プラウドシティ阿佐ヶ谷ってどうですか？ その4

[契約済みさん [男性 30代]]

プラウドシティ阿佐ヶ谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都杉並区成田東4丁目63番28他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「阿佐ケ谷」駅 徒歩13分
東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩5分
間取：2LDK～3LDK
面積：69.54平米～93.78平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：安藤・間
施工会社：株式会社 安藤・間　西武建設株式会社　前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/572951/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3061: 買った人（買えた人）]

中古なんだから、こんなもんだよ。
新築も分譲中だから、下げないと売れないよ。
相場も悪いしね。

どうせ１０年後にまたバブルが来るから、その時に売れば買い値で売れる（かも）よ。

むしろ買わなかった人（買えなかった人）がかわいそう。

[3062: 匿名さん]

ちなみに分譲価格は８０４８万円

[3063: マンション検討中さん]

>>3062 匿名さん

700万ほどの下落ですか。
まだ未入居の新築も中古価格を参考に値下げしてくれると助かりますが。

[3064: 検討板ユーザーさん]

ここの入居率ってどれくらいなのでしょうか。中古や売れ残ってるのはそもそもの供給量が多いからだとは思ってますが

[3065: 匿名さん]

>>3061 買った人（買えた人）さん

10年後にバブルが来るだろうってほんとなんですかね。どういう根拠？
逆に人口減・物件余りで下落方向というのが一般的な予測と思いますが。

[3066: 匿名さん]

むしろバブルが弾けるのは2020だから、いま下がってるってことは2020年以降さらに悲惨なくらい下がるよ。この時期竣工の都内のマンションでこんな下がってる物件聞いたことないからね

[3067: 検討板ユーザーさん]

>>3066 匿名さん うん、その見立ては一般的だと思うし私もアグリーです。ここを買った人はまさかリセール狙いじゃないんでしょうから、織込み済みだとは思いますけどね！

[3068: 匿名さん]

700万なら新築プレミアムの範囲かな

[3069: 口コミ知りたいさん]

>>3065 匿名さん
確かに人口減とか、オリンピック終了とか、2022年の生産緑地法の期限到来によって不動産価格の下落リスクはあるでしょうね。
でも、ロンドンはオリンピック後に地価は下がらなかった例もあるし、結局分からないと思います。
多分、価格が上がる、または保たれる所と下がる土地の二極化が進むのだと考えてます。
少なくとも、ここの立地は都心からも近くて、緑多く環境も良いこと、低層住宅地で、地盤も強いので、それなりに資産価値は保たれるのではないかと思います。

[3070: 匿名]

中古で買わなくても、野村に行ったらこの位で買えますよ。

[3071: 匿名さん]

現状ではこれだけの規模、戸数ですし、新築もあるとなるとピンキリではないだろうか？この中古は西向きで前建てがあるので、厳しいのではないだろうか？やはり、ここの売りは立地とは言ってもどこでも同じというわけにはいかない。前建てのない最上階狙いなら、眺望もよく資産価値は高いはず。となると、ＤまたはＣ棟あたりがねらい目かな。

[3072: 匿名さん]

>>3069 口コミ知りたいさん
すでに700万も暴落してるのに資産価値が保たれるとは？？

[3073: 匿名さん]

>>3072 匿名さん

これから買えば、それ以上に野村が値引きをしてくれるからではないですか？
数年後には値引きされた事実は風化し、売却の際は、定価を基点とした値引きやお買い得さで取引されると思います。

[3074: マンション検討中さん]

暴落すると言っても急に価値が半減とかはないでしょうし、こちらを購入されたかたは実需層が多そうなのであまり気にされない方が多いのでは？

[3075: 匿名さん]

>>3074 マンション検討中さん
さっきから購入者の書き込みが結構ある時点でかなり気にしてるじゃん 苦笑

[3076: 匿名さん]

新築を値下げしているから、その相場に合わせざるを得なかったのかな。
中古の価格は、その時の新築の価格で決まるっていうからね。

[3077: マンコミュファンさん]

素朴な疑問なんですけど、こちらのように竣工後相当数の住戸が在庫されている場合、売主のデベロッパーが管理費や修繕積立金を補填するんでしょうか？こちらは一年以上前に竣工されていますが、この先解消されない在庫があれば、いつまでもデベロッパーが手放しできないということなのでしょうか？

[3078: 匿名さん]

>>3073 匿名さん
売却時の価格設定は、（相場の他に）値引きされて買った時の価格から考えて決めるんですよね？　値引きで買った人は定価でなく購入額。
だから定価で買った人は不利だとか、値段を下げざるを得ないとか、聞いたことがありますが？

[3079: 匿名さん]

>>3078 匿名さん

そんなはずない 笑
売却額なんて売主が勝手に決めるものだし、買い手はその部屋が値引きされた部屋かどうかなんてわからない。

[3080: 売却経験者]

>>3079 匿名さん そうですよね（笑）値付けは売主の一存です。極論100円でも10億でもいいんですよ。

[3081: 口コミ知りたいさん]

>>3072 匿名さん
新築分譲中で中古物件売るには値下げするしかないでしょう。誰だって中古より新品が良いに決まってます。
これだけ戸数があるのだから、やむを得ない事情で売らざるを得ない人もいますよ。直ぐにでも資金確保する必要があるんでしょうね。

[3082: 匿名さん]

>>3079 匿名さん

そういう事ですよね。
値引きされた事は誰も分からないから、その分得だという事ですよね。

しかも3081さんが言われるとおり、今は値下げをせざるを得ない。でも数年後？完売した後は、中古しかないのでそこまで価格を下げなくてもいいって事ですよね？

そうすると更に利幅は増えると考えて良いのでしょうか？

[3083: 匿名さん]

新古狙いも考えたものですが、この価格なら新築でよかったかな。買う側の視点だと暴落ってほど下がってる感ないです。

[3084: 匿名さん]

>>3083 匿名さん
どれぐらい下がってるの？　額の割合として。

[3085: 匿名さん]

この時期に下げるのって珍しいよね
豊洲とここと・・・

[3086: 匿名さん]

え？竣工からの時期を考えたら値下げはそれほど不思議でもないのでは。

[3087: 口コミ知りたいさん]

>>3082 匿名さん

>>3082 匿名さん
利幅が増える！とは言えないと思います。やはり、今周辺で値上がりしている物件は、南阿佐ヶ谷至近か、阿佐ケ谷駅徒歩１０分以内のエリアですからね。今上がり調子の相場なので、今後は少し下がると見た方が良いかもしれないですね。
ただ、先ほども言いましたが、この立地であれば、ある程度の資産価値は維持できると考えてます。最低でも10年後に売却して、ローン返済後プラスは確保できるのではないかではないかなぁと。長く住む前提なので、それ位に考えてた方が良いのではないでしょうか。

[3088: 匿名さん]

プラスとは強気ですな。
10年後にプラスになるのは、もう山手線内の限られた地域かと思ってました。

[3089: 口コミ知りたいさん]

>>3088 匿名さん
いえいえ、10年後、ローン返済してプラスですから、購入価格比ではマイナスですよ。例えば1000万円程度の下りはあると考えてた方が良いのではと言うことです。ただ、暴落はないかと。賃貸で家賃払ってても、10年で二千万円は払うでしょ。

[3090: 匿名さん]

>>3089 口コミ知りたいさん
ローン残高より高い値は付くだろうってことかな。
家賃を出してきてるのは？　払うだけの家賃に対し、戻る額（プラス）があるってこと？

[3091: 匿名さん]

もしや、家賃の出費（約2千万）　＞　10年後の売買後の収支のマイナス
ってことかしら。マイナスが家賃の方が大きいとか。

[3092: 口コミ知りたいさん]

そう言うことです。みなさん、色々なお考えもあるかと思いますが…

[3093: 匿名さん]

ですから、みそもくそも一緒にすることが間違いなのです。５００戸以上もあれば、資産価値が保てないお部屋もあるんです・・・。つまり、今の新築は高すぎるか条件が悪いかのどちらかです、売れ残りですから値引きも仕方ありません。初期に購入した人も残念ですが、はっきり言って高すぎたのです。当時は新築マンションはイケイケでしたからね。その中でもしっかり選別した人は資産価値が保たれる。自己責任の世の中ですからね。中古マーケットになったら、一戸一戸なんです。一般論でマンションで前建てがあるのは資産価値は保たれないのは自明の理。ここだっておんなじでしょう。

[3094: 匿名さん]

定価で買うより値引きで買う方が、中古で売ったとき利益出るって言うけど、
後で買う方がいい部屋が残ってない気もする。

定価で買った人で条件いい部屋買った人は、中古でわりと価格を高く設定できるよね。
後で値下げ価格の人は、部屋の条件があまり良くなかったら中古で高い値付けがきびしい。
どっちが利益出るんだろうね。

[3095: 口コミ知りたいさん]

>>3093 匿名さん
もっともらしいこと仰ってますが、何も言ってないのと一緒ですね。
一戸ずつの条件とその時の市場ニーズ次第なんて分かってますよ。それだとどのマンションだって一緖。この掲示板で意見交換する意味もありません。みんな、この物件全体の評価や意見を知りたいのですよ。

[3096: 匿名]

CD棟って駅から遠いんですよねー。

[3097: 匿名さん]

一番視界が開けている棟が遠いのは残念なところですね。

[3098: 匿名さん]

だから、このマンションの評価は優れているという前提での話です。マンション選びは個別要素が強いので、全体の評価が高くても必ずしも戸別には評価が分かれるということです。

[3099: 周辺住民さん]

>>3088
いえいえ、今中央線フィーバーしてますよ♪立川まで価格上がってきている始末。TVでも中央線特集すごいし、現に私中央線大好き！できればここに住みたかったです。（高くてまだ買えませんがTT）

[3100: 匿名さん]

中央線フィーバー？
人気はどんな順番なの。1番は吉祥寺なんだろうけど。

[3101: 周辺住民さん]

だれがどんなマイナスコメントしようと、ここが一番魅力を感じたマンションです♡
いろんな人がそれぞれマンション選びのポイントがあると思いますが、公園近くの緑多い立地・建物の外観センス・環境スペースの間の取り方・アクセスの良い阿佐ヶ谷という町自体が素敵だし♪祭りも盛んで商店街は下町のような人懐っこさがあり、愛すべき町にこんな素敵なマンションが立ってくれてうれしいです！こんなマンション住みたい！後はやっぱり価格。でもこの人気な町ならしかたない。駅前なんて比べ物にならないくらいもっと高いしね。1億なんてざら。。

[3102: 周辺住民さん]

>>3100　中央線自体が全体的に人気で価格高くなったって意味ｗ　もちろん中央線の駅で人気順位の一番は吉祥寺ですがね。私は阿佐ヶ谷LOVE！

[3103: 匿名さん]

しかし今中央線は高いよねー。隣の西武新宿線と相場が全然違うよ。

中央線の駅の人気順位、中野〜西荻窪まではそれぞれの好みな気がするな。

[3104: 周辺住民さん]

>>3103
そうそう(*^^*)ひと駅ごと個性があって楽しい線ですね。中央線は全体的に祭り好き・呑み好きな町ってイメージで楽しいですがジャズやロックバンドなどの音楽みたいに好みは分かれますね。中央線に住みたいけど人気で高く断念した方は、西武線いくイメージです。（もちろん西武線が好きでもともと住んでるって人もいるけど、なんか中央線組と西武線組ってお互い持ちつ持たれつの親しい関係）

[3105: マンション検討中さん]

ここでは大幅な値引きをしているそうですが本当ですか。
知人が1500万円引きで購入したと言っています。8700万円が7200万円とのことです。前の人とトラブルにならないのですかね。

[3106: 匿名さん]

元が高額な部屋で17％引きは大きいですね。
高くて残ってた部類の部屋でしょうかね。

[3107: 匿名さん]

そんなに割引されてるの？
先日のチラシに80万のオプション割引って書いてあって
そろそろ割引かなって思ってたところ

[3108: 買い替え検討中さん]

モデルルームで確かめることをお勧めします。
値引きは個別に行われるものなので赤っ恥かかないように。

[3109: 匿名さん]

>>3107 匿名さん
そろそろどころか、けっこう前からのようですよ。
80万のオプションサービスでもけっこう大きいよね。
ほんと、初期に購入したとの折り合いをどう付けるんでしょうか。
というか折り合いも付けないままなんでしょうかね。希望の部屋を選べたとか言って。

[3110: 匿名さん]

１７パー引きですか・・・。いよいよ完売が近い証左ですね。年末までに撤退したいんでしょう。多分そこはテラスではないんですかね。テラスは人気薄ですからね。

[3111: 匿名さん]

しかし、広さにもよるけど7200万円でもまだ高いと思ってしまう。
ここは固定資産税や管理費修繕費も高いしね。

[3112: 匿名さん]

三鷹のプラウドも80万オプションチケットがあるらしいね。
こちらは竣工1年経過していて、あちらは竣工はまだだけど。
他のメーカーもサービスとかあると思うけど、プラウドはサービスなしの人とありの人の差が大きいね。

[3113: 匿名]

7200万なら坪300くらいなんでまぁまぁの水準じゃ無いですかね。
ここの8700万は80平米弱あるはずなので。

[3114: 匿名さん]

まぁまぁですか。元々の平均がうんと高いので7200万でも安く見えてしまうのが怖いです。

[3115: 匿名]

まぁそれもありますね。
ただ、この辺りだと坪300切ってるとこなんてほとんどないですよ。
まぁ中小デベならあるかもしれませんが。

[3116: 匿名]

まあ今の市況なら7200万円くらいでちょうど良いんでない？A棟ならお買い得かも。

[3117: 匿名さん]

>>3116　匿名さん
なぜA棟だとお買い得？条件がいいの？

[3118: 匿名さん]

お買い得って笑
デペが大幅割引しても売り逃げしたい物件ですよ。
お買い得で買ったら取り返しがつかないくらい下がりそう。

[3119: 匿名さん]

ここの売主に野村と旭化成があるのは、何故。
地権者住戸と聞きましたが、どう言うことですか？
それも同様の部屋で1000万円の価格差。
何故二重価格なんですか？

[3120: 匿名さん]

野村不動産があちこちで1000万円級の値引きをしていると聞きましたが、大丈夫ですかね。
今までは好調でしたが、今期の決算は大丈夫ですかね。今年の初め日本郵便との統合話がありましたが、やばいんですかね。

[3121: 匿名]

地権者住戸とは仕様が結構違いますよ。

野村は竣工後はいつも値引きするため、今に始まった事ではありません。

[3122: 匿名さん]

初期の人はプラウドが後で大幅値引きがあると分かって買うのでしょうか。
小規模〜中規模なら後の方は売れ残り的な部屋となり、値引きもちょっとは納得なのですが、
大規模だと後になっても条件が変わらない部屋があったりするじゃないですか？
それでも最初に選んでしまった方がいいのかな？と。約1000万とか違うんですよ。

[3123: 匿名さん]

>>3121 匿名さん
地権者住戸はどう仕様が違うのでしょうか？　そしてそれはなぜ？

[3124: ご近所さん]

>>3121
実際観たわけでもあるまいし
適当書くな

[3125: 匿名]

>>3124 ご近所さん

情弱ですな。

[3126: 匿名]

旭化成以外の地権者住戸は、キッチンと洗面所の天板が人造大理石なのでチープです。あと、浴室のグレードがワンランク下です。他は基本同じです。

[3127: 匿名さん]

>>3126 匿名さん
その差の理由は何なのでしょうね。

[3128: 匿名]

>>3120 匿名さん

野村ホールディングスが持分を売却したいから出た話で、野村不動産の業績がヤバイわけではないよ。

1年分の家賃が300万円と考えたら、実質の値引き幅はそこまでではないよ。市況が悪いんだから仕方ない。

[3129: 匿名]

ちなみにC棟はディスポーザー無いですよ。
地権者住戸だけでは無いと思いますが。

[3130: 匿名]

>>3127 匿名さん

地権者住戸を豪華にすると、地権者の資金負担が増えちゃうからね。

ここは標準的な差なんじゃないかなあ？

パークシティ中央湊は、壁紙から何から違ってて、ほんとに同じマンションですか？って感じらしいですよ。

[3131: 匿名]

ここも壁紙違うって営業の方が言ってましたよ。
見てないから知りませんけど。

[3132: 匿名さん]

壁紙はほとんどの部屋で張り替えるのと、エコカラット入れるのでどうでも良いですが
ディスポーザーは、残念ですね

[3133: 匿名さん]

地権者住戸と仕様が違うとか言っていますが、せいぜい数百万円の違い程度。本来2〜300万もあれば良いところ。
1000万級違いはあり得ない。野村不動産がぼったくっているってこと。そんな事して良いのかね。

[3134: 匿名さん]

あまり批判的なコメントはどこでも好まれていないようですね。
他の掲示板に、悪質な書き込み発見時の通報募集がありました。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/434047/res/719/

このマンションが注目されているからか、
時々荒れるので気になるコメントがあったら通報しましょう。

[3135: 匿名さん]

まあ良いんじゃない
野村ぶらんどに800だしたって思えば
それに、地元民がメイン購入層だろ

[3136: 匿名さん]

>>3134
ここは荒らしレベルにはなってないよ。ガイドラインに觝触してもいないと思う。何でもかんでも排除してたら正常な検討版じゃなくなる。

[3137: 匿名さん]

>>3136 匿名さん

うん、ここはマトモだよ。
都心部のタワマンはひどいよ。
ドン引きするレベル。

[3138: 匿名さん]

ここは善福寺川に近いですが、以前冠水したと聞いていますが、どの程度だったのですか？
どなたか詳しく教えてくれますか。

[3139: 匿名さん]

>>3138 匿名さん
前のスレッドを見ろよ！
いちいち聞くじゃねえ

[3140: 匿名さん]

>>3139 匿名さん

ずいぶん言葉がぞんざいですね。
3000もあるので探しきれませんでした。今聞き直すことが何故いけないのですか？

[3141: 匿名さん]

>>3139 匿名さん
何か不都合でもあるのですか？

[3142: 匿名さん]

>>3138 匿名さん
スレッド内と検索のところに「浸水」とかって入れると、けっこう出てきましたよ。
これ、前後のやりとりが見えないのが不便だね。

[3143: 匿名さん]

>>3139 匿名さん

何か言うことはないのですか？

[3144: 匿名さん]

>>3142 匿名さん
ありがとうございます。
でも、ぞんざいな人がいるのは非常に不愉快です。

[3145: 匿名さん]

>>3139 匿名さん
関係者ですかね。
またこの話題で荒れるのが嫌なのですかね。

[3146: 匿名さん]

治水工事が終わってますので、浸水は全く心配ありませんよ。

[3147: 匿名さん]

ここは治水工事が終わってるとはいえ、かなりハイリスクなエリアであることは間違いないよ。
だから以前は団地にしてた。
この辺りに住んでる人はそうおもうはず。
マンション建設時に土地をかさ上げしたらしいけど、最近の異常気象はその名の通り「ゲリラ」だから。各地で起こってる浸水や決壊なども治水工事したエリアだったってよくニュースで流れてるよね。
ただ被害が出るのは地下駐車場、一階くらいではないでしょうか。

[3148: 匿名さん]

何十年前の話してるのかな？クスクス

[3149: 匿名さん]

各地で浸水とか決壊？ベトナムですかね？クスクス

[3150: 匿名]

ここの計画を立てていた時は、CD棟辺りは、ハザードマップに掛かっていたため、少し高めに作ってあるようですよ。
ただ、最近のハザードマップにはかかっていないため、CD棟も問題ないという事でした。
これは、重要事項説明の時に野村が言ってた事なので間違いないと思います。
ハザードマップが掛かったことのない地域の方が安心ですが、中々全てを叶える物件はないものですよね。すべてトレードオフです。

[3151: 評判気になるさん]

阿佐ヶ谷って、谷だからね。荻窪は窪地だし、豪雨になったら、どうなるかわからない。
とくに昨今のゲリラ豪雨は予想がつかない。
それを踏まえた上で購入を検討すべき。

[3152: 匿名さん]

関東は地震が来そうだから島根にでも買えば？

[3153: 匿名さん]

>>3152 匿名さん
島根をバカにしているのですか？
不愉快です。

[3154: 匿名さん]

>>3148 匿名さん
杉並区浸水実績図を見つけました。
平成12年〜16年と平成17年に浸水の実績がありました。C・D・Eだけでなく、A・Bの南の位置でも浸水の実績があるようです。
何十年も前の話ではありません。
良い加減なおちょくりはやめましょう。

[3155: 匿名さん]

>>3154 匿名さん

[3156: 匿名さん]

杉並区だけでなく、中野区、世田谷区、、等にも浸水実績、ハザードマップはありますが。。
少なくとも、ここは2年前に治水工事完遂していますし、近年のゲリラ豪雨や台風でも浸水していません。

[3157: 匿名さん]

>>3154 匿名さん
浸水が何cmでここがどのくらいかさ上げしたかが問題ですね。

[3158: 匿名さん]

>>3154 匿名さん

頑張って調べてくれてご苦労様。治水工事後の浸水実績をお願いします。工事前のデータ持ち出されても苦笑しかできません。

[3159: 匿名さん]

>>3153 匿名さん

バカにしていると感じるのは、あなたがバカにしているからでは？

こちらはバカにする気などさらさらないし、一番安全そうな県を選んだだけですが。

[3160: 匿名さん]

どうなのでしょう、それは違うのではないですか？平成12年にはプラウドシティはまだありませんし、プラウドシティを作る時は道も新たに作っているぐらいですので、”その辺り”というだけでA棟やB棟の南側まで来ていると書くのは違う気がします。。

まぁどちらにしても、阿佐ヶ谷の谷である事は変わらないですし、十数年前に近くまで浸水があり、それを受けて治水工事が行われ完成しています。

その事実をもって、どう判断するかではないですか？