プラウド駒込トレサージュについて

[購入検討中さん [男性]]

丘上のにできる、プラウド駒込トレサージュについての情報を希望しています。
さて、どうでしょうか。

所在地：東京都北区中里3丁目375-8　（地番）
交通：山手線 「駒込」駅 徒歩8分 、東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩10分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.33平米～91.53平米
売主：野村不動産
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ

[スムログ 関連記事]
プラウド駒込トレサージュ　予定価格と間取り　モデルルーム訪問　
https://www.sumu-log.com/archives/3416

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[988: 匿名さん]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[989: マンション検討中さん]

またでた～。単なる不平不満の憂さ晴らし。

[990: 匿名さん]

結局スラブ厚が200mmで大丈夫か、という点は前向きな情報は無いのかね。この点は留意事項だな。
あと、現地行くと前の道の交通量がそこそこあるので意外に騒音は無視できないかと。

[991: 匿名さん]

1000レス超えてないけど・・

[992: 匿名さん]

長谷工施工物件は、アンボンドスラブ200mmが標準。
どのデベの物件でも同じだよ。
遮音性は普通。
どしどし踵落として歩くひとや、駆け回る人がいればうるさい。
運良く静かに生活する人ならさして音はしない。
騒音に悩まされるかは上に住む人のモラル次第で運だよ。

[993: 匿名さん]

中里は地域的に悪くないので好きですね。
個人的に、この物件は駅までの距離が遠いのですが周辺に便利施設が充実しているので快適生活出来る事に期待出来ますね。
公園が近くにあるのでペットが良いのであれば散歩も出来ますのでいい環境ですね。

[994: 評判気になるさん]

>>993 匿名さん

買い物が厳しすぎませんか？

[995: 匿名さん]

このスレッドはこのまま使えるのですか？
移行しないのは野村に止められたのでしょうか？

[996: 匿名さん]

買い物は不便だよね。コンビニもない。
電動自転車が有れば楽だけど雨が続くと厳しいね。

[997: マンション検討中さん]

>>995さん

ガーデンズは2000超えてるし、他スレでは5000超もあるよ。

[998: 評判気になるさん]

さて、第一期即日完売なるか？

[999: 匿名さん]

｢野村に止められたのでしょうか｣って何その発想！おもしろいこと言いますね！

[1000: 匿名さん]

トレサージュとガーデンズの現地を視察して参りました。
トレサージュは高台で雰囲気の良い住宅街に有るのは良いですね。道路も広く聖学院が南側なので眺望や日当たりが確保されるのも良いです。公園や公共施設も近いですし。
難点はやはり買い物利便性と道路からの車の騒音ですね。駅からの導線にマルエツプチが有ったり、駅前や霜降橋に行けば一通りありますが、そうは言ってもやや遠いです。長く生活していくとこの買い物利便性の低さはかなりマイナスです。また、車はそこそこ通るので道路に近い部屋は騒音が有るでしょうね。

ガーデンズは、買い物利便性と静寂さが良いですね。敷地内にスーパーができることを除いても、徒歩数分圏内に商店街やホームセンターもあり一通り揃います。また、商店街に近さくても数ブロック離れた住宅街に有るのでとにかく静か。車もほとんど通らないですし。
難点は、中里に比べると街の雰囲気が劣って、高級感は無いですね。中里が高級とは思いませんが、ガーデンズ周辺とは地ぐらいは差はあると思います。

買い物利便性を取るか、雰囲気を取るかは嗜好次第ですね。ただ、駅力の違いを考慮しても、坪100万円(70平米で2000万円)の価格差を正当化できる程の優位性はトレサージュには無いと感じました。でも雰囲気の良さは捨てがたいですけどね。

[1001: 匿名さん]

>>1000 匿名さん

まったく同じ意見です❗

[1002: 名無しさん]

>>1000 匿名さん

ここは仕様に比して高値で特別良いとは思いませんが、さすがにガーデンとは地盤が悪くてとても比較にはならないと思います。私はここを見送ってもガーデンさんを購入することはきっとないでしょう。
購入された方には申し訳ないのですが、王子5丁目は低地で災害に弱く、地盤も軟弱で地震も心配ですので、全く検討対象から除外しています。
また価格からしてかなり差がありますので、他の検討されておられるも同様ではないでしょうか。予算8000万の人が5000万台の物件は検討しないと思います。

[1003: 匿名さん]

東京都調査の災害危険度は総合危険度で中里三丁目は3で、王子五丁目は2なので、ガーデンズの方が安全ということになりますけどね。

当方はガーデンズもトレサージュも見送りました。ガーデンズは価格と利便性が魅力ですが、街の雰囲気が庶民的過ぎて、直感的に違うなと思いました。
トレサージュは割りに合わない高さだと感じました。予算上8000万円台も出せるのですがこ、ガーデンズと比べると雰囲気は良いものの利便性が悪く立地は正直イマイチ。巣鴨とか巣鴨寄りの駒込の駅近の中古なら同じくらいかもっと安い価格であるし、希望の間取りの中古が出るまで待とうという結論です。リーマンショック前のミニバブル期の周辺相場なども遡って調べましたが、トレサージュの価格は飛び抜けて高すぎると感じました。この値段で買ったらリセールできないと思いました。

[1004: 名無しさん]

>>1003 匿名さん
ヤブヘビかもですが貴方本当に7000以上のここ検討されてるのでしょうか。
東京都の災害危険度の2とか3とかって何ですか？そんな数値聞いたことありません。
私は不動産の資産性に関わる地盤の話しをしています。まして、どんな調査であったとしても駒込周辺より、王子5丁目が地盤がいいなんて絶対あり得ません。それくらい王子5丁目の地盤は悪いのです。不動産の地価は一朝一夕でなく何百年の歴史を経て成り立っているものですよ。地価が安いところはそれなりに意味があるんです。

[1005: 匿名さん]

>1004
東京都の災害危険度調査(北区)は以下です。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/17kita.htm

物件選びの価値観の違いでしょうが、私は8000万円払えるから8000万円で販売されている物件を検討するのではなく、私が考える一定の条件を満たし、かつ、購入額に見合うリターン(リセール価値や賃料)の期待できる物件を検討しています。
だから、一定条件を満たすことを前提に、8000万円でもリターンが見合わなければ見送りますし、5000万円でもリターンが見合えば検討します。
リターンを気にするのは、自己居住目的でも、意図せざる何らかの事情で売却や賃貸等をしなければならない場合があるからです。
その為、周辺相場の推移等を調べた上で、適正水準で買えるかどうかはとても重視しています。
トレサージュは中里や西ヶ原の過去の物件対比かなり割高と感じました。駒込4丁目と比較するのが適切とは思えないですが、仮に駒込4丁目の物件と同等と目して比較しても高すぎると思いました。
ガーデンズは価格は利便性を考慮すると値ごろ感はあるかもと感じましたが、直感的に住むことは躊躇われました。

[1006: 匿名]

長々ありがとうございました。
とても勉強になりました。

[1007: 名無しさん]

>>1005 匿名さん
貴方が仰ってたデータってこれですか？
ああ、、、まさか、、びっくりです。

[1008: 匿名さん]

>>1007 名無しさん

地盤って言ったらほとんどの人は災害的な観点での地盤を想像するでしょ。
それに1003さんの話のポイントは駒込と言っても山手線の内側でもなく(しかも普通の人は中里とか北区の地名に詳しくない)、それなのに坪100ほどの差があるのか？という話ですよね。
ガーデンズの方がコスパが良いという観点での話。

ただまあこのスレでは散々繰り返されてきた話ですが。

[1009: マンション検討中さん]

買う買わないは、個々人の嗜好、考え、判断なんで自由であり問題ありませんので、何も言いませんが、買わない宣言をわざわざここでされる意味が分かりません。間違っても検討している人のために自分の素晴らしい考えを披露したなどとは言わないで貰えれば幸いです。

[1010: 匿名さん]

>>1009 マンション検討中さん

>間違っても検討している人のために自分の素晴らしい考えを披露したなどとは言わないで貰えれば幸いです。

誰もんなこと言ってないでしょ・・・

買わなかった理由も、購入検討者には為になる情報ですよ。

[1011: マンション検討中さん]

はい。素晴らしい考えをありがとうございます。

[1012: 検討板ユーザーさん]

>>1010さん
私は参考になりました。
高値は原価の高騰が理由と思いますが、資材高騰だとバブルの値上りとは少し違いますよね。いつまで続くのかな。。

[1013: 1004]

>>1003 匿名さん
>>1005 匿名さん

いや、1007の発言は敬服したのではないです。あまりの間違いの酷さに開いた口が塞がらないという意味です。

災害危険度調査は、都市計画及び整備の観点から、整備すべき場所を示す都の都市整備局管掌の調査報告書ですね。
これでいくと由緒正しい町並みで旧家が多く人口密集度が高いと数値が上がります。例えば、神楽坂はローム層の強固な地盤ですが、調査では概ね危険度が高く評価されていることでも分かります。
資料を提示され意見されるなら、きちんと読まれて発言されるべきです。データを読まれた際に大きな勘違いをされたとしても、台場や夢の島が数値が低いのにお気づきになられなかったのですか？

[1014: 1004]

>>1003 匿名さん
>>1005 匿名さん
地域危険度パンフレット／測定調査報告書に数値化された手順が載ってます。数値化に地盤の係数が考慮されていますが、購入するのが新規の建築物ならその地盤こそが問題です。
マンションの資産性に関わる話しは、あくまでその地盤が堅固か、液状化の危険はないか等が問題なのでは。その地域に平均的に古い建物が多いかどうかなど、全く関係のないことです。
とにかくここが特別いい地盤かは後の議論として、王子5丁目の地盤は悪いのは紛れもない事実です。
しかも、そんな長文で間違いを延々と垂れ流し、頻繁に他の物件の話しなどルール違反にも程があります。

[1015: 匿名さん]

1005さんのデータはいいね。参考になる。
品川区ちょっとみたけど、北品川4-6(御殿山)や東五反田5(池田山)はランク1、対して低地の北品川1,2は低ランクと、高台の高級住宅地といわれるところはちゃんとランク1になってる。
けっこうまともなデータにみえるけどな。

[1016: 匿名さん]

まあまあそんなにカリカリしなさんな。
実際のところ地震でマンションが倒壊する可能性は低いだろうけど、
古い戸建が密集していると倒壊や火災で危険だろうし、災害時に現実的に留意すべきなのは自己のマンションの倒壊よりも周囲の物件に起因した二次的な災害では？
なので東京都の危険度調査は理にかなっていると思うよ。

[1017: 匿名さん]

もうガーデンズの話はやめやめ！
この価格帯の検討層は興味ないよ！

[1018: 匿名さん]

ここまでのレスのやりとりみたけど、
>1006とか>1007って、プラウドスレにありがちな、悔しさがにじみ出たレスで面白いよね。

冷静な批評に対して、最初は感情的に反応。
次は別の話題にしようとする。
最後は「気に入らないなら買うな」。

社風がよく表れている感じだね。

[1019: 匿名さん]

いろんな視点があるなぁ
というのが率直な感想。

別に怒ることではないでしょう。
比較対象かどうかを決めるのはその人次第だし。
いきなり港区の物件が出てきた訳じゃないしね

[1020: 匿名さん]

>>1018さん

どちらのデベの方ですか?
て言えばまた揚げ足とるのかな?

[1021: マンション検討中さん]

まぁ中里3の地盤が王子5よりいいのは間違いないだろうけど、この物件の価格設定が妥当かといえば、答えはNoだよね。でもこのスレの効果もあってか1期予定価格はちょっと下がったよね。
このスレには本気組も冷やかし組もいるだろうけど売れ行きが正常なジャッジを下してくれる。だから第1期の動向を冷静に見ていきましょう^_^

[1022: 匿名さん]

1005さんの危険度調査を見るとつくづく安全性って地盤だけじゃないなと思う。地盤が固くても古い住居が多ければ倒壊危険度は高いし、火災危険度も当然高い。とても参考になる。
皮肉なことに1013さんの反論がわかりやすい。神楽坂はローム層の強固な地盤だけど由緒正しい古い住居が密集しているから必ずしも安全とは言えないっていうことなんだね。

[1023: 匿名さん]

そうですよね。勿論地盤は大事でしょうが、実際の災害危険性は周囲の環境も大事。
地盤で不動産価値が決まるなら湾岸埋立て地は価値がほぼ無いことになってしまう。

[1024: 匿名さん]

いよいよ今週で第一期締切ですね。
売れ行きどうなんでしょうか？

[1025: 匿名さん]

第1期では要望書の入った部屋を中心に売り出すでしょうから、
販売戸数対比の申込件数は高いでしょうね。それが実勢を反映しているかはわかりませんが。

[1026: 匿名さん]

宣伝開始からたいそう時間をかけたから第1期即完は確実。
抽選落ち向けで1期2次の戸数と第2期の時期で実力がわかる。
第1期2次で15戸、第2期を年内で15戸できれば目安。
にしてもプラウド神話もかなり崩れたね。

[1027: マンション検討中さん]

朝、田端駅で広告配りしていましたね。
プラウドが…

[1028: 匿名さん]

隣の区なのでポストにチラシ入ってきましたが、
山の手線使えて、わりとゆとりあるプランあるし悪くないと思います。
決め手に欠けるのは、巣鴨のような大型スパーがないんですよね。
あと、噴水は必要？
第一期販売を静かに見守りたいと思います。

[1029: 匿名さん]

同じく隣の区（文京区）の築浅に住んでますが、２週間おきくらいでチラシ投函されてます。
買い替えるわけないでしょ、なんで投函するかな？

今日のチラシ掲載の部屋は４部屋。
Ａタイプの４ＬＤＫは行灯部屋がある。しかも２部屋リビングイン。田の字全開ですね。
Ｂ、Ｆ、Ｋｇは３ＬＤＫで２部屋は窓が共用廊下側のみ、残りひと部屋はリビングインというかウォールドア。これも田の字マニア垂涎の間取りです。
廊下は直線。ペラボー。廊下側は柱食い込んでた。ＢとＫｇはフロの入り口がリビング。

以上、邸宅の概要です。

[1030: 通りがかりさん]

>>1028
大型スーパーが2つも山手線駅近くにある巣鴨は稀なケースなので、そんな贅沢な地域と比べられても、、、しかもあちらは高台平坦地で地価も全く違うので諦めてください。

[1031: 匿名さん]

1029の家の間取りは？

[1032: 匿名さん]

しょぼいに決まってんじゃん

[1033: マンション比較中さん]

＞＞1029

だからどうだって言うの？
あなたの家が文京区様で自慢なら、このスレに出没と言うより見てるのが不思議。本当か?

[1034: 通りがかりさん]

>>1033 マンション比較中さん
上で地盤の間違い指摘され泣いてた人でしょ
スレ見たけど本命は王子神谷と、なんとプラウド六郷
4000万しか出せないで、買えない嫌がらせに何故かここに
涙拭けよ

[1035: マンション比較中さん]

＞1034　 通りがかりさん　

因みにそれは私ではないが、そのような判断をどここでしたかは興味深い。
まあここの検討スレの本質とは全く関係のないどうでも良いスレの連投すまぬ。

[1036: 通りがかりさん]

>>1035 マンション比較中さん
いや貴方じゃなく1029
間違い指摘されて毎日一人でネガ書きこ

[1037: 匿名さん]

1014はプラウド六郷でも荒らしているのか。