工会社：株式会社 安藤・間　西武建設株式会社　前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/572951/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[761: 匿名さん]

>758
浸水だけが心配なマンションですよね。

[765: 匿名さん]

地権者も良いところだと思っていたら、すぐには売らんよ

[766: 匿名さん]

この様なネガ書き込みすらされない
善福寺川の三井が気になる

[768: 匿名さん]

>>766 匿名さん

色々な物件の掲示板を見てますが、良い物件ほど、ネガの書き込みが多いです。投資用に買った中央区のマンションの板でも、定期的に「不動産バブルはピークで暴落必至」とか「周辺の取引事例はここより2割安い」とか散々叩かれてました。ネガの多さは優良物件のベンチマークです！

[769: 匿名さん]

少し離れてるけど
阿佐ヶ谷駅高架下と川北病院一帯の再開発で阿佐ヶ谷北はかなり激変するな

[770: 周辺住民さん]

>>769
阿佐ヶ谷北が激変するのと成田東のこのマンションと関係あるの？

[771: 匿名さん]

阿佐ヶ谷にはちょくちょく行ってます。激変、楽しみにしてます！

[772: ご近所さん]

>>768
言いたい事はわかるけど、本当によくない物件はボロクソ言われてるよ。
ここに関して言えば「良い物件」じゃなくて「高い物件」だから叩かれていると思う。
お宅の中央区のマンションも「その通り」で決してネガではないし。
なにが言いたいかと言うと　ネガの多さは優良物件のベンチマークになんかならない。
的を得ている事は多い。

あえてフォローするなら100点満点のマンションなんてないから、立地と仕様と価格のどれかを妥協しないといけない。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[773: ご近所さん]

[No.762～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿のため一部の投稿を削除しました。管理担当]

[774: 匿名さん]

>>772 ご近所さん

本当に良くない物件でボロクソに言われてるマンションの掲示板なんて見たことないですけどね。具体的にどこのマンションですか？

高い物件だから叩かれるって、買えないやつがひがんでるってこと？

[775: 匿名さん]

>>772 ご近所さん

ネガって誇張が多いよね。間違ったことは言ってないと思うけど。

川が近くにあるからって洪水、浸水とか叫び出したり。高いって言われても、今はどのマンションも高いよ。

[776: 匿名さん]

>>772 ご近所さん

全然その通りではないな。いつから不動産バブルがピークってのがコンセンサスになったの？地価は落ちてないし、建築費も落ちる見込みないし、供給がここまで絞られてるんだから、高止まり必至だろ。

[777: 匿名さん]

ま、別にここはネガさんがいようがいまいが売れるだろうし、ほっとけばいいんじゃない？ここの掲示板見ただけで止めるような人は最初から買わないだろうし、本気の人は実際物件見に行けば何が本当で何がただのネガキャンか分かるだろうし。
って言うほどネガキャンもされてないと思うけどね、ここは。他はもっとひどいとこ沢山あるよ。

[778: 購入経験者さん]

現地見たけどおしゃれで雰囲気よかったですよ。
もっと人が増えて賑わうとシティっぽくなるんですけどお店がないのは残念です。
１Ｆにレストランとかあったらすごいいいおしゃれな感じになるのに。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[779: 匿名さん]

>776
供給がここまで絞られてるんだから　高いのが当たり前。

デベも高い価格で仕入れた土地からたっぷりと利益を出してからコンシュマーにウハウハ喜んで買ってもらえる
ぎりぎりのセンを狙います。とうぜんここは金が無いと買えないところで、そこを逆に突くんですね。
あなたはここを買える特別なエグゼクティブです。平民にはここは買えませんよ。とね。
平民はスズキのアルトがせいぜいですが、あなたはレクサスの一番高い物が買える特別なお方ですから。とね。
当然買った人は鼻の穴が開いて鼻息が荒くなります。そりゃあアドレナリン出さなきゃ金出した元が取れませんからね。というわけで、買った人も幸せ、買わない人も金出さないから幸せなんですかね。

ここがサイタマだとこのような展開はできませんが、南阿佐ヶ谷徒歩5分というのが印籠になっています。
(浦和西口の価格の割高感はここ以上という例外もありますが)

[780: 匿名さん]

色々見学してみたが、やはりここは一番いい。このマンションは高層よりこどもの成長にもいい。

[781: 匿名さん]

ありがとう〜。

[782: マンション比較中さん]

現地見に行ったけど、タイルが細かく(小さく？)て、高級感はあまり感じなかったです。

ここって売れ残りなんですか？

[783: 匿名さん]

完成はしてるけど、まだ売り出していない棟があったり、社宅として持っていた地権者が売り始めた部屋があったりと、いろいろみたいです。
週末は見学者が結構いるみたいだけど、価格が価格なので、なかなか購入までいたらないのが、実情じゃないかなと。駅からは少し遠いけど、近所のシティテラス荻窪が値下げしたみたいだし。　

[784: 匿名さん]

住友さん値下げするんですね！

[785: 匿名さん]

この価格帯がバンバン売れるようになったら、日本の景気回復は本物だね

[786: 匿名さん]

引越し屋さんはコンスタントに見るので、徐々に入居は進んでるみたいですよ。ここは規模が大きいので、一斉入居されたら野村が困ってしまうのでしょうね。さすがに財閥系みたいなマンパワーはないでしょうし。

[787: 匿名さん]

隣団地だしね。建物変わっても、団地だからね。

>>784 匿名さん

[788: 匿名さん]

隣団地でしたか？間取り、広くていいなと思っていました。

杉並高校、東田中学校、杉並第二小学校が隣にあるなと思うくらいでしたけど・・・。大規模住宅はどうしても団地と称されることが多いですね。仕方ないかなと思っています。

気になっているのがなりむね児童遊園。
https://www.city.suginami.tokyo.jp/shisetsu/kouen/03/naritahigashi/100...

普通の公園なのかな？とも思いますが、行ったことがないので、遊びに行ってみるかと計画しています。

[789: 匿名さん]

隣が団地なのは、近所に建築中のスミフ物件のことかと思います。

[790: 口コミ知りたいさん]

杉並は待機児童問題が深刻ですから、小さな子供がいたり今から家族が増える家庭で、共稼ぎで点数稼げなさそうな世帯は奥様が仕事復帰が遅れるのを覚悟しておいたほうがいいですよ。

実際、杉並在住の友達の1人は出産後復帰できず、もう1人は兄弟2人別々の保育所になって送り迎えぎ大変な状況です。

[791: 匿名さん]

幼稚園出身と保育園出身のこどもの小学校での成績を比較すると、明らかに幼稚園出身の方が成績が良いというデータがあります。お金に余裕があれば、幼稚園が良いと思います。

[792: 匿名さん]

幼稚園の待機児童はないですか？
すなわち、いつでも入れますか。

[793: 名無しさん]

≫７８８
成宗湯の前の公園は、昔ながらの古い公園ですよ。公園なら善福寺緑地に多数あるので、そちらのほうがよいのでは。散歩がてら善福寺川沿いを散策されれば色々な施設がありますよ。

[794: 名無しさん]

>>791 匿名さん
どこのデータですか？

[795: 匿名さん]

こどもの学力に一番関係あるのは親の年収だとも聞くね。年収が低い→共働き→保育園、教育投資ができない→学力低い、、、というロジックなのかな？
ただ奥さんがあまりに高学歴だと、出産後すぐに保育園に預けて職場復帰ってケースも多い。こどもの学力には様々な要素が絡み合っているから、一概に何が正解かは分からないよ。

[796: 匿名さん]

親の年収が高い＝親の学力・学歴が高いので、遺伝的に子供も頭が良かったり、あるいは教育の重要性が分かっているので教育ににお金をかけるし、その金銭的余裕もあるという意味だと思いますよ。
年収がないから共働きという方も確かにいるでしょうが、高学歴の女性の方も（非常に重要な職種や立場にあることが多く）共働きになるので、保育園になるでしょうね。そのような家庭の子供の学力は極めて高いと思います。

[797: 匿名さん]

792さん

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q10138140055

私の知り合いは働いている保育園ママですが、幼稚園のほうもどうやら保育園の待機児童問題のあおりを食っているようですね。

[798: 口コミ知りたいさん]

杉並区の保育園は0歳の四月に預け入れられなかった場合は、かなり母親の職場復帰が難しいと考えていいと思います。


http://konagona1050.hatenablog.com/entry/2015/06/09/235004

[799: 匿名さん]

待機児童ワーストワンって、ファミリーが多いってこと？保育園が少ないってこと？

そして、ワーストワンでもファミリー層が他の区に引っ越さずに杉並に住み続けてる理由はなんだろう？？

[800: 口コミ知りたいさん]

待機児童問題を知らずに住宅購入しちゃったとかそういう感じ？
中央線は人気ありますからね。

[801: 匿名さん]

>>800 口コミ知りたいさん

そんな人もいるんですね。何も調べずに住宅を購入してる人は、もはや自業自得としか言いようがない。

そもそも共働きする必要があるほど所得が低いなら、埼玉とか千葉とかに住んで、住居費用を浮かせた方がいいよ。

[802: 名無しさん]

杉並区は以前から待機児童対策に力をいれており、数年前に0になりました。しかし対策をしない他区から一挙に待機児童住民が流れるこみ現状になってます。現在地も保育園を多数建設中で、元から杉並区の住民にとっては迷惑なことですよ。

[803: 周辺住民さん]

>>802
夫婦共杉並区生まれなんですか？

[804: 匿名さん]

なるほど、なるほど。やはり杉並、世田谷はファミリーに根強い人気があるんですね。

[805: マンション検討中さん]

>>801 匿名さん

共働きは別に所得が低いからってだけじゃ無いでしょ。
そーいう決めつけどーなんですかねー。
今はそんな世の中じゃ無いですよ。

[806: 匿名さん]

大半は所得が低いからでしょ。

[807: 匿名さん]

杉並区ってワーストワンですか？
普通に、子供の2人とも入れているので、そこまでと思いませんでした。
望めば誰でも入れる状況でないのはそうかと思いますけど。。。
三鷹市や武蔵野市のママ友に聞くと、比較的保育園は入れやす方かなと思いますけど。

[808: 名無しさん]

2016東京都待機児童ランキングでは、杉並区は27位で136人、ダントツ1位は世田谷区の1198人、2位は江戸川区の397人ですね。

[809: マンション検討中さん]

大半はね。
全部がそうじゃ無いでしょって事。

まぁ言ってる人がどれだけの年収なのか知らないけど、そういう発言する人に、仕事出来る人は居なそうなんで、本人もそうなんだろうね。

[810: 匿名さん]

>>809 マンション検討中さん

ええ、仕事なんてしてないです。どーせやっても続かないし。毎日ぐーたら。

[811: 匿名さん]

ここを購入できる人がそんな低所得なわけないじゃん。

[812: 匿名さん]

そーですよ、ここを購入する人は幼稚園でしょ

[813: マンション検討中さん]

ここをかなり気に入ったんですが、善福寺川が気になるんですが、購入される方は、ハザードマップの件とかは、とりあえず大丈夫であろう、で購入に踏み切ってるんですかね？
万が一浸水があった場合などは、修繕費から出ないですよね？
やっぱり3階以上にしとくべきですかね？

[814: マンション検討中さん]

後、この価格帯のマンションなのに、ペラボーは気になりますね。

[815: 匿名さん]

確かに懸念材料ではありましたが、昨年治水工事終わってるし、近年のゲリラ豪雨や台風時も大丈夫でした。マンション自体高床で作られて、万が一の対策はとられているようです。それより、このような自然豊かで静かな環境の駅近マンションはなかなか無いので、そちらを優先し購入しました。

[816: 匿名さん]

私はペラボー気にしませんか、気になるようでしたら別を探した方がよろしいかと。近所のスミフはペラボーではないようです。

[817: 評判気になるさん]

>>815 匿名さん

なるほど、ありがとうございます。
対策はなされてますよね。
前向きに考えようと思います。

[818: 匿名さん]

>>816 匿名さん

ペラボーじゃなきゃ良いわけでは無いんで。。

良い金額なだけに、そこは残念だなというか、
、

[819: 匿名さん]

え、この価格でペラボーなんてショック。今は、どこもこんな仕様が当たり前なのでしょうか…。

[820: 匿名さん]

ペラボーが気になる方には、全体的に安ぽっく感じる建物かも。デザインコンセプトの違いかと思います。

[821: 匿名さん]

>>820 匿名さん

全体的にそんなことは無いと思いますよ。
ペラボーが気になるくらいで後はそんなに安っぽくもないかなと思います。
低層だしタワマンみたいに派手には見えないですけど。
そこは好みですしね。

[822: 匿名さん]

マンションを検討する際、専有部も大事ですが、やはり、共用部が大事かと考えます。専有部の中でも、仕様や設備は後からでも変えられます。共用部は一生変えられません。このマンションの共用部は、棟によって、かなり差があります。そのためか、管理費や修繕積立金にもかなりの差があります。しかし、なんといっても、このマンションの売りは、単体のマンションにはできない「街づくり」にあると思います。旧阿佐ヶ谷団地時代の道路もすべてゼロから付け替えていますし、みどりも豊富に植樹してあります。外構（造成）も、結構、力が入っていました。ですから「街づくり」に力（コスト）を入れているので、それなりに価格に転嫁しなければならないのかなあとも思います。

[823: 匿名さん]

ここの良さは一度でも実際に足を運べば明白だと思います。
逆に、実際にきてみて良いと思えなかったのであればそういう方は購入しなければ良いと思います。
良い悪いでは無くそれは価値観が違うのでしょうから。
ここは同じ価値観を共有する方たちで集まっており、本当に素晴らしい”街”だと思います。

[824: 匿名さん]

けっこう中古や賃貸も出始めてるようですが、これなんかは地権者住戸？坪330切ってますが。

http://www.athome.co.jp/smp/mansion/1012848019/?DOWN=1&BKLISTID=00...

[825: 匿名さん]

地権者住戸でしょうかね～。ただ、他の部屋も値段はそんなものですよ。
このマンションは平均坪単価350くらいですので、１階でかつ地権者住戸で中古だとそんなもんでしょう。
他のマンションと比較すると、言われているほど高くはない印象です。

[826: マンション検討中さん]

http://www.nomu.com/mansion/1545526/

結構リーズナブルに出てきてますね。
中古とはいえ、地権者物件でもここくらいになってくると、リセールの時、こっちに引っ張られないんでしょうか？

ここは320を切ってますね。
ここが地権者物件かは分かりませんが、、

[827: 匿名さん]

>>826 マンション検討中さん

東向きは新築でも330くらいでした。地権者住戸で設備のグレードが落ちることと、仲介手数料で200万円以上かかることを考えると割安感はないと思います。

[828: 匿名さん]

総額でみると一見高いですが、ここは最近の他の物件と比べると専有面積が広いんですよね。なので坪単価にすると他の物件より割安と思います。
今の時代でこれだけの優良物件だとスミフとかならたぶん坪450くらいで売り出すんじゃないですかね。

[829: 匿名さん]

ちなみに先日入った地元の不動産屋では、75平米前後の賃貸が22万円程で出ているのを見かけましたね。

[830: 匿名さん]

>>829 匿名さん

適正な価格ですね。でも、ここを賃貸に出す人って何考えてるんだろう？地権者なら早く売っ払った方がいいのでは？と思う。投資用で買った人がいるとしたら、投資センスの無さにビビる。

[831: 匿名さん]

投資用ではないでしょうね。
子育てに良さそうな環境だから買ったのでは（笑）

[832: 匿名さん]

>>831 匿名さん

投資用ではないのに、なぜ賃貸に？
賃貸に出すなら売った方がいいと思うけどなぁ。未入居なら、そこまで損しないと思うが…中古扱いになるとだいぶ下がりそう。

[833: 匿名さん]

ここの環境を守る為に尽力した資産家の方もいらっしゃいますから。

[834: 匿名さん]

ネットで検索すると、どうも10戸以上は賃貸出てそうですよ。ほとんど地権者住戸なんですかねぇ。

[835: マンション検討中さん]

居住中の中古物件も出てきましたね

[836: マンション検討中さん]

仕様を見る限り、地権者住戸っぽいのが多いですね。
まぁ地権者じゃなく、買った人でこんな早く売りに出さないですよね。相当な理由がないと、、

このまま待てばもう少し値段下がりそう。

[837: 匿名さん]

相当な理由はなんでしょう？
安くなる理由が見当たらないので、知っているなら教えて欲しい。

[838: 匿名さん]

>>837 匿名さん

入居後に中古物件として売るならけっこう下げないと売れないよ。まだ新築売ってるんだから。完売してるなら高い中古を買う人もいるかもしれないけど、横で同じような値段で新築売ってたら新築買うでしょ。どの部屋も似たような広さだし。

[839: 匿名さん]

ちなみにここはもう値引きあると思いますよ。私は結局買わなかったですが、もし購入の意思を示してくれるなら値引きを上に掛け合いますってはっきり言われました。
もちろん先着順になってた住戸ですが。

[840: 住民板ユーザーさん1]

年度末には値引きがあるでしょうね。
さすがにここまで長引くと、ないほうがおかしい

[841: マンション検討中さん]

野村はすみふと違って完成在庫は嫌がりますもんね。
完成在庫OKなのすみふ位か笑

地権者住戸と混じったら、いくら仕様が良くても、売る時困りますよね。
安く買えないと、売る時に地権者住戸と同等になっちゃいそうで、、

結局中古の場合は、ほぼ立地で値段が決まるでしょうから。。

[842: 匿名さん]

ありがとう〜
勉強になります。

[843: マンション検討中さん]

シテイテラス荻窪、プラウド武蔵野三鷹と検討中です。
みなさんの意見をお聞きしたいです。

[844: 匿名さん]

2つとも駅から遠すぎないですか？

[845: 匿名さん]

>>843 マンション検討中さん

どういう点で迷っているのかとか、何を重視しているのかとかを書いてくれた方がアドバイスしやすいです。

[846: 匿名さん]

荻窪は、駅距離、三鷹は借地権をどう評価するかだと思います。阿佐ヶ谷は、供給戸数が多く、大規模開発なので、立地もピンキリです。地権者住戸でもこの開発地内で立地さえ良ければ、リセールバリューは高いと思われます。これだけの開発ですから、この中での立地をよく吟味するべきだと思います。やはり、一種低層エリアでの６階部分は希少性が高く、眺望が良い棟ならば、資産価値は維持できるはず。同じ一種低層でも荻窪の方は、４階建てですから。あと、荻窪と三鷹の施工が両方とも長谷工なのが気になります。

[847: 名無しさん]

長谷工が施工の場合は長谷工設計がペアで業界では長谷工バリューパックと言われており、何処のデベロッパーだろうが長谷工仕様となる。マンション施工のノウハウはゼネコン随一の分、見た目同等ながらコスト削減材料を豊富に持ち積極的に使用している。デベは建設コストを抑えたい大型案件には自社の仕様ではなくなるが長谷工を選択せざるおえない。業界の者は長谷工のノウハウは認めるが、何故か買いたがらない。売値からデベロッパーが相当儲けているなと思うとアホらしくなるからだらうな。

[848: 匿名さん]

846さんの言うように、ここの6階の方がいいと思いますよ。

[849: 匿名さん]

「長谷工ヴァリューパック」とは、勉強になります。コスト優先主義ですね。目に見えないところをカットするようで、怖いですね・・・。売主（デベロッパー）が、よほどしっかりとした施工チェックをしないと、施工状態も不安になります。今後は売主と施工会社もマンション選択の大きな要素になってきますね。

[850: 匿名さん]

地権者住戸というと躊躇してしまいがちですが、人気のある立地ならリセールにも
十分需要があるんですね
ここは所有権となっていますから、地権者も居ないですし定借でもないという事で
人気が出そうですね。
杉並区は住みやすくて評判もいいことから人気が高く、価格も高いので価格帯が見合っているかが重要になってくるのかな

[851: マンション検討中さん]

中古物件を見ると、6分とか7分という表記になってるところもあるので、中古で売り出す場合は、南阿佐ヶ谷5分とはうたえないんですかね。
そうなると、棟によっては微妙ですね、、。
迷いますね〜。

[852: 匿名さん]

念のため一つ確認しておきますが、地権者住戸というのは、旧阿佐ヶ谷団地を所有していた方々が、ほぼ等価交換等で開発後、新たに取得した住戸のことですので、地上権住戸とは異なります。また、駅距離というのは重要ではありますが、徒歩１０分未満で１分から２分差でしたら、他の要素が上回っていれば、あまり気にしなくても良いのではないかと思います。阿佐ヶ谷は、向き・眺望、杉並高校やバスや車の騒音（静かなところだけに意外に気になる）、善福寺川緑地の緑が見えるかどうか、各棟の共用部分（管理費・修繕積立金含む）、各棟ごとのエレベータ基数等が重要なファクターだと思われます。

[853: マンション検討中さん]

万が一、売る時や賃貸に出す時には、検索時に1.3.5分とかで切られちゃったりもするので、その辺は個人的には気になりますね。
確かに緑があるとか、諸々の条件も大事ですが、、
ちなみに私は5分以内で切って探してるので、ここが候補に入っているので、7分だと外れます。。

でも、それに勝る価値を感じる人は良いのだと思います。

それでもここは良いと思ってるから迷ってはいるんですが。

[854: 匿名さん]

>>848 匿名さん

好みもあるでしょうが六階の一番欲しいと思う住戸は非分譲のようですね。

[855: 名無しさん]

駅までの時間は棟のエントランス位置で多少違いますよ。D棟とC棟が遠いほうだと思います。

[856: 匿名さん]

>>855 名無しさん

実際に時間がかかるのと表記の話は別ですからね。棟に関係なく徒歩5分表記かと思ってました。

[857: マンション検討中さん]

新築だと全てを一緒に売ってるから、徒歩5分表記で、中古となると違うということなんですかね？

[858: 名無しさん]

新築は野村が街区として販売しているので街区からは5分、中古は他のデベが販売住戸から何分って販売するからでしょうね。

[859: 匿名さん]

いろいろと勉強になるなぁ。
今の時点では敷地からという風に書かれていますものね。
マンションの敷地はすごく広いから…
となると、実際の所要時間を考えると、自分の家の玄関からだとどうなのかなっていうのも考慮しないとならないですね。
一応、＋5分くらい考えたほうが良いのかな（エレベーターの時間も含めて）

[860: 匿名さん]

ほんとうに色々と勉強になりますね。
ここの敷地はそうとう広々としていますから、駅に一番近い棟と遠い棟だと実際には何分くらい違うのだろう？