東京サウスゲート計画＜18＞

[匿名さん [男性 30代]]

【東京サウスゲート計画とは】
正式には［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン］
ＪＲ品川車両基地の縮小により生じた約13haの車両基地跡地の再開発を軸とする都市開発計画。2007年11月に初案が公表されたが、その後の羽田空港の再国際化の進展、ＪＲ東海によるリニア中央新幹線計画の公表、そして2014年6月のＪＲ東日本による山手線新駅設置計画の公表などを受け、2014年7月の改定案の公表・パブコメを経て、同年9月［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014］が策定された。

本スレッドでは、サウスゲート計画に関連するスレッド対象地区として、芝一丁目～五丁目、芝浦１丁目～四丁目、港南１丁目～４丁目、三田三丁目～四丁目、高輪一丁目～四丁目、東品川一丁目～三丁目、北品川一丁目～六丁目、東五反田一丁目～四丁目とする。


【品川駅、田町駅周辺地区まちづくり計画（サウスゲート計画）】

[7316: 匿名さん]

北口広場にはバスターミナルが出来るのでバスタ新宿みたいに人口地盤にしないとダメだから大工事ですな。

[7317: 匿名さん]

＞あそこは定借だから
＞今なら260くらいでも売ってるよ
＞是非是非

新駅で計画されてるマンションも定借とささやかれているし、
オフィスはアジア誘致で補助付きの安価な設定で呼び込むのかな。
賃貸マンションはアジア企業の借り上げで激安で済めたりそこも補助が出たりで、
ここは虎ノ門などとはまるで違ったアジアンエリアになりそうですな

[7318: 匿名さん]

地盤の面で、セレブは住みたいなんて思わないので、そんな戦略です。

今週末のＮＨＫスペで、また湾岸や河川域の地盤がヤバいって特集番組があるらしい。

[7319: マンション検討中さん]

コスモポリスは直接基礎だから地盤はかなり良いはずですよ。

[7320: 匿名さん]

>>7319 マンション検討中さん
あそこは特殊なケースであり、地盤には関係ない。
コスモポリスは、建築前に巨大な埋蔵物を掘り出して穴が空いたために直基礎にした。

[7321: 匿名さん]

印刷工場の凄く重い機械が地下深くまで埋まってて、掘り出すのに大金が掛ったそうです。

[7322: 匿名さん]

港南エリアは湾岸ではかなり地盤は良い方。JR東海は都内複数の候補地から最終的に品川駅港南口の大深度地下にリニア駅の設置を決めた。NTTドコモは港南にシステム企業の心臓部であるORTEGA中央ネットワークオペレーションセンターを設置して東日本のシステムを遠隔管理している。さらに、港南にはは日本マイクロソフトやソニーをはじめ、システム企業やIT系企業が集積されつつある。これらは品川駅港南側が利便性のみではなく災害も強い立地と考えていることの証だ。

[7323: 匿名さん]

でも311では海洋大学のグラウンドが液状化し、学生たちがその様子をネットにアップした。

[7324: 匿名さん]

>>港南エリアは湾岸ではかなり地盤は良い方
だがら、セレブには賃貸でも見向きされないって話であって、どんなに主張しても
内陸との価格差は埋まらないってことでしょう？
高輪の高台とは違うんですよ。しかも定借物件だったら猶更のこと。
それがある限り、港南４丁目も頭打ちなんですよ。
最新のＬＯＯＫレポートでも、リニアや新駅なんて話題のわりに、銀座や有楽町、
新宿３丁目よりも、品川港南エリアの地価上昇は下回っていますよ。
もう一度。リニア、新駅、そんなトピックスがあるのに、ですよ？

[7325: 匿名さん]

>>7324 匿名さん

と言いつつ指をくわえている。悲しいね。

[7326: 匿名さん]

>>7324 匿名さん
地価や不動産価格に反映してくるのは、再開発完成後というのは今迄の再開発事例から明らか。たいてい、再開発完成から数年してから。

[7327: 匿名さん]

>>7324 匿名さん
ては、高輪の高台に住めば良い。

[7328: 匿名さん]

高輪もサウスゲートエリア。

[7329: 評判気になるさん]

そういえば旧海岸通り駅側の品川フロントビル正面の建築中ビルを見たら住宅もあるように書いてありましたが、高層階を賃貸にするのですかね？
坪賃料16000円ぐらいでしょうか。

[7330: 匿名さん]

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[7331: 匿名さん]

>>7329 評判気になるさん

もともとUR賃貸で建て替え中

[7332: 評判気になるさん]

>>7331 匿名さん
そうだったのですね。知らなかったです。ありがとうございました。

[7333: 匿名さん]

こんなショボい開発でマンション価格が上がるなら、

新宿はとっくに坪5000万だなｗｗ　うけるｗ

[7334: 匿名さん]

ターミナル駅の開発にマンションが含まれるのは、下記の点で非常に問題である。

[7335: 匿名さん]

東京カンテイによると、80年代前半まで坪単価150万円以下だったのが、80年代後半には300万円台まで上がり、ピークの1991年には356.1万円に達しました。それが、92年以降は急速に下落、92年には300万円を切り、98年には200万円を切るレベルまで下がったのです。2006年に再び200万円台に乗るまでの８年間、200万円以下の水準で推移しました。

このバブル崩壊後の90年代後半には、マンションの価格、立地、広さ、設備・仕様が大きく変化しました。それまでのマンションとその後のマンションは別物といっていいぐらいの差があるといっていいでしょう。

▼価格は下がって専有面積は拡大

つまり、どんどん民家が東京内部に移っている。都心が切り売りされ、投げ売りされている。

[7336: 匿名さん]

>>7334
>>7334
内容を端折っているからか、私が馬鹿だからかよくわかりませんが、結論に至る流れがよくわかりませんでした。

[7337: 匿名さん]

新駅東口できるんですかね。微妙な感じ。もっと駅構内の詳細が知りたい。
また線路横断しないといけないのはがっかりすぎる。

[7338: 匿名さん]

面積として、豊洲のららぽーと２個分、六本木ヒルズの敷地面積と同程度ｗ

こんなショボい開発で何が変わるんだ？ｗ

[7339: 匿名さん]

>>地価や不動産価格に反映してくるのは、再開発完成後というのは今迄の再開発事例から明らか。たいてい、再開発完成から数年してから。
だから、アジア企業の誘致合戦で激安の設定だとそれが見込めないってことでは？
銀座や日本橋や虎ノ門に新たなバブリーエリアができれば、完成後に周辺賃料も上がる。
しかしここのアジアヘッドクォーターエリアは、ちょっと他と一味違う。
単なる電車乗り場の整備と、チャイナ区。
新幹線停車駅の新大阪や新横浜の例があったけど、大阪や横浜の脇役以上になれてない。

[7340: 匿名さん]

そう書くと、西武がどうの、グースがどうの、が始まるだろうな。
しかし、ホテルや観光客向けの店なんか住民に恩恵なし。
アジア企業が増えるにつれ、その家族親戚が住み着きだし、
周辺住民が困惑するのは目に見えている。

ルックレポートの件も、完成してからやっと上がるんなら、
工事中の長期間を我慢して過ごし、やっと上がってきたと思ったら、
マンションが老朽化してるってことか。

[7341: 匿名さん]

完成してから上がるわけないじゃん。

投資の原則「思惑で買い、事実で売る」

決算前に上がり、決算発表で暴落する。

だから、株式も不動産も完成前で、夢一杯の今が一番の高値。

[7342: 匿名さん]

1990年代のバブルも同じ、夢一杯の時が最高値、現実で暴落する。

[7343: 周辺住民さん]

今日は外国人観光客のスーツケースがエスカレーターの上からズサーッて降って来たよw怖い怖い・・・

[7344: 匿名さん]

>>7340
再開発ってそんなもんです。
住んでる身としては、今のしょぼい品川に観光客が来てくれるのはありがたい。
今はショッピングやグルメ等、全方位ダントツ最弱ですから、ターミナル駅で。
再開発で観光客やビジネスパーソン向けのショッピングやグルメ関係の商業施設もできるでしょうし、そうなれば生活利便性も向上しそうです。

[7345: 匿名さん]

渋谷駅に引き続き、３大副都心ではいよいよ新宿駅と池袋駅の再開発の構想が
出てくる2017年度。
リニアだけに頼ってると、難工事で１０年遅延して夢も２０４０年くらいまでお預け
というリスクを抱えながら、各都市に差をつけられていく品川はヤバし。

[7346: 匿名さん]

いや、タイトル画像のサウスゲート形成図を何度見てもわからないよ。
何もないじゃないか、面積が異常に狭いし、ビル一つ建つのか？？

何が文化の発展やにぎやか空間だよ。地方じゃあるまいし。

[7347: 匿名さん]

地方のスーパーだって10haぐらいの広さがある。しかし、それに歓喜してるのは地方だからだよ。

品川の人は何を喜んでいるんだ？

[7348: 匿名さん]

近頃は凄まじいやっかみですね、嫉妬の嵐（笑）

[7349: 匿名さん]

>>7341

＜地価高騰が起きるのは、再開発から2～3年後＞

まずお話を伺ったのは、著書に『これから3年 不動産とどう付き合うか』（日本経済新聞出版社）などがある、不動産コンサルタントの長嶋修氏。長嶋氏は、ここ10年で顕著に地価が高騰した地域として、「品川駅東口（港区港南）」を挙げる。

「このエリアは、国土交通省の公示地価によると、ここ10年で34％ほど上昇しています。理由は、小泉政権時代に行われた品川駅周辺の再開発。ただし、再開発の後すぐに地価が高騰するのではなく、2～3年経ってから反応が出ています」

長嶋氏によれば、再開発により街がどのように変わったか、投資家がその様子を見る期間が2～3年あるとのこと。そこで街がうまく循環しているのが分かると、地価が上がり出すという。

「品川駅については、2008年からすべての新幹線が止まるようになったのも大きいですね。このような交通機関の変化は、やはり地価高騰の重要ポイント。たとえば大江戸線が2000年に開通した麻布十番も、過去10年で公示地価が24％ほど上昇しています」改めて、地価の高騰に多大な影響をもたらす交通網の発達。ただし麻布十番も、大江戸線が開通してから数年を経て地価が上昇し始めたという。

「今後、交通機関の変化により高騰が予測されるのは、品川駅と田町駅の間。山手線の新駅が計画されている現在の泉岳寺駅周辺です。ここも新駅完成から2～3年経つと確実に地価は上がるでしょう」

[7350: 匿名さん]

>>7348 匿名さん

アンチが復活したな。
誰がどう見てもリニア品川駅は将来性抜群だ。

[7351: 匿名さん]

＞リニアだけに頼ってると、難工事で１０年遅延して夢も２０４０年くらいまでお預け
＞というリスクを抱えながら、各都市に差をつけられていく品川はヤバし。

もうちょっとお勉強してから書いてね。

[7352: 匿名さん]

＞7349

大馬鹿だ、経済おんちだな。

ここ１０年って、リーマンショックからちょうど１０年だろ。

株価が２倍になり、不動産も倍になってる。

品川だけじゃなく、開発も糞もなくどこも４０％前後上がってるwｗ

まったくの素人が素人の意見に賛同している。あわれだよｗ

[7353: 匿名さん]

そこらのコンサルタントじゃ相手にならんよｗ

[7354: 匿名さん]

＞街がうまく循環しているのが分かると、地価が上がり出す

アホすぎるｗ　循環ってなんだよｗ　１０年住んでも分からんよｗ

[7355: 匿名さん]

【国際戦略総合特区として東京サウスゲートとなる品川】
羽田空港へのアクセスも良い品川駅は、羽田空港から２０２７年に開通するＪＲ東海のリニア中央新幹線及び新幹線への乗換えをスムーズにし、また鉄道以外の交通手段（品川駅北口に新設される中長距離バスターミナル、羽田空港から都心への高浜運河経由の水上交通、首都高速１号羽田線品川港南ランプ新設）との交通結節機能も強化する。

さらに品川新駅周辺ではＪＲ東日本の大規模な再開発が進行中であり、東京オリンピックが開かれる２０２０年にはＪＲ東日本の山手線新駅が暫定開業する。国内交通のみではなく国際空港とのアクセスの要衝に位置する強みを最大限に生かして、ＪＲ東日本では新駅隣接地に超高層ビル８棟を建設し、新駅再開発エリアをアジアの国際交流拠点とする計画だ。３棟がマンション、５棟がオフィスや商業施設の入る複合ビルになる。大規模商業施設は品川駅と新駅の間の再開発エリア６区域に設置される。

再開発される地区で働く人の数は、六本木ヒルズの３倍以上の１０万人規模、既存の港南エリアのオフィスビル街と合わせると就労人口は２０万人を超える規模になる見通しだ。これは大丸有の就業人口に匹敵する。品川駅はリニア中央新幹線のターミナル駅と再開発でできる駅北のオフィス・住居街、駅東側のオフィス街を移動しやすくするため、一帯を２階部分で結ぶ歩行者デッキを設ける。

「品川駅・田町駅周辺 まちづくりガイドライン2014」をみてもわかる通り品川エリアの再開発はまさに国と東京都の肝いりの国家プロジェクトだ。品川駅周辺エリアは、特定都市再生緊急整備地域や国際戦略総合特区「アジアヘッドクォーター特区」に指定されている。海外から企業が進出しやすい環境を整え、国際的なビジネス拠点にする。羽田空港の本格的な国際化、リニア中央新幹線の整備進展により、首都圏と世界、国内の各都市をつなぐ、国際都市東京の玄関口、まさに東京サウスゲートとしての役割を担うことになる。

【京浜急行の品川再開発戦略】
ＪＲの再開発に呼応する形で、京浜急行は第一京浜沿いの本社を横浜に移転し再開発に着手する。京急グループは、品川駅周辺に約60,000㎡の土地を保有しており、「品川駅」や「SHINAGAWAGOOS」をはじめ、ホテル・オフィス・商業施設など様々な事業を展開している。京浜急行電鉄の本社などが並ぶ第一京浜沿いの土地は換地等を行なって全面的にリニューアルするとともに、品川駅前の現品川GOOSエリアも商業施設併設の複合ビルに再開発する。なお、国土交通省は第一京浜の上部を人工地盤化して上部に広大な歩行者空間を形成、品川駅東西自由通路と周辺の街（京急・西武エリア）を空中デッキで接続すると先ごろ発表した。

さらに、東西の交通の妨げになっている北品川の八ツ山踏み切りを立体化し、通過車両のスピードアップを図る。京急品川駅は現状の３線を４線に増やして輸送力を強化するとともに地平化してＪＲとの乗換えをスムーズにする。京急でもJRの再開発に連動して国際交流拠点を目指したオフィス・商業・住宅・交流・観光など、様々な魅力を持った品川駅周辺エリア開発に取り組むとしている。

【都営浅草線泉岳寺駅改良、泉岳寺エリア再開発】
東京都はＪＲ東日本の品川新駅と300mの距離にある都営浅草線の泉岳寺駅では地下ホームを拡幅するとともに、第一京浜の東側で山手線新駅との連絡をスムーズにする地上部の再開発を行なう。東京都が都営地下鉄浅草線泉岳寺駅周辺で施行予定の第２種市街地再開発事業で、延べ床面積約１１万平方メートル、最高高さ約１６０メートルの複合ビルを計画している。

泉岳寺駅西側でも新たな再開発計画が始動した。昨年８月に設立された「泉岳寺周辺地区市街地再開発準備組合」が、「忠臣蔵」で有名な赤穂浪士の墓があることで知られる「泉岳寺」の中門や参道を含む１ヘクタール超の範囲を対象に再開発の検討を進めている。準備組合には事業協力者として住友不動産が参画。１８年の都市計画決定、２０年の着工を目指している。

さらに、改良を検討する泉岳寺駅には、別の大型プロジェクトが絡む。羽田と成田の両空港を都心経由でつなぐ高速新線「都心直結線」だ。都心の東端を走る浅草線を短絡する形で建設することを想定している。空港連絡のほか、京急線や京成線から東京駅近辺への通勤の足としても多くの利用を見込む。泉岳寺は浅草線と都心直結線の分岐駅となり、拠点性が高まる。また、駅の改良と隣接市街地との一体的な整備を、ＪＲ新駅周辺の街開きまでに確実に行うため、東京都施行による第二種市街地再開発事業を実施する。

【西武HDGS高輪再開発】
高輪エリアに広大な土地を所有する西武ホールディングスも品川・高輪エリアで総事業費は4000億円規模となる創業以来最大規模の再開発プロジェクトを見込んでいる。西武の後藤社長は「リニア中央新幹線の品川駅開業が２７年度にあり、西武ＨＤとしても２７年完成を目標に、高輪、品川と芝公園のプリンスホテルを行政機関と協議して再開発したい。開発が企業の価値を高めるだけでなく、地域社会の発展にも貢献する」と指摘している。品川プリンス、高輪プリンスエリアの再開発はガーデンテラス紀尾井町を上回るオフィス、ホテル、商業施設、住宅の複合ビルとする構えだ。



複数事業者による、これだけの巨大開発が同一エリア内で同時期に進行するプロジェクトは過去に例を見ない。投資総額は数兆円規模になり、これらの開発は都市の魅力を飛躍的に高めるだろう。忘れてはならない品川駅エリアのもう一つの魅力は巨大ターミナル駅と周辺商業地区に隣接して存在する、歴史と文化に彩られた高輪ゾーン、海風と運河に彩られた港南ゾーンの良好な住宅地だ。東京都内で大規模なターミナル駅から徒歩数分のエリアに住居指定地域があるのは品川駅だけだ。ＪＲ東日本、京急、西武の各事業者は、いずれもＪＲ東海のリニアが開通する１０年後に再開発完成の照準を合わせている。２０２７年には品川駅周辺エリアは２１世紀の東京を代表する未来都市として、また有望なベンチャー企業やグローバル企業のアジア本社を集約するビジネスの国際交流拠点として、さらに理想の職住近接を実現する稀有なエリアとして大変貌を遂げているだろう。　

[7356: 匿名さん]

>>7355

ほかのエリアの再開発は〇〇町〇丁目街区再開発。品川エリアは広大なエリア全域が再開発＋山手線新駅＋リニア新駅。ほかのエリアとは次元が違う。

[7357: 匿名さん]

↑つまり天王洲は再開発の対象外ってことですね。

[7358: 匿名さん]

>>7357 匿名さん

そうです。

[7359: 匿名さん]

品川周辺の再開発は、東京の国際競争力向上を狙った政府が主導する国家プロジェクトだから、7356さん指摘の通り他とはスケールが違うのは致し方がない所だ。

[7360: 匿名さん]

2027年じゃ築20年以上になっちゃうよ〜〜

[7361: 匿名さん]

品川が大発展を遂げる上での原動力となったのは、新幹線基地と品川操車場と言う二つの広大な鉄道施設の存在に預かる所が大きかった。

さらに広壮な旧皇族・華族邸が4邸も高輪の高台にあり、芝浦の水再生センター上部が利用可能な状況となり、街のキャパ・多様性が他に類を見ない程のものになった事も見逃せない要素だ。

[7362: 匿名さん]

タワーマンションは、老後にはキツイんじゃない？　

うちらの世代は年金ないでしょ。

[7363: 匿名さん]

地盤の悪いウメタテチでしかないから、セレブには不向き。
チャイナオフィスと名古屋への始発地として頑張ってほしい。

[7364: 匿名さん]

再開発の説明に「環状４号線海岸通り延伸」が抜けてる。すでに着工が秒読み。

[7365: マンション掲示板さん]

サウスゲートで、ある意味で恩恵が最もあるのが 豊洲 有明 でしょうかね？