プラウドシティ阿佐ヶ谷ってどうですか？ その4

[契約済みさん [男性 30代]]

プラウドシティ阿佐ヶ谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都杉並区成田東4丁目63番28他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「阿佐ケ谷」駅 徒歩13分
東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩5分
間取：2LDK～3LDK
面積：69.54平米～93.78平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：安藤・間
施工会社：株式会社 安藤・間　西武建設株式会社　前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/572951/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2542: 通りがかりさん]

[NO.2541と本レスは前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[2543: 通りがかりさん]

この辺りに詳しい方ならご存知だと思いますが、阿佐ヶ谷住宅あたりは浸水危険地域です。蛇行している善福寺川から水がきます。治水が勝つかゲリラ豪雨が勝つかだと思います。
その辺りの備えを確認することをお勧めします。

[2544: 匿名さん]

このあたりに昔から住んでます。水は出ますが、ここのマンションは半地下ではなく少し地盤を上げているようですね。地下を掘って治水対策を施して以降に水は出ていませんが、自然の力は侮れません。川が近いので仕方ありませんよ。自然環境の一部として考慮すべきです。まあ２階以上なら問題ないでしょうが・・・。

[2545: 匿名さん]

杉並区のハザードマップには掛かってないらしいですよ。
計画のあった当初は、確かDE棟辺りは掛かっていたのもあり、少し高くしているようですが、年数が経ち、その辺りもハザードマップには掛かってないと、重説で話がありました。

絶対は無いかもしれませんがね。

[2546: 匿名さん]

川が近ければ水害のリスク
海が近ければ津波のリスク
山が近ければ土砂崩れや噴火のリスク
地震等の自然災害が多い日本では、あまり気にしすぎると結局どこにも住めませんよ。

[2547: 匿名さん]

生涯で最大の高額支出。
慎重に判断するに　し過ぎることは無い。

場所の選定は　最も難しい。

景色は三日で飽きるが、災害時のリスクは一生　付きまとう。

業者が　正直に言うはずが無い。
業者自身も　未来の事は分からない。

この異常な状況では　賃貸で様子見するのが賢明。

定年後を見据えて　終の棲家を物色して　今は　貯金に励むと良い。

[2548: 匿名さん]

毎度お馴染みの河川ネタだな！

[2549: 匿名さん]

慎重に判断し過ぎて買えない人も出てくる。

物件価格は下がっても、金利は上がるかも知れないし。

[2550: 匿名さん]

人生は一回、そして短い。日々の生活の安定や自分の家族の幸せを願うなら、多少は経済的損失を被っても、お金では買うことのできない精神的な安心感が得られると思います。

[2551: 購入経験者さん]

人生って程ではないが、、、
いつか親のそばに引越す事になるかも知れないからって、っていいながらもう20年近く賃貸に住んでいる女性を知っている。そいつは既婚だが小梨の４０前半。
その親も今はピンピンしているし、先を考えているように見えるが、実はさらにその先を考えてないようにしか見えず、言っても「考え方が違う」と言われてから静観してる。
それで、手狭だとか、駅から遠いとか、通勤が不便とか言っているから「あほ」かと。
だれの為の人生なんだか。

自分は幼い子供がいるが、子供が将来私や妻の介護の為にとかって思って既婚なのにマンション購入を控えたりしていたら「自分達の好きにしなさい」って言うと思うけどな。

まぁそういう人はなんだかんだ理由つけて結局は決断しない気がする。

[2552: 匿名さん]

それぞれの考えがあり、判断があり。
家を買うことが目標になっていれば、家を借りることがバカバカしく見えるのでしょうか？

家を買って安心する人もいれば、家を買うことで不安が増える人もいるわけで。

家を買わない人の考えを理解できないのは、仕方がないにしても、一方的な批判で生まれるものはないことは想像できるのではないかな。

[2553: 契約済みさん]

>>2552
結局何が言いたいんですか？

[2554: 匿名さん]

プラウドの路線価、以前に比べて1.5倍になってませんか？
道路整備、電線が地下になってるなどのためでしょうか？

[2555: 通りがかりさん]

>>2554 匿名さん
ソースは？

[2556: 匿名さん]

どの年と比べるかだけど，２３年度と直近では確かに
約1.5倍だね。
ソースって自分で調べればすぐ分かるよ。
公的な発表だから。

２３年度　
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h23/tokyo/tokyo/prices/html/42024f.h...

２８年度
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h28/tokyo/tokyo/prices/html/42024f.h...

[2557: 契約済みさん]

>>2556
難癖つける前にソース調べるやつなんていないよ

でもありがと。

[2558: 匿名さん]

間取りのページを開くと、窓からの眺望が180度のパノラマで見ることができて楽しかったです。BGMとして鳥の鳴き声も入っていますね。
こちらは615号室なので最上階だと思いますが、目の前に建つマンションも敷地内のプラウドですか？

[2559: eマンションさん]

>>2558 匿名さん
はい、そうです。

[2560: 匿名さん]

やっぱり残った部屋は眺望が・・・。前の建物がかぶってるんですね。残り少なくなって開き直り強気ですね。もう完売近しですかね。ここの掲示板も閑散としてきました。

[2561: 匿名さん]

>>2560 匿名さん

C棟以外、どれでもかぶっていますよ

[2562: 匿名さん]

この物件で視界にマンション等の建物が入ってこない部屋は、どの辺りだったのでしょうか？
といいますか、そういうことを求めていない方々ということですかね。

[2563: 匿名]

低層マンションでそんなに眺望は求めないでしょう。

ここだとCD棟辺りなら、階によっては善福寺川緑地だったり、眺望が良いとこもあるでしょうね。富士山も見えるらしいですし。

[2564: 匿名さん]

>>2563
勝手に眺望望まないとかいう決め付け
～らしい　とか言うあいまい情報
～でしょうね。とか適当発言に同意求める

くだらない情報操作みたいな書き込みはいい加減やめてください。

[2565: 匿名]

>>2564 匿名さん

えっ？下らない情報操作？
自分の意見を述べたまでだし、富士山の話は、ここのスレ読めば分かりますよ。

眺望が良いところあるのも事実ですし。
まぁ良いと思うかは個人個人の間隔があるでしょうから。

[2566: 匿名]

間隔→感覚

すみません。

[2567: 匿名さん]

今日はこのあたりも凄いゲリラ豪雨でしたが善福寺川はもんだいなかったですね
治水がかなり進歩した印象です

[2568: 匿名さん]

要するに眺望の良い部屋は完売したので、建物がかぶっていても選択肢がない以上、売れると踏んだのでしょうね。そういう意味では完売間近なのかもしれません。建物が見えるんなら、なにも6階の必要性はないので下層階でも十分ではないでしょうか？みどりの見え方が良さそうですし。

[2569: マンション比較中さん]

>>2565
自分が見たわけでもなくすべてただの受け売り
しかも情報源ここのスレかよｗｗｗ

[2570: 匿名さん]

ネガキャン多いみたいですが野村は値引きにも応じてくれるので価格だけがネックの人は交渉した方が良いですね

[2571: 匿名]

>>2569 マンション比較中さん

全部屋見れるわけねーだろ笑

自分の買った部屋の意見は言えますけどね。

個人個人意見が違うでしょと言ってるだけ。
あなたはどの立場で意見を言ってるのかな？
文句言うだけだと何の役にも立たないな。

[2572: 匿名さん]

>>2570
これだけ売るのに苦戦してるマンションですから値引きしてくれるつったって怖くて買えないですよ。
買ったら最後、南阿佐ヶ谷に根を張って一生生きてくって人以外は見送ったほうがいいでしょう。

[2573: 匿名さん]

値引きしても完成物件を売り切るというのは健全な経営です。住友さんの方南町や荻窪等のほうがよほど苦戦してます。それでも値引きが少ないのは金利が低いうち。黒田さんが代わったら金利は上昇基調に変化するはず。ここはこれだけの戸数ですから仕方のない面もあるのでは。これだけの掲示板をにぎわせている物件ですから、全戸完売して完全入居して中古マーケットになればそこそこの相場は維持できると考えるのが自然では。

[2574: 匿名さん]

>>2573 匿名さん
野村さんはキャッシュフロー最大化を目指してるかのような売り方ですからね。値引きしても売りきって次に行かないと資金ショートにもなりかねないので見切りが抜群に早くて良いですね。なのでプラウド検討してる方で部屋は選べなくてもいいからとにかく安くっていう方は足しげく通って交渉し続けておくと良いです。

[2575: 匿名さん]

>>2574 匿名さん
見切りっていうと、ここはどのぐらいの時期から値下げしてたんですか。
それを狙ってる人がいたから売れ行きが遅かったんでしょうか。

[2576: 匿名さん]

新築でこれだけ売れないなら、中古では相当低価格にしないと買い手がつかない…って感じますが。

[2577: 匿名さん]

戸数がこれだけ多いと売り切るのも時間がかかるのでしょう。
近くに住友の物件も出てますから、合わせるとけっこうな戸数かと。

[2578: 検討板ユーザーさん]

>>2576匿名さん

どうせ買えないでだろ〜
だったら、あっち行けぇ

[2579: 匿名さん]

買えないと、買わないは、違いますよ

[2580: 匿名]

買わない人の意見聞きたいですねー。
どこなら買うのか。

[2581: 匿名さん]

住民の質が問われますよ。自ら価値を下げてしまうのでやめましょ。

[2582: 匿名さん]

下品な投稿は嫉妬心が強い荒らしですよ、スルーしましょう。

[2583: 匿名さん]

ここまで苦戦してるってのは何らかの問題があるってのは確実でそれが価格、立地、供給過多どれなのかは分かりません。
いずれにしても中古市場では相当値が落ちるでしょうから買う側も覚悟して買わないといけないですね。

[2584: 匿名さん]

ここだけが売れてないわけではないんですよ。準郊外、郊外型の大規模の中ではましな方だと思います。都心のマンションに比べれば苦戦していますが、周辺エリアの中では善戦だと思いますよ。最近は特に入居率が高まってますし、完成してからはかなりペースが上がってます。多分あと３０は切っているはずです。

[2585: 匿名さん]

今の新築マンション相場ではどこを買っても五、六年は中古市場は厳しいでしょうね。かなりの高値になってますからね。かといって、すぐには下がる要因もないし。オリンピックまではこのままですかね。中古になっても十年スパンでみれば持ち直すとは思いますが。少なくても十年住むなら問題ないのでは？

[2586: 検討板ユーザーさん]

>>2584 匿名さん
よくわかる人

[2587: 匿名さん]

準郊外、郊外型のマンションはこれからなかなか売れなくて大変ですね。。。

[2588: 購入経験者さん]

売れ残ろうが完売しようが検討者も購入者もどーでもよくない？
なんで気にするの？

みんなと同じ流行ものを買いたいの？
他の購入者がいると安心？
野村の株でも買っているんか？

[2589: ご近所さん]

あと30戸足らずなので完売は近いでしょうね

[2590: 匿名さん]

この時点で30戸も売れ残ってるとか事件ですよ笑
値引きしても売れないのが残ってるんですから完売は相当時間かかるかと。

[2591: 匿名さん]

ちなみにほんとに勘違いしちゃう人がいると困るんでこの辺で一応釘を刺しておきますが、値引きなんてほんとはされてないですからね。信じないように。

[2592: 匿名さん]

いずれにしても、竣工して2年目に入っても、これだけの完成在庫を残しているということだけは事実

[2593: 購入経験者さん]

>>2592
だからいずれにしろあんたになんか影響でもあるんか？

[2594: 匿名さん]

>>2593
自分が買ったマンションがすこぶる低評価ってなんか自分が否定されてるようで腹立ちますよね。
でもそれが現実なですよね。
見る目がなかったと思って諦めましょ笑

[2595: 匿名さん]

>>2591 匿名さん
え？？　ここは値引きされていると書かれているのをけっこう見ましたけど。
どうして、そのことを知っているのですか？

[2596: 購入経験者さん]

>>2594
なるほど、そう受け止めますか。　私はここ購入してないですよ。

低評価とは思わないけど、やっぱ高いので。

[2597: 匿名さん]

>>2595

野村の営業さんとか？

いいじゃない，どっちでも．

値引きで真面目に買う気があるなら行ってみればいいだけの話だし．

[2598: 検討板ユーザーさん]

>>2596 購入経験者さん
ここの坪単価がいくらだったら妥当と思います？

[2599: 匿名さん]

いつまでたっても気になって仕方ない方たちの書き込みお疲れ様です

[2600: 匿名さん]

値引きで真面目に買うって・・・・

本来モノを購入するには、購入する側が強いはず。おい買ってやってもいいけど半額にしろ。とか言うもの100%あり。モノの値段は売る側がつけるが、実際取引の現場で金払う側が決めてもいいわけだ。お互い折り合えばね。
まるでデベがつけた価格を絶対値みたいに言うのはデベ側の人か、情弱気弱なチマチマ君だろうね。

[2601: 購入経験者さん]

>>2600
ごめんなさい．文意は「販売価格は高いが仮に値引きがあるなら真面目に購入する意思があるのなら」です．仰ってることには同意です．

同じく「行ってみれば」というのは家の購入意思（と資金）が真摯なものなら営業さんと話せばここにいるよりもっとずっと多くの情報が入ると思いますよ，の意図です．市況も感じられますし，値引きの可能性も判断できるんじゃないですかね．よその営業さんが貴重な情報をくれたこともありましたし．

情弱といえば，まあ情弱ですね．．．汗

[2602: 匿名]

購入側が値段を決めるのも有りですが、そのような態度だと変な物件摑まされて終わりそうですね。
買い手ももちろん売り手を選べますが、売り手も買い手を選びますからね。

お金出せば何でも金で買える世の中でも無いんですけどね。
フェラーリとかもお金あれば買えるわけじゃ無いし。情弱、、世の中の事をもっと勉強すると良いかもしれませんね。

まぁここがフェラーリのような物件だという意味ではありませんので。

ここはちゃんとローンが通る人には売ってくれると思います笑

[2603: 匿名さん]

まさかほんとにここの情報信じて値引きされるとか、売れ残ってるとかまにうけるひとがいるとは。
まあとにかくここがほんとに気になるなら一度行ってみることですね。

[2604: 匿名さん]

もしや値引き情報って、ここを読んでるデベに値引きするようアピールしてるとか、
売れ行き悪いような印象を持たせるために値引きしてるぞーって書いてるとか、
そんなことだったのかしら。

[2605: 名無しさん]

値引きも３０弱の完成在庫も現実です。むしろ値引きは資本主義の原理原則であり、早く売りたければ値引きするのは当然です。物が悪いわけではありません。完成後にゆっくり売る住友さんですら準郊外では青田売りで焦ってますよ。またあと３０なら上出来ですね。年内完入居、あと三か月で完売ですかね。

[2606: 匿名さん]

え？値引きされてるよね。営業の方から値引きで、オファーされましたよ。
なんで値引きされてないなんていうの？
現実見ましょう。

[2607: 匿名さん]

今日までが、第5期の申し込みでしたね。
売り出しが13戸だったので、残り20を切ったくらいでしょう。

完売まであともう一息ですねー。

[2608: ご近所さん]

>>2607
完売すると何かいい事あるんですか？

[2609: 匿名さん]

>>2605
30戸残っててあと3ヶ月で完売はこのご時世ではキツいと思う。
もちろん値引き額によりますがね。
あんまり値引きして貰っても中古市場での評価が低くなるから複雑ですが....。

[2610: eマンションさん]

>>2608 ご近所さん
売れないじゃないぐらいかなw

[2611: 匿名さん]

確かにちと高い。
が、今都内にここと同じくらい良いマンションでここより安いところ、ここと同じ値段でここより良いマンション、どちらもなかった。
よってここを買うことにしました。なんだかんだ言って良いマンションであることには違いがないですし。向こう10年今はマンション買わずに賃貸ってのならそれはそれで良いとも思いましたが、家賃ももったいないのでうちは買うことに。月25万なら10年で家賃3000万ですからねえ。

[2612: 評判気になるさん]

>>2611 匿名さん

でもここは10年で2000万くらい下落しそうですし、金利分も含めたらやや持ち出しくらいになりませんかね？

[2613: 買い替え検討中さん]

>>2609
普通に考えてもう手遅れでしょ。
需要がなくて売れ残っているんだから、売りたかったら下げるしかないよ。
今の販売価格じゃなくてあなたの売値の話ね。

[2614: 匿名さん]

>>2611 匿名さん
確かに。うちも今家賃24万なんだよな。
買ったほうが全然安い

[2615: 検討終了]

たまたまですが、うちも家賃25万円です。
2612さんの言うように、下落を勘案するとトントンか持ち出しにはなると思いますが、今住んでいるところは賃貸（REIT物件）で、利便性は良いですが、ここに比べると内装や環境がはるかに劣ります。
であれば、少々持ち出しになっても快適な10年を取るかな。

[2616: 匿名さん]

人生は永いようで短い。

[2617: 購入経験者さん]

今家賃25万払っているなら、ローン返済は月20万ぐらいの所にした方がいいよ。


言う事聞かないだろうけど、マジバナだぞ。

[2618: 匿名さん]

>>2617 購入経験者さん
なぜ?５万はどこいった?

[2619: 匿名さん]

施設管理費と固定資産税分では？

[2620: 匿名さん]

確かに高めですが、路線価上がり、空隙率65パーセント、固定資産税も高めなら資産価値はそれほど悪くなく、良い物件では？

[2621: 匿名さん]

>>2619 匿名さん

それだけで５万もいかないでしょ。あと、固定資産税や管理費等を家賃按分するなら資産価値分も按分しないとおかしいでしょう。
賃貸は都度払い、つまりは発生主義における毎月清算だよね。その論理で分譲マンション買った場合を考えるなら毎月の支払いは月毎に評価した資産価値をローン残債から引いて算出し直した支払いで計算すべき話にしないと意味がない。なぜなら月額支払いが多くなるのが当たり前。だって何千万もする不動産買ってるんだから(笑)株と違って持ってるだけではなく実際使って住むことが出来るだけで買ってることに違いはない。
家賃と同じ25万支払っても１０年後でも２０年後でも買った不動産は残ってるわけで資産価値があるんだから同じ２５万に揃える意味がまるでない(笑)
むしろ純粋な住宅費用(住まうのに支払う対価)が25万と予算計上可能であるならば、持ち家の場合には毎月評価額分を残債から減じてから残った残債や税金等で総経費を出すべきだね。そうすればもっと住宅費用に本来はかけられる事になるし正しい経費の出し方がこれ。単純にいえば４０００万で家買ってその時の時価評価額が４０００万となるならローン０で毎月の支払いは金利分と管理費、修繕費と固定資産税の月額割りだけってこった。

[2622: 匿名さん]

やや持ち出し程度でこのマンションこの環境が持ち家になるなら誰でも買うだろ笑

[2623: 匿名さん]

>>2622 匿名さん
なるんじゃない?ここに限らず分譲マンションは買ったほうが借りるよりも家賃という経費を大幅に圧縮できるからだよ。特に2LDK以上のファミリーが住まえる部屋はその剥離がでかい。
いっぽう1LDK以下は賃貸と分譲の差が少ないため買っても家賃経費は言うほど下がらずただ所有権を持つリスクだけが増えるので賃貸の人が多いしそれが正解。賃貸物件が完全に溢れてるからね(笑)
なんでもそうだが参入障壁が低いと競争激化で薄利多売必至になるから。

大人数行動原理はよく機能する事が知られてるし大抵正しい。3LDK以上は多くの人が賃貸しないのも理にかなってるよ。２年後に転勤するとか決まってる場合は除くけどね

[2624: 検討終了]

>>2621 匿名さん

>>2621 匿名さん
確かに。
住宅ローン減税を勘案し、10年固定のローン0.58%で借りると、7000万借りても10年間は金利負担はほぼ0で借りられる。
あとは10年間の価格下落と固定資産税、管理費等の諸費用を勘案して現在の家賃との見合いで判断すればいいだけだね。
その判断に立つと、ここはStrongBuyと判断しました。

[2625: 匿名さん]

>>2624 検討終了さん

そう、正解。
小難しく考える必要無いんだよね。
要は家に対する対価が見合うかどうかを見極めれば良い

[2626: 匿名さん]

>>2624 検討終了さん

因みに価格下落はどの程度で見てるのですか？

[2627: 匿名さん]

>>2626 匿名さん
１０年で300万だね。

[2628: 検討終了]

>>2622 匿名さん
わざわざ教える必要もないかもだけど。
一連のやり取りをよく読んで理解した上で、冷静に計算してごらん。
他者の見解を鵜呑みにするのではなく、自分の頭でね。
そうすれば、笑われるのは、誰かがわかるよ。

[2629: 検討終了]

>>2626 匿名さん
2000万かな。
下落率で言うと、20%～25%のレンジ。
それに管理費、固定資産税等の諸費用をプラズマして、最悪のシナリオとして3000万円。
家賃25万円でトントンの計算。
ちなみに、10年以降の下落率は、緩やかになるからね。

[2630: 検討終了]

>>2629 検討終了さん
プラスね。

[2631: 匿名さん]

１０年住めば大暴落してもペイするんだよな
賃貸はそれ未満で引っ越す人向けだね。

[2632: 匿名さん]

結局、低金利のこの時代、多額の借金を借りれる人は勝ち組で、いくら高かろうが低金利なんだからたくさん借りてここを買えばいくらでもペイできるし、貸してもらえない人は高いからここは買えない。
借りれるような勝ち組はどんどん勝っていき、借りれない＊＊＊は賃貸でどんどん損をしていく。世知辛い世の中です。

[2633: 匿名さん]

>>2632 匿名さん

だね。限界まで借りてギリギリまで返さないのがコツ

[2634: 匿名さん]

ちなみに中古市場で競合相手になるのは築前後5年くらいですね。それ以上前の物件はあまり比較対象にはなりません。住宅業界の常識ですね。
ここは、五年以内には比較物件でここより安くて良い条件の物件は近郊にはほぼありません。
問題は向こう５年でここより安くて条件の良い物件が大量に販売されると思うのなら待ちだと思うし、販売されないのなら買いでしょうね。買うのなら早ければ早いほど、賃貸料金のことを考えれば得であることは言うまでもない。
皆さん10年で家賃3000万も騒いでますが、10年後に金利が1%上がったとしたらそれだけで返済額1000万近く増えますよ。また、今の住宅ローン減税は仮にDINKS世帯がフルに借金すれば10年で1000万近く減税されるわけで、これが10年後に制度がなくなっていればさらに1000万近く支払いが増えるわけで。家賃、金利、減税を合わせた数千万円分のメリットが10年後にも続いている保証はないですからね。

[2635: 匿名さん]

>>2634 匿名さん

確かに。今はお買い得すぎるね
それに貸してくれるの今だけだからね。
住宅ローンって優遇されすぎ(笑)

[2636: 検討終了]

2632さん
この掲示板で高すぎ！とか言っている人は、単に借金できない人（＝信用力のない人）だったんですかね。
実価格で高低を論じるのではなく、金利を考慮した上で、諸費用と下落額を織り込んで計算すると、それ程高くないなと思っていました。
謎が解けました。

[2637: 検討終了]

なんか、検討している人や購入していると思われる人が金融リテラシーが高い人達のようで安心した。
管理組合なんかでも、訳の分からない感情論とか裏付けの無いロジックで捲し立てられても困るからね。
合理的な判断が下されそうだね

[2638: 匿名さん]

大幅値下がりすると分かってて高値掴みのここを買ってしまう方ですからさぞ合理的なんでしょうね笑

[2639: 匿名]

下がる下がらないなんて、未来のことは誰も分からんでしょう。
下がっても、住んでまんぞく出来て、そこそこの価値を維持してくれればそれで大丈夫なんですよ。

[2640: 匿名さん]

2622＝2638
金利計算を含む一連の簡単な話が理解できていないね笑

[2641: 匿名]

2622＝2638
現状の金利下では、大幅値下がりしても十分にペイするという議論が分からない残念な人ですね笑