プラウドシティ阿佐ヶ谷ってどうですか？ その4

[契約済みさん [男性 30代]]

プラウドシティ阿佐ヶ谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都杉並区成田東4丁目63番28他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「阿佐ケ谷」駅 徒歩13分
東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩5分
間取：2LDK～3LDK
面積：69.54平米～93.78平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：安藤・間
施工会社：株式会社 安藤・間　西武建設株式会社　前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/572951/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1601: 匿名さん]

青梅街道って地下化してしまえばいいと思うんですけどどう思います？
あそこを緑地化、歩道化してしまえばみんなハッピーになるとおもうんですよね。
もったいないですよね、分断してしまって。

[1602: 匿名さん]

>>1598 匿名さん

個人的にはちょっと距離が遠過ぎますね。
都心から。
後満員電車に耐えられないかな。

職場がその近くならそれも良いのかもしれないですけどね。

[1603: 匿名さん]

>>1602
ええ、私は別に三鷹や国立、立川を別に推奨してるわけでも好きなわけでもありません。
ただ、都心から遠いわりには高いよってだけの話です。中央線特快、通勤特快、通勤快速あたりは
かなり早いですからね。新宿駅が職場でしたら十分早いでしょうね。ただ今となっては高いエリアになったので
ここに行けば安く買えるって言う話ではもはやない状態ですね。八王子や高尾までいけば安くなりますけど

[1604: 住民]

三鷹、好きです。ここはもっと好きです。

[1605: 匿名さん]

https://news.minkabu.jp/articles/urn:newsml:www.kentsu.co.jp:20170301:...

阿佐ヶ谷の再開発は更に進みそうです

[1606: 通りがかりさん]

三鷹はまだ分かるけど、国立と立川の話がなんで出てくるのか。
検討する時に阿佐ヶ谷と比べる人って極少数なんじゃないの。

[1607: 匿名さん]

>>1606
そうでもないとおもうけど。
中央線って早いし本数多いから基本的に23区をこえた武蔵野市、三鷹市、西東京エリアといった郊外
にいっても価格がなかなかさがらず競争力と魅力を保ってるんだし比較してる人も多いとおもうけど。
この物件は大規模で住環境も良く、建ぺい率・容積率キチキチビジーな感じで立ててないから別だけど、
阿佐ヶ谷や高円寺、荻窪あたりなんて大抵が狭い道路、ビジーな厳しい土地にギッチギチに立ててあることが
多いし、しかも駅遠とかだったりするんでね。
そのエリア自体にものすごいこだわりがある人は別だけど、別に中央線で一本で30分ぐらいで新宿につければ
それでいい、ってぐらいの人だったら特快４駅で30分だからね。住環境でのバランスを考えてそっちに
舵を切る人がいても別に不思議ではないかと。

そう言う意味でもここは貴重な物件だとおもうけどね。阿佐ヶ谷ではまぁ出ないレア度がある。
ちな、まぁここは中央線物件というよりかは丸の内ではあるけども。

[1608: 匿名さん]

特快ならで特快を待ったりするのが嫌いなので、常に一定な丸ノ内線が好きです。
あとここ検討する人は中央線というよりも、23区がいいって人が多そう。そのこだわりなければ武蔵野市、三鷹、西東京は指摘通りおのずと最初から視野に入るはず。

なにから優先していくかはそれぞれですが

[1609: ご近所さん]

>>1607
長々と内容のない事を書いてもらって悪いが、「中央線一本で30分ぐらいで新宿につければそれでいい」ってやつはいない。

総武線、東西線、丸の内線の利用がなくなり、新宿まででも３０分近くかかるようになったら朝の通勤だけでなく日頃の移動の利便性や快適性にも大きく影響がでる。それでいて価格があまり変わらずだったら２３区内の別案件探すよ。ここを検討できる予算があるなら選択肢は他にもある。

[1610: 通りがかりさん]

私は杉並区メインで検討してて、世田谷区か武蔵野市辺りまでが範囲って感じでしたけどね。
もし桜上水ガーデンズとかパークシティ浜田山が同時期に分譲してたとしたら、めちゃめちゃ悩んだ気がしますが。。。
西東京エリアでこの物件と比較するとしたら、価格的には駅直結タワマンだと思いますが、この物件選ぶ人ってタワマンはあまり候補に入ってないような気もします。

[1611: 匿名さん]

新宿30分じゃ大宮とかも検討出来ちゃいますね。そもそも10分と30分じゃえらい違い。

[1612: 匿名さん]

>>1609 ご近所さん
いないわけないじゃん。何言ってんのかね。
なんで自分の意見が正しいと思い込むのか不思議（笑）

[1613: 匿名さん]

>>1611 匿名さん

中央線沿線で、って限定されてるみたいよ（笑）
なのに新宿３０分だけになるの?（笑）

[1614: pecoonakasann]

ここは元々(旧)住宅公団の集合住宅でした。初期には法人の所有が多く、その法人に勤める人や関係者、法人から購入した個人の所有者、賃借人、など権利関係が複雑でした。建て直しに関しても、権利者同士の話がつかず、近隣住民の反対運動なども有りました。計画が始まってから、二十数年間も紛糾していました。その間バブルが有ったり、はじけたり、関係者も老年とななり疲れ果ててしまいました。大手デベの野村不動産が手がけ、やっと先月ほぼ竣工致しました。複雑素地故、そのコストは大変高くついています。従って、販売価格も適正価格よりは、相当高くなっています。それを承知で、購入する方は、、、少ないでしょう。数年のうちには、大幅値引き、または、買い換え下取り価格の高価買い取りなど、生じてくると予は思う。

[1615: マンション掲示板さん]

>>1614 pecoonakasannさん
では適正はおいくら？

[1616: 匿名さん]

>>1614 pecoonakasannさん

そのコストとは？
20年にかかった人件費とか言わないでくださいね。そんな内訳、野村不動産内部の上位層しか知らないと思いますが、まさかスミフがそうだからですか？（笑）

仮に人件費だとしたら、野村不動産の会計上人件費はパーヘッドいくらですか？何人20年フルで関わったかしりませんが、フェルミ推定でどのくらい上乗せされているか計算してみましょうよ。

私は主観的には相場価格だと思いますし、客観的にも今ある情報からだと相場価格だと考えてます。そうでないというなら、客観的に裏付ける数値を推定でいいので出したいですね。

叩いているわけでなく、不動産業界の収支構造に興味があります。論理的な議論をしましょう。

[1617: 匿名さん]

あと、不動産鑑定に詳しい方いらっしゃいます？不動産鑑定に複雑素地であったことの建設までの人件費って含まないと思いますが(不動産の評価でないので)どうでしょうか？

また不動産鑑定の目的な適切な市場価格を知るためです。もしこれに建設までの人件費が乗っかっていたら銀行はその金額にお金を貸してくれるでしょうか？そうなると、物件購入目的の融資ではなく、野村不動産の事業への融資も混ざってしまうので、とても理解できません。

不動産鑑定、銀行業務に詳しい方いれば教えて頂きたいです。

ちなみに、この物件ではありませんが、不動産鑑定書は見たことあります。

[1618: 通りがかりさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1619: 匿名さん]

>>1618通りがかりさん

貴方が何を重視するかですよ。
私は利便性と建物のグレード（含むデザイン）なのでココは外しました。
阿佐ヶ谷に魅力を感じないのなら他をお勧めします。
ココの売りは低層で緑が多いところでしょうね。

[1620: 周辺住民さん]

>>1619さん

有難うございます。
1618です。
仰る通り、緑が多いのは都心ではなかなか無い魅力ですよね。

現地（部屋）見学に行った時に思っていたより外装・内装が割りと普通だったのがあまりに意外で迷う理由にもなっています。
私の見る目が無いだけかと思うのですが、今まで見た中だと「オーベルのオプション付」のお部屋に近い印象でした。（オーベルの感じは好きなので批判ではないです）

もう少し勉強して、条件を決め直そうと思います。

[1621: 住民板ユーザーさん1]

私は学生時代から南阿佐ヶ谷、新高円寺、南阿佐ヶ谷と住んで来ましたが落ち着いた街で緑が多く不良も少なく好きですね。七夕祭りはショボくファーストフード店が少ないのが残念なくらいです。仕事で千葉、埼玉、神奈川と行きますがどこ行くにも便利と感じています。まぁ〜ここは確かに安くはないと思いますので、買えない方はいろいろ文句をつけたくなるでしょうが、買えなければ他を探すしかないのでは。実際、裁判でもめるようになったのは4、5年程前くらいで、近隣の反対はお金もらってあっさり終わってましたね。一番ガンとなったのは住民でもまい何処かの大学の准教授でしたね。あれがなければ2年は完成が早く建設費の高騰もさほどでもなかったのにと思います。

[1622: 匿名さん]

>>1621 住民板ユーザーさん1さん

凄いですね！
近くに住んでただけで、そこまでお詳しいのは何故ですか？
関係者の方？
もっと知りたいです。

[1623: eマンションさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1624: 匿名さん]

>>1618 通りがかりさん

何で15年以上も住んでて魅力を感じない人が阿佐ヶ谷をディスって大幅値引きとか根拠のないこと言ってこの掲示板に張り付いてるんですか？魅力が分からないなら他のとこ見てればいいのに

[1625: 匿名さん]

別に無理ポジしたいわけじゃないんだけど杉並区の中では成田東４丁目って最も住環境と利便性のバランスが優れた数少ない場所の一つだとおもうんだけどね。利便性だけ、とか環境岳、とかに目を向ければ他のエリアもあるけど普通はバランスが大事だよね、ファミリーならなおさら。
荻窪の大田黒、成田東４、久我山ぐらいじゃないでしょうか、どちらも兼ね揃えるのは。

[1626: 通りがかりさん]

>>1624　匿名さん

言い返すつもりはないのですが、値引きの件は根拠が無いわけではなく、実際商談までして仮の購入プランもたてて頂きました。
また、相談カウンター？や色々な物件を見に行って、アンケートに答える度に『良いところにお住まいですね。』『あの辺りなら野村さんのところも見に行かれましたか？』と本当によく言われたので、そんなに阿佐ヶ谷、プラウドシティは良いのか…と思い、今更ながら真剣に検討しています。

不動産に精通している人が周りにいなく、こういった掲示板にも不慣れなのでご気分を悪くされたのであれば申し訳ありません。

違うところで情報収集します。

[1627: 住民板ユーザーさん1]

この辺の近くに住んでれば誰でも知ってますよ。
子供の同級生の家が近隣で反対ののぼり立ててましたからね。近隣でなくとも相当広い範囲に計画内容と交渉経過や説明会案内が配られていました。
それと旧阿佐ヶ谷住宅掲示板で紛争経過が詳しく載ってましたからね。この辺の住民はあの薄気味悪く、ほとんど住んでいない廃墟がなくなり、歩道や橋が拡幅され通学路が安全になり喜んでいます。

[1628: 匿名さん]

>1626さん
阿佐ヶ谷の魅力を感じないのに15年も住んでいるってことは特に不満もないってことですよね？通勤通学に支障あるなら引越しますし。

七夕祭りは年に数日なのでどうでもいいですが、確かに自転車はマナー悪いですね。

あなたが何を重視するかですが、阿佐ヶ谷にあって他にはないポイントの立地でどう感じられるかを自己分析してみては？
それで豊洲がいいなとなればあなたのマンション選びでここは間違ってますよ。

そもそも立地にこだわりなければ、立地の優先度は低いってことですし、そんな方は阿佐ヶ谷に限らず、立地がどうこう言わない方がいいですよ。

[1629: 匿名さん]

自転車のマナーって具体的にどうわるいの？駐輪の仕方？場所？それとも運転中の話？

[1630: 匿名さん]

>>1626 通りがかりさん
私も大きく値引きしていただいて契約したので 信じますよ。
不特定多数が集まる掲示板ですから 色々な反応があります。気になさらず活用されたらよろしいかと。

ただまあ 長らくお住まいで 阿佐ヶ谷に魅力が感じられないのでしたら 他の場所で探されるべきかと。他の方が選んだ理由を聞いても 好みとかそういうのはどうしようもないですし。

私は 阿佐ヶ谷は今まで縁がなく MRや現地に行く時に駅周辺を歩いただけですが、今住んでるところがイマイチなためか、とても魅力的に感じてて これからここが生活圏になるのかとワクワクしております。
慣れてきたら マイナス面も見えてくるのかもしれませんが。

自転車のマナーが悪い人はどこにでもいますが、こちらはそんなに多いのでしょうか？

ちなみに 我が家は 鉄道と駅近利便性、善福寺川緑地の存在、予算内で希望の広さと眺望、が決め手です。（ひとつでなくてすみません）

[1631: 匿名さん]

>>1630
すいませんが、どれぐらい値引いてもらったのか教えてもらえないでしょうか？
また、どうすれば値引きを打診してもらえますか？我が家はいまのところそういう打診をしてくれません。

[1632: 匿名さん]

例年３月はどこも決算月ですから完成物件ならどこでも大なり小なり値引きはやってますよ。この時期の値引き自体は選択肢が狭まっているわけですし、普通ですからチャンスと前向きにとらえるべき。値引きしても売れないマンションがたくさんある中で、ここは多少の値引きをすればあっという間に完売でしょう。ここはグロス価格以外はネックなし。相場のグロス価格だけは買うタイミングですから、どうしようもないです。

[1633: 匿名さん]

本当に値引きした人ならこの掲示板でどのくらい値引きした金額を書くことはないですよ。値引きは本来水面下で行われるのが常ですからね。しかも値引きは購入時期（決算等）や商品（人気度合等）によって個別に決定されますからね。

[1634: 匿名さん]

そうなんですね、残念です。せめてだいたいこれぐらいの金額は引いてもらったっていうざっくりした金額でも聞きたかったんですが。

[1635: 匿名さん]

>>1631 匿名さん

買う気を見せる
買える人か分からせる
（キャッシュorローン）
ローン通らなそうな人には値引きを打診しないと思います。
他物件と競合させる人もダメです。
ここが気に入ってるけど、予算的に合わない、、、予算的に合えば買うのに、、、が一番ベストかなぁと思います。
それはどの物件でも同じだと思います。

これをやったからといって、この物件が値引きをしてくれるかは分かりませんが。

ただ、3月決算期を狙うなら、結構ギリギリのタイミングですね。

[1636: 匿名さん]

そうですね。今月末に引渡が条件になりますから現金購入以外ですとギリですね。今からだとすぐに契約してローン審査を経て銀行の手続きがなんやらかんやらで早くて３週間程度かかります。月末ローン実行が最低の値引き条件ですが、まだまだ金利が低いようなのでよかったですね。

[1637: 匿名さん]

>>1635

もちろん買う気はみせてますし色々具体的な話をしまくってるのでさすがにむこうも
気がついてるとおもうんですよね。ちなみにキャッシュで7割方払えますしローンも
問題ないです。事前審査も通ってますし。
指値でいっているんですけどそれがあまりにだめすぎたんですかねぇ。400万ほどねびいてほしいといってるだけなのですが。

[1638: 匿名さん]

>>1631 匿名さん
特に口外しないようとか、一筆も書かされて居りませんが、早いうちに契約された方には不愉快な話でしょうし、仁義としてこういう場では金額を書いてはいけないだろうと思ってます。

誰にでも値引きの話はないようなので推測ですが、
買う気がある
買う経済力がある（と思ってもらえる仕事&年収）←ローンが通る
買う原資がある←ローンが通る
…と、相手が考えれば 出てくるのかなと思います。

それから 値引きにはスピードが大事というお話でした。何月引き渡しが前提だと。慌ただしいですが可能なので受け入れました。

こんな話でも参考になれば幸いです。

[1639: 匿名さん]

>>1637 匿名さん

なるほど、そこまで進んでいると逆に向こうからは値引きして来ないかもしれません。

言ってしまえば、買ってくれる可能性の高いお客様として、認識されているので、逆にもうやめたと言ってしまう方が値引きしてくれる可能性は高くなると思います。
まぁそれは、欲しくなっちゃってると、中々言えないんですけどね。

キャッシュで7割、事前審査通ってるなら、条件は全く問題無いですからね。

買ってくれそうなお客様には、できるだけ値引きしたく無いと思うのは、営業マン、会社に取って共通の思いでしょうから、、。

[1640: 匿名さん]

私も値引きをしてもらいました。
プラウドは値引きをしないで有名だったので、正直驚きました。
しかも私が値引き交渉したわけではなく、営業から値引きの提案がありました。
ちなみに具体的な値引きの内容は言えませんが、5%とかそんな小さな値引きではありませんでしたよ笑

[1641: 匿名さん]

年収が1000万超えている人に声掛けしているみたいですよー

[1642: 匿名さん]

>>1640 匿名さん

ですよね、私も半額にしてもらいました。

[1643: 匿名さん]

値引きは、部屋と棟にもよるのでは。
値引きしなくても売れると見込んだ部屋は値引きしないでしょう。

[1644: 匿名さん]

結局は属性ですよ。買う気があって、ローン審査が通るかどうか。
審査通らない人に値引きして申し込みもらっても審査までの期間その部屋売れませんからね。

ちなみに、優良企業ならどこも社割があります。その割合は定価から値引きできる率なのでその割合までは値引きは可能と考えられます。それ以上は前述の属性でしょうね。

デベの社員に聞けば、デベ会社の社割は教えてくれますよ。

[1645: 匿名さん]

>>1639 匿名さん

キャッシュで7割払えるのすごいですね。
おっしゃる通り、逆効果な気もします。値引きしなくても絶対買えますし

[1646: 匿名さん]

半額は無いかと、、。
そんな金額だと、近所の訳わからない中古も買えないでしょう。

[1647: 匿名さん]

>>1639
そうですか。確かにそういう側面もあるかもしれません。
つまりは、カモだとおもわれてるってことですね。
ちょっとこれだけ値引きの話があると定価で買うつもりもない、っていうか主人が
値引きされないと結構怒っているので一度もうやめようって話をしてみます。

[1648: 匿名さん]

>>1640さん

野村は値引きすることで有名ですよ。
ココは早々に退却したのでしりませんが、他物件では何度も提示されました。
三井や三菱より値引きしやすいです。

[1649: 匿名さん]

>>1647 匿名さん

カモって事はないでしょうけど、あまりに欲しくなってしまうと、こちらが折れなきゃいけなくなりますし、欲しい気持ちを表現しつつも、この条件じゃないと買えない、、みたいな感じが良いと思いますよ。

営業マンは、お客様が逃げると追いたくなりますので、こちらから、物件欲しいという気持ちが強いと中々難しくなります。

キャッシュ7割なのであれば、他の物件も充分検討出来るお方だと思いますので、それも一つかも知れません。

ただ、この辺だとここより良いなと思える物件が無いのも否めないです。

[1650: 匿名さん]

>>1649

そうですね、たしかにおっしゃるとおりかもしれません。
しかもそれは私のせいかもしれませんです。。。
個人的にはものすごく気に入ってしまったので営業さんがいる前で主人でここ素敵、っていう話を
なんどもしてしまいました。主人はいつもやさしいのに営業の前ではとても厳しい、といいますか
無愛想といいますか怪訝そうな顔をしていたのもすでにそういうビジネス的な駆け引きをしていたのかもです。
だとしたら私、主人の足をひっぱってましたね...反省です。
主人と話してあとは主人にお任せしようと思います。私も主人が一番気に入ってくれる物件がいいですし
費用を出してくれるのも主人ですので私はとりあえず主人に謝ってきます。アドバイスありがとうございました。