東京サウスゲート計画＜18＞

[匿名さん [男性 30代]]

【東京サウスゲート計画とは】
正式には［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン］
ＪＲ品川車両基地の縮小により生じた約13haの車両基地跡地の再開発を軸とする都市開発計画。2007年11月に初案が公表されたが、その後の羽田空港の再国際化の進展、ＪＲ東海によるリニア中央新幹線計画の公表、そして2014年6月のＪＲ東日本による山手線新駅設置計画の公表などを受け、2014年7月の改定案の公表・パブコメを経て、同年9月［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014］が策定された。

本スレッドでは、サウスゲート計画に関連するスレッド対象地区として、芝一丁目～五丁目、芝浦１丁目～四丁目、港南１丁目～４丁目、三田三丁目～四丁目、高輪一丁目～四丁目、東品川一丁目～三丁目、北品川一丁目～六丁目、東五反田一丁目～四丁目とする。


【品川駅、田町駅周辺地区まちづくり計画（サウスゲート計画）】

[19592: 19555&PHM2039&PCH32960&PCC531&PHC3528&MSU3739&GCO1360＆PLT581&PCA177]

台風19号、中部圏東部から東日本全域に未曾有の甚大な大規模広域災害をもたらした。
気象庁は歴史的規模台風で最大級の警戒が必要と、上陸前からアナウンスをしていた。
15号は、東京湾を北上、千葉県では想定できないほどの電力インフラが棄損、
あれほど長期に停電が続くとは思わなかった。

19号は衰えない巨大台風だったので、上陸1日前には、町田市東を上陸するコースで
首都圏甚大被害か？･･･と雨雲動向を注視していたが、実際は50K以上コースが
西側にずれた。9月以降の暑さで太平洋海水温が高く巨大台風を維持させた。

台風が通過するのに時間が掛かり、12時間以上は強烈な雨雲に見舞われた。
伊豆天城山系狩野川や箱根周辺は、危険マークの赤色雨雲が、長時間消えなかった。
台風が進むにつれ、首都圏の水がめである、秩父奥多摩（多摩川水系）→
群馬（荒川利根川水系）→栃木（利根川・那珂川水系）は、国関連の詳細な
河川降雨量他のリアルタイムサイトを見ていて、赤色危険マーク雨雲が凶器な感じで
上記上流地方を襲い通過していった。

箱根の降水量は、我が国各地の24時間雨量で、観測史上最高を記録した。地べたに
「満遍なく1mの深さの雨水をまいた量だ」、それが河川に集中したら･･･
多摩川は危険、荒川・利根川水系も危ないかも･･･と思いながら13日夜を迎えた。
多摩川は、かつてTVドラマにもなったという地に近い下流両岸の、二子玉・田園調布・
二子新地・武蔵小杉他が氾濫してしまった。

荒川利根川水系の東京都はなんとか、持ちこたえた。要因は、旧野党(民主系）が
建設反対していた、群馬吾妻流域の「八ッ場ダム」がほぼ完成、試験貯留を開始が
10/1からで、今台風で河川流量調整の役割を果たし、既存貯留池や地下放水神殿、
渡良瀬遊水池、横断放水線他多くの、平成年代に着実に整備をしたしてきた
治水洪水防衛網が総合的に機能を果たしたものだ。今後も巨大整備強化は続く。
ダムは生活・工業・農業・発電・治水など防衛インフラの宝庫。

「天災は忘れた頃にやってくる」･･先人の例え言葉だ。ここ2000年代以降でも
日本の各地には、地震・台風等で災害が各地を巡ったが、東京首都圏は意外にも
大きな天災がなかった。
自身は、都心中央通りに代表される、都心部基幹道路界隈で生育し、これまで、
道路を長靴でなければ歩けない等の浸水は経験したことが無い。
東京(江戸）自体は、古くは大火多発、関東大震災も倒壊&大火、東日本大震災は
甚大な被害はなかったが、近年は竜巻被害も新たに加わっただけに、
有事に直面した時のために、「減災」意識&協力だけは常日頃心がけておきたい。

▽「閉店開店等」
人的面移動活力のバロメータとして、カフェ出店展開は気にして見ている。
新橋⇔上野間の、千代田区・中央区・台東区南部は、行政区土地面積は都内有数の
狭さであるが、カフェ出店は港区の新橋⇔赤坂線を含め、ダントツの多さだ。

品川は駅から放射街区では貧弱最右翼、田町～浜松町は都心化街区は良いが、
商談&来訪者利用のカフェがまだまだ少ない。反面、前記で掲げた都心部は
大きいカフェも多く、利用者も多い。

ムスブS棟には著名企業が複数入居、今後完成のN棟にも五輪以降、兆円クラス企業が
珍しく、都心方面から移転入居することが決まった。
田町駅界隈では本年3月にR15のコージーコナーが閉店、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594865/res/18287
スイーツに限らず購買力は品川方面が弱い。小売り売上規模では、永らく新橋・銀座・
秋葉原・上野御徒町、新宿、渋谷、池袋の、俗に言う5大繁華街が不動の強さだ。
東口芝浦のベローチェも今夏に閉店したのは残念。ホテルが2棟建つのが救い。
田町駅至近ではトータルで西口&東口で7店程が展開しているが、店舗的には
小さい店舗が目立つ。

①「スタバ新田町ビル店開店10/18」
この程、コージーコーナー跡に標記カフェが開店した。そこそこの店舗面積もあり、
田町駅・三田駅至近で、バンナム他有力企業も所在する沿道なので、賑わって欲しい。
田町品川は、都心方面の銀座等有力繁華街には縁がない就業者も多く、
大丸有日八京他の就業者とは温度差を感じる面も多いが、ムスブN棟、
三菱自複合棟なども控えているだけに、カフェも増加して欲しい。
概要ttps://store.starbucks.co.jp/detail-1795/

②>>19555で触れた「旧MDビル計画」
規模：地上16階（想定70m～80m規模）
竣工：2022年9月予定
ここ1・2年商業店舗開業が進んでいる、芝4R15交差点物件。GFT近く。
概要ttps://www.takamatsu-cg.co.jp/newstopics/irnews/pdf/20190423160000.pdf

③「浅草線ホームドア新設」
整備駅：新橋駅、大門駅、三田駅、泉岳寺駅
完了時期：2020五輪迄順次
概要ttps://www.kotsu.metro.tokyo.jp/pickup_information/news/pdf/2019/sub_p_201905098559_h_01.pdf

[19593: 匿名さん]

ここのスレ、変な奴が多いな

[19594: 読者]

ムスブN棟にどこの企業が入るの？？

[19595: 匿名さん]

>>19594 読者さん
サントリー食品インターナショナル（サントリーホールディングス上場子会社）は発表になってるね。

[19596: 匿名さん]

>>18674 匿名さん
基本は、オフィスビルで上層階は賃貸マンションにする可能性もあるみたいです。 総合設計制度 使うかは、不明。

[19597: 匿名さん]

海チカや川チカのタワマンは台風などの災害リスク高いのわかった。

海チカの埋め立て地だと液状化や津波が気になるね。

[19598: 匿名さん]

高輪ゲートウェイの開発エリアは、ほとんどが、港南の埋め立て地なのに、高輪と三田に住所変更するのは、違和感がありますね。

[19599: 匿名さん]

だいぶ前の日経に書いてあったけど、アドレスを高輪や三田に変えた方が貸す側にとってテナント料やマンション賃料面で有利だからというのも理由の一つではないかとのこと。

[19600: 匿名さん]

港南 → 高輪 アドレスにすれば、賃貸料は、もちろん、所有地の評価額も、相当上昇するはず。してやったりのJR東日本ですね。

[19601: 匿名さん]

野村の芝浦一丁目再開発
清水建設の施工らしい
https://www.kensetsunews.com/archives/379489

[19602: 匿名さん]

野村 と 東急 の芝浦タワーマンションは、平均坪単価 430万越えるかな？ 三井不動産 の三田のタワーマンションは、強気な価格設定してるけど、売れてるんでしょうかね？

[19603: 匿名さん]

坪単価430万とか自分で住むために買う人は少ないでしょう。投資が投機になりバブルの様相を帯び始めている気がする。

[19604: 匿名さん]

>>19598 匿名さん
港南アドレスが山手線の外側であることを決定づけた感じですね。
港南は、もともと海のダメアド。
しかし高ゲーは内陸モドキとして高輪の名をつけたかった。

[19605: 匿名さん]

天王洲アイルKIWAの天井は宇宙への扉

[19606: 匿名さん]

>>19596
解体が進んでほぼ更地状態になったけど、思ったより土地が広い感じだね。

[19607: 匿名さん]

>>19605 匿名さん

なんでもかんでも画像を喜んで貼るのはどうかと。
かなり、地方っぽいのがにじみ出ている。恥

[19608: 匿名さん]

高輪口の紀ノ国屋が来月閉店予定。向かいのザネッティは既に閉店。
京急地平化大工事の着工に向け、準備が進むね。

[19609: 匿名さん]

品川駅西口に未来型ターミナル、企画提案募る 国交省 (10/26日経)

国土交通省関東地方整備局は品川駅西口駅前広場の整備に向け、
次世代モビリティーの技術動向や施設運営手法などの企画提案を募集する。
同局は駅前広場を未来型のターミナルとすることを想定している。
企画提案を受けた後、技術的仕様等を検討したうえで、事業提案などを公募する。
10月末まで企画提案の応募参加を受け付け、11月8～28日に提案書を募る。

[19610: 19592&PHM2039&PCH32960&PCC531&PHC3528&MSU3739&GCO1360＆PLT581&PCA177]

▽「ルミネ ザ・キッチン品川閉店＝11/17」(10/25ルミネ）
品川駅西口(高輪口）北側2階構造。
品川駅R15側は、水面下計画見直し(未UP割愛)では、駅前JR等サイドの有効活用化と
思われる線引きも出ていた。
西口の南側は、1Fが京急改札やウイングの衣料等物販、地下には京急ストアや食品系
テナントが入居。同北側はJR系の標記施設が専有している。

品川駅は、将来の山手線ホーム&乗り換えなどで、東京駅方面都心に関係ない
通勤等利用者は、同駅下車か跳ね返し乗換の施策をとる。
高輪GW駅&同街区開発関連もあり、品川駅の改札内北通路梃入れや、それに付帯する
改札の新設計画もあり、標記施設はこの北通路のほぼ延長線上となる。
京急ホームも地平化で北側にずらす。
■品川駅改良計画の関連分コネクトUP済
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594865/res/19535

標記施設には3店舗を展開していたが、動線的に有利だった紀ノ国屋は、2013年に
梃入れ再開業。標記施設自体は約20年の役目を終えることになる。
既存2店は9/30閉店済。1Fの紀ノ国屋(約200㎡弱)が11/17閉店となる。
概要ttps://www.lumine.ne.jp/newsrelease/pdf/release_191025.pdf
■ウイング高輪EAST現行施設関係は下記UP済
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/537696/res/278
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/537696/res/406

◇「京急関連」
京急の本社完全移転計画等は以前にUP。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594865/res/18848
ttps://ssl4.eir-parts.net/doc/9006/tdnet/1740470/00.pdf
旧本社ビルも来年には更地になっている(詳細略）

今後年内、元々は都心所在だった大手企業が本社移転転出する。

[19611: 匿名さん]

>>19609
国土交通省は未来型ターミナル計画に相当熱意を持ってるみたいだね。

[19612: 匿名さん]

港南2丁目が、高輪ゲートウェイで、住所変更になると、港南アドレスの大規模再開発は、今後出てこないのか？

[19613: 匿名さん]

>>19611
他のターミナル駅では車両流入を抑制する動きがあるというのに、逆行。
新宿と池袋では、駅周辺の交通量を減らすために迂回するバイパストンネルを
１０年以上かけて掘っているところ。

[19614: 匿名さん]

地下鉄延伸は何も進展なしですかね？

[19615: 匿名さん]

>>19612

リニア地上部がどうなるか楽しみ

[19616: 匿名さん]

リニア地上部？

[19617: 評判気になるさん]

>>19615 匿名さん
リニア地上部は東海道新幹線だよ。

[19618: 周辺住民さん]

だから第一京浜の上に歩行者優先の人口基盤を作るのでは？　人口基盤に一般車両は来ないよ

[19619: 周辺住民さん]

上の投稿は、19613へのレスです。

[19620: 匿名さん]

でも、15号線1本で捌くの無理じゃない?

[19621: 坪単価比較中さん]

千葉の水害には驚いた。線状降水帯が千葉の上空に形成されて豪雨になったわけだが、あと数十キロずれていれば都内に豪雨が降っていたかもしれない。

幸いサウスゲートエリアは、いくら雨が降ろうが海に流れ出るだけなので水害には強いが、遠くの学校に子供を通わせていたりする場合は心配だな。

[19622: 匿名さん]

巨大地震で地盤沈下したら、永遠に水がひかないが。

[19623: 匿名さん]

大林組が買った港南2丁目の土地だが、隣のマンションと合体させて (1200坪以上)総合設計を使えば、30階以上のタワーマンションが建つのに、もったいないな。

[19624: 匿名さん]

まあ自社保有のオフィス物件にした方が長い目でみて収益貢献が期待できるからね。

[19625: 匿名さん]

港区の浸水マップを見ると、以外にも、港南エリアは、赤坂御用地の周辺と同レベル。浸水被害予想がひどいのは、古川周辺の麻布十番や白金、三田で、新橋は、荒川の氾濫で被害が大となっている。古川沿いに建設中の 白金 ザ スカイ は、販売が苦戦するかな？

[19626: 匿名さん]

以外　×
意外　○
な。間違える人が多くなったけど。

[19627: 匿名さん]

大林組が買った、港南2丁目(イギン跡地)ディベロッパーに、転売しないかな、、、

[19628: 匿名]

東京湾は災害に強いし、北品川は戦後前からの建物も残っているし、実績で見れば優良なんですよね。

[19629: 匿名さん]

>>19627
5月の決算説明会で賃貸ビルにすると言及済だから、それはない。

[19630: 匿名さん]

>>19629 匿名さん

イギン跡地の大林組の購入金額や、土地の面積などもご存知でしょうか？よろしくお願い致します。

[19631: 匿名さん]

↑
あくまで推定ベースだが、
土地5200㎡、簿価91.5億円、坪単価5.8百万弱程度
と見られる。

[19632: 匿名さん]

京急本社ビルに加え、京急第3ビルも解体工事に着手したね。

[19633: 匿名さん]

建設業界では、もうリニアは遅延ということで
他のエリアで利益を出そうと会議中。

[19634: 匿名さん]

>>19631 匿名さん

平成23年に、帝国ホテルが、イギンの隣の所有地を売却した時は、坪単価550万円だったので、イギン跡地は、700万～800万位でしょうかね。

[19635: 匿名さん]

グロスはその位かも。簿価は諸経費控除後のネットベースなので。

[19636: 匿名さん]

大林組には、つまらないデザインのオファスビルは建てずに、是非ともパークコート青山ザタワーの実績を生かしてもらいたい。 最近完成した港南のクロネコヤマトのビルのデザインは、運河から見ると、中々良いです。(日建設計)

[19637: 匿名さん]

港南ヤマトビル、確かに特徴ある建物です。

[19638: 匿名さん]

リニアなんか大半が土木だから儲からない
地場の下請けに広くばら撒かれるから地方振興には良いのだが

[19639: 匿名さん]

第二東西連絡道路整備工事の説明会が開かれるようです。

[19640: 匿名さん]

>>19639 匿名さん
芝浦側の道路を旧海岸通りまで繋げてくれないと危険だよな。

[19641: 匿名さん]

品川駅の地下鉄計画は、南北線と三田線で、第一京浜の地下で決定なんでしょうか？昔、ある専門家が、白金台から品川港南のソニー本社前の環状4号線の延伸と同時に、日比谷線を品川駅に延伸する工事を行えば、非常に効率的だ。というレポートを見たことがあるのですが、期待薄ですかね？