プラウドシティ阿佐ヶ谷ってどうですか？ その4

[契約済みさん [男性 30代]]

プラウドシティ阿佐ヶ谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都杉並区成田東4丁目63番28他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「阿佐ケ谷」駅 徒歩13分
東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩5分
間取：2LDK～3LDK
面積：69.54平米～93.78平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：安藤・間
施工会社：株式会社 安藤・間　西武建設株式会社　前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/572951/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[4111: 匿名さん]

三井さんに倣うと、
ここは都心からの距離は妥協して住環境を優先。
駅距離5分は確保するも駅力は妥協
といったところだろうか。
価格はちょっと高く感じるね。類似物件としては桜上水ガーデンズあたり？

[4112: 匿名さん]

>>4109 匿名さん

敷地内の清掃は管理員の通常業務かと思います。最も目に付くところですから、どこのマンション（管理会社）でもキッチリされていますよ。
でも、それでいて管理費の高さを感じているのであれば、もしかすると費用対効果は低いということになるかもしれませんね。

[4113: 匿名さん]

>>4112 匿名さん
低いと言ってる人は、現時点の現地を見ていないからだと思いますよ。
樹木の本数と落葉の量を見れば、投稿者がなぜ費用対効果が高いと言ったか理解できますよ。
緑が多いと喧伝している一般的なマンションに比べても遥かに植栽の量が多いですからね。

[4114: 匿名さん]

管理費については清掃はバッチリ、管理人さんは使命感を持って厳しく対応してます。そのくらいでないと集合住宅の秩序は守れません。

[4115: 投稿者]

>>4112 匿名さん
通常業務のレベルであれ、払っている金額から私の期待するレベルより質のいい仕事をしてくださっているということですね。
管理費が高いというのは私が見た他のマンションと比較してや、他の方の意見の相対的な評価、綺麗に掃除してあるのは私の主観的な絶対評価です。
よって私にとって費用対効果は高いです。類似のマンションの清掃の質をを知っているあなたであれば、共に相対評価で評価できるので、是非教えてください。

効果がよいので、私は絶対評価で、または感情的に費用を高いと思ってません。妥当かそれ以下です。

住民で毎朝マンションの周りを散歩している者のただの感想ですので、参考にしてくださればと思います。

[4116: 匿名さん]

仕事で疲れて帰って来た時に、美しくライトアップされた木々を見ると、とても癒されますね。
休日に、善福寺川緑地をウォーキングするのも森林浴のような感じで、気持ちいいです。
住まいに癒しを求める方にはお勧めのマンションです。

[4117: マンション検討中さん]

このマンションに魅力を感じる人からすると、唯一無二のマンションなんじゃないですか。こういう環境は他ではほとんどありませんし、丸ノ内線ユーザーからすればここしかないでしょう。逆に、都心の高級感を感じられるようなマンションを希望する方からすれば、価格との関係でもあまり魅力的ではないのかもしれませんね。ただ、いずれにしても、近年の都心回帰傾向の中でも、こういう環境に魅力を感じる人が一定割合いるのであればそれなりの資産価値は維持されるのではないかと思います。

[4120: 匿名さん]

[No.41181～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[4121: 匿名さん]

管理費高いの？
普通こんなものではないかと思うけど。

[4122: 匿名さん]

>>4121
背伸びして買った人が高いってぼやいているだけ

[4123: 匿名さん]

>>4121 匿名さん

平米単価250円はかなり高い方だと思いますよ。同じ大規模でもプラウドシティ武蔵野三鷹で202円・太田六郷で166円、グランドメゾン江古田の杜でも235円ですから。

[4124: 匿名さん]

>>4123 匿名さん

コンシェルジュがあるからじゃない？

[4125: 匿名さん]

安かろう悪かろうの管理は御免こうむりたいのですが。それが大多数の意見だと思います。

[4126: 匿名さん]

>>4125 匿名さん

同じ野村不動産パートナーズですよ！？
契約者の方だと思いますが、大多数の意見って随分乱暴な結論づけですね。ここ検討板なので、いろいろ比較検討することに意味があると思うのですが。

[4127: 匿名さん]

>>4126 匿名さん

ここは植栽も豊富でコンシェルジュ付きだから高いのは自然だと思うけど。
武蔵野三鷹も太田六郷もコンシェルジュ無いし。

[4128: 匿名さん]

>>4127 匿名さん

細かい計算は端折りますが、敷地43000㎡で容積率110%くらいだから管理費50円／㎡差で全体は月々約250万円の差になるのかな。コンシェルジュ以外もきっと何かあるのでしょうが、野村不動産パートナーズが無駄な費用計上してることはまずないと思うので必要経費なんでしょう。

[4129: 匿名さん]

住んでいらっしゃる方、コンシェルジュってそんなに必要ですか？
私のマンションにもコンシェルジュが日中常駐ですが、かなりお年を召した方しか利用していないと思います。
コンシェルジュっていっても管理人ですよ。
横文字にしたから単価高くされている気もしますよね。

[4130: 匿名さん]

>>4129 匿名さん

ほんとうのコンシェルジュなら必要ですね。
都心にいた時のコンシェルジュは、全員の顔も覚えてましたし、タクシーの手配や宅配物の手配なども、個々の履歴を覚えて、ソツなく対応してくれていました。

ここのコンシェルジュは仰る通り、ただのオジさんオバさん管理人です。
特に場所が出入口から離れているので、毎朝の挨拶もなく、存在意義が薄いですね。

これはディベロッパーの設計落ち度です。
残念です。

[4131: 匿名さん]

>>4130 匿名さん

タワマンの管理費は300円/m2越えてくるから、それくらいはしてくれないとね。

[4132: 匿名さん]

>>4130
自分こそなにもしないただのおじさんおばさんじゃねーか

タクシーや宅配を年間どのくらい頼むんだよ？
そのくらい自分でやれるよ。

[4133: 匿名さん]

>>4132 匿名さん

コンシェルジュの意味を知らねーんだな
そういう属性の人はここを検討しちゃダメ

[4134: 匿名さん]

>>4132
だからこそです。自分でやろうと思わせるのであれば、コンシェルジュは必要ないですよね？
そこを敢えて「コンシェルジュ」と銘打って管理費を上げている要因と推測されるのであれば、野村の術中にはまっている気がしますね。

[4135: 匿名さん]

玄関出るときにいちいち人がいるのもどうかと思いますけどね。高級感（笑）で好きな人もいるでしょうが。

重いものの配送とか、クリーニングはそのうち頼もうと思ってますが

[4136: 匿名さん]

会社の独身寮の管理人も、毎朝玄関で見送ってくれましたが高級な感じはしなかったですけどね。

[4137: 匿名さん]

>>4134 匿名さん

確かにこの程度のコンシェルジュであれば不要です。しっかりした管理員さんがいてくれれば、それでOK。
これは単純に販促としての付加価値以外の何ものでもありませんね。

[4138: 匿名さん]

>>4135 匿名さん

N.Y.のドアマンと一緒ですね。
自動ドアで良いと思う人は、そういう所に住めば良い。

コンシェルジュのないマンションなんて腐るほどありますよ。どうぞ〜

[4139: 匿名さん]

>>4137 匿名さん

仰る通りですな。
ここのコンシェルジュは、コンシェルジュのていをなしてしない。

[4140: 匿名さん]

>>4138 匿名さん

そこ重ねて考えますか？
N.Y.やホテルのドアマンと、ここのコンシェルジュは程遠い存在かと。。。

[4141: 匿名さん]

確かに、ここは東京の杉並区、南阿佐ヶ谷が最寄り駅。港区のマンションと比べるならまだしもね

[4142: 匿名さん]

確かにコンシェルジュのミッションがビミョー？
管理人さんがしっかりしているので特に必要ないかも⁉その分管理費安くなったほうが有り難い

[4143: 匿名さん]

ミッションがネットで自分たちでできちゃうことが多いし、郵便局もクリーニングも駅方向で近いし、いっそのことサイネージやAIスピーカーとか置いて電子化したら受けないかな（笑）

[4144: 匿名さん]

コンシェルジュなんて名前付けるからダメなんじゃない？
取り敢えず、ここのはただの管理人。

で、たった250円の管理費でごじゃごじゃ言ってる人たちには、その管理人で十分。

[4145: 匿名さん]

500世帯もあるので、管理人とコンシェルジュで管理業務を分担してもらってると考えれば、安いような気もします。

[4146: 匿名さん]

>>4145
名案！！　理事会で是非ご提案ください。

[4147: 匿名さん]

>>4144 匿名さん

250円/㎡は高いって。他の大規模と比べても一目瞭然。
ここ500世帯もあるんだから、それがコンシェルジュという名の管理員ということであれば、やはり見直すべきかな。

[4148: 匿名さん]

皆さんコンシェルジュを買ったんですか？買ったのマンションで、緑や川など豊かな自然、陽当たりの良さ、ライブラリや地下駐車場などの充実した設備が、購入判断の大きなウェイトをしめているでしょ？
そもそもコンシェルジュくらいで管理費にそんなに響きますか？多少管理費が高いのはあくまでも充実した設備と、植栽のメンテナンス費用だと思います。
そういう充実した設備の建物を選ぶ人のマンションですよ。

[4149: 匿名さん]

>>4148 匿名さん

いや、それあたり前かと。
その上でコンシェルジュは、さらには管理費は見直した方が良いかもねという話ですよね。

[4150: 匿名さん]

管理費削れ削れって。管理の質がどんどん落ちて行きそう・・

[4151: 匿名さん]

>>4150 匿名さん

削れではなく見直すですね。
質を上げるためのね。

[4152: 通りがかりさん]

野村不動産からは、植栽メンテ費用が普通のマンションより余計にかかっていると、説明がありましたね。
ここは植栽だらけですから、管理費ケチると雑木林になるんだろうと思います。

[4153: 匿名さん]

>>4152 通りがかりさん

私もそう思います。
良い景観を維持するのにはお金が掛かるものです。
何方かも言われていましたが、250円がそんなに気になりますか？
それが払えないと言われるなら、ここは検討しない方が後々の為にも良いと思います。

[4154: 匿名さん]

高いと言ってる人は、ネガテイブキャンペーンでしょ。
そこに目を向けさせて、近くの他の物件のが良いですよーっていう。
まぁあと少しで完売なので、良いんじゃ無いですか。
ここのコンシェルジュがレベルが高いか低いかは知りませんが、居ると有難いですよ。
管理人とは仕事が完全に別です。

[4155: 匿名さん]

さかのぼると　>>4097　がなにも考えずに打ったであろう

デメリットである管理費が高さについても

って言うのが発端ですね。
ちょっとした感想のつもりだったのにネガキャンだ、検討に値するな、だヒドイ言われようです。

[4156: 匿名さん]

下記に杉並区の地区計画を添付しておきます。
大田黒公園周辺地区をご参照下さい。
一つ誤りがあります。分割禁止は45坪、150m2でした。
その風致地区に隣接地域は100ｍ２以下に分割禁止となっています。
添付でご確認下さい。
http://www.city.suginami.tokyo.jp/guide/sumai/ie/1004948.html

マンション価格ですが正直高いなとは思いました。このエリアが多少ですが駅から遠いからです。でも、すぐ近く迄大田黒公園風致地区（このマンションのそばに近衛さんの別邸がある）になっている。このマンションのすぐ近くのパークハイム荻窪２丁目は風致地区内にありましたので、新築当時は結構いい値段しました。このマンションの隣のパークハウス荻窪は駅から歩くのと地区計画内では無いので多少は抑え目の価格でしたがいい価格でした。当マンション、杉並区の地区計画（荻窪３丁目）でもわかりますが、このマンションも地区計画内となっており環境が保たれていること、そして容積率も100％。また、杉並区ではめったにでないスケールなので希少だとは思います。そのプレミアム価格がついていると思います。あと地下住居がないのが良いですね。きっと、暗黙の了解っていうか、地区計画で許されなかったのでしょうね。先にも書きましたが100m2以下分割禁止となると、容積率100％なので、70ｍ２の土地に70ｍ２程度の家は建設できません（過去に分割されたのは別です）ので、予算に合う物件となるとマンションになる。ただし、荻窪３丁目でも周辺の成田西・成田東に近づけば狭い土地の物件もあるものの、数少ないのでマンションでも価格は維持しやすいってことだと思います。あと、プラウド阿佐ヶ谷で話題になっているコンシェルジュもいないようなのでそれも良いです。
管理費が高いマンションは収益還元法の考え方に近くなるというか、結論から言えばマンション価格は下がる傾向にあると思います。安いなと思ってみてみると管理・修繕費が高い。絶対とはいわないが、やっぱり嫌がるんですよ。（私はですが）購入する方は。ローン払って高い管理費払うのって、それでいて中古となると。新築で管理修繕費が安い方が良いと。よって、戸数も多いから少しは安ければと思うのですが、オーソドックな管理・修繕費ならプラウド阿佐ヶ谷より良いと思います。で、結果的にはプラウド阿佐ヶ谷より、売却しやすくなるではないでしょうか。

[4157: 匿名さん]

>>4156 匿名さん
この人、シティテラス荻窪にも同じ文章を投稿していたので、それに対する投稿も同じようにコピペしておきますね。
そうしておかないとフェアじゃないよね。

以下コピペ

>>513 匿名さん
詳しい解説はありがたいです。
が、データのみの比較や実額の多寡のみを論じているもので、現地の実情を正確に反映したものではないなという感じがしました。
プラウドシティ阿佐ヶ谷とこちらの両方を見に行き比較しましたが、現地を見て初めて、なぜ管理費が高いのか理由がよくわかりました。
こちらは植栽はほとんどありませんし、中庭も人が入れず飾りです。横のURとの違いはほとんど感じられませんでしたし、逆に緑の量はURの方が勝っています。
プラウドは、緑の中に建物が点在する作り、かつ善福寺川緑地の横で、緑地の量感が圧倒的でした。
正直、新築では、こんな場所を探すことは難しいだろうなと言う感想です。
見に行ったものの感想としては、こちらの中古であれば隣のURに住むのもありかなという感じですし、管理費が高くてもプラウドを選ぶなという感想でした。

[4158: 匿名さん]

4156はなぜこの文章をここに投稿したんでしょうか？

[4159: 匿名さん]

>>4155 匿名さん

契約者は自己納得するのに必死ですからね。笑

[4160: 検討板ユーザーさん]

>>4158 匿名さん
本人ではなく、コピペではないですか