プラウドシティ阿佐ヶ谷ってどうですか？ その4

[契約済みさん [男性 30代]]

プラウドシティ阿佐ヶ谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都杉並区成田東4丁目63番28他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「阿佐ケ谷」駅 徒歩13分
東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩5分
間取：2LDK～3LDK
面積：69.54平米～93.78平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：安藤・間
施工会社：株式会社 安藤・間　西武建設株式会社　前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/572951/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2305: 名無しさん]

上の良さはちょっとわかったけど、それでもこういう、上の方が良いに決まってるでしょ。って決めつける人は、たいそうな理由があるんでしょうね。教えてもらいたいですねー。

まぁ答えられないから、文句だけ言うんでしょうけど。

[2306: 匿名さん]

ここなら2-5階どこでもまあいいかな。一階は窓開けはなちにくいからパスだけど、ここくらい隠れてればアリかもね。

[2307: 匿名さん]

うちは2、3階は顔面ブロックだけど、ここの2、3階と比較してもしょうがないし。

個人的にはちゃんと日が入れば眺望自体は絶対要素ではないかな。

[2308: 匿名さん]

>>2302
高いところがいいというよりは、視界が抜けないのが圧迫感があって抵抗があるということなんです。
低層階でも圧迫感のない住戸ならいいです。そういう住戸は稀ですけど。
現に私は今2階に住んでいますが、窓からの眺めが開放感があるところなので、非常に満足しています。

ここの住民の方々は、マンションの建ち方からすると、そういうのは拘らなくてすむタイプなのでしょうね。

[2309: 匿名さん]

半年位前に行きました．

3階77m^2で7500（からキャンセル割引）という部屋が良かったです（地権者さんの中古も悪くない部屋がでていました）．ほかの物件も見ましたが，（特に家族用なら）結局ここが良かったかなぁと思います（平米100以下でそこそこ広くてそこそこ駅に近くて，ちょっと団地っぽいけど日照や環境も悪くなくて．．．）

うちは子供がいない＝無理に3LDKを買う必要がないので見送りましたが，2人子供がいたら買ってたかもしれないなぁと思います．ちょっと高いですけどね．

[2310: 匿名さん]

将来３ＬＤＫにも変更できるような２ＬＤＫがあったらいいな。最低でも80㎡より広い面積で。

[2311: マンション検討中さん]

日本郵政、良いのか悪いのか？
野村不動産の買収あきらめたらしいですね。

[2312: 匿名さん]

プラウド、どうなるのかな。迷走しているうちにブランド価値がどんどん下がるのではないかと心配・・。

[2313: 匿名さん]

こんな状態で、野村としても本気が入らないとか真剣味を欠くとなると価値が棄損するでしょうね。

[2314: 匿名さん]

プラウドシティ武蔵野三鷹と迷ってます。
どうでしょうか？

[2315: 匿名さん]

>>2314

いろんな方のコメントを見ると、ここは今1000万円程の値引きして販売しているようなので、三鷹の物件と値段がさほど変わらないのでは？

値段が同じであれば、
日常は丸ノ内線ユースになりますが、都心に近いことと、駅近なこと、所有権であることから、
阿佐ヶ谷の方が良いと思いますけどねぇ。

[2316: マンション検討中さん]

私も一瞬迷いましたが、比較したところ、ここは
・固定資産税が、武蔵野三鷹の固定資産税＋地代より高い
（たしか減税期間で約30万ぐらいになりますよね？）
・駐車場代が、武蔵野三鷹より高い
・中央線までの距離で比較すると、武蔵野三鷹の方が近い
ということで、武蔵野三鷹かな・・・と思っています。

個人的に荻窪に近い所より、吉祥寺徒歩圏内の方がいいというのもありますが。
残っている部屋は、条件的にどんな具合なんでしょうかね？

[2317: 名無しさん]

残ってるのは、１億クラスだから、武蔵野と比べると厳しいかと、、

[2318: マンション検討中さん]

あと、
・戸数が武蔵野三鷹より多いのですが、管理費・修繕積立費が、武蔵野三鷹より高い
というのもありました。
敷地内に広場や緑が多いとそうなるのですかね。

ここに住まわれる方は、資金力あるなぁって思います。並のサラリーマンではきびしいですよね。

[2319: 名無しさん]

1戸当りの土地持ち分が多いですしね。空地率が高い分、開放感がありますが、その為固定資産税、管理費、修繕費も当然高くなる、、という感じでしょうかね。

武蔵野は長谷工だし、建物的にもこっちの方が良いかな、、とも思いますね。

[2320: 匿名さん]

>>2315
1000万円単位の手引きって！！
そこまで行くと底なしだな～
厳しいですねぇ…

[2321: 匿名さん]

プラウド・ブランドも完全に崩壊してるよな、最近・・・。

[2322: マンション検討中さん]

>>2317 名無しさん
大和ハウスが販売しているので、7380万とか出てますよ。値引き後ってことでしょうかね。
あとなぜ他社が入っているのか分らないのですが。

長谷工は、中古の物件でよく見ましたが遜色ないと感じますし、正直違いが分らず、まあいいかなと。

[2323: 匿名さん]

今回供給戸数が350戸もあるので、サラリーマン層で、8000万-1億円出せる世帯の需要を完全にオーバーしてしまったということなのでしょうね。

7000万円代の前半なら、世帯年収1000万円強で買える金額なので、夏頃までにはほぼ完売するのでは？

武蔵野三鷹は借地権なので、同じ金額出すのなら、個人的には、分譲賃貸を借りるか、所有権タイプのマンションにします。

[2324: マンション検討中さん]

物件価格は同じでも、こちらはランニングコストがけっこう高いですよね・・・。老後も今以上に払うことになると考えるときびしいかな、と。。。
最後には、どちらの場所に住みたいか、ですかね。

[2325: 名無しさん]

無理しない方が良いかと、、

管理費、修繕費は5〜6万でしょう。
それが大変な人は、武蔵野にしましょう。

[2326: マンション検討中さん]

管理費・修繕費5〜6万というと、高い方に入りますよね。
一番驚きなのが固定資産税です。5年目まで約30万とすると、6年目以降は45万とかですよね？！
今23区内に住んでいますが、年間20万いかないんで。
こちらは所有権といっても、長い目でみたトータルコストで考えたら武蔵野ですかね。
コストかかっても所有権という人はこちらなのでしょうけど。

[2327: 匿名さん]

固定資産税そんなに高いのですか…？
管理費、修繕費、固定資産税で月10万位ですね...

[2328: マンション検討中さん]

たしかそうだったと思います。
間違ってたらすみません。住民の方など、ご存知の方は違ったら教えてください！

[2329: マンション検討中さん]

住民スレを拝見したら、No.89さんのところに「固定資産税は30万〜35万」と書いてありました。
減税期間の額・・・？なのだと思いますが。

[2330: 名無しさん]

棟によっても違いますが、3万〜4万でしょう。
16年目以降が5万〜だと思います。

固定資産税は高いのは間違いないですね。
でも6年目となると、固定資産税自体が下がっていますので、そこまでの金額にはならないと思います。

[2331: マンション検討中さん]

6年目以降が5万〜なんですね。（16年目〜？でなく）
それにしても駐車場代も合わせると、けっこうな出費です。。。
都心近くに住むというのは厳しいですね。

[2332: 名無しさん]

6年目以降の話は固定資産税の話です。
16年目以降が5万〜の認識で間違い無いですよ。
こちらは管理費、修繕費の話です。
これも棟により違うとは思いますが。

まぁ都内に住めば、駐車場もこのくらいは掛かるでしょうね。
普通に外で借りるよりは安い設定だとは思いますが。

[2333: 買い替え検討中さん]

確かに高い。
そこまでしてこの立地のマンションに住む価値があるのか。
まして１階なんて（しつこい）

[2334: 匿名さん]

無駄に高くないか…

[2335: 名無しさん]

この立地のマンションに住む価値あるかって、大ありですよ！
こんなに緑が多くて、共用部分の充実した豪華なマンションも、そうは無いですよ。

[2336: 名無しさん]

価値は人それぞれだと思いますが、価値を感じた人がここを買ってるんだと思います。

他に良いとこなかったんですよねー。
あります？良い物件？

荻窪のすみふは遠いし、芦花公園のJV物件はヤバイし。

[2337: マンション検討中さん]

ランニングコストの差はバカにできません。そこを知らないでいると大変なことになりますね。
仮に生涯住むとして、＋1千万とかにもなってきます。

[2338: 買い替え検討中さん]

>>2335
真面目に言っているのか？
JRじゃないB面みたいな駅まで微妙な距離
緑が多いって言ったって裏の公園に比べれば猫のひたい程度。
共有部分豪華自慢はいいけど、それが管理費高騰になっていていて、またそれがずっと続く。

値段が値段だからはっきり言ってコスパ悪いぞ。

[2339: 名無しさん]

でもやっぱりここより良いところは候補が上がって来ないんだよなー。

確かにランニングコストはそんなに安く無いから、それを考えたら、こんな空地率が高いところではない方が良いですよ。

敷地内に詰められるだけ詰めてる物件の方が、ランニングコストは安いですから。

後、1-5年目は修繕費が安くて、それ以降急に上がる物件も多いので、そこにも気をつけましょう。

だいたい買う前に目に入るのは、1-5年目で、それ以降のものは聞けば教えてくれると思いますが、営業から積極的には話さない部分ですので。

[2340: 購入経験者さん]

>>2239
ここよりいいのがないってのはなにか自分で勝手に縛りをつけているだけでは？

他にあまりないって言うけど、これだけの土地を低層住居専用にしてしまい、そしてまたかなりいいお値段で売りぬこうとしている所は、そりゃあまりないですよ。　

[2341: 名無しさん]

>>2340 購入経験者さん

そりゃ縛りはつけてますよ。

とりあえず、良さそうなところ上げてみてもらえます？
2340さんが良いと思うところを。

価格帯、立地条件、などなど。
ここより、こっちの方が良くないってやつ。

検討中なんで。

[2342: 購入経験者さん]

>>2341
私は営業ではないのでお断りします。

ご自分の縛り内で勝手に探して下さい。

どうせ私の価値観とは合わないでしょうし。

候補挙げたところで、難癖ばかりつけられるのが目に見えます。

[2343: マンション検討中さん]

ここは前に住民の方々が住んでいらっしゃって、その方々の分（立て替え費等？）も、新規購入者が負担することになるんですよね。気持的に腑に落ちません。。。
固定資産税が高いのは、開発した土地だからと聞いたことがあります。
これがJR徒歩10分以内ならまだ高くても納得の要因にならなくはないですが、高くなっている背景と、JRの駅からの距離を考えると、高〜いと思いますよ。

[2344: 名無しさん]

>>2342 購入経験者さん

ではなぜここに？

ここに難癖つけるだけのためにいるんですかね？

営業じゃないから、色んな意見があって良いと思うのですが。

ダメだと思うなら、良いと思うところを言ってみれば良いのに。

[2345: マンション検討中さん]

最近になってネガ投稿が増えたのは、そろそろ完売が近づいてきたのか、競合物件のテコ入れか？

そもそもここの競合ってどこだろ？

[2346: 匿名さん]

価格の面でネガ投稿してる人居るけど、買えれば当たり前だけどここを買いたい。手が出なければ他を当たるしかない。
立地も住環境もここより良いと思う物件あればマンション名を教えてください。

[2347: 匿名さん]

安藤ハザマ
詐欺容疑で捜査されてますね。

[2348: 匿名さん]

本物件は、近年の中野、杉並区以西のうち、低層物件だと間違いなくNo.1ですからねー。
その分だけ価格も高かったという訳で。

同時期だと、シティテラス荻窪、シティテラス方南町あたりが競合でしたが、価格帯からして購入層が異なるので比較になりませんでした。

都心により近く、かつメトロ駅近、大規模緑地に隣接という絶妙なバランスは、そうそうないですしね。。

結局ネガの方もその辺良くわかっているので、競合というのを仰られないんだと思いますよ。

[2349: 匿名さん]

No.1というのは、何をもってそう決定されているのでしょうか。（人によって基準は違うのだけれど。）
そして、中野・杉並以西でランキング化している意味は？

[2350: 通りがかりさん]

>>2349 匿名さん

では、良いと思う物件を教えてください

[2351: 購入経験者]

>>2344
リサーチは自分でやって下さい。
その結果言ってくれたら難癖つけてあげますよ。

[2352: 匿名さん]

私が 比較検討した物件は そんなに多いわけではありません。
その少ない事例からの判断ですが、
こちらには 希少性があると思います。

（JRからではありませんが）駅近でありながら、周囲がビルやマンション群でなく、広大な緑地に近接し、第一種低層地域の中で6階までの高さがある、という点です。
通常、駅近だと 周囲もビルとマンションに囲まれがちです。
また、第一種低層地域だと3〜4階までの物件ばかりです。（4階まであるのは一階が半地下だから？）
この点が両立する物件は少ないのではないでしょうか。
また善福寺川緑地の存在も大きいです。
これまでこんな大きな公園のすぐ近くに住んだことがなく、ものすごく有り難みを感じています。
（これが井之頭公園とか代々木公園とかだと人が多すぎて 困ることもありそうですが）

[2353: 名無しさん]

>>2351 購入経験者さん

あー何もないんですね笑

上にも出てますけど、競合も挙げられなくて、難癖付けてるの笑えますね。

去るべき人ですね。

[2354: 匿名]

>>2351 購入経験者さん

柄の悪い人がいるようですが、スルーするに限りますよ。とてもまともな意見交換ができるとは思えません。スレが荒れるので、はやく去ってくれるといいのですが。

[2355: 匿名さん]

>>2352 匿名さん

希少性という意味では、この坪単価水準かつこの駅距離で近隣にスーパーどころかコンビニすらない物件を見たことがありません。

[2356: 検討板ユーザーさん]

>>2355 匿名さん

ではコンビニが近くにある物件をお求め下さい

[2357: 名無しさん]

第1種低層ど真ん中ですからね。
あるわけ無い笑

スーパーもコンビニも作れませんので。
ちゃんと勉強しましょう。

[2358: 匿名さん]

ないものねだりですよね

駅から近く
環境がよく緑豊か
お店も近く便利
でも幹線道路が近いと騒音や排ガスがー
視界はひらけてる方がよい
通勤通学に便利な路線
でもお値段は高くないほうが

全部叶える物件なんてあるのでしょうか。

両立しにくい条件もありますし。

繁華街に近ければ店に近くて便利になりますが
その代わり静かな環境ではなくなります。

[2359: マンション検討中さん]

>>2358
もう一つ付け加えるとしたら住人がもともな物件がいいですね。

ね？

[2360: 匿名さん]

>>2358さん

本当にそうですよね。
これだけ周りが緑豊かで敷地も広く、都心にもまあまあ近い。
なかなかない物件だと思います。
ただ幾つか見てきた中で私にはちょっと割高に思えました。
価格はこれでもいいのですが、仕様がもっと良ければ。。。
デザインがイマイチだし、エントランスや内装も貧弱でした。
阿佐ヶ谷団地からの建て替えで経費もかなり掛かってることだと思います。
なので私は退散しましたが、これだけの戸数すでにさばいているのは善戦といえるのではないでしょうか。

[2361: 匿名さん]

その阿佐ヶ谷団地の建て替え経費分（元々住んでいた方々分）も、プラウドの購入者が負担するというのは、ほんとですか？

[2362: 匿名さん]

そのための立て替えですから
元々住んでいた方々はとても安く新築に生まれ変わりました
その費用捻出のために分譲したのでは？

新規購入者はとても感謝されていますよ！

[2363: 検討者]

建て替え費用乗っかっててもいいじゃないですか。それ以外にも知ってしまえば納得できない中抜きがどうせ山ほど含まれてるのだから。どの業界でも言えることですがね。

それが嫌なら、TOKIOみたいに全部自分でやるしかないですね。

[2364: 買い替え検討中さん]

>>2363
山ほどあるからなお更よくないだろ。
無駄金払って気分いいわけない。

ヘラヘラした地権者が「ごねて遅らせた甲斐があったわ」って顔で毎日うろついているんだぞ。

[2365: 匿名さん]

いや 新規の方に感謝してるって
50～60年後の建て替えではみんな地権者で仲間だよ
人口減でどうなるか分からないが…

[2366: 匿名さん]

>>2364 買い替え検討中さん

それがどうかしますかね。私は気になりませんが

[2367: マンション検討中さん]

>>2365
そりゃ新規には感謝しているだろ。

[2368: マンション検討中さん]

[投稿が重複しているため、削除しました。管理担当]

[2369: 匿名さん]

ここの新規の人はかなり太っ腹ですね。この価格設定の理由がちょっと分りました。

[2370: マンコミュファンさん]

とうとう そこしかディスるところがなくなったか（笑

[2371: 匿名さん]

まあ建替え物件はどこもそうでしょうね。
買収にはかなりの資金が必要ですからね。
ここも仕様落としてなんとか利益確保しようという考えでしょう。
建替えは割高になりがちですね。

[2372: 匿名さん]

建て替えまでのプロセスを考慮すれば、地権者の方々にはそれなりにメリットがなければ建て替え自体成立しません。要は、地権者の方々に納得していただけるメリットは還元率にありますので、還元率を高めた結果、新規分譲する売り面積が減ったのではないでしょうか。これだけの大規模な再開発ですから、地権者全員の同意を取り付けるには致し方ないと思います。むしろ、これだけの街づくりに協力していただき感謝する次第です。

[2373: 検討板ユーザーさん]

仕様はそこまで悪くないと思いますけどね。

[2374: マンション検討中さん]

>>2372
こんな感じの　(＄_＄;)　目がお金マークの人達でも感謝しろと？　
そこまでしてこの場所に住みたくないね。

[2375: 匿名さん]

先住民の方々の建て替え費用も負担して、そして感謝するって、よほどよほどこの場所が好きでないと、言えない・・・。

[2376: 匿名さん]

>>2375 匿名さん

そうですね。感謝は確実に事業者の言葉ですよね。

[2377: マンション検討中さん]

それぞれの物件の価格設定についての経緯等を考慮した上で、やむを得ないと考えられるかということもあるのではないでしょうか。中古物件でも、販売価格よりも高額で取引されていることについては、そこまで批判的な考えはないように思います。それは市場の動向というものを合理的な要因として受け入れているからではないでしょうか。建て替え物件については、立て替えのための合理的要因として、地権者の懐具合が考慮されることも受け入れられ得る要因だと思います。結論として、ここが割高と感じることは否定しませんが。

[2378: 買い替え検討中さん]

>>2377
結局たけーっと思ってんじゃねーか

[2379: 匿名さん]

割高かそうでないかは短期的な話。将来的に資産価値が維持できれば相場が付いてくる。永住の資産を損得勘定で考えるのはどうかと思う。地権者の方々に感謝するのは事業者ではない。新居住者です。時代をさかのぼることは不可能であり、今何をどう判断するかだと思う。その意味では、過去の困難を乗り越えたコストを新居住者が負担してもいいのではないか。それだけの価値がここにはあるということです。事業者の利益は短期的であり、居住者の利益は永住できる資産価値の維持ですから・・・。

[2380: 匿名さん]

別物件だけど、おいらは元地権者さんには感謝してるけどな。もともと家だったところなんで、よくマンションにしてくださったなぁと。

まあ、当の本人はもっとにぎやかなところがいいとかって地権者部屋あるのに街中の賃貸に引っ越しちゃったんだけどね（笑）

うまいこと押し付けられたのかな。。。

[2381: 匿名さん]

それだけの価値がここにはある!?

[2382: 匿名さん]

ここは地権者住居はどのくらいの数があるのだろう。

[2383: 名無しさん]

地権者、法人がほとんどって聞いたけど、、？

[2384: 匿名さん]

仮に100としても100/(575位?-100）< 1/5 五人で一人か。たしかに頭割りの負担率と考えると結構大きなものだな。普通より一桁近くも多い可能性もあるわけか。。

考えてもみなかったな。

[2385: 買い替え検討中さん]

>>2379
理屈っぽくて長いよ。読み手の事とか考えないだろ。

文や思想にそういうのがでてる。

[2386: 匿名さん]

肯定的な書き込みばかりだと
不気味

たくさんのネガは
まさに良物件の肥やし

[2387: 匿名さん]

文筆家ではないので読み手のことよりも自説を丁寧に説明する方が大事では？人の悪口はもうたくさん。メリットだけでなく、デメリットもたくさん出てきていますよ。その中でどう判断するのが自己責任。人をけなす必要はない。すべてが貴重な情報源です。

[2388: マンション検討中さん]

>>2387
自分に酔っているようにしか聞こえないです。

[2389: 名無しさん]

ここまで地権者の事話題にするなんて、どっかの営業の方でしょうかね。

購入者は、ここの条件で合うか合わないかだけの問題だと思うし、地権者の存在あんまり買う方は関係ないけどな。
市場と比べてあまりに割高なら売れないし、そうでなければ売れるし、ただそれだけだと思う。

[2390: 匿名さん]

総戸数：575戸 (非分譲住戸188戸含む）とあるから、地権者は約１／３だね。

[2391: 匿名さん]

いまだに、一年前と同じネガで盛り上がってんのね。

[2392: 名無しさん]

高いのは事実だけど、1000万単位で値引きしてるなら、まぁまぁ良い条件でしょ。

固定資産税が高くて無理な人は諦めましょう。これはどうにもならないので。

[2393: 匿名さん]

管理費・修繕積立費も高めですが、これは共有の空地が多いからというだけでなく、その元いた地権者分も含まれてということなんですかね？

[2394: 匿名さん]

>>2393 匿名さん
違います。地権者さんも自分の管理費、修繕費は、自分で払っていますよ。

[2395: 買い替え検討中さん]

>>2391
一年もこんなとこみてんのか？　
優柔不断すぎ。買うなら買う、買わないならどっかいけよ。

[2396: 匿名さん]

>>2390
ありがとうございます

[2397: 匿名さん]

>>2395 買い替え検討中さん
買ってます

[2398: ご近所さん]

>>2397
ヾ(≧з≦)ゞブッ

[2399: マンション検討中さん]

マンション１階はイイとかイヤとか話がありましたけど、緑が多いのはいいのですが、蚊とか虫は発生してないですか？庭いじりは好きだけど、夏の草場は虫が苦手。
子供が刺されるし（大人もですが）、蚊以外のコバエとかしょうじょバエっていうんですかね？小さな虫が本当イヤ。　なのでマンションは上層にしたい派ですがここはどうなのでしょう？

[2400: eマンションさん]

>>2399 マンション検討中さん

一階の庭はわかりませんが、敷地内を歩いていると、虫はよく見かけます。大きなバッタやコガネムシ、コバエ、クモ、ゲジゲジなど。
最近はナメクジが大量発生してますね。

緑が多いので仕方ないと思いますが、虫がどうしても苦手なら、このマンションだとストレス感じてしまうとかもしれません。

[2401: 匿名さん]

>>2400
えっ本当ですか？　ナメクジ大量発生なんですか？
マンションのせいじゃないかもだけど、それはちょっとイヤですね。
どこか水はけの悪いところでもあるのかしら。

[2402: ご近所さん]

>>2401 匿名さん
あまりネットの情報に惑わされないほうがいいですよ。

こんなカラ梅雨でナメクジが大量発生すると思いますか？

ネットの情報は、あくまで参考程度にとどめておきましょう。

[2403: 匿名さん]

以前10階に住んでいましたが、バルコニーの網戸を開け放しておくとコバエや蚊、テントウムシ等の虫類は普通に部屋に入って来ました。ここはそもそも低層なので、どこに住んでも虫は入ってくるでしょう。

[2404: 匿名]

阿保ですか？
虫が住めないところに、人が住めるわけないでしょ。