プラウドシティ阿佐ヶ谷ってどうですか？ その4

[契約済みさん [男性 30代]]

プラウドシティ阿佐ヶ谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都杉並区成田東4丁目63番28他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「阿佐ケ谷」駅 徒歩13分
東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩5分
間取：2LDK～3LDK
面積：69.54平米～93.78平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：安藤・間
施工会社：株式会社 安藤・間　西武建設株式会社　前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/572951/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1196: 匿名]

豪華さというよりも、住環境を重視する人がこちらの物件を購入するんだと思います。部屋は広いですし、善福寺川の周りのような環境はなかなか都心の近くでは他にありません。

[1197: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1198: マンション掲示板さん]

>>1197 匿名さん
普段の買い物、都心へのアクセス等、利便性は如何ですか？

[1199: 匿名さん]

荻窪まで出れば美味しい食材が手に入るし、新宿もあっという間に着くし、利便性も言うこと無しです！

[1200: マンション掲示板さん]

>>1199 匿名さん
荻窪近いですもんね！
電動自転車は気軽に乗れますか？

[1201: 匿名]

>>1200 マンション掲示板さん

気軽ですね。毎週買い出しに使っています。

[1202: マンション掲示板さん]

>>1201 匿名さん
半日200円くらいでしたっけ？

色々と教えていただきありがとうございます。
生活がとても楽しそうで、羨ましいです。

[1203: 匿名さん]

それなら荻窪に住みたい！！

[1204: 匿名さん]

新宿でもいいよ。きっとお高いけど。

[1205: 匿名さん]

レンタサイクルやカーシェアってお金かかるんですか？それはそうか。どれくらいの料金ですか？パンフには載ってなかった。

[1206: 匿名さん]

>>1205 匿名さん

自転車はタダですよ。

[1207: 匿名さん]

>>1203 匿名さん

荻窪もいいですよね！自然不要の人は、荻窪の方が、お店が充実してていいと思います。
朝も、丸ノ内線なら座れますし。

[1208: 匿名さん]

カーシェアの料金はいくらですか？

[1209: 周辺住民さん]

荻窪は便利ですよ
休日も中央線止まるし総武線・東西線あるし丸の内は始発だから絶対座れるし
日常の買い物も西友とタウンセブンで事足ります
病院や美容院もたくさんあるので便利です

[1210: 匿名]

>>1208 匿名さん

確か15分100円だった気がします。

[1211: 匿名]

夜は植物に間接照明が当たっていて、都心にそびえ立つタワマンよりも幻想的で、まるでリゾート地のようで私は気に入っています。

外廊下のお陰で、寝室側にも自然光や外気が入るのでプラス思考で考えています（内階段の閉塞感はもともと苦手ですが）

エントランスは、外のイメージに合わせるのであれば、あんなものかなという感想です。すぐにまた外に出ますしね。

[1212: 匿名さん]

地権者住戸も在庫が少なくなってきましたね。新築の方も、他物件に比べて集客はまずまずとのこと。３～４月にかけての需要期に向けて、ラストスパートですね・・・。３月の決算月にかけて善福寺川緑地の満開の桜、４月には新緑と目白押し。敷地内の植樹も根付く時期、季節的には売る方も買う方も絶好のチャンスですね。

[1213: 匿名さん]

広い敷地にゆったりと建ったマンションは素敵ですね。

[1214: 匿名さん]

残り50戸弱とのことでした。
頑張れ！

[1215: 匿名さん]

残りは高額物件がほとんどだから辛いのかも。1億あれば、荻窪徒歩10分内の戸建買えるからねー。悩ましいところ。

[1216: 通りがかりさん]

>>1191さん
杉並高校ですが、A棟であれば全く聞こえませんね。
B棟だと多少は聞こえると思います。吹奏楽部がわりと有名らしいですし。チャイムは聞こえないですが、体育とか運動部の部活動の声は聞こえます。
とはいえB棟もグランドの砂とかが影響するような距離ではないですが。

[1217: マンション検討中さん]

買うつもりがあるなら早く買った方がいいでしょう。遅くなるほど条件の悪い部屋になります。自然環境とアクセスを両立させた条件は、今後、他の物件では手に入らないものだと思います。

[1218: マンション検討中さん]

気づいたら旭化成が一部住戸を取得して販売してますね。阿佐ヶ谷住宅、由緒ある敷地ですが、市況と価格が厳しいのか。

[1219: 匿名さん]

旭化成はここの地権者ですよ。旧阿佐ヶ谷住宅のほとんどは、法人、それも一部上場企業の社宅でした。中には、社宅を払い下げられた羨ましい個人もいるみたいです。旭化成も、例の偽装杭の事件もあり、このご時世ですから、売却することになったんでしょうね。

[1220: マンション検討中さん]

旭化成売り出し物件のほうが仕様が少し上で値段もリーズナブルな気がするんですが、気のせいでしょうか？

[1221: 匿名さん]

>>1220 マンション検討中さん

確かに、廊下はタイル貼り、床暖房2室、リビングエアコン装備、全室レースカーテン&照明つき、すごいですね。

[1222: 匿名さん]

旭化成住戸の方が仕様と設備がいいのは、地権者として廉価で取得した住戸なので、野村不動産売主物件よりも、コストをかけられ、少しグレードアップして売りだしているようですね。旭化成住戸の中に気に入った部屋と階数があれば、リーズナブルでお買い得かもしれません。瑕疵担保責任も旭化成ですから、問題ないでしょうし・・・。

[1223: 匿名]

ディスポーザーと食洗機無いのは痛いですけど、確かにリーズナブルではありますね。

[1224: 匿名さん]

A、B棟なら、地権者住戸にもディスポーザーあるのではないでしょうか。

[1225: 匿名さん]

旭化成のは見る限りセントラルだけっぽいですね

[1226: マンション掲示板さん]

セントラルってたしか割安に見えるけど管理費が高かった気がします。違ったらすみません。

[1227: 匿名]

>>1225 匿名さん

スーモにガーデン、フォレスト、セントラルが出てましたよ。

[1228: 匿名さん]

>>1225 匿名さん

A、B、もあります。

http://www.afr-web.co.jp/atlas-club/asagaya/roomplan/index.html/

[1229: 匿名さん]

>>1226 マンション掲示板さん

セントラルは ディスポーザーないし、
一棟の部屋数多いから 管理費は低めなようでした。いただいた資料確認しますね。

[1230: マンション掲示板さん]

>>1229 匿名さん
ありがとうございます！

[1231: 匿名さん]

セントラルの良さは、前面に棟がない（2階建てのテラスはありますが）ことです。そのため、上層階に行けば行くほど、かなり眺望がききます。あと、戸数があるので、管理費等が他の棟よりも比較的低めの設定であり、逆に土地の持ち分が少ない（敷地面積が他の棟よりも比較的狭い）ため、固定資産税が他の棟よりも低いと思われます。他の棟よりも地権者住戸の比率が高いのも、資産価値の高さに比例しているのではないでしょうか？

[1232: 匿名さん]

>>1230 マンション掲示板さん

遅くなりましたが。

[1233: 匿名さん]

修繕費と管理費が結構するんですね。管理費はいたって普通な気がしますが修繕費は最初はかなり抑えられてることが多いのにここは最初からそれなりの金額が要求されるということでしょうか。そのかわりに5年後とかの増額幅が少ないのですかね。

[1234: 匿名さん]

棟ごとの管理費等を比較すると、D棟は全体の中でも飛びぬけて割高ですね・・・。D棟は戸数が少ない分、割高になるのは致し方ないのですが、棟ごとの管理費設定が原因ですかね。ここは大規模なんですが、管理組合が棟ごとに分かれているため、なかなか大規模のメリットが享受できないのでしょうか？やはり、ここは、住友さんの方南町のように棟をできるだけまとめてエントランスを豪華にする設計ではなく、空間を維持（街並みを維持）するため、棟を分けて分離し、緑化率を高めて、日照（南向きが多い）・通風と眺望を確保するランドプランなのでしょう。

[1235: 匿名さん]

建ぺい率と容積率に余裕をもたせて外構や植林が多いので一人当たりの費用負担が大きいのでしょう。でもやっぱりいいですよ、余裕があるマンションって。

[1236: 匿名さん]

2000万円ぐらいしか頭金しかないけど厳しいでしょうか。やはりみなさん4000万円ほどの頭金なんでしょうか？

[1237: 匿名さん]

マンション買って終わりではないですもんね。ここは良いと思うけど、やはり高い。
管理費、修繕費、駐車場代諸々考えてると、近くに戸建買ってもその方が安い。
やはり、なかなか売れないのはそのせいだろうなー。

もちろん戸建とマンションじゃ住み方が全然違うけど。

[1238: 匿名さん]

>>1237
たまに勘違いしてる人がいるんですけど、同等な立地、価格帯で比較した場合に戸建とマンションだと上質な暮らしと
費用がかかるのはマンションになります。なのでマンションのほうが高級になりますし高い経済性を要求します。
8000万円のマンションが要求する経済力はだいたい1億2000万円相当の戸建にすまえる経済力とほぼ同じだと言われています。
なので、8000万円の戸建に住まう経済力しか有さない人にとっては当然8000万円のマンションには住めません。
そういう人はせいぜい5500-6000万円のマンションが関の山ということになります。

稀に戸建vsマンションでマンションは乗合バスで自分のものにもならない共同住宅だという揶揄されますが本質は
そこではないんですよね。共同出資することによるスケールメリットと同時に共同生活することの軋轢を回避するために
それをすべて事前にお金で解決することで高い管理費、維持費を支払うことにより実現します。そのため高級なのです。

[1239: 匿名さん]

>>1238 匿名さん

なるほどです。実に納得。
ありがとうございます。

[1240: 匿名]

>>1233 匿名さん
管理費のコスト削減したいですね。他の大手デベマンションに住んでる知り合いは管理費を4割弱落としたらしいですよ。例えば、清掃、植栽、法定点検のあたりを相見積を取れば簡単に下がるみたいです。
もちろん管理会社を変えずにサービス品質を下げずですが。

[1241: 通りがかりさん]

頭金は年齢とか職業によるから何とも言えないのでは
若けりゃ数百万でもいいでしょうし、定年近辺ならある程度ないとしんどいでしょう。

[1242: 匿名さん]

>>1240
管理組合の程度次第ですね、そのあたりは。
相見積もりだけで簡単に下がるほど今は優しい時代じゃないですよ。
なぜなら管理会社自体がわかってるからです、そう簡単に現行契約を破棄して他者に乗り換えるのは
いうほど簡単ではないということが。
住宅ローンの乗り換えだって同じでしょ。これなんて個人だからその気さえあれば自分の意思だけで
乗り換えできるわけだが当然それなりの労力、手間、コストがかかるわけで相応以上のメリットなければ
乗り換えない。

[1243: 匿名]

>>1242 匿名さん
理事会と住民の方々次第ですね。
1年経ってない話なので、最近の話です。
管理会社さんも、少し指摘するだけで、緊張感を持って対応してくれるみたいです。

[1244: 匿名さん]

>>1243
あのね、管理会社が少し指摘するだけで緊張感もって対応なんてしませんから。
そこまでいうならば、そのたった1年もたたずに管理費４割弱も下げてくれたという
マンション名と管理会社の名前を出しなさい。それにあなたは友人であってそれを確認したわけでも
ないでしょう。いいかげんにそういうくだらない妄想話はいいですよ。そうではない、真実だっていうなら
ええ、みなさんの参考になるでしょうからどうぞ具体的なマンション名とその管理会社をあげなさい。

[1245: 匿名さん]

まあまあ興奮しないで。

[1246: 匿名さん]

誰も興奮してないでしょ。
嘯いてる人が一ついるだけでしょ。

[1247: 匿名さん]

まぁ相見積もりして管理組合1年立たずに４割減ってのは嘘を通り越して悪質じゃね

[1248: 匿名さん]

野村不動産としては、ある一定の管理水準を保たないと、これだけの高額物件を相当数さばききれないわけですから、当初の管理費設定はそれなりに贅肉をつけているわけです。従って、完売した以降に管理費設定を大幅に見直すことは十分に可能であると思います。プロパティマネジメントの世界では、コスパを優先したコスト管理は当たり前ですので、理事会にプロを交えれば、下げ交渉も可能だと思われます。

[1249: 匿名さん]

>>1248
誰も絶対に下がらないとかそんな話してないから。交渉することで下げることは可能だろうがそれは
購入後管理組合でやる話。
それに相見積もりするだけで管理組合発足後1年立たずに４割減？わらえる。
それが事実ならいいからマンション名と管理会社出してみって話。そのほうがよほど建設的な話になろうな。

[1250: 匿名さん]

4割下がるとか、下がらないとかは結果論です。可能性を論じているだけですので、悪しからず。

[1251: 匿名さん]

可能性ではなく嘘いってるだけだよね。

[1252: マンション検討中さん]

管理費4割減といっても、何から4割か曖昧ですからね。
増額しようとしていた金額から4割減かもしれませんし、管理費が管理費という名目でそのマンション特殊の費用かもしれませんし、事実だとしても裏があるでしょう。

そりゃ下がったら嬉しいですけど

[1253: 匿名]

>>1249 匿名さん
他が4割だからとか5割だからといったことがわかってもあんまり意味はないですよね。

[1254: 匿名さん]

>>1253
意味はあるんじゃない？参考になるからね

[1255: 購入経験者さん]

管理組合の総会で野村不動産パートナーズが業者にいくら支払って管理契約しているか明らかにするよう要求されてましたよ。

今後突き上げが厳しくなるでしょうね。管理組合と業者の直接契約に切り替えるだけで相当管理委託費削減できますから。
あとは使わないコンシェルジュを何年後に切るかですね(笑)

[1256: 匿名さん]

うちのマンションは管理組合が結構活発で最近管理費見直しで競合他社含めて比較検討しました。
正直名前も聞いたことがないような実績不明の会社を除き、大手はどこもほとんど変わりませんでしたね。
結局数字上大きく差が出るためには何かを削るとかそういう契約内容飲み直しです。
簡単な見積もりだけをとって相手がそれで簡単に折れてくる、なんてのはありえませんね。

[1257: 匿名]

>>1256 匿名さん
それって管理会社ですよね？
管理会社ではなくて主な外注先の相見積もりとりました？

[1258: 匿名さん]

>>1257
すいませんが全てとりました。当たり前です。マンション管理組合の総会で
散々揉んだんですよ。あなたはいい加減なことをいうのはやめてくださいな。

[1259: 匿名さん]

残り戸数80弱だそうです。
以前50くらいという書き込みみたけど、増えたのかな？キャンセル？
次の販売期は未定。

[1260: 匿名さん]

現段階にて８０弱の残戸数が本当であれば、すごい追い込みですね。この調子なら、需要期の２～4月で、さらに上積むことができるので、条件の悪い部屋以外は、GWまでに完売ですね。昨今、新築マンションが売れないというなか、善戦です。

[1261: 匿名さん]

えー、まだそんなに残ってるんだ。

それ、善戦というのかなあ・・・竣工して結構たってるんだから、やっぱり苦戦してるんじゃない？

[1262: 匿名さん]

多分善戦とは言わないなあ。
今すぐ買っても、どうにか三月末入居スケジュールだもんね。
シーズンは終わりかけと言ってもいい頃だよ。
それでこの残りは。。。
やはりマンション市況は悪いと思う。
高すぎだよ。

[1263: 匿名さん]

この高価格帯で、さらには３００戸超の販売ですから、まあいい方じゃないんですかね。

[1264: 匿名さん]

ここは決して高過ぎじゃないと思うけど、ちょうどいいサイズの部屋が極端に少ないのが苦戦の原因なのかな？

[1265: 匿名さん]

今一つなのに高いからでしょ。まだまだ先は長いだろうが、よくこれだけ売れたよね～という意味で善戦かも。。。

[1266: 匿名さん]

阿佐ヶ谷商店街はいいけど、日常のスーパーとかがねえ。周辺の緑は素晴らしいけど、草食べて生きる訳にもいかんしね。の割に高い。
やっぱりバランス考えちゃうからねえ。
確かによくこれだけ売れたという意味では善戦かもしれん。

[1267: 匿名]

竣工後1年で完売くらいの考えだから、ギリギリまだいけるんじゃないですか？

杉並の物件の中では一番売れてるんじゃないかな？
他に売れてそうなの無いし。

[1268: 匿名さん]

ここは、殆どが田の字なのが難点なんだよな～

[1269: マンション比較中さん]

比較していますが、戸数あるけど管理費はかなり高いんですね。
画像ありがとうございます。

[1270: 住民]

嫁はこのマンションをすごく気に入ってるよ。自然が多くて落ち着くらしい。スーパーが遠いって文句は全然出ない。そもそも、スーパーが近くにほしいって人は、ここは選ばないと思うけど…

[1271: 匿名さん]

基本はいいマンションだとは思う。
緑多く広々してる。
けど、微妙な暮らしにくさがあるように思う。
ライブラリにしても、高い管理費とるならせめて22時くらいまであけて欲しい。そしたら帰宅後あれこれの後仕事できるし。
なので、広めの部屋で軽く億越えてくる値段は？と思う。
値引きが入るという噂もあるけど、真偽のほどは分からないし、どのくらいかも分からないしね。

[1272: 匿名さん]

残数は先週末に見た感じですと、
B1棟 78平米3LDK 8300万程度の部屋と記憶している部屋はおそらく完売。それ以外は余っていました。

ガーデン南東の税務署寄りのA3？4？棟は丸々空いていましたが、次回以降販売と記載があったと記憶してます。

それ以外はほぼ完売(地権者物件含む)。南の交差点のA棟かB棟角部屋と90平米超えの高い部屋がちょこちょこ残っていました。

A3？4？は駅から遠いですが、テラスよりは近いのでどれくらいで売り出すかで焦り度がわかりますね。

[1273: 匿名さん]

>>1270 住民さん
専業主婦世帯であれば、宅配を上手く使えば計画的に食材は確保できますし、共働き世帯であれば、まとめ買い中心になるので、週一の買い物であれば、さほどストレス感じないでしょう。

買い忘れた！あれ食べたい！と言った時に近くにないのは不便なので、近くにあることに越したことはないですが、工夫と計画次第でしょう
。

スーパーが近くにあって、カゴが重くて不安定な自転車が走り回ってる環境が仮に税務署の位置にあるとあの落ち着きのある雰囲気も多少変えられてしまうかと。

[1274: 周辺住民さん]

>>1264
JR阿佐ヶ谷からの遠さや利便性、立地を考えると十分高いです

[1275: 匿名さん]

>>1274 周辺住民さん

中央線、総武線ユーザーは他にも23区外含め選択肢があるので相対評価は下がりますが、丸ノ内線となると似たような条件の立地のマンションの選択肢が減るので絶対評価になります。絶対評価になるとその方の財力で評価が変わってきますので、なんとも言えませんね。

JR駅前のプラウド阿佐ヶ谷は新築だといくらだったかご存知の方いらっしゃいますかね？
今は中古でも3LDK 78平米程度で9000万と聞きましたが

[1276: 匿名]

>>1275 匿名さん

坪400とか420とか過去スレにありました。
プラウドシティ阿佐ヶ谷の担当者さんが、駅前のプラウドは新築時より値上がりしていると話してました。

[1277: 匿名さん]

阿佐ヶ谷駅って使う必要ある？四ツ谷まではだいたい並行して走ってるし、丸ノ内線で十分では？

[1278: 匿名さん]

>>1268 匿名さん

減点要素ではあるけど、致命的な欠点ではないような…
この値段で田の字？とは思うけど。

[1279: 匿名さん]

丸ノ内線駅近の新築でこの広さとお値段はなかなか他には無い物件かと思います。
JRを通勤に使う人なら他にも沢山選択肢があるような気がしますが。。。

[1280: 匿名]

田の字でもリビングインじゃないだけマシな感じもする。
まぁリビングインの部屋もあるけど。

すみふ物件はほぼリビングイン。
廊下少なくて効率いいけどね。

[1281: 匿名さん]

田の字っていう人いるけどむしろほとんどのマンションのほとんどの部屋って田の字だと思うんですけど。
田の字ではない部屋「も」有するマンションはあるけど、「田の字部屋が一切ないマンション」ってどれだけあるんで
ねすかね？　

仮にあったとして、そういう凝ったマンションが住まうに値する十分な立地にどれだけありますか？
あったらあったでものすごく高くてここの価格の比じゃないと思うんだけど。

[1282: 匿名さん]

>>1277

まずね、基本的なところで、新宿駅までのスピード、本数、料金が全然違うよ。
丸ノ内線は遅すぎ。新宿まで19分。（中央線9分）、高杉195円（JR 165円）、少なすぎピーク15本程度（JR 20本）

次に駅利便性と周辺環境へのアクセスのしやすさがやはり段違い。Viewカードでポイントまで考えるとお得度が全然違うかな。

[1283: 通りがかりさん]

ウソは良くない。南阿佐ヶ谷から新宿までは11分です。

[1284: 匿名]

中央線とか激混みだし、すぐ止まるから丸ノ内線のが好き。

[1285: 匿名さん]

仮に、阿佐ヶ谷と南阿佐ヶ谷の中間地点に住んでるとしたら、新宿行くときは丸ノ内線を使うよ…
すいてるし、寒くないし。

30円ケチるくらいなら青梅あたりが安くていいんじゃない？

[1286: 匿名さん]

JRは、事故で遅延することが多い。この時期、遅延する間、寒くて高架なので風が強く待つ身がつらい。その点、東京メトロは、遅延も少なく、冬あったかく、夏も地下なので涼しい。地下も浅いので、階段が少なく年寄りにも楽。昼間乗降客も少ないので、駅も車内もわさわさしてない。但し、中野坂上（支線乗り換え）と新宿で時間調整することが多く、１～２分無駄が多い。赤坂見附から銀座線（新橋方面）乗り換えが超便利なので、銀座線沿線までも通勤範囲だと思う。

[1287: 匿名]

ここは基本丸ノ内線で、JRも使いたかったら使えるからまぁ便利だね♪
って感じで考える人が多いと思うんですけどね。

[1288: 匿名さん]

>>1287 匿名さん

私はまさにそれですね。
どうしても中央線であれば新宿駅でJRに乗り換えればよい。
大江戸線、副都心線にも繋がっている分、応用が利きますし。中央線一択な人は荻窪以西と比べちゃうとそりゃ高いですよね

[1289: 匿名さん]

JR阿佐ヶ谷駅は休日は停車しないし、かえって東京メトロで荻窪に出て、快速使った方が便利では？乗り換えも楽だし。

[1290: 匿名さん]

私も、出張で新幹線に乗るときは、荻窪まで戻ってから中央線に乗ってます。

[1291: 匿名さん]

なんだかんだで中央線って便利だね。丸ノ内線はあくまでも補助ですな

[1292: 匿名さん]

中央線が便利だと感じるのは23区外の人だけかと…

[1293: 匿名さん]

>>1292
逆でしょ... 23区外の人からすればなんでこんなに止まるんだ！快速じゃねーだろっておもって不便を感じてる話です

[1294: 匿名]

東京行くなら、南阿佐ヶ谷から行ってもちょっとしか時間変わらなくないですか？

荻窪から快速で23分、南阿佐ヶ谷から30-31分なので、南阿佐ヶ谷→荻窪→東京なら、荻窪出るのはそんなに意味無い気も、、？

23分よりもっと早いの有るんですかね？
詳しく分からないのですみません。

東京での乗り換えがJRのが楽とかそんな感じなんですかね？

[1295: 匿名さん]

>>1294 匿名さん

はい、新幹線に乗るなら中央線の方が近くて楽です。

丸ビルとか丸ノ内に出るなら、丸ノ内線の方がいいです。使い分けですね。