東京サウスゲート計画＜18＞

[匿名さん [男性 30代]]

【東京サウスゲート計画とは】
正式には［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン］
ＪＲ品川車両基地の縮小により生じた約13haの車両基地跡地の再開発を軸とする都市開発計画。2007年11月に初案が公表されたが、その後の羽田空港の再国際化の進展、ＪＲ東海によるリニア中央新幹線計画の公表、そして2014年6月のＪＲ東日本による山手線新駅設置計画の公表などを受け、2014年7月の改定案の公表・パブコメを経て、同年9月［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014］が策定された。

本スレッドでは、サウスゲート計画に関連するスレッド対象地区として、芝一丁目～五丁目、芝浦１丁目～四丁目、港南１丁目～４丁目、三田三丁目～四丁目、高輪一丁目～四丁目、東品川一丁目～三丁目、北品川一丁目～六丁目、東五反田一丁目～四丁目とする。


【品川駅、田町駅周辺地区まちづくり計画（サウスゲート計画）】

[1861: 匿名さん]

>>1857 匿名さん
基本的に上げ基調。一時的に下がったのは震災よりもリーマンショックが大きかった。分譲は坪230-240、リーマンショック前が300、リーマンショック後は270、今は再び300超えて320-340。

[1862: 匿名さん]

>>1858 匿名さん

スゲー！サウスゲートマニアの域です。

[1863: 匿名さん]

>>1857 匿名さん
これが2008年春、リーマンショック直前の相場。このあと1割くらい下落したけど、2014年ごろから再び上昇して、いまはこの価格を超えてる。

[1864: 居住者]

>>1858 匿名さん

このブログの記事ですね
http://app.m-cocolog.jp/t/typecast/208755/180202/82759987

[1865: 匿名さん]

>>1862
品川駅は、JRの東海道線、山手線、京浜東北線および京急線と、４線もの幹線鉄道の軌道変更を実施しますので、それだけでも大変複雑なプロセスとなることが予想されますね。何しろ電車は止めずに工事していく訳ですから。

[1866: 匿名さん]

>>1864
そうです。このブログの写真で板橋駅の様子が良く分かりますね。

[1867: 居住者]

このマリオカートレンタルの影響か、
最近、北品川付近で外人さんの集団をみかけることが多いです。

http://maricar.jp/

昨日も八ツ山橋の踏切でマリオカートが渋滞してましたw

[1868: 匿名さん]

>>1867 居住者さん
マリオカート軍団よく見る。一度、やってみようか？と嫁に言ったら、一人でヤレと、言われた 笑

[1869: 買い替え検討中さん]

>>1854
別に大掛かりなものでなくても、埋立地に物件所有している人や、
取扱件数の多い仲介店の人がここに書き込むくらいするでしょう。おんなじ人っぽいし。

>>1833のようなサイト自体、不動産会社が運営してるサイトですよ。
具体的な根拠もなにも書いてません。


内陸新築だと

プレミスト白金台　75.24m2～90.24m2　　12,680万円～23,480万円

パークリュクス白金高輪　25.50m2～56.53m2　3,778万円～7,538万円

シティタワー白金　平米単価140万円　 シティハウス恵比寿伊達坂160万円
プラウドタワー白金台でも150万円で出てます。

比べて
クラッシィハウス芝浦　　61.54m2～77.24m2　　6,850万円～8,470万円　平米単価110


>>1863の中古価格でも平米単価100万円切ってるし、
内陸近場の同じ築浅のところと比べても2～3割は安いです。
なんとか張り合えるのはグローバルフロントタワーと品川Vタワーだけのようです。

これだけ差が開いててなぜ港南芝浦の資産価値が見込めると言えるんですか？
内陸は金融緩和プチバブルや中国人買いがもうすぐ終わるだろうとはいえ、
震災以降埋立地の資産価値は下がってますよね？

[1870: 匿名さん]

>これだけ差が開いててなぜ港南芝浦の資産価値が見込めると言えるんですか？

あんな、資産価値と言うのは高いか安いかじゃなくて、買った価格より上がっているかどうかと、それが長期にわたって維持できるかどうかなんだよ。だから「資産価値が落ちない街」ってタイトルだろ？「価格が高い街」ってタイトルじゃあないの。

港南WCTも芝浦アイランドも分譲時の坪単価は２３０万から２４０万が中心。他の同年代のマンションは坪２２０万。だから、どこも十分値上がりしているし、一般的には節目と言われている築１０年目前後をすでに過ぎてるのに、いまだ坪３００-３５０万の高値を維持している。

だから資産価値が落ちない（＝高い）街なんだよ。絶対額が高い、安いじゃない。２億で買っても１０年後に１億５千万になりゃ資産としての価値は低いというんだよ。

１０００万の宝石と５００万の金はどっちが資産価値が高いと思う？宝石の値段なんて、時代が過ぎてデザインやカットも古くなりゃ質屋持ってったら１００万で取ってくれればいい方だ。金は相場の上下はあるげ基本的に価値は落ちない。だから資産価値が高い。

そういう意味では、アイランドの築１０年のマンションの相場が坪３４０-３５０のなかで、GFTだけが築１０年が経過しても分譲価格を維持できるかどうかが問題。そういう意味では、GFTは資産価値が本当に高いのか分からない。もし、今の価格で新築未入居を買ったら、とても資産価値が高いとは言えないだろう。

ⅴタワーは分譲時は坪３００－３３０くらいだったから、今の価格が坪４５０で港期待の南エリアの品川駅直結で今後も値段が大きく下がらないだろうというのは、非常に資産価値が高いといえる。

よく用語を理解してから書き込みしないと恥ずかしいよ？

[1871: 匿名さん]

>>1870
だから、南青山や渋谷と港南が並列に記事になるんだよな。10年前のサウスゲートエリアのマンションの分譲価格が坪420万だったら資産価値暴落の街だ。

ただし、単純に昔はよかったという話ではない。分譲価格が安い時には、それなりの社会的評価しかないから、いくら自分が有望と考えても買うにも勇気がいる。倉庫街や工場街だった芝浦にいきなりできた芝浦アイランドを当時、埋め立て地マンションだと馬鹿にされながらも坪２４０万で買った人は先見の明があったといえるな。

[1872: 匿名さん]

マンションは普通、売る目的で買うんじゃなくて住む目的で買うものだからね。坪240万で買って自分の資産として保持し、自分で住み、10年後に坪330万で売れれば10年間実質タダで住んだうえで資産としての目減りは無し。売却益まで出るかもしれないし、値上がりしてなくても買った値段付近で売れるのであれば資産性は高いといっていいだろう。

逆に、たとえば坪500万で買って10年住んで坪350万でしか売れなきゃ、こんなマンション買うのなら賃貸に住んでた方が得だったということになる。こういうのは、資産性が低いという。

港南、芝浦は既に築10年目を迎えたマンションが多いなかで、ほぼすべてのマンションが分譲時を大幅に上回る値段を維持し、さらに今後も品川駅の再開発やリニアの始発駅ができることによる経済効果で、長期にわたって良好な資産性を維持できる可能性が高い。ただし、最近分譲の価格高騰後のマンションが同じように10年後も高値を維持しているかは別の話。

[1873: マンコミュファンさん]

>>1871
築10年のマンションが坪50から100程度上がっているのは、都心3区全域で当たり前の現象なんだけど。港南芝浦だけじゃなく、どこでもそうだからから資産価値が維持されてるということにはならない。井の中の蛙にもほどがある。

[1874: 匿名さん]

飛行ルートDisで論破されて、
大人しくしてたのも1日だけだったねw

この人って、GFTの中古相場だけ瞬間最高点の坪420連呼して、WCT他マンションの相場語るときはなぜか安い低層、眺望悪い部屋も含めた平均坪単価出すんだよねーw

でも、GFTって新築なのに、駅直結とはいえ、
港南タワマンでももっとも古株に入る築13年のVタワーに負けてるんだね…。

[1875: 匿名さん]

>>1869 買い替え検討中さん

港南で新築出たら、グローバルフロントタワーは、軽く抜かれちゃうと思うよ。
コスモポリスの向かい側は、来年位に新駅周辺の再開発の具体的な施設等でた辺りで、売り出すだろうしね。

[1876: 匿名さん]

アイランド住民だけど、築10年マンションの例を出すときにWCTさんが一緒にアイランドを語られてますけど芝浦と港南は別物です。アイランドはリアルに分譲時より坪100上がっていますが、WCTは最終的な平均的な260で現在300程度ですよね。つまり坪40くらいしか上がっていない。同じくくりにされるのは勘弁。特にWCTがある場所は実質アイル物件であり、真の品川駅物件ではないし、港南芝浦で唯一と言っていい、再開発が周辺に全くない地帯。将来的価値は一番見込めない。

[1877: 匿名さん]

>>1875
GFT意識し過ぎ。GFT自慢がされたりしているわけではないのに、定期的にネガる。芝浦へのコンプレックスが激しいWCT。駅近で資産価値も安泰のVタワーやコスモポリス、CT品川、PT品川勢には無縁の絶望的嫉妬感情とでもいいましょうか。

[1878: 匿名さん]

>>1877 匿名さん

WCT意識し過ぎ、新駅エリアの発展と
全く関係無い、GFTさん、話の中でWCTが出て無いときてもていき的にネガる。マンションノートで、同じidで自作自演する無能ぶり。新築なのに、中古値下げ続出、カーディーラーと資材置き場と＊＊＊事務所に囲まれて、絶望的嫉妬感情とでも言いましょうか。

[1879: 匿名さん]

>>1877 匿名さん

いちいち格下相手にするなよ。
面倒くさいやつらだから。

[1880: 匿名さん]

サウスゲート計画という概念って無意味。そこらへんの地域に大型再開発計画が集中したらからどさくさまぎれでつけたみたいな。サウスゲート計画が持ち上がってから再開発が計画されたわけでもなく、各再開発に影響力やコントロールするような影響力はゼロ。その後は竹芝や浜松町でメガトン級の再開発計画が持ち上がったり状況が大きく変わっている。再開発の中心は竹芝ー浜松町ー田町ー新駅という感じ。