クリオ上麻生ガーデンコートってどうですか？

[ビギナーさん [ 30代]]

クリオ上麻生ガーデンコートについての情報を希望しています。
フラットアプローチで、便利に生活できそうだなって思いました。
子育てに優しい環境だと嬉しいですが、いかがでしょうか。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


公式URL：http://www.meiwajisyo.co.jp/clio/786_Kamiasao/

所在地：神奈川県川崎市麻生区上麻生六丁目574番、573番、573番2（地番）
交通：小田急小田原線 「柿生」駅 徒歩6分
間取：2LDK・3LDK
面積：54.25平米～81.19平米
売主：明和地所
施工会社：株式会社大勝
管理会社：明和管理株式会社　営業部横浜

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[51: 匿名さん]

>49

ダイワが南口でこことは反対側にマンション販売するみたい。モデルルーム公開前でHPには１タイプしか掲載されてないけど３LDKで79平米とまともな広さ。ここみたいにリビングインの浴室といったLDの広さ水増し設計じゃないし。

http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/kamiasao/index.html

[52: マンション検討中さん]

先日モデルルーム見学に行ってきて思ったことがありました。正直、妻と話してまたモデルルームでお話し聞いてみようかと考えてますが不安があります。
見学後2週間くらい経ってから、夜１０時(こんな夜遅くまでやってるのも疑問ですが...)駅でビラ配りしていたかと思ったら電話が鳴っていてビラ配りを止め話していたら凄い顔色が渋くなってました。
また違う日に販売の責任者？(見学時の名刺での判断ですが)の方が若い部下？に凄く偉そうな指導していたのを見かけました。
やはり営業の方って我々検討してる客には良い顔しますが、言ってることが本心なのか不安です。
どうなんでしょうか。

[53: 匿名さん]

明和の営業って強引な営業スタイルとか評判がよくないのは確か。

断るの大変だよ、覚悟しないと。モデルルームに行く前に確認すべきだった。

[54: マンション検討中さん]

>>53 匿名さん
私達家族へのお話しは嬉しかったです。接客の方は責任者と。でもお恥ずかしい話、決断出来なくて。そんな中で会社のお若い方が夜遅くまでお仕事してるのは共感出るのですが、明らかにお若い方の上司の方から怒られてそうな感じでしたし、外でたまたま見かけた(販売責任者)が凄い偉そうに若い方への態度を目の当たりにしたのでショックでした。

[55: マンション検討中さん]

>>54 マンション検討中さん
でも真剣に物件は良いと思ってるからこその悩み相談なんです。どうしたらいいのかわかりません。でもまた見学するとしたらまたあの責任者かと思うと躊躇しちゃいます。すいません。我家の話で。妻と話してみます。

[56: 匿名さん]

体質が体育会系なんで上下の関係は厳しいんだろうね。

決断できなくてってあるけど、52の内容から判断するとモデルルームに初めて行ったという印象を持ったけど。それで決める人の方が珍しいと思う。もしかして決断いただけますかって迫られたとか。あと、長時間拘束とか得意技。

[57: マンション検討中さん]

>>56 匿名さん
そうなんですか。56様はモデルルーム見学されたことございますか？

[58: マンション検討中さん]

>>56 匿名さん
会社の体質よりかは、物件は気に入っております。問題は営業担当だけなんです。

[59: 契約済みさん]

先月契約しました。
確かに偉そうかもですね笑
部下の方が売買契約書の説明してました笑
ぎこちない敬語のやり取りでしたね笑

[60: 匿名さん]

担当と合わないということだけであれば、代えてもらえばいいだけ。

[61: 契約済みさん]

>>55 マンション検討中さん
販売の方はみなさんいい人でしたよ。色々な質問しましたが分かりやすくお答えしてくれてすごく安心して購入できました。
ありがとうございます！

[62: 匿名さん]

クリオの営業さんは売った後から自分達の真の仕事が始まるようです。住民さんの幸せな日々が自分達の目標だそうです。ついつい熱心に入れ込むタイプが多いのもうなづけます。

[63: 匿名さん]

営業の売った後からの仕事って何だろう。

[64: 匿名さん]

熱心に入れ込んでアポなし訪問とかストーカーまがいのことしちゃうんだよね。

[65: 地元住民さん]

３年前にすぐ近くでクリオのマンション購入したので、気にしてちょくちょくこちらを拝見させていただいてます。私の担当はとても親切で決心出来ない私たちを気持ちよくゆっくり考えて下さいって形でした。そして二回目にお邪魔させて頂き気持ち良く購入しました。
なのでそんなに偉そうな方がいるなんて逆に想像できないというか、、、私の上司も、その上司には良い顔、調子良いことしか言いませんが我々には真逆の雰囲気、上から目線で嫌になります。
部下の方々、頑張ってください！
住んでるからわかりますし、気持ちもわかります！良いマンションなのは絶対に間違いありませんので購入される方のためにおすすめしてください。

[66: 匿名さん]

クリオ上麻生だよね。ここも同様に売れ残りになるかな。

[67: 匿名さん]

もう少し待てば値引きあるかも。

[68: 匿名さん]

>>65さん、

やはり抜群親切な営業ですよね。
住まわれて、管理人さんも良い方だと思いませんか。

[69: 匿名さん]

住まうって言葉遣い、関係者っぽい。

[70: 匿名さん]

一般人なら「住んでみて」が普通かな。

入居がはじまってるんですね。現在は先着順の申込を受け付けしているみたいですね。3LDKのウォークインクローゼットのプランがおすすめなのだそうです。価格はホームページになりました。

>>67
値引きありそうですか？1年経過して売れていなかったら、ちょっとだけあるかもしれませんね。個人的に値引きしてもらえないか聞いてみるのもいいのかもしれないですよね。

[71: 匿名さん]

ここの引渡しは半年後。値引きのタイミングとしては竣工の時か竣工から一年後かな。

[72: 匿名さん]

>>70

聞いても恥かくだけでしょう。
値引き、ないでしょう。

このデベは値引き用に高めに売り出すとか、
ちまちました小細工をせず、マンション自体で
真っ向勝負していると思います。

[73: 匿名さん]

聞くは一時の恥、聞かぬは・・・。

完成在庫になったら管理費、修繕積立金は売主負担。時間をかければ販売コストもかさむ。売れなければ、いずれ損切するしかなくなる。

[74: 匿名さん]

長期に完成在庫を抱えても値引き販売しないので有名なのはすみふなんだけど、
販売価格が相場より高いことで有名。理由は在庫コストを最初から販売価格に
転嫁しているため。値引き販売しないとすれば、それは吹っかけた価格である
からこそ出来る芸当。

あと財務力があるからってのも。他社には真似できない戦略。

[75: 匿名さん]

値下げの有無にかかわらず、竣工まであと数ヶ月になった今、あえてリスクをとって青田買いする必要ないでしょ。棟内モデルルームが出来て実物を確認してからでも十分間に合う。

[76: 匿名さん]

>>73さん

値引きなら買うとか残念なこと期待してないで、
このマンションなら勝ちあるから買うとの潔さを
持ちたいですね。
一生の買い物です。売り手、買い手、相互の信頼でしょう。

[77: 匿名さん]

そう思う人がまだ少ないから残ってるんでしょ。早く見つかるといいね。

[78: 契約済みさん]

>>59 契約済みさん
ということは責任者が宅地建物取引の資格お待ちじゃないんですかね？
そんな大手の不動産ありますかね。資格持ってる人が責任者じゃないとか。。。

[79: 匿名さん]

こちらの構造を見ますと劣化対策等級3と最高等級を取得しているようです。
約75〜90年間に渡って大規模な改修工事が不要だそうですが、
ということは、大規模修繕工事がほとんど不要になるのでしょうか？
そうだとすれば保守管理のコストが浮いて追加徴収なども不要になり
コスパの高いマンションということになるのでは？

[80: 匿名さん]

劣化等級って、鉄筋コンクリートが７５～９０年もつってだけで、外壁とかその他もろもろの修繕は必要。長期修繕計画見ればわかるよ。劣化等級３って別に珍しいことではない。

それから竪排水管が住戸内にあるから、交換とかが困難。竪配水管って５０年くらいで交換が必要になるから、コンクリだけ持っても意味がないし。

[81: 匿名さん]

竪配水管という言葉を聞くのも初めてですが、要は水回りの排水管なんですよね？
修繕費用が高額になるでしょうからもしかすると修繕積立金の値上げも
考えられるかもしれませんね。
今のマンションは耐久性も向上していますが大規模修繕工事が不要なマンションは
ないと考えていいのではないでしょうか。

[82: 匿名さん]

鉄筋コンクリートってその名のとおり、鉄筋を組んでコンクリートを流し込んで固める。コンクリートはアルカリ性なので、内部の鉄筋がさびるのを防ぐ効果もあるんだけど、空気中の二酸化炭素を吸収して賛成の水がしみこむと徐々にアルカリ性が中和されていずれ酸性になって鉄筋をさび付かせる。コンクリートの寿命はこの中性化の進み具合で決まる。中性化が進んだコンクリートは鉄筋がぼろぼろになるので、そうなったら補修ではなく建て替え時期。ちなみにここのコンクリートは高強度コンクリートを採用していて、緻密な構造のため中性化を遅らせるので寿命が延びる。補修は、ひび割れたタイルの交換とか。これは、ひび割れしていると中に水が入って中性化を進めることになるからという理由のほかに、落下事故を防ぐためということがあるので、コンクリの種類にかかわらず一定期間ごとに必要になる。

竪排水管は住戸の上下を貫く排水管のこと。ここは間取り図を見ればわかるけど住戸内のPSとかかれたところを通っている。交換のときは水が使えなくなるんで、一斉に行わなければいけないんだけど、横引き配管との接続作業があるから住戸内の立ち入りが必要になる。そうすると住民の立会いが必要になって、なかなか調整が出来ず先送りってなるのが実情。ということで、建物の寿命って、鉄筋コンクリートではなく竪配水管の寿命が決めてしまったりする。そういうことを配慮して、住戸外に竪配水管を配置したりするんだけど、そうすると横引き配管が長くなって勾配を取るために床下の高さを確保しなくてはならないってことで、そういう設計は少ない。

ということで劣化等級３って、修繕費用を下げる効果もなく、建物の寿命を長くすることも実はない。ここはちがうけど、１００年住宅を謳っている物件も、実は１００年持たない設計だったりする。

これ説明するって疲れるんだけど、売る側の宣伝にだまされないように。

[83: 匿名さん]

売主が作成する長期修繕計画も注意が必要。あれって、３０年間の計画なんだけど、実はその後に、エレベーターや機械式駐車場といった、それまでには含まれない大物が控えている。なので、長期にすむことを考えた場合、当初計画異常の値上げは必至。

おまけだけど長期修繕計画って、契約直前の重要事項説明時に提示されるケースが多い。検討しているのなら早めに営業に提示を要求して確認しておくのがいい。

[84: 匿名さん]

そうそう、住宅性能評価の評価値に注目するなら、省エネルギー対策等級。２０２０年に次世代省エネ基準が義務化されるので、省エネルギー対策等級が４でない物件は、耐震基準が変わったときのように旧基準扱いにされる可能性がある。中古で旧耐震基準は要注意って言われるけど、そういう扱い。

住宅性能評価も提示を求めてすべての評価値を確認するのがポイント。都合のいい評価項目だけ宣伝に利用したりする。

[85: 匿名さん]

初めて気が付いたけどここって普通の杭基礎ではなく、ソイルセメントコラムってどうも軟弱地盤の改良に用いる工法を使っている。ソイルセメントコラムをネットでググったらマンションではここともう一つぐらいしかヒットしなかった。

[86: 匿名さん]

上麻生って地盤良いと思ってたけど、麻生川の周辺はそれほどでもないんだね。表層地盤増幅率は1.5。

支持層が５ｍって浅いので騙さちゃう。

[87: 匿名さん]

こういう工法って初めて知りました。
これで検索すると地盤改良というキーワードが出てきています。
戸建住宅などに用いられるということですが、マンションでだとどうなのでしょうか。
７階建ての建物には適しているのかなぁ。資産価値には影響があるのでしょうか。
気になる要素はかなり高いですが、それが良いことなのかどうかすらわからなくって。

[88: 匿名さん]

ソイルセメントコラムでぐぐったら、横浜の杭不足マンションの記事が引っかかった。どうも杭の先端の根固めがソイルセメントコラムと同じ役割みたいなんだけど、この工法って砂利のところなら効果はあるけど、砂礫だと効果がなくて、それが傾いた原因ではないかという内容。ここも地盤に適した工法なのかちゃんと確認したほうがいいかも。

[89: 匿名さん]

営業に大丈夫ですかって聞いても大丈夫と答えが返ってくるだけだから、地盤調査結果のデータの提供を求めて確認するのがいいかな。ボーリングしたときに地下がどういう地層になっているかって記されている。

[90: 匿名さん]

マンションの周りがに緑がたくさんあるなというイメージ。
小学校・中学校も近く、駅まで徒歩６分のアクセスも良いので
便利な立地のマンションだと思います。
この立地であれば、週末は周辺でランニングしたり楽しく過ごせるるかなと思います。

[92: 匿名さん]

[No.91～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[93: 匿名さん]

過去スレがかなり昔です。売れましたか？

間取り、Bタイプ、E1タイプ、F1タイプ、Iタイプの4種類がホームページにあります。専有面積は60～70平米。駅前のマルエツが使いやすそうです。ここって、動きがよくわからないですが販売中でいいんですよね？

あと何戸なのか気になります。どのくらい売れたんでしょう？

[94: 匿名さん]

先日現地内覧ができるとのことで行って来ました。週末なので混んでましたね。
押入収納とか梁も少なく実際に見ないと分からない良さを感じられたので、見に行って良かったです。現地の場所も静かで駅近で平坦な立地で悪くないかなと思いました。残りは３～４戸ぐらいでした。

[95: 匿名さん]

間取り図を見ていて思ったんですが、収納率って書いてあって面白いですね。どこも１０％以上あるみたいですが、それってどうなんでしょうか。間取り図を見た感じだと収納は割りと取られているのではないかな、という風に思うのですけれどね。
収納が限られてしまっているので、家族でクラスとなるとやっぱりあるのがありがたいと思う人が多くなってくるのかも。

[96: 匿名さん]

この前現地を見てきたんですが、立地は悪くなさそうな感じでしたね。
麻生区って坂が多いイメージでしたけど、この物件はほぼフラットでいけますし。
あとは価格なのかな？

[97: 匿名さん]

隣の病院が気になるかなと思いましたけど、実際見たらそこまでの印象ですね。駅近で平坦な立地は魅力的ですよね。
周辺の物件が坂とか多い立地なので、なおさら感じました。価格は妥当なのか分からないですけど、他社と比較するとお手頃な気もしますけどね、、、

[98: 匿名さん]

ウォークインクローゼットって、ウォークインする部分は収納としては使えない。収納率って数字を鵜呑みにすると間違える。

[99: 匿名さん]

ウォークインなどの大きい収納の場合、なんか大きくて場所をとるものがぽんと置いておけたり（折りたたみ自転車とか）
そういう所が良いのかなと思います。

隣が病院というのは気になる部分ではありますが…
でも救急車が頻繁に来るというのでなければいのかな。
音が結局は一番気になるところですから。

[100: 匿名さん]

ウォークインだけでなく、押入収納もついていて収納には困らなそうですね。
住宅が回りにあるような病院は、近くまで来たらサイレン切ったりしてるとこもありますからね。
ここはどうなのか分かりませんが、、、