プラウドシティ阿佐ヶ谷ってどうですか？ その4

[契約済みさん [男性 30代]]

プラウドシティ阿佐ヶ谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都杉並区成田東4丁目63番28他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「阿佐ケ谷」駅 徒歩13分
東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩5分
間取：2LDK～3LDK
面積：69.54平米～93.78平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：安藤・間
施工会社：株式会社 安藤・間　西武建設株式会社　前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/572951/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1116: 匿名さん]

それ、地権者住戸ね。

[1117: 匿名さん]

資産性とは、近視眼的な相場ではない。供給過多であれぱ、相場は下がります。しかし、それは、一時のこと。資産性があれば、中長期的な相場は、維持されます。成田東も、ピンきりです。かなり、成田東のエリアが広く、駅距離もあります。ここは、駅半径で、捉えるべきではないでしょうか？

[1118: 匿名さん]

スミフの方南町なんて、まったく眼中にないからスミフ方南町の掲示板で勝手に語ってくれ。
方南町と南阿佐ヶ谷じゃ駅力が全然違うんだから駅半径で捉えるってなんだよ。
方南町駅直結だったら資産価値考えるけど、徒歩2分じゃ南阿佐ヶ谷5分に勝てないよ。

[1119: 匿名さん]

その通りです。駅力が違います。

[1120: 匿名さん]

成田東のピンでしょうね。
第1種低層の中に、これだけの物件はもう出ないでしょう。
でもCDE街区は徒歩5分ではないですけど。
（ABも棟による）

[1121: 匿名さん]

方南町のスミフとここは興味を持つ層が全く違うので、比較にならないかと思いますが、駅に一分でも近かったり、スーパー等の近さを求める層が、昔より圧倒的に増えてるので、少し不便でも環境の良さを優先する人の方がマイノリティーになってきているのかなとも思います。そう考えると、ここは資産性という観点からは、それほど優れてる訳ではないのかもしれません。自分は気に入りましたが。

[1122: 匿名さん]

ここは、棟により駅距離（1～2分ではあるが）と眺望（富士山と東京タワービュー）が反比例します。現役バリバリなら、駅距離優先、セミリタイアなら、眺望優先ではないでしょうか？但し、現役バリバリでビジネス中心なら、ここは選ばず、３A立地の駅1分コンパクトマンション狙いですが・・・。

[1123: 検討中]

現役でも ファミリーなら充分ありかと。

[1124: 匿名さん]

おっしゃる通りです。

[1125: 匿名さん]

ところでE棟（テラス）は、人気ないですね。やはり眺望もなく駅距離もあり、前面に既存住宅もあるし、庭もない。一戸建てのほうが管理費もなくて、建て替えもできるし、コスパが高いのが原因ですかね。

[1126: 匿名さん]

ファミリー、ダブルインカムでもこの距離ならアリだと思います。

方南町もそんなに悪くないと思いますけどね。
こことは環境は違えど、便利だし、公園も近くに出来るし。

何年後なのかはわからないですが、方南町に野村の物件出ますね。
そこはどの位の水準になるんですかね。

[1127: 匿名さん]

>>1121
そういう人は、方南町というより、杉並区を選ばなくてもっと都心部に買ったほうが資産価値があがりますよね。
便利さだけを考えると杉並区はそれなりには都心から離れているから。方南町スミフはいろいろと中途半端だなという印象。

[1128: 匿名さん]

都心で、同じくらいの予算で見ると、環境が酷いとこが多いんじゃないですかね？

隣にビルがピッタリくっついてるとか、日照が悪いとか、、

方南町はその点は、まぁ良いと思うので、その辺のバランスですかね。

ここは、環境最高だけど、買い物不便とか、、

難しいですね。

[1129: 匿名さん]

ここは中古で安く出てるんだから資産性があるって言うのは無理があるよ

[1130: マンション掲示板さん]

>>1129 匿名さん
だからそれは地権者物件ですって。
仕様（壁も床も）が全く違う。

まぁ資産性があるかどうかは、まだ分からないですが。

[1131: 匿名さん]

地権者住戸は仕様が良くないですからね。
でも、新築の販売が終わったら、売れ始めるんじゃないですかね。
ここが欲しい人は、新築なければそっちに流れるでしょうし。
しかも仲介入るので、安い価格でも、今のとこメリット少ない。

[1132: 匿名さん]

>>1130 マンション掲示板さん

壁と床がどう違うんですか？嘘はやめてください…

[1133: 匿名さん]

キッチンと洗面所が天然石じゃないだけだと聞きました。あと食洗機がないと。

[1134: 匿名さん]

1130さんでは無いですけど、

クロスの素材とか違うみたいですよ。
営業の方が言っていたので、間違いないと思いますが、、

分かりやすいところは、食洗機無し、御影石じゃない、ディスポーザー無し（棟により異なる）、魔法瓶風呂じゃない、その他もあるとは思いますが。

[1135: 匿名さん]

どちらも見ましたが、営業さんに言われた以外で私が気付いた、地権者物件との違いは、ドアノブ、シンクの蛇口がありました。

全部を把握されている営業さんはいなかったのでまだまだ違いがあるかと思いますが私が気付いたのは以上です。

その他は1134さんが書かれている通りです。A棟にはディスポーザーはありました。

地権者物件は仲介手数料考えると差がなくなってくるので、グレード違いを気にせず、南側を重視する人向けでないでしょうか。ギャラリーで販売されている南側よりは多少は安いイメージです。

[1136: 匿名さん]

その他、トイレ、レンジフードも若干違うみたいですね。
見た目一緒っぽいですけど、、
分譲の方は全自動？（トイレ）
まーここはタンクレスなら、許せる範囲な気はします。
レンジフードに至っては良く分かりません笑

気になる人は営業の方に聞きましょう。
地権者住戸を販売してる仲介のとこに聞くのもありですね。

[1137: 匿名さん]

中古であれば修繕積立基金とか払わなくていいですから、仲介手数料がかかったとしても中古の方が全然安いですよ。

[1138: 匿名さん]

修繕積立金とか50万？くらいですかね？
仲介手数料が3%なので、8000万だと240万だから、だいぶ違いません？

詳しいことは分かりませんが。

しかも仕様がだいぶ劣るとなれば、、、

[1139: 匿名さん]

いまは、業者を選べば仲介手数料3%なんてかかりませんよ。100万も払えばやってくれる業者はたくさんいます。

[1140: 匿名さん]

仕様をとるか、500万円をとるか…というイメージでしょうか。

[1141: マンコミュファンさん]

>>1140 匿名さん

仕様と設備を新築並みにリフォームした場合の見積りは、約４００万円でした。但し、解体や養生を入れてですので、真水だと３００万円ぐらいだと思います。

[1142: 匿名さん]

中古の瑕疵担保責任は、一次的には売主である地権者さんになります。売主が野村不動産のほうが、なにかあったときには、安心かもしれませんね。

[1143: 匿名さん]

まぁ立地だけで考えるなら、地権者住戸もアリですね。
ただ、売主は野村の方が安心ではある。

[1144: マンション掲示板さん]

>>1143 匿名さん

B4南側の上の階とは、8000万切ってましたが、桜のシーズンは特等席ですね。高校生の声は窓を開けない限りは聞こえませんでした

[1145: 匿名さん]

>>1141 マンコミュファンさん

新築買ってリフォームなんて贅沢すぎですね！

[1146: 匿名さん]

>>1142 匿名さん

そうなの？とっちでも同じでしょ。何かあったら野村が責任とるよ。

[1147: マンション掲示板さん]

ちなみに住宅ローン減税て中古も適応されるんですか？

[1148: 匿名さん]

>>1146

どうしてそうなるの？
法律上の義務が皆無なのに責任を負うの？
余りの話に驚いてしまった。

[1149: 匿名さん]

>>1147 マンション掲示板さん

されますよ。

[1150: 匿名さん]

>>1148 匿名さん

品確法上、野村に義務があります。
設備保証も引き継げますので、問題ありません。

[1151: 匿名さん]

よく分からないのですが、野村の責任は引き継がれるのですか。
http://www.retpc.jp/archives/1603

また、品確法の対象は普通の瑕疵担保責任より限定されてますよね。

[1152: 匿名さん]

瑕疵担保責任のみじゃない？引き継がれるというか残るのは。

[1153: 匿名さん]

品確法上、瑕疵担保責任は売主は法人、個人問わず、新築未入居扱いで売買された場合、主たる構造部について約10年間負うこととなります。従って、地権者の方（法人含む）が入居した後に中古として売買されない限り適用になります。現状、中古扱いの売買はないでしょうから、一次的には売主が瑕疵担保責任を負うこととなります。但し、二次的に瑕疵担保責任は元の売主である野村不動産と安藤ハザマに遡ることになりますので、売主が元の売主と交渉することとなります。所謂、アフターサービス等は、品確法上の瑕疵担保責任とは、まったく異なります。

[1154: 匿名さん]

だから、問題は、これから買おうとする人にとって、地権者物件か野村から買うのかで、瑕疵担保責任に差があるかないかってことでしょ。
1146さんは、何かあったら野村が責任取るっていうけど、買主はあくまで売主（地権者）相手にしか責任追及はできない。
そうすると、瑕疵担保責任の観点からは、地権者物件が否かでやはり違いはあるっていうことだよね。

[1155: 匿名さん]

いよいよ引渡しが近づいてきてワクワクしてきました。翌日から内装工事をするので引っ越しはもうしばらく先なんですけどね！

[1156: 検討中]

>>1155 匿名さん
引き渡し近いんですね。
うちは内覧会が近いです。
急に決まったので バタバタ慌ただしくて
ワクワクする余裕があまりないのが残念です。
でも楽しみですね。

[1157: 検討中改め契約済み]

……名前が検討中になってました。
失礼しました。orz

[1158: 匿名さん]

ここも竣工後1年以内に売り切るという事で、加速してくるかもしれないですね。

後はA3だけですかね？
次期に売り出すのは？

[1159: マンション比較中さん]

http://www.jyutaku.co.jp/asagaya/equipment.html

分譲と地権者住戸の違いがわかりやすいページがありました。

[1160: 地権者住戸]

>>1159 マンション比較中さん
私は地権者住戸住人ですが、違いは4点あります。
キッチン御影石が人工大理石
キッチン蛇口が違う
窓に木枠がある
他は全部一緒です
多く見積もっても50万くらいしか変わらない気がします。

[1161: とくめい]

>>1154 匿名さん
欠陥があった場合、野村が地権者からの購入者の住戸だけ、無視することはできるのでしょうかね？

[1162: マンション掲示板さん]

>>1160 地権者住戸さん
どの地権者さんから買うかによるのだと思いますよ。たぶん。
貸しやすい、売りやすい物件にしようと思った地権者さんは、オプションなとで分譲に近づけたり。

1160さんが購入した物件の売主は、しっかりとお金をかけたのだと思います。

[1163: 匿名さん]

>>1161 とくめいさん

無視も何も法的責任ない中で慈善事業じゃあるまいし。

[1164: 地権者住戸]

>>1162 マンション掲示板さん
そういうことですか。
ありがとうございます。

[1165: 地権者住戸]

>>1163 匿名さん
地権者でないですが、定期点検時で施工不良をタダで直してくれることになりましたよ。
中古かどうかは関係無く10年目まで、サポートがあるみたいです。ネクストパステンとは別です。
確かに大きな瑕疵は裁判するしかないかもですね