プラウドシティ阿佐ヶ谷ってどうですか？ その4

[契約済みさん [男性 30代]]

プラウドシティ阿佐ヶ谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都杉並区成田東4丁目63番28他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「阿佐ケ谷」駅 徒歩13分
東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩5分
間取：2LDK～3LDK
面積：69.54平米～93.78平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：安藤・間
施工会社：株式会社 安藤・間　西武建設株式会社　前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/572951/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3261: マンション検討中さん]

嫌なら買わなければいい。
周りに浸水があってもマンションに浸水が無いのであればいいと思うのであればそれでいい。

[3262: 匿名さん]

ここは凄いですね。
やっかみもあるのかもしれませんが、約3000件のスレ、同時期で近くのスミフの10倍。
値引きの価格のことや浸水のことやとにかく話題が豊富。

[3263: 匿名さん]

>>3260 名無しさん

対策を講じているとのことですが、さすがに重説にそう明記されると若干ひよりますね。しかも、そんな詳細記載しなくても、、、と思ってしまいますが。最近の異常気象は、本当に何が起こるかわかりませんからね。
もちろん個人判断・自己責任というのはその通りだと思いますが。

[3264: 匿名]

安心して買うなら2階以上ですかね。

[3265: 投稿者]

>>3263 匿名さん

書いてないとあとあと問題になりますからね。

[3266: 匿名さん]

>>3262 匿名さん

妬みと僻みばっかりだよ

[3267: 匿名さん]

そうですね。
ここでしたら2階以上だと思いますが、もしこのエリアが浸水しても資産価値は変わらないですかね？
私の友達がデズニーランド近くに50坪の土地に
一戸建てを建てましたが、一時中古で1億ぐらいで売れていると自慢していましたが、震災以降今は5000万円〜6000万円になったそうです。これも直後からは良くなったと言っています。
友達の家は全く被害は無かったそうですが、・・・

[3268: 匿名さん]

>>3267 匿名さん

まぁそれ言い出すと、日本で買える場所は無くなりますけどね

[3269: 匿名さん]

>>3267 匿名さん

仮に一階が浸水して、二階は被害が無かったとしても、マンション全体でみると浸水してる訳で、二階も一階も価値の毀損という意味では変わらないのでは無いですか？

結局は好きな方を選べばいいと思いますけど。

[3270: 匿名]

ここはすでに浸水した事がある事は織り込み済みの値段ですよね。

[3271: 投稿者]

>>3270 匿名さん

浸水したことがある土地のために、それに対する対策が織り込み済みの値段でしょうね。

[3272: 匿名さん]

>>3270 匿名さん

どうですかね。
治水工事がまだされていない時の話なので折り込み済みとはならないと思います。
もし、治水後の浸水だとダメージは大きいと思います。

[3273: 匿名]

あっいや、そもそもこの地域は浸水の可能性があるということで売ってると思いますので。
治水工事が終わってるかどうかはあまり関係ないかと。

[3274: 匿名さん]

>>3273 匿名さん
えっ、どう言うことですか？

[3275: 匿名さん]

地方の駅近マンションで地下駐車場と１Fが少しだけ浸水したことがあるんだけど
そこの7階に住んでいた友人が、売れなくなったけど一生住むから良いと言っていたのを思い出した

[3276: 匿名]

元々水害がある地区だって周知の事実って事です。

[3277: 匿名さん]

>>3267 匿名さん

1億で売れるってのがそもそもホラだろ。もともと5〜6千万だったんだよ

[3278: 匿名さん]

>>3277 匿名さん

笑
(確かに、良くある話ですね)

[3279: 匿名さん]

ここは浸水のことで大分話題になっているので、知っていることを書きます。
公明党のホームページに記載されているのもがあり大丈夫だとの話でしたが、環七の治水トンネルは環七より下流の治水のためのもので、上流には効果はありません。
上流についてはまだ工事中です。善福寺川緑地の地下に貯留池を作ったり、河川の幅を広げたり深くしたりしています。いつ完成するかは自分で調べて下さい。この基準は時間最大雨量50mmで総雨量150mm、あと今後30年かけて時間最大雨量75mmで総雨量250mm改善するそうです。
これが嫌なら買わなければいいし、マンションの改善工事をしているのが納得できれば買えばいい。
また、資産価値が気になるのであれば平成17年に集中豪雨があったから、20年に1回の確率らしいから、極論だけど8年以内に売り抜けばいいじゃないですか。

[3280: 匿名さん]

>>3277 匿名さん
この1億は友達が持っていた不動産屋さんの査定書見せてもらいましたが、確かに1億いくらと書いていました。

[3281: 匿名さん]

>>3280 匿名さん

不動産屋が良くやる手法ですよ。
高く売れると、誘い出し、売却契約を結ばせる。でもやってみたら数ヶ月経っても売れず、結局下げて売る羽目になる。

まぁ見積りは所詮見積りですよ。
何件か売れば良く分かります。

[3282: 匿名さん]

ディズニーランド近くで50坪1億っておかしいやん。そんな高いエリアじゃないよ

[3283: eマンションさん]

>>3279 匿名さん

私はここの営業から環七の地下に溜池のトンネルを作ったから安全だと聞きました。
ウソってこと。

[3284: 匿名さん]

>>3283 eマンションさん

本当だとすれば勉強不足ですね。ここに直接関係あるのは善福寺川緑地公園の地下調節池でしょう。
去年くらいに調節池は完成してます。

[3285: 匿名さん]

東京都HPより 善福寺川調節池について

https://tokyodouga.jp/10000001402.html

[3286: マンション検討中さん]

私も似たような説明を聞きました。
それで私も調べて環七の治水トンネルではなく、善福寺川緑地の貯水池がそのためにあると知りました。これが出来て最近の短時間のゲリラ豪雨には効果が絶大とのことですが、東海豪雨や今年の島根や九州の線状降水帯を形成し長時間降る雨の場合は神に祈るしかないそうです。
まだ私も決めあぐねています。

[3287: 匿名さん]

>>3284 匿名さん

私は営業マンから、善福寺川緑地公園の地下調整池が整備されて、この辺りの水害に対応している旨ちゃんと説明を受けましたよ。

営業マンによって知識のバラツキがあるのかもしれないですね。

ただ、貯水池が溜まってきたら、解放しなければ溢れてこの辺りに被害が出て、解放したら下流に被害がでるという事ではないのですか？
結局は運用の仕方次第のような..

[3288: 匿名さん]

>>3286 マンション検討中さん

まぁ、何度も議論になってますが、そんなこれまで想定にない豪雨が来たら、何処も同じじゃないですか？

ちなみにこの豪雨の件が気になって、決め兼ねられてるのでしょうか？
他は問題ないという事ですか？

[3289: 匿名]

悩んでるうちに無くならないと良いですね。
残り10数戸らしいですから。

[3290: 通りがかりさん]

良くも悪くも話題のマンションだな

[3292: 匿名さん]

>>3286 マンション検討中さん
決断出来る人は買うし、決断出来ない人は、決断しない理由を欲しているから、いつまでも決めあぐねるだろうね。
あなたの代わりに神は決めてくれないよ。

[3293: ご近所さん]

はげしく雨が降ったら気が気じゃないかもね。
たまに、半地下みたいなマンションあるけど、ああいうところに俺は住めないなあ。

[3294: 匿名さん]

>>3279 匿名さん

　「環七の治水トンネルは環七より下流の治水のためのもので、上流には効果はありません」→科学的に誤っています！川は上流から下流までつながっています。だからこそ総合的に治水を行う必要があるのです。下流に治水トンネルができることで当然上流の氾濫リスクも低くなります。

[3295: マンション検討中さん]

>>3289 匿名さん

第5期3次では残10戸。総残戸数は幾つですかね。まだかなり残っていると聞きますが、・・・。

[3296: 匿名さん]

100は切ったと思われます

[3297: 購入経験者さん]

野村不動産所有住戸はもう残り約50ですよ。
地権者住戸も条件いい物件はもう残っていないので完売は近いと思います。
土日はかなりの頻度で物件見にきていますよ。

[3298: 匿名さん]

いやもっとあると聞いています。
少なくてみてもまだ3分の1はあるそうです。

[3299: 匿名さん]

>>3297 購入経験者さん

土日でも1日に10件も来てないそうですよ。

[3300: 匿名さん]

>>3299 匿名さん

確かに、結構危機的らしいですよ。

[3301: 匿名さん]

はっ？
ここ全部で550戸あるんだよ。
1/3って、まだ180戸以上残ってるって言ってるの？

俺が３月末に行った時点でも50戸も残ってなかったよ。

適当なこと言うな。

[3302: 匿名]

煽ってる人いますね。
適当過ぎて笑える。
1/3とか笑

[3303: 匿名さん]

>>3301 匿名さん

先々週に見学に行きました。
その際に私はフォレスト棟をみたのですが、残りは10戸程でしたよ。
他にもガーデン棟やテラス棟？などもあると言われてましたが、合計でも20-30戸程ではないでしょうか？

[3304: 匿名さん]

私も意外だったけど、まだ結構残っているらしいよ。

[3305: 匿名さん]

>>3302 匿名さん

ほんと適当なこと言うアラシですね

[3306: 匿名さん]

>>3304 匿名さん

何情報ですか？

[3307: 匿名さん]

すでに住んでいますが、土日はモデルルームからの搬送次々来ていますよ。
管理組合にも全棟合わせて残り50戸との報告が来ています。
いい加減な情報は書き込まない方がいいです。

[3308: 匿名さん]

浸水ネガが全否定されて、全然売れてないネガに切り替えたのでしょう。

いずれも嘘を織り交ぜすぎていて滑稽なだけですが…

[3309: 購入経験者さん]

現実をみようよ、みんな

[3310: 匿名さん]

>>3309 購入経験者さん

いや、夢を見よう。現実を見たら、マンションなんて買えやしない

[3311: 匿名]

まぁ年内くらいに完売すると良いですね。

[3312: 匿名さん]

ここって全棟竣工済み？

[3313: 匿名さん]

>>3312 匿名さん

だったと思うよ

[3314: 匿名]

>>3312 匿名さん

ですよ。

[3315: 匿名さん]

年内には売り切るんでしょうね。
大体15%ぐらい値引きしているから、残りが50戸なら6億から7億はマイナスになるなー。
凄い。今までの値引きを考えたらいくらになるんだろー。

[3316: マンション検討中さん]

結構今がチャンスかも？
2000万ぐらい値引きして！

[3317: マンション検討中さん]

夢が現実になる。

[3318: 匿名さん]

さあ、マンションギャラリーへ急げ！

[3319: 匿名さん]

相手を見て値引きをしているそうなので、根気強く。2000万値引きも夢じゃない。

[3320: 投稿者]

複数の判定項目が並び、自分の優先度とリスクを加味しながら意思決定すればいいだけ。

災害リスクが許せないなら買わなければいい。

それでもわざわざネガに来るのは買えないなんならの理由があるが、違う理由で自分を正当化したいためと見えてしまう。

災害が怖いから買いませんでした

でいいのにw

[3321: 匿名]

確かに悩んだのは、値段と水害だけだったなー。水害がないところ探してみたけど、物件良いなと思って、調べてみるとちゃんとハザードマップ入ってたり笑
川とか近くにないのに。
新宿まで10分（丸ノ内線、南阿佐ヶ谷まで5分てのも◯）でこんなに自然豊かなとこ中々無いので、ここにしましたけど。
そして住んでみて何より静か。

[3322: 匿名さん]

値段についは2000万円値引きをも夢ではないので今が買い時。急げー。

[3323: 匿名さん]

ここ少し管理費高くないですか？
規模の割に高いと思います。スミフと比較しても1万円以上違う。
それと街区ごとに管理費・修繕積立金がかなり違うのも気になります。
共用施設が多いのもあると思いますが、共通で使える共用施設なのになぜ違うのか？

[3324: 匿名さん]

>>3323 匿名さん

2000万円値引きをして貰えば全て解決します。

[3325: 匿名さん]

>>3322 匿名さん
こういうコメントってよくあるけど、誰得なの？

[3326: 匿名]

>>3323 匿名さん

すみふは16年目以降が物凄い高い設定になってますのでね。
トータルだと野村が安かったですよ。
まぁ物件によるんで、一概には言えませんが、この近辺の大規模物件との比較です。

[3327: 匿名]

あっすみません、修繕費の勘違いでした。

[3328: 匿名さん]

>>3321 匿名さん
本当に。快適の一言。

[3329: 匿名さん]

完成してまる1年。まだ数十戸残っているんだし、野村不も焦っているよ。中古でも随分出ているんだから、2000万円ぐらいの値引きは応じるんじゃない？

[3330: 匿名さん]

ここが高くて買えないなら、荻窪のスミフ買えば。

[3331: ご近所さん]

台風が直撃するみたいだから、この物件まで足を運んで、どのぐらい雨の影響があるのか見てみるのもいいかもね。

[3332: 匿名さん]

>>3331 ご近所さん

本当にそんなことする人いると思います。

[3333: 匿名さん]

すみません。
「地権者住戸」というような住戸があるようなのですが、
これは、いったん地権者さんが住まわないけど所有して、それを売りに出しているということなんでしょうか？
また、そうでない住戸との違いは、内装などが若干違うというのは読みましたが、その他に違いがありますか？
「地権者住戸」という言い方をされているので、何か区別して言う必要があるのかな？と思いまして。

[3334: 匿名さん]

>>3326 匿名さん
築16年のすみふ物件、気に入って買おうかすごくなやんだことがあったんですが、
妙に管理費修繕費が安かったのは、そういう訳だったんですね。危なかったー。

[3335: 匿名さん]

>>3326 匿名さん

スミフとどれぐらい違うんですか？
具体的に教えてくれますか？

[3336: 投稿者]

>>3333 匿名さん

ご認識の通りです。
ここは検討スレなので意識されますが、住民は意識していません。

MRでもらった価格表を見ると地権者物件とわかるので、意識している住民はいるかもしれませんが、外から見てわかる違いはありません。

[3337: 投稿者]

>>3331 ご近所さん

多摩川の花火の日の雷の時でもなんともありませんでしたよ。時間が短かったですが。

[3338: 匿名]

>>3335 匿名さん

ざっくりで申し訳ないんですが、30年で50万位の差だったと思います。

気になる物件の大規模修繕の計画書を見せてもらうと良いと思いますよ。

最初のローンの提案書くらいだと、初年度の修繕費しか入ってないので、すみふだと大体5000円代とかのイメージですね。70平米弱の部屋で。

[3339: eマンションさん]

シティテラスと悩む

[3340: 匿名さん]

>>3339 eマンションさん

あそことは環境が全然違いますよ。
同じなのは低層というだけじゃないですか？

[3341: 匿名]

駅距離が違いすぎますね、、

[3342: 近所さん]

>>3339 eマンションさん
なんだかんだ言って駅近のほうがいいですよ。

[3343: 匿名さん]

>>3342 近所さん

それに善福寺川緑地公園までもすぐですしね

利便性も緑も近い都会って、そうそう無いですよ。

[3344: 匿名さん]

>>3340 匿名さん

環境が違うってどう違うんですか？

[3345: 匿名さん]

>>3339 eマンションさん

私も悩んでいます。
確かに駅近の方がいいに決まっていますが、私は会社が東京駅なので座れるのは捨てがたいです。丸ノ内線は荻窪で既に満席状態です。

[3346: 匿名さん]

それに目の前が緑地なのは良いが、川が近いので水害は気になります。治水が進んでいるので以前と比べ良くなっているのはわかりますが、やっぱり10年に一回でも20年に一回でも被害にあうのは嫌ですし・・・

[3347: 匿名さん]

>>3346 匿名さん
調整池の手前ですし、荻窪の方が先に浸水しそうですけどね…

[3348: 匿名さん]

>>3344 匿名さん

似たように見えますが、敷地面積は43,000m2と15,000m2でほぼ3倍の違い。なのに戸数は2倍ほどの違い。またこちらは空地比率が64%で、特例により6階建まで許可されています。また夕方のバリ島にいるかのようなリゾート感は癒されますよ。
テラスは周囲を同様なデザインのURや三菱に囲まれ、雰囲気も何もありません。

数字や言葉でいうとこんな感じなのですが、是非両方の現地に行ってみてください。
百聞は一見にしかずです。

[3349: 匿名さん]

>>3347 匿名さん

正解！

[3350: 匿名]

>>3345 匿名さん

シティテラス荻窪から歩いて荻窪駅まで行くのとほぼ同じくらいの時間で、こちらだと折り返せますよ。

南阿佐ヶ谷→荻窪→東京
こんな感じで。

朝は荻窪で一回降りて並び直さないとですが、それなら座って行けますし、駅まで5分で着くので、夏でも汗もそんなにかきません。

雨の時だって、5分歩くのと13〜4分歩くのは、結構違います。


電車の事だけならこんな感じですが、リセールもやっぱり駅近の方が良いと思います。

[3351: 匿名さん]

ここは丸の内線には駅近ですよね。しかしJRで比較すると、シティテラスの方が近い。荻窪は停まって阿佐ヶ谷は通過する電車もある。ここだったら丸の内線で荻窪に行く方法もあるようだがワンクッションがあるのがちょっと不便かな…。
あとコスト。割引あるにせよ物件価格、管理費・修繕費・固定資産税がお高いんですよね…。
すみません、後ろ向きで。

[3352: 匿名さん]

>>3350 匿名さん

そっ、それは定期はどのような買い方をするのですか？

[3353: 匿名さん]

>>3352 匿名さん

別に荻窪で改札出る必要ないから特別な買い方は不要ですよね？

[3354: 匿名]

>>3352 匿名さん

荻窪〜東京で買えば問題ありません。
南阿佐ヶ谷までで、荻窪の折り返しをするとキセルになります。

[3355: 匿名]

阿佐ヶ谷まで徒歩13分なのでシティテラス荻窪と同じだと思いますが、阿佐ヶ谷と荻窪なら、荻窪駅のほうが駅力はありますね。

コスト安い方なら当然シティテラス荻窪でしょう。
管理費修繕費は30年で見るとほぼ同額といえる差ですが、固定資産税はこちらの方が、土地の持ち分も多いだけあり、高いんだと思います。

坪単価は実は同じ位なんですけどね。部屋によりますが。ここは部屋の広さがあるためグロス価格が高くなるので。仮に割引あるとすれば、坪単価は安くなるので、お買い得？に、、固定資産税は高い良いものを買ったらコストがかかるのは諦めないといけない、、という感じですかね。

固定資産税に関しては国が決めてることなので、割高とかないですし笑

[3356: 匿名さん]

>>3354 匿名さん

なるほど、そうですね。でも一駅分は自腹になるのですね。ほとんど変わらないのかしら？

[3357: 匿名さん]

>>3356
少しは自分でお調べになって
定期代なんて検索すればすぐでるでしょ
スレ違いだし、しつこいですよ。

[3358: 匿名]

>>3356 匿名さん

3ヶ月でも数百円ですよ。
区間によっては金額同じ場合もあります。

[3359: 匿名]

ちなみに調べたら、3ヶ月で710円高かったです。ご参考までに。

[3360: 匿名さん]

>>3355 匿名さん

いや、JRの阿佐ヶ谷駅からの比較で同じと言われても...
普段の通勤などでJRを使っている人は少ないのでは無いですか？
丸ノ内線は結構何処へ行くのにも便利ですし、よっぽどJR沿線に用がないと使わないですけどね。渋谷や池袋へも新宿三丁目で新都心線に乗り換えれば行けますし。

たまに阿佐ヶ谷駅も使いますが、あの距離を毎日歩こうとは思わないですね。夏とか雨の日とかどうされるのでしょう？

通勤で電車を使われるならやめた方が良いかと...

逆にあちらのメリットは何かあるのでしょうか？