東京サウスゲート計画＜18＞

[匿名さん [男性 30代]]

【東京サウスゲート計画とは】
正式には［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン］
ＪＲ品川車両基地の縮小により生じた約13haの車両基地跡地の再開発を軸とする都市開発計画。2007年11月に初案が公表されたが、その後の羽田空港の再国際化の進展、ＪＲ東海によるリニア中央新幹線計画の公表、そして2014年6月のＪＲ東日本による山手線新駅設置計画の公表などを受け、2014年7月の改定案の公表・パブコメを経て、同年9月［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014］が策定された。

本スレッドでは、サウスゲート計画に関連するスレッド対象地区として、芝一丁目～五丁目、芝浦１丁目～四丁目、港南１丁目～４丁目、三田三丁目～四丁目、高輪一丁目～四丁目、東品川一丁目～三丁目、北品川一丁目～六丁目、東五反田一丁目～四丁目とする。


【品川駅、田町駅周辺地区まちづくり計画（サウスゲート計画）】

[31901: 匿名さん]

>>31900 匿名さん
そのデータどこにあるの？

[31902: 匿名さん]

港南より豊洲や有明の方が上昇率が高い

[31903: 匿名さん]

芝浦港南地区の主に住宅適用用途地地価動向
現在進行含め将来的6-7棟ほどが想定されるが、標準公示の動向と状況

＜芝浦2丁目＞過去3年間港区内上昇率２位
令和 3年＝ 0.6％↑（港区内4位上昇率）
令和 2年＝12.3％↑（港区内2位上昇率)
平成31年＝10.4％↑（港区内2位上昇率)
過去3年上昇＝24.8％↑（港区内2位上昇率）

芝浦4丁目は標準観測がないがほぼ近似上昇想定
芝浦地区は田町駅芝地区の有力地が至近にあり、従来から芝浦の地価は結構高い。
港区中南部地区の平米価格ベースでは、白金台2・3・4、高輪1・4、白金4等をここ数年で
上回ってきている。要因は田町駅芝地区及び本地区の優良ビジネス用途街に近いことや再開発等により
駅距離は他地区よりやや離れていても、総体的地域評価の上昇に影響されて急上昇しているものと想定できる。

＜港南3丁目＞過去3年間港区内上昇率１位
令和 3年＝ 1.6％↑（港区内2位上昇率）
令和 2年＝14.0％↑（港区内1位上昇率)
平成31年＝11.7％↑（港区内1位上昇率)
過去3年上昇＝29.4％↑（港区内1位上昇率）

港南3丁目地区は、かつては物流倉庫関係が主立地していた地区だが、近年の高層住宅建設に伴い
街区整備も進み、芝浦地区同様に旧海岸通りの基幹道路に近く、JR高輪ゲートウェイ駅の開業や
旧来の品川駅の新幹線停車など利便性の向上が進んだ。特に高輪ゲートウェイ駅の街区整備が
今後本格化完成等を見込み、更に住環境利便性にも波及する効果と想定できる。
港南3丁目地区は旧来は地価も低価であったが、近年の集合高層住宅等による整備、JR新駅開業による
将来利便性の誘因要素もあり、近年地価の上昇が顕著になってきた地区。
港区中南部地区の平米価格ベースでは、白金台2・4を超え、高輪の一部地区と同等になってきており、
高輪ゲートウェイ駅街区が完成してくると業務商業等の波及により対面地区だけに更に上昇するものと想定できる。
駅距離は他地区よりやや離れていても、新駅や新幹線関係他の利便性も底支え要因と想定できる。

概ね区内他地区各所より3倍～2倍の強さで地価が上昇しているのが顕著な傾向。
平成年代最後期ごろから令和に入り上昇が目立っている。

[31904: 匿名さん]

>>31902 匿名さん
豊洲有明はどうでもいいが、アイランド、キャピタルなどの芝浦案件と比較してもWCTはパフォーマンス悪いね。
公示地価は正直どうでもいいから

[31905: 匿名さん]

バス便物件は無関係

[31906: 匿名さん]

>>31902 匿名さん

お前さんは夢でもみてるのか？？
九州熊本が高いわけないだろ。

[31907: 匿名さん]

港区の地価公示
最寄り駅設定で、渋谷区の広尾駅はでてくるけど、品川区の天王洲アイル駅は出てきません。

[31909: 匿名さん]

[NO.31908と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[31910: 匿名さん]

>>31906 匿名さん
九州の有明はそんなに上がってないのかもしれないけど、東京の有明は港南より上がってる。

[31911: 匿名さん]

>>31910 匿名さん

港南はトップクラスだが、あんたは夢でも見ているのかね？

[31912: 匿名さん]

>>31901 匿名さん

ここにある
https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0

[31913: 匿名さん]

>>31903 匿名さん

＞概ね区内他地区各所より3倍～2倍の強さで地価が上昇しているのが顕著な傾向。
＞平成年代最後期ごろから令和に入り上昇が目立っている。

地価上昇率で港南と芝浦がワンツーなんですね。すごい。

[31914: 匿名さん]

高浜運河では今年もカルガモの赤ちゃんが産まれましたよ。写真がなくて申し訳ないですけど。

最近は九州から書き込んでる人がいるようですが、有明海ではムツゴロウ漁が始まる時期ですかねえ。

[31915: 匿名さん]

>>31904 匿名さん
港南4は嫌悪施設に囲まれた立地が敬遠されてる。芝浦の方が環境良いからね。

[31916: 匿名さん]

>>31913 匿名さん
豊洲とか有明とかと比べると値上がり弱いですよ。

[31917: 匿名さん]

>>31915 匿名さん

あんたの書き込みはイチイチ、事実と真逆の夢物語だね

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/data/sumimachi2...

[31918: eマンションさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[31919: 匿名さん]

>>31916 匿名さん

そもそも、東京都財務局が東京でトップクラスと公表しているので
それより有明や豊洲が上と言うことは無いでしょう。
そのうえ、ここはサウスゲートスレなので有明や豊洲は関係ありません。

https://www.zaimu.metro.tokyo.lg.jp/kijunchi/R3kouji/01gaiyou.pdf

[31920: 匿名さん]

>>31919 匿名さん
マンション価格サイト調べて貰えればわかるけど豊洲や有明のマンションの方が港南のマンションより値上がり幅大きいよ。だから事実として豊洲や有明の方が上なのは確実ですよ。

[31921: 匿名さん]

サウスゲート再開発の是非を論じる上で、他と比べてどうか考えると、相対的には他の再開発の方が成功しているということ。

[31922: 匿名さん]

>>31921 匿名さん
これから内陸側が再開発だからな。まだ相対評価をするのは時期尚早でしょ。

[31923: 匿名さん]

＞マンション価格サイト調べて貰えればわかるけど豊洲や有明のマンションの方が港南のマンションより値上がり幅大きいよ。


やはりこの人は、なにか変な夢を見ているようです。


マンション価格サイト「マーキュリー」より


（港南）平均騰落率＋58.96％

品川Ⅴタワー　　　　　　　　　　＋66.90％　　
ワールドシティタワーズ　　　　　＋60.39％　　
品川タワーフェイス　　　　　　　＋59.29％　
東京シーサウスブランファーレ　　＋69.65％　　　
コスモポリス品川　　　　　　　　＋60.59％　
フェイバリッチタワー品川　　　　＋59.98％　
パークタワー品川ベイワード　　　＋65.27％　
ベイクレストタワー　　　　　　　＋47.32％　　
パークホームズ品川ザレジデンス　＋41.28％


（豊洲）平均騰落率＋35.15％

パークシティ豊洲　　　　　　　　＋79.19％　
シティタワーズ豊洲ザシンボル　　＋16.72％　
シティタワーズ豊洲ザツイン　　　＋18.03％　
パークタワー豊洲　　　　　　　　＋28.95％　
スカイズタワー　　　　　　　　　＋45.99％
ベイズタワー　　　　　　　　　　＋33.02％
ザ豊洲タワー　　　　　　　　　　＋24.16％


（有明）平均騰落率＋33.56％

ブリリア有明シティタワー　　　　＋35.25％
ブリリア有明スカイタワー　　　　＋26.94％
ブリリアマーレ有明　　　　　　　＋21.70％
シティタワー有明　　　　　　　　＋29.99％
オリゾンマーレ　　　　　　　　　＋43.47％
ガレリアグランデ　　　　　　　　＋43.98％

[31924: マンコミュファンさん]

豊洲、有明の話題ばかりで有益な情報が間に入っていても見る気がしなくなりました。
何年もこのスレを見ていましたが、こうやってスレが葬りさられていくんですね。

[31925: 匿名さん]

>>31923 匿名さん
分譲年を付けて経過年数で割ってごらんよ

[31926: 匿名さん]

有益な書き込みが豊洲の迷惑野郎の無益な書き込みで流されていく。

[31927: 匿名さん]

高輪ゲートウェイの3街区5街区の低層は商業施設だが、第５街区も6街区も商業施設と言う投稿があったが、そんなに、たくさん商業施設を造ってくれるんですか？JR東日本は。　

[31928: 匿名さん]

>>31927 匿名さん

高輪ゲートウェイの第６街区は、品川駅北口広場と直結だから、商業施設だろうけど、第５街区は微妙な位置。ルミネとアトレが両立してる実例はあるのかな？

[31929: 匿名さん]

高輪ゲートウェイの第一期の延床面積は、851,000㎡
新宿ミライナタワーの延床面積は、111,000㎡
渋谷ヒカリエの延床面積は、144,000㎡
コレド室町の延べ床面積は、92,000㎡
森ビルの虎ノ門、麻布台プロジェクトの延床面積は、861,500㎡

高輪ゲートウェイ ＋ 品川駅高輪口再開発 合わせると、軽く1,000,000㎡超え。
ダントツ一位、加えて高輪ゲートウェイは第二期もある。すごいですね。

[31930: 匿名さん]

ここ3年間の港区住宅地の公示地価の上昇率、サウスゲートエリアが上位独占ですね。

[31931: 匿名さん]

北品川駅の大改造もそろそろ開始ですかね？
東海道は休日によく散策や買い物にいきますが
江戸から続く東海道の街並みと新しい北品川駅が
どのように組み合わされるのか楽しみです。
　

[31932: 匿名さん]

>>31915 匿名さん

少なくとも俺は水再生センターからも食肉市場からも実害が無いからまったく嫌悪もしていないし、そのままで問題ない。実際に移転運動も起きていない、反対運動のハの字も無い。港南の住民は港南にそれがあることを分かって新築や中古を購入してるんだからほかの港南の皆さんもそうだろう。

で、中古もどんどん値上がりしているし、賃貸に出せばすぐに借り手がつくし、売却しようとすれば高値で売れるわけで「嫌悪している人が少なくない」ということは無い。少なくなければ借り手はつかないし、中古も売れないだろうし、売れなければ当然マンションも値上がりしないだろう。

高輪口と港南口で価格差があるのは港南は埋め立て地だからであり嫌悪施設があるからではない。あんたが港南を嫌悪するのは勝手だが「俺が嫌悪してるんだからお前も嫌悪しろ」と押し付けられても困る。別に実害が無いので水再生センターも食肉市場も移転の必要はない。

さらに言えば、飛行機の航路も実害が無いので戻す必要もないし、反対運動する気も1ミリもない。要するに、港南に住んでないあんたがいろいろしつこく言っても、このサウスゲートスレで港南住民が「そうですよねえ」と同意することは無いから、あんたの書き込みは無意味な作業。それを世の中では「余計なお世話」と言う。

[31933: 匿名さん]

公開された品川開発プロジェクト（第Ⅰ期） 一部計画変更に関する説明会資料を見ましたが、一部の建物の位置を少し移動する程度で全体俯瞰イメージや延べ床面積はほとんど変化なさそうです。
工事着手は遅れるも、まちびらき予定は当初計画通り2024年度（2025年3月）。

●高輪築堤の調査・保存方針に関する取りまとめについて
①橋梁部を含む約80m（3街区）を現地保存とする。
②残存状況が良好である公園隣接部約40m（2街区）を現地保存とする。
③信号機土台部を含む30m（4街区）を移築保存とする。
④記録保存箇所については、詳細かつ慎重な調査を行う。

●一部計画変更の概要
全体（1街区～4街区）の建物サイズ、形状・俯瞰イメージは当初計画とほぼ同じ。景観への大きな変更はなし。
日影図は当初計画からほぼ変化なし。
風洞模型実験による風環境は当初計画からほぼ変化なし。
電波（地デジ、BS110°CS、JCSAT-3、JCSAT-4）遮へい障害予測範囲は当初計画から変化なし。

計画変更となる部分は下記。
(1)3街区建物位置の変更
建物形状、サイズはほぼそのままで建物位置をやや東側に移動。

(2)2街区デッキ上の歩行者ネットワークの形状変更
建物はそのままでデッキ位置と形状を変更。

スケジュール
工事着手→2022年春へ。（都市計画変更手続き、都市計画変更決定・告示を2021年に行う必要があるため、着手は当初計画より後ろ倒し。）
まちびらき予定は当初計画の2024年度（2025年3月）から変化なし。　

[31934: 匿名さん]

高輪ゲートウェイ1街区、もし分譲なら坪600～700スタートでしょうね。
購入するのは個人ではなく企業で社宅利用でしょう。
ただ、再開発街区の中で且つ山手線とデッキで直結というスーパー立地なので
売り切ってしまうより賃貸で回した方がＪＲのＲＯⅠははるかに高くなるはず。
当初方針通り自社保有でしょう（一部販売はあるかも）。

[31935: 匿名さん]

>>31928 匿名さん
少し前まで品川駅はルミネとアトレがありましたよ。

[31936: 匿名さん]

先に発表されたトヨタとNTTの業務資本提携により、品川のNTT街区は「スマートシティ」のモデル地区となる。

「トヨタ、NTT両社は、スマートシティにおいて、ヒト・クルマ・イエ、また住民・企業・自治体等に係る生活、ビジネス及びインフラ・公共サービス等の全ての領域への価値提供を行う「スマートシティプラットフォーム」を共同で構築し、先行ケースとして、まずは静岡県裾野市東富士エリア（Woven City）と東京都港区品川エリア（品川駅前のNTT街区の一部）にて実装し、その後連鎖的に他都市へ展開を図っていきます。
今後、スマートシティの競争力向上による更なる成長とともに、持続可能な社会の発展をめざしていきます。」


トヨタは京急との連携も発表した。トヨタが品川開発のカギを握る存在に急浮上してきている。　

[31937: 匿名さん]

JRの商業施設デベロッパーとしてのテナント評価は
三井なんかをはるかに超えているから高輪GWは楽しみだね。　

[31938: 匿名さん]

品川駅西口で京急、トヨタが組んで開発をスタートさせたが、西武は宿泊需要に応えるためにオリンピック終了後に開発着手と公表している。本来なら2021年にスタートするはずだったが1年遅れにはなっているだろう。オリンピックは無観客が決定し、宿泊需要も消えたのでまもなく何らかの動きはあるはずだ。　

[31939: 匿名さん]

さて、品川駅では人口地盤の構築がさらに進んでおります
位置的に北口の駅前広場辺りです。　

[31940: 匿名さん]

港南が値上がりで盛り上がってますが高輪で高輪ゲートウェイ駅徒歩圏のいくつかのマンションの爆騰もすごい。　　

　

[31941: 匿名さん]

港南３の新築タワマン計画の環境アセス発表されたから、久しぶりにこのスレ来てみたらずいぶん荒れてますね

いちおう貼っときます
「(仮称)港区港南三丁目プロジェクト」
日鉄興和不動産
2022年度着工、2025年度竣工予定
地上34階、高さ約120m
敷地面積約6,820㎡
建築面積約3,140㎡
延床面積約76,230㎡

いまは公団住宅あるとこかな

https://www.city.minato.tokyo.jp/kankyoushidouasesutan/kasuga_building...

[31942: 匿名さん]

港南3丁目の品川駅徒歩10分圏内、最後の空き地のコインパが閉鎖されて重機が入って整地作業が進んでいます。建築標識はまだついていませんでした。何ができるのか楽しみ。

[31943: 匿名さん]

>>31942 匿名さん

久しぶりの運河デッキ直結マンションだね

[31944: 匿名さん]

日鉄興和ということはリビオレゾンですね。虎ノ門赤坂六本木などの港区北部に強いという印象が強いデベですけど港区南部に進出するのですね。

[31945: 匿名さん]

>>31944 匿名さん

あのへんは品川駅からも田町駅からも遠くて、手が付けづらい場所だったはずだが、高輪ゲートウェイ開発で可能性が出てきたってことでしょう。ただし、高輪ゲートウェイ駅も決して近くはない。果たしていくらの値付けになりどれくらい売れるか、今後のエリアのポテンシャルを図る試金石にはなる。

[31946: 匿名さん]

>>31932 匿名さん
いや私は港南住みだけど、港南より嫌悪施設のない豊洲や有明の方が客観的に見て環境良いと思うんだけど。
嫌悪施設が気にならない人もいるってのは分かるけど、気になる人も多いから嫌悪施設なんだよ。

[31947: 匿名さん]

>>31942 匿名さん

黒崎ゆういち氏曰く

当該地には現在、ダイワハウスによる28F建458戸の賃貸マンション(店舗・保育園あり)が総合設計を利用する計画で進行しています。

とのこと
https://twitter.com/konantower/status/1283958054447312896?s=20

[31948: 匿名さん]

どんどん港南4がおいていかれますね。再開発ないけど頑張ってほしいです。

[31949: 匿名さん]

>>31947 匿名さん
保育園はありがたいですね。店舗はフルサイズのマルエツ希望です。

[31950: 匿名さん]

>>31949 匿名さん
マルエツは鮮度が悪い。マルエツよりライフが来て欲しいな。