東京サウスゲート計画＜18＞

[匿名さん [男性 30代]]

【東京サウスゲート計画とは】
正式には［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン］
ＪＲ品川車両基地の縮小により生じた約13haの車両基地跡地の再開発を軸とする都市開発計画。2007年11月に初案が公表されたが、その後の羽田空港の再国際化の進展、ＪＲ東海によるリニア中央新幹線計画の公表、そして2014年6月のＪＲ東日本による山手線新駅設置計画の公表などを受け、2014年7月の改定案の公表・パブコメを経て、同年9月［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014］が策定された。

本スレッドでは、サウスゲート計画に関連するスレッド対象地区として、芝一丁目～五丁目、芝浦１丁目～四丁目、港南１丁目～４丁目、三田三丁目～四丁目、高輪一丁目～四丁目、東品川一丁目～三丁目、北品川一丁目～六丁目、東五反田一丁目～四丁目とする。


【品川駅、田町駅周辺地区まちづくり計画（サウスゲート計画）】

[10001: 匿名さん]

>>9989 匿名さん

でも田園都市線の神奈川区間を複々線にしないと意味ないよ。

[10002: ご近所さん]

そろそろ次スレ？

ところで小池のおばちゃんが選挙対策にしちゃった築地豊洲に決着がついたので、オリンピック終わって
豊洲魚が再び築地魚へ帰ったら、空いた豊洲に品川の肉を移動させればどうか。

リニアのド駅前にあれだけの大きさがあれば、念願の家電量販ふくむ大型商業施設がつくれそうだ。

[10003: 匿名さん]

西武鉄道×京急で「西武線発　みさきまぐろきっぷ」発売　新鮮なまぐろを堪能！
https://www.j-cast.com/trend/2017/06/20301087.html


西武と京急、仲いいのかな？
高輪口再開発で協力してもらって、良い街になってほしいです。

[10004: 匿名さん]

>>10003
このきっぷ高田馬場から品川までは別途JRのきっぷを買わなきゃいけないの？

[10005: 匿名さん]

そうなんじゃないの？
歩くと2時間以上ｗ

[10006: 匿名さん]

>>10003 匿名さん

西武と京急は歴史的つながりがある。今も京急は西武イエローカラーの車両を走らせたりしてる。

[10007: 匿名さん]

京急イエローハッピートレインが西武車両に似てると話題になっただけですよ。
西武がそれを逆転の発想で赤い電車を走らせた。

[10008: 匿名さん]

JR九州が建設中の芝浦のマンション、ニュースになってますね。
http://www.sankei.com/affairs/news/170619/afr1706190004-n1.html

[10009: 匿名さん]

>>10008 匿名さん
これさ、なんでこんなことになってんの

このマンションは、建物が建っている土地約１５８０平方メートルと隣接する土地約１９７０平方メートルを敷地として建築確認を申請し、認められた。

最初の建築申請が無理筋だったってこと？

[10010: 匿名さん]

>>10008 匿名さん
何でこんなことになるのか？さっぱり分からん。記者の力量不足。掘り下げが足りない。

[10011: 匿名さん]

もともとはグランドパレス田町の駐車場だったらしいけどなぜか売却したらしい
普通なら敷地は区分所有者の共同所有なのだから勝手に売ったりできないはずだが、、、
もしかすると昔のマンションにありがちなのだが駐車場はマンション分譲後もデベロッパーが所有していて駐車料金をデベロッパーに支払うというパターンだったのかも
デベロッパーが倒産して次の土地の所有者はそんな事情なんてシラネってことなのかいな？

[10012: 匿名さん]

もしそうだとすれば管理組合で買い戻すべきだったがおそらく一戸あたり５００万以上の負担になるので共同建て替えとかで買わずにすませようとしたけどうまくいかなかったんだろう

[10013: 匿名さん]

>>10009
私も過去の経緯を知りたいです。中古物件を調べると土地所有権有りなんですよね。今で言う公開空地をマンション敷地に含めず分譲し、その後その公開空地部分だけ転売されたということ？
もしそうなら、実質一部の土地所有権しかないマンションを買った住人の問題だし、自分達で土地を買い戻すしか無い気がする。JR九州がかわいそう…。いっそ合わせて建て替えてもらって、地権者として住むしか無いと思う。そうとう狭くなるか追加費用が必要でしょうが。

[10014: 匿名さん]

>>10011 匿名さん

>>10011 匿名さん
ややこしい話っぽいね。JR九州も法的に問題無ければ住民が困る事を承知で事業を進める姿勢はだめですね。下手したら住民の方は資産価値ゼロになりますよ。住民の方も本当に困っているなら法的に争うだけでなく、マスコミも利用してJR九州の姿勢を問題にすべきです。噂の東京マガジンとかで取り上げてもらえば効果があるはず。行政だって静観していられなくなるでしょう。

[10015: 口コミ知りたいさん]

>>10011 匿名さん
私もそんな経緯なのではないかと思います。
管理組合も機能していなかったのかもしれませんね。

[10016: 匿名さん]

資産価値がゼロになるリスクを承知で土地を引き取らなかった(買い戻さなかった)なら住民の自業自得。おそらく購入のタイミングで地価が上がりすぎて、安かった頃に購入した住民の合意を得られなかったんでしょ。
元国営企業のJR九州ほどの会社が地縁の少ない東京で不動産事業をやるんだから、法令や企業コンプライアンスに引っかかるようなことはしてないと思うよ。資産価値ゼロになるマンションの土地を安く買い叩く計画なら凄い戦略だと思うが…

[10017: 匿名さん]

>>10007
最終的には両社コラボ企画になってるよ。競合してないから出来るんだろうけどね。

[10018: 匿名さん]

だから、西武が京急にコラボを持ち掛けたんだってば。幸福の赤い電車キャンペーンってやつ。

[10019: 名無しさん]

ところで･･･誰か新宿さんのまちづくりガイドラインにも触れてやってよ
せっかく発表になったのに
あまりにも可哀相(笑)

[10020: 匿名さん]

>>10019 名無しさん

山手線スレと間違えて投稿した品川さん。

[10021: 匿名さん]

>>10011の見立てどおりだろう。
中古物件を検索すると「土地権利形態：所有権のみ」とあるから、本来なら駐車場部分もマンションの敷地として専有部分とあわせて分譲されるべきところ、悪質なデベが駐車場部分は分譲せず留保し（建ぺい率、容積率は既に行使されていることを隠して）第三者に売ったという話。ときどきあるんですよ。こういうとんでもないのが。

>>10016
＞資産価値がゼロになるリスクを承知で土地を引き取らなかった(買い戻さなかった)なら住民の自業自得。
問題は、住民らが駐車場部分の土地を買い取らなかったことではなく、そもそもデベが敷地の一部を分譲しなかったこと、住民もそれに気づかず（あるいはそれを承知の上で）この物件を買ってしまったこと。
しかし、「隣接地では過去にもマンションの建築確認申請が出され、住民らが当時の所有者だった不動産業者を相手取り、建築禁止を求める訴訟を起こしたが、２６年に最高裁で敗訴が確定した。」（産経）とのことなので、一番の問題は、こんなふざけた制度（法律）を国交省が改めようとしないことだな。

＞元国営企業のJR九州ほどの会社が地縁の少ない東京で不動産事業をやるんだから、法令や企業コンプライアンスに引っかかるようなことはしてないと思うよ。
ＪＲ九州の「当社は（最高裁で）訴訟の確定後、本件土地の取得、およびそこでのマンション建設を適法・適切に行っており、何ら問題はないと考えております」（産経）というコメントは、「この土地の問題は百も承知の上で事業を進めているが、悪いのは法律であって当社ではありません」と言っているに等しく、そのモラルは最初に敷地の一部を分離処分した悪徳デベとたいしてかわらないよ。

[10022: 匿名さん]

>>10021
根本的に悪いのは分譲時のデベかもしれないけど、もう倒産して存在しないなら今更言ってもね。倒産時や裁判、JR九州の土地取得の経緯は知らないけど、相応のお金さえ払えば土地を取得するチャンスはあったはず。
不動産登記に詐欺があったなら分かるけど、本来あるべきより少ない土地で契約して、その分の対価しか支払ってないのに、権利だけ主張してJR九州を悪者にした横断幕を掲げるのはおかしいと思うね。せめてJR九州に取得時+αの金額での土地の譲渡を交渉すべきでしょ。

[10023: 匿名さん]

>>10022 匿名さん
一緒に建て替えしてくれって頼んだんだよ。断られたんだよ。かわいそうに、、

[10024: 匿名さん]

>>10023
まさか築35年で土地の所有権が足りてないのに、地権者として同等面積の部屋や引っ越し保障を求めたりしてないよね？
同時建て替えの方がビジネスメリットがあるような取引条件でJR九州が断ったなら、そりゃ住民がかわいそうだ。
まぁ単純に不動産実績が少ないJR九州だったから、多少いい条件でも対応しきる体力やノウハウがなかっただけかもしれませんが。
周辺相場が上がったことも原因にあるだろうし、サウスゲート再開発の被害者ですね。

[10025: 匿名さん]

古いマンションはいろいろと問題抱えてるんだね
売主が悪い物件は時限爆弾が仕掛けられてると考えてた方がいいのかも
三井とか住友とかの大手だと欠陥発覚しても建て替えてもらえるんだけどね

[10026: マンション検討中さん]

昔から何度も建築計画が出て、その度に潰されてきた土地です。めんどくさい案件として業界では有名なところと聞いたことあります。
一度だけ、共同開発の計画があり、それには乗った様でしたが、今度は計画したデベが倒産して白紙になっています。
よくJR九州が手を出したなというのが、正直な感想です。近隣住民としては、いつまでも空き地になっているより、JRの様にそれなりのところに、早くきちんと開発してもらった方がありがたいかな…
共同開発をぶち上げて、結局倒産したデベは怪しげなところでした。工事途中で倒産でもされて放置されたら、それこそ堪りませんし。

[10027: 匿名さん]

グランドパレス田町の件、
恐らく分譲時は、駐車場部分も合わせた土地と建物を元に決定した分譲価格で販売したと思います。
仮に駐車場部分の土地を差し引いた不動産、それを元に分譲価格を決めていれば破格となっていたと思いますが、多分騙されたのでしょう。　　
重説などにはこっそり記載していたかもしれませんが、普通隅々まで見ないですからね。
本来なら地価の上昇で資産を築けたはずなのに、大変気の毒です。
救済処置等はないのでしょうか。

[10028: 匿名さん]

>>10027 匿名さん
いやあ新築分譲マンションでまさか騙されるとか思わないよね
国交省はマンションの駐車場分譲については自粛（敷地の二重売りになりかねない）を求めて今はほぼないけど昔はこういうのあったんだろうね
今じゃ考えられないよ

[10029: 匿名さん]

>>10027 匿名さん
破格だったんだろうね
駐車場はデベが所有する代わりに安かったんだと思うよ
区分所有者としては駐車場代はどっちにしても支払うわけだし駐車場代がデベロッパーに行くか、管理組合に行くかの違いだけ
デベロッパーに支払うけど昔そのぶん土地の代金分安いしと納得してたのかも
ただデベロッパーが倒産して土地が第三者に売られるリスクを想定できなかったんだろうね
だまされたといえばその通り

[10030: 周辺住民さん]

グランドパレス田町のとこの話って、今回が初めてじゃないよな。
近隣に住んでるけど、ここ10年で2回は建て替えの話でてるもの。

以前は両方の土地を合わせた計画で、既存住民の同意取り付けるの揉めるだろなと思ってたら案の定頓挫してて、今回は隣の土地だけだったからいよいよ本当に建つのかなと思ってたらやっぱりダメだったかと。自分的にはデジャブな感じ。

[10031: 匿名さん]

既に倒産したデベの35年前の重説が適切だったかは今更検証は難しいし、登記に含まれて無いならデベに騙されたとかは言い過ぎ。ただ、中古で買った人は、説明が無かったなら売り主を訴えたりできるんじゃないかな。
新たな土地所有者の計画を潰したり裁判したりして敵対するから解決せず、揉めるから共同計画には怪しい業者しか現れずまた倒産。せっかくの立地でまとまった土地なのに大手が手を挙げないのは、よほどマンション住民側の要求に問題があるのでしょう。
きっかけはデベだけど、その後の対応は住民に問題があったと思われ、自業自得。挙げ句、法律や最高裁を批判ってどうかしてるよ。

[10032: 匿名さん]

＞＞10031
＞既に倒産したデベの35年前の重説が適切だったかは今更検証は難しいし、登記に含まれて無いならデベに騙されたとかは言い過ぎ。
駐車場の土地を自ら所有するということ、もうこれは　買い手に不利益を与える腹積もりだったことは明白では。実際マンションが既存不適格になることを知りながら売ったわけですからね。
騙す気満々だったように思えます。

[10033: 匿名さん]

＞実際マンションが既存不適格になることを知りながら売ったわけですからね。
「既存不適格」ではなく「違法建築物」ですよ。当該建築物の除却、移転、使用禁止、使用制限その他の是正命令の対象となります。

ＪＲ九州が、ＧＰ田町を違法建築物にしてでも、敢えてこんな問題のある土地を仕入れてマンションを建てるという判断をした理由は何か。ボロ儲けできるほど破格の安値で仕入れたということか。

[10034: 匿名さん]

>>10032
で？35年も前の倒産済みのデベの取引の違法性なんて明らかだろうが立証できなきゃ意味が無いし、既に最高裁で結論出てるんでしょ？
既存不適合の物件を購入、所有している人の自己責任。その後の不適合解消に向けた動き(当然、立場が弱いことをわきまえた上での交渉)も十分とは言い難い。
このままおとなしく行政指導が入らないことを祈りつつ、資産価値ゼロの築35年のマンションに住み続けなよ。間違っても事実を伏せて転売しないように！事情がどうあれ、間違いなく売り主が訴えられるよ。

[10035: 匿名さん]

しかし事実を知らずに買って、現に住んでいる人にとっては災難だよね。場所は悪くないだけに残念な話。

[10036: 匿名さん]

災難も何も今の状況は欲張ったツケだから可哀想とは思わない。最近買った人も総会議事録とか重説とかで知るチャンスはあっただろうし。
あの立地を駐車場にしておくのはもったえないので、JR九州には早くいいマンションを建てて欲しいですね。

[10037: 匿名さん]

あたらしいマンションに違法建築グランドパレス田町は撤去せよ！ってのぼりを立てると良いよ

[10038: 周辺住民さん]

JR九州が承継したのは駐車場の土地の所有者の立場ではなく、駐車場を専有部分とする区分所有者の立場なので、勝手に建物なんて建てられないのでは？と思いましたが、昔の法律には抜け穴があったんですかね。

[10039: 匿名さん]

＞駐車場を専有部分とする区分所有者
はぁ？　意味不明なんですが

＞資産価値ゼロの築35年のマンションに住み続けなよ。
ゼロでもないと思うよ。土地持分（本来の半分もないが）から建物撤去費用負担分を差し引いても、専有部分１平米当たり１５万円くらいの価値はあるかと。
今売りに出ている４階（36.28m2・2,080万円）は540万円なら、１０階（54.45m2・3,280万円）は810万円なら買うよ。

[10040: マンション掲示板さん]

>>10039
「JR九州はGP田町の区分所有者で、駐車場部分の専有使用権を有してるだけ」とのことでは？専有庭部分に建築物を建てるイメージですかね。可能性は否定しないけど、それなら管理規約や今の法律でNGだろうし、最高裁で負けないので考え辛いよ。
確かに資産価値ゼロはご指摘の通り言い過ぎでした(笑)でも評価の4倍近い金額で売り出すとかぼったくりすぎでしょ。事情を説明していないなら詐欺に近いね。

[10041: 周辺住民さん]

グランドパレス田町は、マンションが建っている土地(A)と駐車場になっている土地(B)を合わせて建築確認を取ったのだから、現在のグランドパレス田町の所有者は、AB合わせた土地の区分所有者のはず。JR九州も、AB合わせた土地の区分所有者のはず。なのでBの土地に別に建物を建てるなんてできないはず・・・なのですが、昔の法律には穴があって、建築確認と登記は別だったので、グランドパレス田町の所有者は登記上はAの区分所有者でしかないのかな？ということですよ。

[10042: 匿名さん]

ブタマチのまわりの話題で盛り上がってるね
再開発が進むのはいいこと

[10043: 匿名さん]

新駅近くの話題でしょう。

[10044: マンション掲示板さん]

>AB合わせた土地の区分所有者のはず。
→登記の事実と異なるのに「所有者のはず」は無茶苦茶でしょう。「所有者とすべきだった」なら分かるが。
ちゃんとした説明が合ったかの事実は確認できないけど、Bの所有権が無い分、安価で購入できた訳だし固定資産税も安かったんだから仕方ないよね。
経緯も理解できるので、「建築違反だから直ぐにマンションを解体しろ」と行政が言ってるなら可哀想とは思うが、何の権利もなく過去に最高裁で負けたBの土地使用に口を挟み続けるのはどうかと思う。

[10045: 匿名さん]

半年前に上場を果たしたばかりのjR九州にとってレピュテーションは重要だから、そのリスク対策は念入りにやっているだろうな。

[10046: 匿名さん]

>>10045 匿名さん
業界でも有名なややこしい土地に手を出さざるを得ないのは、不動産業で収益確保しないといけない余裕の無さですね。

[10047: 匿名さん]

>>10044 マンション掲示板さん
土地Bはデベロッパーが所有し続け第三者には譲渡しないなどといった覚書くらいはあったのかもしれない
でも当事者が倒産しちゃったら意味ないわな
昔ヒューザーが似たようなことやってた
国交省は自粛しろっていってんだけど駐車場権利を区分所有者に分譲してた
役所はガタガタいうけど駐車場使用権売ることでマンションを安く提供するというのが会社の経営方針だという趣旨の説明がヒューザーのマンションの重説には書いてある
確信犯

[10048: 匿名さん]

>>10046 匿名さん
それだけサウスゲートエリアの魅力が高まっているともいえましょう

[10049: 匿名さん]

カーサ桜上水というマンションについても、GP田町と似たような紛争になっているようです。
https://life-hacking.net/%E3%80%90%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E3%80%91%E3%80%8C...

カーサ桜上水に関与しているのは中小の業者ですが、GP田町の件ではJR九州のような有名企業があえて住民とのトラブルを承知でマンション建設を進めているのは驚きです。

[10050: 匿名さん]

法務リスクを徹底的に潰し込んで、勝算ありと踏んだのでしょうな。