プラウドシティ阿佐ヶ谷ってどうですか？ その4

[契約済みさん [男性 30代]]

プラウドシティ阿佐ヶ谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都杉並区成田東4丁目63番28他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「阿佐ケ谷」駅 徒歩13分
東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩5分
間取：2LDK～3LDK
面積：69.54平米～93.78平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：安藤・間
施工会社：株式会社 安藤・間　西武建設株式会社　前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/572951/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1521: 通りがかりさん]

エントランスからの駅歩で言えばA-1、2、B−1、2、3、4はあんまり変わらないですよね。あえて言えばA−1が一番近いですが、A−2のエントランスから10秒くらいのものでは？
A−3はちょっと遠いですけど、それにしたって部屋からの総移動時間で考えるとA-3より時間のかかるA-1とかもあるでしょう。
いずれにせよ1、2分の違いでしかないですけど。

[1522: 匿名さん]

>>1511 匿名さん
メゾネット内覧しましたが、思いの外狭く感じます。なぜか二階のフローリングがふわふわで気持ち悪かったです。
あと、南側の古い住宅が見えて景観はAやB棟とは雲泥の差。。。

賃貸でメゾネット2軒住んだことがあるのでメゾネット自体は好きでしたが私はマンションを選びました。

[1523: 通りがかりさん]

住友方南町の方が仕様は良いですよね。ノータッチキーとかミストサウナとか。。。
ただ狭い部屋しかなかったのと住環境でこちらにしました。逆に言うとここの不満は値段の割に仕様が。。。ってのは今でもありますけど(^^;
住環境は最高です。特に小さい子供には理想的なんじゃないでしょうか。車気にせず遊べますし。

[1524: 匿名さん]

方南町は低層でもないし、周辺環境も違うので比較になりません。
駅1分でも方南町では・・・。
個人的には丸ノ内線の方南町から池袋まで直通の話も、実現したとして1時間に多くても2本程度じゃないかと思います。
メインは荻窪⇔池袋なので、そんなに本数増やせる訳がないのではと思ってます。

[1525: 匿名さん]

>>1521 通りがかりさん

チヨダ前からA2のエントランスまでジャスト5分でした。

エントランスまでは歩く速度はそこそこ出せますが、エントランス入ったあとは人の玄関前を抜けて行きますし、広くはないので歩くスピードも落ちます。エントランスから部屋までが遠い部屋は要注意。

エントランスまでは妻と歩いたので特別早いわけではないです

[1526: 匿名さん]

>>1509 匿名さん
うちも最初は新古を狙おうとしていましたが、ここに住む人は永住思考でなかなか開かないでしょうし、金利と消費税が安い今、新築として買ったほうがいいと判断しました。
MR行ったらちょうどいい物件がありましたし、巡り合わせもあるので1年越しの思いもあって即決しました

[1527: 匿名さん]

やはり方南町は始発駅1分というのがポイントなんですね。今の新宿止まりの車両が方南町直通となると12分に一本が始発になるということになります。これは相当ポイント高いですよね。

[1528: 匿名さん]

ここのスレは住んでる方たちも多そうですが、収納はどうですか？
部屋にもよるとは思いますが、若干足りなそうかなーという印象で、、
何か収納は別で考えた方が良いのでしょうか？

[1529: 匿名さん]

>>1526 匿名さん
ありがとうございます。
MRはかなり初期に行って、値段聞いてビビってそれきりでしたが、そういうケースもあるのでしたらもう一度行ってみたいと思います。
他の皆様もアドバイスいただきありがとうございました。

[1530: 匿名さん]

>>1522 匿名さん

そうなんですね。
やはり色々な人の意見を聞くと参考になりますね。

景観の良さはここの売りの一つでもあるので、それならやはりテラスは無しですね。

ほとんどが地権者住戸とも聞いたので、あまりここを狙う人は居ないのかもしれませんが。

ここは、4.5階などの上の階も眺望が抜けて良いですが、1.2階の植栽がたくさん見えるのも良いので、下の階も全然有りですよね。
棟や部屋にもよるとは思いますが。

[1531: 匿名さん]

>>1528 匿名さん

収納は無駄に奥行きがあります。布団とかしまうにはいいですが、普通に使うと奥がスカスカです。こどもが小さいうちは収納が足りないってことはないんじゃないかと思います。

[1532: 匿名さん]

>>1531 匿名さん

ありがとうございます。
あの布団収納？ってなってたところですかね？

お部屋によっても確か違うんでしたよね。

[1533: 匿名さん]

>>1532 匿名さん

部屋によって違いますが、他のマンションと比べると総じて奥行きがありますよ。

[1534: 匿名さん]

>>1533 匿名さん

そうなんですね。
見た部屋が、共用廊下側の収納が少し小さかったので。

まぁ何とかなるかなとは思ってるんですが。

参考になりました、ありがとうございます。

[1535: マンション掲示板さん]

>>1530 匿名さん

テラスとメゾネットタイプの住戸間違ってたらすみません。私が書いたのは2階だてタイプの住戸です。

眺望を重視しないのであれば、お買い得なんですがね。。。

[1536: マンション掲示板さん]

>>1534 匿名さん

うちは荷物が少ないので大丈夫ですが、壁収納も魅せるタイプでなく、収納タイプにすると収納増やせると思います。それ用かと思わせる凹みがあるので笑

あと、ポーチも上手く使えばなんとかなるかと

[1537: 匿名さん]

>>1535 マンション掲示板さん

2階建の住戸（テラス、メゾネット）の認識でした。

マンションのほうの低層は植栽が見えて中々良いなぁという意味でした。

[1538: eマンションさん]

>>1536 マンション掲示板さん
ポーチとは玄関前スペースのことですか？
共用部分ですので管理規約上、ものを置いてはいけませんよ。

[1539: 匿名さん]

共用外廊下と玄関アルコーブは規約上どういうすみわけになってるんですか？玄関アルコーブは普通専用使用権ですので、多少の物（三輪車とか乳母車、観葉植物等）は置けると思っていましたが・・・。

[1540: 周辺住民さん]

言葉が間違っていたかもしれませんが、>>1539 さんと同じ認識です。
三輪車や乳母車置いている方多かったですよ

[1541: eマンションさん]

>>1540 周辺住民さん
>>1539 匿名さん
玄関アルコーブも三輪車ベビーカーなど置いてはいけないんです。
管理規約写メご参考まで。
(6)-(8)になります。

[1542: eマンションさん]

(8)第4条第1号は食配サービスの一時保管のことです。
入居当初、管理人から玄関前にものを置いてはいけないとのチラシもはいりました。

[1543: 匿名さん]

>>1542 eマンションさん

ご丁寧にありがとうございます。
違うマンションを見学した時の記憶が混ざったのかもしれません。何も置いてはならないのですね。結構広いのでもったいないですが、ルールであれば仕方ない。

[1544: 匿名さん]

コンシェルジュサービスで、宅配取次や切手の販売とありますが、この利用にあたって手数料はかからないのでしょうか？

近くに24hの郵便局あるのであれですが、宅配取次は便利だなと

[1545: 契約済み]

>>1543 匿名さん
違うマンションではないかも？

わたしが契約前に案内された時、
ベビーカーとか置いてる部屋ありましたよ。
「本当はダメなんですけどねー」と営業さん言ってました。
火災や何かの時通行の妨げになるといけないから（立ててあっても倒れたりして）なので
結構おおめにみられてるそうです。
私も事情があって 置き場をどうするか考えてるものがあり、営業さんは「角部屋で誰も前を通らないし 美観を損ねず倒れないようにしてれば大丈夫ですよ」とか言って（ほんとうに大丈夫かなあ〜？）と疑問に思ってました。
その後 使う必要がなくなったので 問題は解決したのですが。

[1546: ご近所さん]

避難経路になるので共有スペースのものを置かないのはここに限らず割と当たり前です。
例え角部屋だろうがデッドスペースだろうが例外を作ったらキリがないので置かない（そもそも自分の土地ではない）です。

大目にとか知らなかったとかいう人は防災意識に欠けているから、世帯主ではないから重要事項の説明とかを受けなかったのだと思います。マンションは共同施設なので「自分はいい」とか「迷惑にならなければ」とかいう個人の考えでやるべきではないです。その辺がなーなーになっていくと本当にモラルが一気にくずれますよ。あそこはやっているとか他がやっているのにっという人が必ずでてきます。

そういう私も以前のマンションで傘を玄関前にかけておいて次の日管理人に注意されました。
以来そういう事はしないようにしています。

[1547: 匿名さん]

ご指摘ありがとうございます。でもなんで、避難経路でもない玄関アルコーブと避難経路である共用外廊下の区分け（床の模様が違う）をしているんでしょうか？ルールや使用目的が同じだったらすべて同じ模様の床の共用外廊下（避難経路）にすべきではないのでしょうか？なんだかわかりにくいですよね・・・。ここの玄関アルコーブは専用使用権はないんですか？

[1548: 匿名さん]

専用使用権は専有ではなく共有なんですよ、ということですね。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1026484285

美観の視点からいっても、アルコープやポーチにものはないほうがいいです。
特に生活臭のあるものは、他者からみると物件の価値を損ねるものなる場合が多いです。
だいたい家の外に出しておきたいものって、見ていてきれいなものでもないですしね。

[1549: 匿名さん]

なるほど、よくわかりました。ありがとうございます。

[1550: 通りがかりさん]

でもここって廊下もアルコープもかなりゆとりがあるから、アルコープに物置きたいって人も多そうですよね。

まぁ管理規約を変更するのはハードル高いとは思いますけど。

[1551: 匿名さん]

置きたいけど、置かない方が良いですね。
マンションの景観を損ねない為にも。

[1552: 匿名さん]

物は置かなくても、アルコーブはやっぱり無いとダメですしね。
アルコーブの無いマンションも増えてますが。

[1553: 周辺住民さん]

ゲストルームの使用量は基本2000円＋リネンの2000円合計40000円でしょうか？
どこかで6000円という記載を見ましたが、それは2名の場合ですかね？

[1554: 通りがかりさん]

そうです。
基本使用料が2000円で、リネンが一人分2000円ですね。

[1555: 匿名さん]

３月末の決算に向けて野村さんだけではなく、値引きするマンションが多くなってきたようですね。いいマンションは少しの値引きでもあっという間に完売しますが、悪いマンションはいくら下げても売れ残ります。多少の値引きではまだまだ高いし、将来の資産価値は維持できないですからね。ここのマンションは前者ですから完成したものをじっくりと見て、多少の値引きに応じて買うのも悪い選択ではないのかなあと思ってみたりしています。建築費は高止まりですが一説にはゼネコンの支払いを値切っているところもあるそうです。簡単にマンション相場が崩れるとは思いませんが、これ以上の上げもないわけで、ここでいいマンションに出会えればゆっくりと検討できて買い急ぐこともないですから、マイナス金利の中、じっくりと腰を構えていきましょう。

[1556: 匿名さん]

7-8年前6000万位の物件買って、総支払額1億近かったから、今8000万位の額のマンション買うのと変わらずです。
利息多い方が、繰り上げしたら、減るのは早いですけどね。
低金利の恩恵が受けられるのは良いですよね。

[1557: 匿名さん]

確かに、その差は思った以上に大きいですね！！

[1558: マンション検討中さん]

金利差以上に値上がりしちゃったけどね。
あと35年借りた人もだいたいは繰り上げ返済するので1億も払わないけど。

[1559: マンション検討中さん]

事情があって中央線沿線に引越しが必要になり、今頃こちらを真剣に検討している者です。
家族全員の通勤・通学の便が良く、自然にも親しめる環境で立地は大変気に入っています。
しかし数年後にまた引越しをする可能性もあり、リセール時の事が気になっています。
ネットで見るとすでに中古（新築未入居）として売られている物件もありますが、
新築時の価格と比べてどうなのでしょうか？

純粋に同じ部屋で比較しているわけではありませんが、野村不動産から公開されている同程度の広さ、階数のお部屋の新築価格と比べると下がっているような、、棟によっても異なると思いますので、あくまで印象ですが。

いま、中古で売られているお部屋は地権者の方が売り出しているものが多いのでしょうか？
それでしたら、安く出ているのも納得できますが。

私個人的には、資産価値の維持できる物件であると感じていますが、
現時点ですでに値上がりはしないまでも、価格が下がっているようだとちょっと、、と気になっております。

[1560: 匿名さん]

「数年後に引越をする可能性」がどれくらいかにもよるのでは。
なんなら賃貸の方がいい可能性もありますし。

今はマンション相場が高止まりしている（もちろん「まだ上がる」という人もいるし場所もある）状況なので、
リセールに大きな期待はしない方がいいです。

[1561: 匿名さん]

購入者です。
ここの物件に限らず、新築マンションは価格に新築プレミアム分がのりますので、入居後の売却はそれだけで下がるかと思います(もちろん、例外もありますが。)
また、今は相場が上がり切って、下げ相場になりつつあります。仮に数年後にこのマンションが販売になっていれば、今の値段ではなかなか売りづらいだろうと思います（今ですら、高いと言われてるみたいですので）

私は、環境やマンション自体に惚れたので、資産価値が落ちるのを承知で買った口ですが、購入された方の多くも、ある程度その点は織り込んで買われているのではないかと推察します。

[1562: マンション検討中さん]

1559です。
そうですね、確かに数年前のマンションバブル以前に買った物件を今売るのと、
今買った物件を数年後に売るのとでは全然状況が違いますね。
リセールに過度な期待はせず、マンションそのものが今の自分たちにとって良いかどうか、を基準に
賃貸なども含めて検討していきたいと思います。早速にありがとうございました。

[1563: 匿名さん]

今の相場観で考慮するとリセールは厳しいと言わざるを得ません。マクロ経済的には数年後オリンピック直前年まではなだらかな下降線を描き一旦相場を冷やし、オリンピック後に冷え切った相場にカンフル剤を打ち、相場を支えてくると読んでいます。いつ買うか、いつ売るかによっては大きく異なることは歴史が証明しています。あとは相場をどう読むかは自己責任で決めることですよ。不動産購入の損得だけが人生ではありません。自己居住の不動産であれば大きなリスクは考えにくく、売るタイミングが悪い場合、しばらく様子見しても賃貸に出してもいいですしね。

[1564: ご近所さん]

あんた達話長い割になにも伝わらん。どっかの営業と一緒だよ
要するにどうなるかわからん
買いたい時が買い時
売りたい時が売り時

って事でOK?

[1565: 匿名さん]

長い話だとしても、買いたい時が買い時
みたいな情報よりは参考になりますね。

[1566: マンション掲示板さん]

数年後どうかはわかりませんが、杉並、世田谷、練馬あたりでいまある選択肢の中では、ここは他と比べたら魅力があるため、下がりにくいと考えます。

[1567: 匿名さん]

1561です。
誤解をさせたら大変申し訳ないので補足しますが、このマンションは、環境の面からしても駅距離からしても、とても魅力的なマンションですよ！
実際に住んでみて、日々満足しています。

その意味で、価格の下落率が他の周辺域のマンションより低いだろう、という点は同意です。また、そうなって欲しいなぁという願望もあります。

単に、リセール時に儲けることを期待させるのは、今の相場の下ではやや無責任かなと思ったので、上の投稿をしたまでです。

価値観を共有できる良い方に買って頂ければ嬉しいな、と一住人として思います。

[1568: 匿名さん]

住民さんによる真の声は参考になります。
ありがとうございます。

[1569: マンション検討中さん]

皆さんおっしゃるように、ここは環境と利便性を兼ね備えている大規模物件で、少なくとも丸ノ内線と中央線でこれ以上都心に近い物件は出てこないのではないかと思います。そういった意味で、物件自体の将来的需要はあるのではないかと思います。今のタイミングでこそ、現金化を急ぎたい地権者住戸が安めに売りに出ていると思いますが、一旦完売となれば今ほど割り引いて売りに出されるかはわかりませんし、希望の間取りや部屋が売りに出る可能性は低くなるとと思います。投資物件ではなく長く住むつもりで買う人が多いでしょうから、そこまで多くの取引があるようにも思えません。もし買うとしたら、今、安くなっている部屋の中から条件の良い部屋を選ぶというのは合理的なように思います。

[1570: 周辺住民さん]

>>1565
そうか？　買いたい時が買い時だよ。「買える時」って事でもいいけど。

超低金利の今「待つ」意味は全くない。
オリンピック後まで待って喜ぶのは今のあなたの賃貸マンションのオーナーだけだよ。
耐震技術や建築方法に画期的な進歩でも起きない限り今も3年後も変わらない。
いい場所（立地）のマンションは早い者勝ちでどんどんなくなっていく。
そりゃ地主が死んだりして掘り出し物は今後もあるかも知れないけど、自分の予算と探している地域にそれがでるのは割と確立低いと思う。

[1571: 匿名さん]

>>1570 周辺住民さん

いやいや、買いたい時が買い時なんだけど。

その一言だけじゃそんなに参考にならないって話で。

今回みたいな方が参考になりますよ。

あっちなみに私も待つ派じゃないので。

[1572: 匿名さん]

すみふの荻窪と比べると、内装のグレードがプラウドの方がずっといいと思いました。グロスは高いけど、単価では安いですし、頑張ってこちらに決めました。現地見て見ないとわからないこともおおいですねー

[1573: 匿名さん]

すみふ荻窪は駅遠ですしねー。
こちらの方が全然良いですよね。

でもすみふ荻窪は確か単価安くないですか？

すみふ方南町はここより高かった気がしますが。

この辺色々回った結果、ここに落ち着く人多そうですね。

蘆花公園とかも設備相当やばいみたいだし。

[1574: 匿名さん]

昨晩は敷地内でデカいガマガエルが散歩してるのを発見

旧阿佐ヶ谷団地時代は
モグラやコウモリ、ヘビ、タヌキ等がいて自然豊かだったなあと思い出す

[1575: 匿名さん]

ここは低層エリアの多い杉並区では珍しい再開発促進を目的にした地区計画区域となっており、いわゆる通常のマンション開発とは一線を画します。ただの団地型大規模開発マンションではありません。だからこそ、規制の厳しい中でも高さ制限（通常の2倍）だけは緩和されています。資産価値の維持を推し量るのはフローの相場ではなく、その土地の持つ歴史や街づくりなどが将来的に評価されるポイントになるような気がします。

[1576: 匿名さん]

まぁこの地区にこれだけの規模のものは出来ないですよね。
すみふ荻窪もまぁ環境的には悪くないのでしょうけど、こちらは駅徒歩5分ですしね。
ただスーパーとかは遠いですけど。

[1577: 匿名さん]

荻窪が便利すぎて離れられない。阿佐ヶ谷はどないなんかなぁ

[1578: 匿名さん]

都会という意味では荻窪だろうけど、生活という意味では阿佐ヶ谷の方が便利だと思いますよ。
それでも阿佐ヶ谷はごちゃごちゃしてますが、南阿佐ヶ谷、特にこのマンションの周辺は本当に静かで自然豊かです。
一方JRまでは少し時間がかかりますから、何を重視するかですかね。
職場なら荻窪がいいかもしれないけど、住むならこっちがいいと思いますけどね。

[1579: 匿名さん]

単純に駅力（主に利便性）を比較すれば圧倒的に荻窪です。駅始発（ﾒﾄﾛ）もあり、JR・ﾒﾄﾛのダブルアクセス、大きなショッピング施設やレストランも駅前に集積してます。駅から１０分以上ありますが荻窪二丁目、三丁目あたりは近衛元総理が別宅をかまえるくらい自然にも恵まれており、緑あふれる屋敷林も多いです。阿佐ヶ谷はJR寄りはまだしも、ﾒﾄﾛ寄り（南阿佐ヶ谷駅）の利便性は良くないです。阿佐ヶ谷でも、ここのマンションのエリアだけは空気感が違います。別格に再開発されましたし駅にもまあまあ近いし住むには文句なしです。

[1580: 匿名さん]

まあちょっと購買層が違いますかね。荻窪駅近がいい！ってひとはここは対象外かもしれないし、ここに魅力を感じるひとは別に荻窪に住みたいとは思わないでしょう。
単に利便性が良い都会がよければ、荻窪に限らず都心にも選択肢を広げられますし。
表現が難しいけど、自然と利便性の絶妙なバランス感がここの最大の魅力で、そこに関しては唯一無二だと思う。

[1581: eマンションさん]

私は駅だけなら荻窪駅周辺の方が良かったんですが、スミフは駅から10分以上で遠すぎる。プラウドは駅距離、環境、価格のバランスが抜群でした。

荻窪駅5〜10分なら最高ですが、その場合は価格で検討外となるのだと思います。

環境重視ではありませんでしたが、いいにこしたことは無いですし、プラウドはその点は突き抜けてますね。

[1582: 匿名さん]

つまりは利便性と環境なら圧倒的荻窪、価格重視なら圧倒的に阿佐ヶ谷って事ですね

[1583: 匿名さん]

>>1582 匿名さん

？
すみふさんの荻窪は検討したことないのですが、駅距離のためか お値段抑えめだと聞いています。
他の荻窪物件ですか？

[1584: 匿名さん]

荻窪の駅近徒歩5分とかを探そうと思ったら、この単価では無理ですね。

そういう意味で、価格重視なら阿佐ヶ谷と仰っていると思います。

すみふ荻窪は、あの距離でOKな人は、阿佐ヶ谷よりは買いやすい値段ですよ。
70平米無い部屋も多いですから、グロスも安くなりますし。

[1585: 匿名さん]

>>1584
はい、そのとおりでございます。
駅力、利便性で考えたら圧倒的に荻窪駅ですが、同じ徒歩圏内での相場を考えたら当然価格も高くなるわけですから
予算が大丈夫の人はいいですが、私のような貧乏人にはそういう比較（徒歩圏は同じで、荻窪か阿佐ヶ谷か、という選び方）
はもはや不可能です。
なので、駅を選ぶためには、荻窪なら徒歩10分超、阿佐ヶ谷なら10分以内っていうそういう切り口になってしまいます。
どうしても駅距離も揃えることになれば、荻窪1LDK(43m2ぐらい)と阿佐ヶ谷3LDK(70m2)みたいな選び方になります。

そういう意味では阿佐ヶ谷はいいなって思っている次第でございます。

[1586: 匿名さん]

みんな地元の人じゃないんだろうけど、荻窪より阿佐ヶ谷の方が店も多いし駅力も高いよ。
だから杉並区役所だって阿佐ヶ谷にあるし。阿佐ヶ谷商店街みたいな巨大商店街は
荻窪にないよ。

[1587: 匿名さん]

中央線阿佐ヶ谷駅近だったら
荻窪の駅近同様、ものすごくお高いでしょう。
荻窪のほうがお高いとしても
どちらにせよ 庶民的価格ではなさそう。

[1588: 匿名さん]

>>1587
杉並3駅（高円寺、阿佐ヶ谷、西荻窪）は中央線としての利用価値が限りなく低いし土日祝日は快速すら止まらないということで庶民価格ですよ。逆にこれらより都心からはるかに遠いのに通勤特快含めて全ての列車が止まってくれる三鷹、国立がここよりも圧倒的に高いのはそういう理由です。

[1589: 匿名さん]

>>1588 匿名さん
そうなんですね。全然知らなくて。
ご教示ありがとうございます。

それでも丸ノ内線で 今の最寄り駅より断然便利になるので 楽しみです。

[1590: 匿名さん]

ここの人はJRはあまり使わなくないですか？
遠いし。（あっでもすみふ荻窪の、荻窪駅までの距離と同じくらいですけど。）
ただ、何かの時に阿佐ヶ谷駅も使えるって便利ですよね。
そもそも、JRより地下鉄とかの方が、暑さも寒さも我慢しなくて良いから個人的には、阿佐ヶ谷よりも南阿佐ヶ谷のが良いけどな。

もちろんJRは便利なんだけど。

[1591: 匿名さん]

>>1590

主力はやはり丸の内でしょう。ですが、使い分けだと思います。
嬉しいのはやはりどちらか事故等で止まった場合に迂回できることでしょうね。

JRのほうは中央線と総武線がありますから２路線使えます。丸の内といれて３路線です。
また、あくまでも緊急避難的ですが京王線の浜田山からも歩けるので地震とかでどれがいち早く
復旧するかわからない場合には数が多い方が有利でしょうね。

[1592: 匿名さん]

すぎ丸くんで100円で浜田山に出られるので便利ですね。
通勤は丸ノ内線ですが、JRの阿佐ヶ谷駅までは歩行者は信号なしで直線です。通勤で使うには時間かかり過ぎますが、休日に歩く分には全然苦になりません。

[1593: 匿名さん]

えっ？青梅街道は？

[1594: 匿名さん]

>>1591 匿名さん
確かに大地震時とかはどの路線が復旧するか読めないですよね

[1595: ご近所さん]

>>1591
この辺住んでないでしょ？　
東西線を忘れてるよ。（一番最初に停まりそうだけど）

[1596: 匿名さん]

>>1588 匿名さん

えっまじで？
ここより三鷹、国立のが高いの？
誰が買うんだろ、そんなの。

[1597: 匿名さん]

ここってダブル配筋ですか？

[1598: 匿名さん]

>>1596

住環境がいいからみんなかってるよ。立川、三鷹は高級だよん

[1599: 匿名さん]

>>1595
東西線なんていらない子じゃん。それに遠いし

[1600: 匿名さん]

>>1593
失礼しました。
青梅街道を除けば歩行者は信号なしです！

[1601: 匿名さん]

青梅街道って地下化してしまえばいいと思うんですけどどう思います？
あそこを緑地化、歩道化してしまえばみんなハッピーになるとおもうんですよね。
もったいないですよね、分断してしまって。

[1602: 匿名さん]

>>1598 匿名さん

個人的にはちょっと距離が遠過ぎますね。
都心から。
後満員電車に耐えられないかな。

職場がその近くならそれも良いのかもしれないですけどね。

[1603: 匿名さん]

>>1602
ええ、私は別に三鷹や国立、立川を別に推奨してるわけでも好きなわけでもありません。
ただ、都心から遠いわりには高いよってだけの話です。中央線特快、通勤特快、通勤快速あたりは
かなり早いですからね。新宿駅が職場でしたら十分早いでしょうね。ただ今となっては高いエリアになったので
ここに行けば安く買えるって言う話ではもはやない状態ですね。八王子や高尾までいけば安くなりますけど

[1604: 住民]

三鷹、好きです。ここはもっと好きです。

[1605: 匿名さん]

https://news.minkabu.jp/articles/urn:newsml:www.kentsu.co.jp:20170301:...

阿佐ヶ谷の再開発は更に進みそうです

[1606: 通りがかりさん]

三鷹はまだ分かるけど、国立と立川の話がなんで出てくるのか。
検討する時に阿佐ヶ谷と比べる人って極少数なんじゃないの。

[1607: 匿名さん]

>>1606
そうでもないとおもうけど。
中央線って早いし本数多いから基本的に23区をこえた武蔵野市、三鷹市、西東京エリアといった郊外
にいっても価格がなかなかさがらず競争力と魅力を保ってるんだし比較してる人も多いとおもうけど。
この物件は大規模で住環境も良く、建ぺい率・容積率キチキチビジーな感じで立ててないから別だけど、
阿佐ヶ谷や高円寺、荻窪あたりなんて大抵が狭い道路、ビジーな厳しい土地にギッチギチに立ててあることが
多いし、しかも駅遠とかだったりするんでね。
そのエリア自体にものすごいこだわりがある人は別だけど、別に中央線で一本で30分ぐらいで新宿につければ
それでいい、ってぐらいの人だったら特快４駅で30分だからね。住環境でのバランスを考えてそっちに
舵を切る人がいても別に不思議ではないかと。

そう言う意味でもここは貴重な物件だとおもうけどね。阿佐ヶ谷ではまぁ出ないレア度がある。
ちな、まぁここは中央線物件というよりかは丸の内ではあるけども。

[1608: 匿名さん]

特快ならで特快を待ったりするのが嫌いなので、常に一定な丸ノ内線が好きです。
あとここ検討する人は中央線というよりも、23区がいいって人が多そう。そのこだわりなければ武蔵野市、三鷹、西東京は指摘通りおのずと最初から視野に入るはず。

なにから優先していくかはそれぞれですが

[1609: ご近所さん]

>>1607
長々と内容のない事を書いてもらって悪いが、「中央線一本で30分ぐらいで新宿につければそれでいい」ってやつはいない。

総武線、東西線、丸の内線の利用がなくなり、新宿まででも３０分近くかかるようになったら朝の通勤だけでなく日頃の移動の利便性や快適性にも大きく影響がでる。それでいて価格があまり変わらずだったら２３区内の別案件探すよ。ここを検討できる予算があるなら選択肢は他にもある。

[1610: 通りがかりさん]

私は杉並区メインで検討してて、世田谷区か武蔵野市辺りまでが範囲って感じでしたけどね。
もし桜上水ガーデンズとかパークシティ浜田山が同時期に分譲してたとしたら、めちゃめちゃ悩んだ気がしますが。。。
西東京エリアでこの物件と比較するとしたら、価格的には駅直結タワマンだと思いますが、この物件選ぶ人ってタワマンはあまり候補に入ってないような気もします。

[1611: 匿名さん]

新宿30分じゃ大宮とかも検討出来ちゃいますね。そもそも10分と30分じゃえらい違い。

[1612: 匿名さん]

>>1609 ご近所さん
いないわけないじゃん。何言ってんのかね。
なんで自分の意見が正しいと思い込むのか不思議（笑）

[1613: 匿名さん]

>>1611 匿名さん

中央線沿線で、って限定されてるみたいよ（笑）
なのに新宿３０分だけになるの?（笑）

[1614: pecoonakasann]

ここは元々(旧)住宅公団の集合住宅でした。初期には法人の所有が多く、その法人に勤める人や関係者、法人から購入した個人の所有者、賃借人、など権利関係が複雑でした。建て直しに関しても、権利者同士の話がつかず、近隣住民の反対運動なども有りました。計画が始まってから、二十数年間も紛糾していました。その間バブルが有ったり、はじけたり、関係者も老年とななり疲れ果ててしまいました。大手デベの野村不動産が手がけ、やっと先月ほぼ竣工致しました。複雑素地故、そのコストは大変高くついています。従って、販売価格も適正価格よりは、相当高くなっています。それを承知で、購入する方は、、、少ないでしょう。数年のうちには、大幅値引き、または、買い換え下取り価格の高価買い取りなど、生じてくると予は思う。

[1615: マンション掲示板さん]

>>1614 pecoonakasannさん
では適正はおいくら？

[1616: 匿名さん]

>>1614 pecoonakasannさん

そのコストとは？
20年にかかった人件費とか言わないでくださいね。そんな内訳、野村不動産内部の上位層しか知らないと思いますが、まさかスミフがそうだからですか？（笑）

仮に人件費だとしたら、野村不動産の会計上人件費はパーヘッドいくらですか？何人20年フルで関わったかしりませんが、フェルミ推定でどのくらい上乗せされているか計算してみましょうよ。

私は主観的には相場価格だと思いますし、客観的にも今ある情報からだと相場価格だと考えてます。そうでないというなら、客観的に裏付ける数値を推定でいいので出したいですね。

叩いているわけでなく、不動産業界の収支構造に興味があります。論理的な議論をしましょう。

[1617: 匿名さん]

あと、不動産鑑定に詳しい方いらっしゃいます？不動産鑑定に複雑素地であったことの建設までの人件費って含まないと思いますが(不動産の評価でないので)どうでしょうか？

また不動産鑑定の目的な適切な市場価格を知るためです。もしこれに建設までの人件費が乗っかっていたら銀行はその金額にお金を貸してくれるでしょうか？そうなると、物件購入目的の融資ではなく、野村不動産の事業への融資も混ざってしまうので、とても理解できません。

不動産鑑定、銀行業務に詳しい方いれば教えて頂きたいです。

ちなみに、この物件ではありませんが、不動産鑑定書は見たことあります。

[1618: 通りがかりさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1619: 匿名さん]

>>1618通りがかりさん

貴方が何を重視するかですよ。
私は利便性と建物のグレード（含むデザイン）なのでココは外しました。
阿佐ヶ谷に魅力を感じないのなら他をお勧めします。
ココの売りは低層で緑が多いところでしょうね。

[1620: 周辺住民さん]

>>1619さん

有難うございます。
1618です。
仰る通り、緑が多いのは都心ではなかなか無い魅力ですよね。

現地（部屋）見学に行った時に思っていたより外装・内装が割りと普通だったのがあまりに意外で迷う理由にもなっています。
私の見る目が無いだけかと思うのですが、今まで見た中だと「オーベルのオプション付」のお部屋に近い印象でした。（オーベルの感じは好きなので批判ではないです）

もう少し勉強して、条件を決め直そうと思います。