東京サウスゲート計画＜18＞

[匿名さん [男性 30代]]

【東京サウスゲート計画とは】
正式には［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン］
ＪＲ品川車両基地の縮小により生じた約13haの車両基地跡地の再開発を軸とする都市開発計画。2007年11月に初案が公表されたが、その後の羽田空港の再国際化の進展、ＪＲ東海によるリニア中央新幹線計画の公表、そして2014年6月のＪＲ東日本による山手線新駅設置計画の公表などを受け、2014年7月の改定案の公表・パブコメを経て、同年9月［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014］が策定された。

本スレッドでは、サウスゲート計画に関連するスレッド対象地区として、芝一丁目～五丁目、芝浦１丁目～四丁目、港南１丁目～４丁目、三田三丁目～四丁目、高輪一丁目～四丁目、東品川一丁目～三丁目、北品川一丁目～六丁目、東五反田一丁目～四丁目とする。


【品川駅、田町駅周辺地区まちづくり計画（サウスゲート計画）】

[1951: 匿名さん]

>>1946 匿名さん
ここはWCTを語るスレじゃないので、サウスゲート計画に理解が足りない人は消えてください。

[1952: 匿名さん]

>>1950 匿名さん
ちなみにマンションに恩恵があったというのはどういう状態？笑

[1953: 匿名さん]

マンション住民の利便性が高まり住んでいることに対する満足度が高まれば恩恵と言えるだろな。サウスゲート計画は芝浦、港南の全マンションに恩恵がある。

[1954: 匿名さん]

2016年の品川駅周辺の地価が期待通り上がっている中、港南アドレスの中でVタワーやコスモポリスなど品川駅物件だと誰もが認めるエリアはしっかり地価が上がっていたよね。一方で、WCTの路線価は全然上がっていなかったばかりか、芝浦埠頭の倉庫街より安いという、人が住んでいるアドレスでは港区最安という結果であった。

品川駅ですら駅歩14分、一番近い再開発が新駅の徒歩20分という立地で恩恵あるわけないなんてないとかわざわざ言うまでもないくらい明白。

[1955: 匿名さん]

>>1953
わかってねえなというか、そう信じたいのか（笑）
サウスゲート計画というもの自体にはなんの力もないし意味もない。各再開発が好きなように開発されていく中、それぞれの近辺では当然のように地価が上昇し、賃貸ベースが上昇しマンションの値段もうより高く維持される。当然、近辺では利便性が向上する。

[1956: 匿名さん]

>>1953
WCTが唯一恩恵があると信じたい新駅再開発の恩恵は高輪三田住民が一番恩恵があり、その次に水産センターの開発に近い芝浦と港南の一部に恩恵があるのよ。勘違いしてはいけない。

[1957: 匿名さん]

>>1956
マジレスすると再開発で資産価値上昇の恩恵があるのは徒歩10分前後までというのはごもっともというか常識的な認識でしょう。あと大事なのは再開発の質ね。どういう業者が立案してやるのか、これはすごく重要。

[1958: 匿名さん]

サウスゲート計画は新駅再開発計画じゃないからな。生活環境を整えるのもサウスゲート計画の一環。根本的な勘違い野郎は1950。
居住地の道路拡張、歩道整備、電線地中化、景観整備、屋上広告物撤去、運河沿い遊歩道連続化、水辺の有効活用(御楯橋付近)、公園再整備。
あとは、港南で生活に直接関係あるとすれば、港南4丁目首都高品川ランプ新設、外苑西通り港南延伸。
さらに、品川駅高輪口、港南口に駅のリニューアルやリニア東海新幹線開業に向けて商業施設が充実すれば、直接恩恵を受けるのは港南住民。
こういう生活快適性、利便性の向上に加えて、品川駅が東京を代表する一大ターミナル駅ともなれば、駅周辺のマンションに間違いなく経済波及効果はでるね。
港南のマンションよりもさらに駅前に多くのマンションがあるなら、駅徒歩10分のマンションは比較劣位だが、品川駅はメジャー駅のため駅周辺にはマンションはない。Vタワーでも駅6分、改札までは8分。したがって、駅から多少距離があろうがマンション購入希望者の選択肢は自然に既存港南マンションになる。これが立地の希少性。
品川エリアのサウスゲート計画が港南マンションに恩恵がないなど言われると臍で茶が湧く。

[1959: 匿名さん]

芝浦港南で極めて珍しい、周辺に再開発が全くない立地を指摘されるとかならずいうせりふが環境整備（笑）道路や公園、学校の整備なんて都心に限らずどこでもやってるから（笑）再開発本体以外に資産価値インパクトなんて生じませんよ。

では他は上がっているのに、WCT含めた駅極遠の港南アドレスだけ上がってないのはなぜ？？？？？？憎き芝浦の倉庫街より地価が安いのはなぜ？？？？？

ちゃんと答えてね

[1960: 匿名さん]

>>1932 匿名さん

芝浦と三田はすでに交通の一体感がある一方で、港南と高輪は隔絶しているので、このスレの港南の方は高輪に異様な絡み方をするのかなと思います。
芝浦は麻布十番や六本木へのアクセスも良いので、内陸と湾岸のそれぞれの良さが感じられる環境にあります。内陸と張り合おうなんて発想を持つ芝浦住民は少ないでしょうね。

[1961: 匿名さん]

すでに港南住民は多大な恩恵を受けてるね。港南マンションなんてわ分譲時は坪200万前半でも高いと思った。いまは、生活環境が良い方向に激変して、完全なマンションを軸として、汚いビルや飲食店街や風俗店やパチンコ屋など住宅地に似つかわしくないものは一切ない整った住宅地。学校や広い公園も整備された。これもサウスゲート計画の一環。サウスゲート計画は新駅再開発計画じゃないのだよ。この図をよく見て資料を読み直してからもう一度来なさい。

[1962: 匿名さん]

>>1959 匿名さん
スルー。スレ趣旨逸脱で削除依頼。

[1963: 匿名さん]

>>1958
立地の希少性？プロ投資が使っている有料情報、湾岸クラブの会報にて品川エリアの中古平均単価が、湾岸エリアで唯一、2期連続下落しているという事実が報告されていますけどw

アゲアゲの湾岸で2期連続下落という希少性という認識でいいんですよね。

[1964: 匿名さん]

>>1960
まともな御意見ですね。

[1965: 匿名さん]

>>1918 匿名さん

>品川新駅の影響はwctさんにはありませんよ。残念ながら

そう信じたいのはわかりますが、住民が品川新駅や商業施設を利用したいと考えているのですから、プラスの影響は間違いなくあるでしょう。 恩恵があるかないかは住民が実感で決めること。

バス便物件のメリットで（自虐的w）新駅最寄りの品川シーズンテラス前にシャトルバスの乗り場を確保していますので、新駅稼働後は品川駅と品川新駅の両駅を利用できることが可能になります（今後の検討課題ですが）。

[1966: 匿名さん]

>>1960 匿名さん

別に絡んでないし。笑

今まさに絡まれてはいるが。笑笑

[1967: 匿名さん]

>>1963 匿名さん

それ、論破済み。

[1968: 匿名さん]

後付け概念のサウスゲート計画というもの自体が今や完全に形がい化していて意味のないものになっている。今、山手線城南駅の開発の中心はメガトン級計画が次々に発表された浜松町まで伸びているというような議論は非常に有益でしょう。

またこれらの再開発がどのエリアまで資産価値に影響与えるのかを吟味するのはまた有益な議論。

WCTさん自分が気に食わない主張には削除依頼というのはあまりに身勝手。

[1969: 匿名さん]

>>1963 匿名さん
それ港南の平均じゃなく、これだけのマンションの平均な。品川区の低層や定借マンションも入れた。
しかも、WCTはこのリストのなかではNo.2マンション。

[1971: 匿名さん]

>>1965
資産価値としての恩恵だと話をしているのですが。。。わざととぼけているのですか？サウスゲートの商業施設が便利だと品川までくる港南4丁目や勝島、シーサイドなど品川区アドレスの物件住んでの人が感じるのはそれは個人の勝手です。ツイッターでもfbでも個人の感想を書けばいい。それと資産価値の話は全く別。

[1972: 匿名]

>>1971 匿名さん
資産価値だけが恩恵じゃない。資産価値を語りたいならスレ違い。

[1973: 匿名さん]

>>1969
他の地区にはもっと古いマンションや安いマンションも入っています。そういう平均の中でエリア平均の価値というのは図られるもの。自分のエリアだけ不利な条件だとか言い出すのが、自己中極まりない。

そもそも品川エリア全体に恩恵があるなら湾岸エリアで唯一の2期連続下落という現象は起こらないでしょう。

[1974: 匿名]

資産価値に影響するポイント4



1.交通利便性


都心やターミナル駅へのアクセス性がカギ
「資産価値のなかでも大きなウエートを占めるのが交通の利便性と言えます」。複数路線が利用できる、急行や快速などが利用できる、都心やターミナル駅などに乗り換えなしや短時間でアクセスできるなど、公共交通機関の使い勝手の良さがポイントになる。


2.生活利便性


日常生活に必要な施設が十分にそろっているか
商店街やスーパーなどの商業施設のほか、金融機関や病院、学校といった、普段の生活に不可欠な施設がそろっているか。商業施設なら店舗や品ぞろえが充実している、状況に応じて使い分けができるなど、便利に使えることが「街の暮らしやすさ＝魅力」につながる。


3.居住快適性


生活を豊かにしてくれる施設・環境があるか
しゃれたショップやおいしいレストランがある、公園や街路樹などの緑に恵まれている、文化・娯楽を楽しめる施設があるなど。「快適かどうかの判断は、個人により異なりますが、その施設・環境が自分以外の多くの人が魅力的に感じるかという視点で見てみましょう」


4.安全性


災害リスクが少ない地形や立地条件か
再開発などで区画や街路が整備されていれば、災害が起きたときにも避難がしやすく、被害の拡大も防ぎやすい。「低地に比べ、高台立地のほうが水害に遭うリスクは低いですが、造成の仕方や元の地形によっても異なるので、購入前に調べるようにしましょう」

[1975: 匿名さん]

>>1972
このスレはサウスゲート地区の再開発の資産価値の恩恵について議論はするのはすれ違いなの？？？？？？（笑）これはたまげた。

[1976: 匿名]

港南はほぼ全て揃っているね。

[1977: 匿名さん]

それでは港南4丁目は新駅再開発による資産価値での恩恵は期待できないが、住民の精神的な恩恵は受けられるという結論でいいですね？？？

[1978: 匿名]

>>1973 匿名さん
サウスゲート計画スレ2があるからそこに行きな。

[1979: 匿名]

>>1975 匿名さん

そう、スレ違い

[1981: 匿名さん]

再開発が既存物件に与える資産価値について、WCTが恩恵がないということが明らかにされると逆ギレして結果こういう感じです。別に資産価値だけじゃないって自分で言ってるじゃん、精神的に便利だなと個人が思えればいいじゃないですか？

[1982: 匿名]

>>1977 匿名さん

[1983: 匿名]

>>1981 匿名さん

[1984: 匿名さん]

>>1953 2016年の品川駅周辺の地価が期待通り上がっている中、港南アドレスの中でVタワーやコスモポリスなど品川駅物件だと誰もが認めるエリアはしっかり地価が上がっていたよね。一方で、WCTの路線価は全然上がっていなかったばかりか、芝浦埠頭の倉庫街より安いという、人が住んでいるアドレスでは港区最安という結果であった。品川駅ですら駅歩14分、一番近い再開発が新駅の徒歩20分という立地で恩恵あるわけないなんてないとかわざわざ言うまでもないくらい明白。

これはすごく勉強になるレポートですね。サウスゲートエリアでに注目して資産価値を重要ポイントにしているので参考になります。

[1985: 匿名]

>>1981 匿名さん

[1986: 匿名さん]

始まったよわけのわからない雑誌などの記事の貼り付け行為が（笑）

そんなの張ろうが、結局、地価データやプロ投資家御用達の不動産レポートの中古単価データがすべてなんだよ。

[1987: 匿名]

[No.1968～本レスまで、一部テキストを削除いたしました 管理担当]

[1988: 匿名]

>>1986 匿名さん

[1989: 匿名さん]

いくらそういう港南に好意的な雑誌記事載せようが、地価や中古成約単価という最終的データでは、いわゆる将来性抜群の品川エリアというのは徒歩10分圏内である港南１〜2丁目と3丁目の一部ということ。結果がすべて。

[1990: 匿名]

>>1984 匿名さん

[1991: 匿名]

>>1989 匿名さん

[1992: 匿名さん]

>>1989
未来揚々な港南のよく集めたね。でも地価上がっているのは見事に徒歩10分圏内だけだよ。WCTがある4丁目は精神的恩恵はあるようなのでそれに期待しよう。

[1993: 匿名]

>>1992 匿名さん

[1994: 匿名さん]

三井湾岸クラブの最新号では、芝浦と品川エリアの中古坪単価が50位まで差が広がってきている。地価上昇してるはずの品川エリアが湾岸で唯一の2期連続中古坪単価下落という不名誉な状況になっているのは、明らかに徒歩10分圏内じゃない、いわゆる自称品川駅物件が足を引っ張っているという事実。

[1995: 匿名]

>1992
2008年データ

[1996: 匿名]

>>1995 匿名さん

基本的に価格順位は逆転してないな。

[1997: 匿名さん]

2008年とか何？？（笑）しかもソースも怪しいデータばっかり。

2016年の品川駅周辺の地価が期待通り上がっている中、港南アドレスの中でVタワーやコスモポリスなど品川駅物件だと誰もが認めるエリアはしっかり地価が上がっていたよね。一方で、WCTの路線価は全然上がっていなかったばかりか、芝浦埠頭の倉庫街より安いという、人が住んでいるアドレスでは港区最安という結果であった。

品川駅ですら駅歩14分、一番近い再開発が新駅の徒歩20分という立地で恩恵あるわけないな。
削除依頼 投稿する

[1998: 匿名]

>>1994 匿名さん
*ただし、品川エリアは品川区大井町、大森、天王洲の低層マンション、小規模マンション多数、港南の定借マンションを含む

[1999: 匿名さん]

自分ではそんなに将来有望だと思っているなら、なぜ地価が4丁目だけ上がってなくて、芝浦の倉庫街より安いの？説明してほしい。

[2000: 匿名さん]

個々の企業と国・都と言った役所は車の両輪のようなもの。サウスゲートはこれだけの大規模プロジェクトにも拘らず、両輪が今の所うまく回っていると言っていいだろう。

[2001: 匿名]

>>1996 匿名さん

品川駅

[2002: 匿名さん]

>>2000
何も完成してないし新駅に関しては詳細どころか、竣工時期さえ不明確なのに何が順調なの？国や都は基本お任せで開発にはほぼ絡んでませんけど。

[2003: 匿名]

>>1999 匿名さん
嫁

[2004: 匿名さん]

サウスゲートで目立たないが注目なのは、品川浦地区だ。京急線の高架化もあるが、旧東海道の観光資源としての価値を活用できれば面白い開発になりそうだ。

[2005: 匿名さん]

やっぱり駅から品川駅10分圏内でないと資産価値という面では恩恵がゼロなんだね。地価が上がるどころか倉庫街より下ってちょっとまずいでしょ。

[2006: 匿名]

2017年から2018年にかけてＪＲ、京急の構想が発表されることになるだろうね。2020年に新駅暫定開業。その後、西武と京急の開発、京急地平化、etc楽しみです。

[2007: 匿名さん]

>>2004
古い家屋くらいしかないのにあんなの観光地になるわけないべ。むちゃくちゃだよ言ってること

[2008: 匿名さん]

品川北地区についてだが、新駅は20年開業と発表されている。また土地区画整理方式による開発が今春認可され、来年度から基本インフラの整備が開始となる予定。

[2009: 匿名]

>>2004 匿名さん

品川浦は昔の風情や歴史的景観を上手く残してほしい。旧東海道品川宿をアピールする取組みが始まった。今後の発展に期待。


http://japan-city.com/sina/

http://shinagawa-syuku.net/

[2010: 匿名]

>>2008 匿名さん

JRと京急の換地はいつ頃になりそうですかね？

[2011: 匿名さん]

そろそろ指摘するけど全部書き込みが「匿名」のままになっているよ。全部自作自演なんだね。知ってるけどさ（笑）

今度は歴史を残すというよくわからない路線で話は変えたいのね。

[2012: 匿名さん]

旧東海道地区は高層マンションが林立する芝浦・港南とは自ずと違った開発を目指すこととなるだろう。

[2013: 匿名さん]

品川エリアでも品川駅徒歩10分圏内でない物件では資産価値の恩恵が期待できない中で、羽田新航路始まったらどうなっちゃうのよ。先日、高度400メートルのエリアで騒音聞いたけどかなりのもんだったよ。聞こえるのは十数秒程度だったけどあれが数分おきはリアルにしんどい。高層に住んでたら300メートル未満の距離になるから騒音はさらに増す。なんとか新航路中止にしてもらえないでしょうか？

[2014: 匿名さん]

国交省の来年度予算の概算要求に都心直結線の調査費が入った。サウスゲートに好影響のある計画として動向が注目される。

[2015: 匿名さん]

>>2013
品川駅から離れて資産価値に恩恵がないエリアほど、高度が低なって騒音が大きいというのがダブルパンチなんだよな。

[2016: 匿名さん]

品川駅６-７番線が完成に近づいてきましたね。これも新駅に向けての布石なのでしょうね。

[2017: 匿名さん]

新航路のオープンはいつですか？反対運動はどうなってますか？

[2018: 匿名さん]

たしかに高度400メートルでもかなりうるさいですよね。300メートルとかは本当にやばいくらいうるさい。500メートルくらいになると不思議と少し楽になるというかうるさいというほどではなくなる。反対運動ってどうやって参加できるのだろうか？

[2019: 匿名さん]

新航路は悩みの種ですね。なんとか覆せないものだろうか。

[2020: 匿名さん]

都心直結線は国交省肝煎りのプロジェクト。羽田・成田両空港と東京・品川両駅という交通の要衝を結べば、国家目標である対流促進型の国土形成に大いに資することとなる。

[2021: 匿名さん]

大きなムーヴメントを作ることで、せめて騒音が少ない機種に限るなどの妥協点とか作れませんかね。WCTだけでも６０００人近く集めれるのだから。正直、サウスゲート港南地区の死活問題ですよ。高輪あたりは高度が高いし、高層物件ないから実害少ないでしょうけど。

[2022: 匿名さん]

高度400メートルってそんなにうるさいですか？

[2023: 匿名さん]

新駅は品川駅とデッキで結ばれる実質一体と言って良い位置関係にある。更に、その間に環状4号線が入るから道路アクセスも良く、上手く考えられた計画となっている。

[2024: 匿名さん]

ユーチューブで飛行機騒音とかで探せば色々見れますし、あとはやっぱり高度条件が同じ場所で聞いてみることですね。400メートルでもかなりうるさいです。外で会話してると一瞬聞こえなくなるので普通に会話止まります。だれか運輸省のコネとかで覆せない？

[2025: 匿名さん]

>>2024
新航路は官邸主導だから安倍さんを説得だね。無理ゲーです。

[2026: 匿名さん]

その環状4号線だが、環境現況調査が間もなく終了する。予定ルート上には無論既存建物が幾つかあるが、衆議院議員宿舎跡地のような公共保有地を活用しつつ、まずは桜田通り〜旧海岸通り間の開設を目指すことになりそうだ。

[2027: 匿名さん]

品川エリアで物件検討してる人には資産価値的にはどういう買い方が良いでしょうか？

[2028: 匿名さん]

環状4号線は新設される品川駅北口に直結するので、内陸部からリニアあるいは空港へのアクセスも相当改善されるだろう。

[2029: 匿名さん]

京急品川駅の地平化に伴い、京急線のホームが今より200メートルほど北に移りそうなので、北口新設はその意味でも意義があるだろう。

[2030: 匿名さん]

確かに新航路の騒音は本当に深刻な問題ですよね。いい手立てがないものか。。。

[2031: 匿名さん]

>>2008
品川駅山手線ホームの横にある(山手線の)引き上げ線に５編成分の引上停留機能がありますが、これを大井の綜合車両センター、および昨日も話題になっていた板橋駅に移管する事が先決となりますから、2年先位になるのではないかと。

[2032: 匿名さん]

2031ですが、アンカーを間違えました。2008ではなく、
>>2010 でした。失礼。

[2033: 匿名さん]

それじゃあ外で会話していたら3分おきにゴーという轟音で会話が妨げられるという日常になるわけですか？

[2034: 匿名さん]

品川駅の山手電留線が廃止になると、深夜の山手線の品川止まりも無くなりそうですね。ちょっと寂しいような・・

[2035: 匿名さん]

パティオで食事とかエライことになりそうですね。部屋を換気していても3分ごとに轟音。

[2036: 匿名さん]

>>2034
その通り。山手線の品川駅止りは廃止され、その分大崎止りと池袋止りに振り変わる予定。

[2037: 匿名さん]

先に出ていたように、品川エリアといっても非常に広く悩むところでしょう。ただ資産価値を期待するならそのエリアはぐっと狭くなります。

ズバリ、再開発の恩恵がある品川駅徒歩10分圏内の物件検討ですね。10分圏内でないと資産価値の恩恵はまずありません。それは最新の公式地価でも明らかですから非常にシンプルでわかりやすい話です。

[2038: 匿名]

>>2037 匿名さん
そんな話、今してないですよ。そもそも、そういう趣旨のスレじゃないので悪しからず。

[2039: 匿名さん]

>>2036 匿名さん

品川駅止まりなくなるのかー。
それはそれで私も寂しいかも。

[2040: 匿名さん]

サウスゲート計画には新航路の反対運動など明記されていないのでしょうか？想像するだけでうんざりするような騒音に悩まされそうです。

[2041: 匿名さん]

>>2039
確かに。深夜に新宿辺りで山手線を待っていて、来たのが大崎止まりだとガックリするよね。

[2042: 匿名さん]

>>2041 匿名さん
同じこと考えた 笑
俺はそういう時は大崎からタクる 笑

[2043: 匿名さん]

>>2042
やっぱり 苦笑
考えることはだいたい皆似てくるもんだ。

[2044: 匿名さん]

天王洲の寺田倉庫のまわりにたくさんできた水上構造物は新しい店舗ではなく貸切パーティー会場のようですね。桟橋も増設されたので、船で会場入りなども考えていると思われます。
羽田と都心を結ぶ、Zealの遊覧船は実験大成功だとか。観光客が利用するようになるでしょうね。

[2045: 匿名さん]

御楯橋の南側にも水上桟橋がたくさんできましたね。屋形船の待合室も出来ました。少しずつだけど、水辺の有効活用も進んできている感じです。

[2046: 匿名さん]

当地域外だが、羽田の桟橋周辺も大きく変わる。
今は孤立して存在している感のある羽田の桟橋と国際線ターミナルの間を結ぶ地域4.3haを住友不動産が落札し、1700室のホテル3棟を中心とする開発が進行中だ。また、対岸の川崎殿町との間に橋も架けられる。
これらは何れも20年完成予定だから、その頃には羽田と東京湾岸各地域を結ぶ水上交通も定期化するものと見られる。

[2047: 匿名さん]

>>2046 匿名さん
なるほど。それは知りませんでした。自分でも調べてみます。情報ありがとうございます！

[2048: 匿名さん]

これですね。計画では京浜運河や天王洲運河を経由して都心方面へ向かう路線も検討されているようですね。天王洲桟橋や品川駅に近い御楯橋桟橋あたりに水上交通と陸上交通の結節点を作る構想もサウスゲート計画に載ってましたから、どんなプランが飛び出すのか楽しみですね。

http://news.mynavi.jp/news/2016/07/07/206/

https://www.tokyo-airport-bldg.co.jp/newpier/

天王洲ヤマツピアの不定期遊覧船も予約好調のようですし、海外に行くと空港から観光地までジェット船や水上タクシーでアプローチするというのも良くありますからね。東京もそういう風になると、外国人観光客などは喜んで利用するかもしれませんね。面白いチャレンジだと思います。貴重な情報ありがとうございました。

http://www.zeal.ne.jp/pia/pia_tenkubashi.html

[2049: 匿名さん]

>>2048
その通りです。

この羽田船着場、残念ながら現状では空港ターミナルに行く動線が非常に不便かつ不親切。
住友不動産によるホテル街区ができ、ディスカバージャパンプロムナードで国際線ターミナルと直結される事により、船着場の実用的な利用が可能となると言える。20年の完成が期待される所。

[2050: 匿名さん]

新駅概要発表。隈研吾設計。