プラウド駒込トレサージュについて

[購入検討中さん [男性]]

丘上のにできる、プラウド駒込トレサージュについての情報を希望しています。
さて、どうでしょうか。

所在地：東京都北区中里3丁目375-8　（地番）
交通：山手線 「駒込」駅 徒歩8分 、東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩10分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.33平米～91.53平米
売主：野村不動産
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ

[スムログ 関連記事]
プラウド駒込トレサージュ　予定価格と間取り　モデルルーム訪問　
https://www.sumu-log.com/archives/3416

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[921: 匿名さん]

今買ってリセールで元手が取れるわけないでしょ。今の購入検討者は、自分の出せる価格で買える物件を求めて何ランクも下げるか、バブル崩壊を待つかの選択を迫られてるのよ。
実態とかけ離れたネガティブな書き込みが優勢なのはマンコミュの大半のスレがそうだけど、このスレでチラホラある山手線内側を諦めてトレサージュを検討する人や駒込駅徒歩圏内を諦めてガーデンズを買った人を見下すような発言は不快。
2008年にはここの価格でブリリア大和郷が買えて、ガーデンズの価格でブリリア旧古河庭園が買えた。年食ってるおかげで良い立地と仕様で買えた人が、同じ価格で格下のものを探さざるをえない世代に「価値のないマンションに高い金払いすぎ」なんて、まともなマンションがどれだけ価格高騰してるかちゃんと確認したら言えなくなるはず。

[922: 匿名さん]

919さんに同意です。
同一区の中の町の違いによる格差なんて、その近辺の地域に地縁でもないかぎり意識しないし、北区・豊島区・板橋区あたりは知名度が高い場所でもない。
世間的には北区は、東京の北の方に有って荒川区よりは治安良いかな、くらいの認識でしょう。ましてや中里と東十条の違いなんてほとんど興味を持たれてないし、そもそも地名を知らない人の方が多い。中里と東十条のどちらが上か論争をしても、一般には五十歩百歩くらいにしか思われないでしょう。

周辺に住む私としては、中里の方が東十条よりも住環境は良いとは思うけど、ガーデンズとトレサージュの坪100万円以上の差は無いと思う。

[923: 匿名さん]

まあまあみなさん。
迷うなら皆第1期見送ったらいいんだよ。
本気で検討している人がこのスレにどれくらいいるかわからないけど笑

4LDK角部屋以外は一期と二期で大体同じような部屋タイプが用意されてるんだから希望部屋が無くなるって焦る必要はそれほどない。

一期の売れ行きをみればどれくらいのニーズがある物なのかわかる。
売れなきゃ安くしてくれるだろうし、
その事実が出てから冷静に判断したらいいんじゃないかな？

そういう意味で一期で買う人は人柱だね。

[924: eマンションさん]

>>898 匿名さん
ちょっと遡りますが、これって本当でしょうか？
もしこういう経緯だったとすると納得できるような部分も多々ありますが…

[925: 匿名]

>>924 eマンションさん

どうなんでしょうね？
駒込推しで上中里出さないって部分は、上中里出しても意味が無いからではなかろか。埼玉勤務の方以外はね、

[926: 匿名さん]

>>919さん
わかるなぁ。田端～大塚あたりって縁が無い人には秘境だよね。私も実家は本駒込だが、当時千葉県在住だったカミさんに「あんたと付き合うまで駒込なんて降りたことなかった」って言われたよ。おいおいお前のところよりは都会だよとも思ったが、まあ普通用事は無いわな。東京の西の方が主戦場とかで酷いのになると、駒込が山手線だということもあやふやだったりする。

[927: マンション掲示板さん]

>>925 匿名さん

上中里はともかく、京浜東北線使えるのはメリットでしょう。
そんな部分より廉価ファミリーマンションを野村の都合で無理やり高級路線で売ってるって話の方が気になります。

[928: 匿名さん]

>921
2008年にはここの価格でブリリア大和郷が買えて

確か坪100万乗せても買えなかったような

[929: 匿名さん]

>928さん
そうそう確かにブリリア大和郷は当時でも坪500オーバーって言われてた。
2008年にここの価格で買えたって･･･さらっと凄いこと書くな。

[930: 匿名さん]

>926
駒込すら認知度そんなもんだから、中里と東十条のどちらが上か論争について、そんなの大差なくてどちらも北区の物件でしょ、と思ってしまう。
山手線使える分交通利便性はこの物件が優位だと思うけど、買い物利便性はガーデンズが優位だし。あとは好みの問題だけど、仕様の違いやらを考慮しても坪単価で100万円以上の差までは無いんじゃないかな。

[931: 匿名さん]

>>930 匿名さん

なにしに来てるの？
北区をけなすため？
わざわざご苦労様。

[932: 買い替え検討中さん]

なんかこのスレ見ていたら不毛な論争しているようにしか見えない。
この仕様にして価格が高過ぎるじゃん。同じ価格出すななら都心地区買うという人が何故、ここにいつまでもへばりつくのか不思議?　だったらさっさと他の区で検討すればと思うのだが？何だかんだ言って買いたいのかな？
ちなみに今日MRに行ったら最初の予定価格より上層階除いてかなり下がっていました。それなりにこのスレはひょっとして影響あるのかなと思いました。皆さんもう少しネガれば2期値下げ期待できるかも知れません。

[933: 匿名さん]

>>932 買い替え検討中さん

基本的にネガは暇つぶしだと思います。
でも別に間違ったことを言ってる人ばかりではないですし、参考にしながらも自分で考え、実際に見ることが大事ですね。
価格が下がればここの評価はかなり変わりますね。

[934: 匿名さん]

>>929 匿名さん
平均坪単価だとあちらの方が高いだろうけど、1億前後の部屋が売れ残り続出で値引きしてたし、安い部屋は8000万円台ぐらいからだった記憶がある。ここの高めの部屋を買う金があれば当時ならあちらでも買えた部屋が多い。

[935: 匿名さん]

>>932
ネガの意見も有っての検討版。ネガの人達の意見も間違った意見だけではないし、
そんな煽るような書き込みするから、ネガの人達が面白がって参戦する。
購入を決断しているんなら外野の意見なんか気にせず、このスレに感情的な書き込みしないで。
購入者だけのポジだけが集まるコミュニティが欲しいなら、
いずれ購入者・住民限定スレができるからそれまで待ちな。

[936: 匿名さん]

ネガ？ほとんど販売側にとって不都合な事実でしょ。
購入検討側にとっては有益だと考えますけどね。

[937: 匿名さん]

>>932 買い替え検討中さん

先週末入ってたDMに価格表が載ってましたが、そこから更に安くなっていたということでしょうか？

[938: 検討板ユーザーさん]

>>932 買い替え検討中さん

最初の予定価格とは、いつ頃のもののことでしょうか？
最近「〇〇万円台」ではなく詳細な金額まで出たものを見て、ここからは変わらないと言われましたが、もしその後にも値下げがあったのだとしたら非常に気になります。

[941: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[942: 匿名さん]

>>941 匿名さん

粘着だの頭が悪いだの相手を誹謗する言葉を使っているのは貴方だけ。
情報交換に支障でしかないので出て行ってください。

[943: 匿名さん]

919だけど、高騰していて何買っても高値掴みなことくらい判ってる。判ってて書いてる。
リセールがどうのと書いてる方がいるので、問題はそこではないだろとツッコミ入れたくなっただけ。
リセール考えてる人はこんなもん買わんだろうし、そもそもリセール考えてる人なんて今の市況で買ってるのかね？

[944: 匿名さん]

大体ね、直床だ、二重床だなんて議論しても、買う人は値段にあったものを買うんだから。二重床だから買うなんてのは、選べて買える余裕のある人にとっての選択肢で、多くの人は買える中で一番しっくりきたのを買ってるだけでしょ？　床買ってんじゃないんだ。

よく引き合いに出るガーデンズとここを比べると、全員ガーデンズ選ぶよ。向こうは便利で手ごろだから。そしてガーデンズ買う人は実用性を大事にしていると思うから。ここよりも実用性あると思うし、坪100万安い。だから向こうを買う。
こことは購入層が違うとおもうので、ハセコーってことで引き合いに出されているとしたら違う気がする。

ブランドと邸宅で売ってるようだけど、北区の次点でブランド気にする人は買わない。邸宅って言えるほど周りの街並みは良くない、そして邸宅の仕様でもない。広告と実物はかけ離れている。

「邸宅」で広告出しててお役所から是正勧告でたらとても面白いから、今後も邸宅連呼して売り続けてください。

[945: 匿名さん]

>936さん
このスレで語られてることは販売者や購入検討者には耳障りだろうけど、真実も多い。
劣化が早くて入れ替え可能な室内設備をアピールしたり、立地のグレードを煽り、プレミアム感を出して高値で売ろうとする。デベの常套手段だよね。

「静寂の地に佇む」をアピールしているけど、目の前の通りはそこそこ車が通るよね。本郷通り程では無いにしても、静寂の地は言い過ぎだと思う。

[946: 検討板ユーザーさん]

>>944 匿名さん
貴方あっちで弾かれたらこっちに書き込んでどうしちゃったの
正直ガーデンとかいうババ引き新団地はどうでもいいよ
都心でまともなとこ買えない層が溜まる所に行くはずない
民度とかの問題もあるから得とか損じゃないんだよ

[947: 匿名さん]

>>946 検討板ユーザーさん

>>946 検討板ユーザーさん
都心で買えない層という意味ではここの検討者も同じだから、あまりそういう事は言わない方がいい。

[948: 匿名さん]

東十条と中里の民度の違いと言われてもね。

[949: マンション検討中さん]

>>947 匿名さん
他の物件の購入者が一人で書き込みまくって
全く関係のない物件の板荒らしても自分が正しいと思い込んでる
他の購入者に同情する

[950: 匿名さん]

そっか？言われているように本当に価格を下げているとしたら、ネガコメントも検討者にとって悪いことばかりじゃない気もするけど。

[951: 匿名さん]

直床で長谷工物件を批判するのはこのマンコミュでは日常茶飯事だけど、いつも不毛だなと思う。
そもそもマンションの床に期待するの多くは、上階や下階の音が聞こえづらいこと（及びその反対）や、床の質感（高級感や触感など）であると思われ、遮音性能はスラブ厚によって左右される要素が強いし、むしろ太鼓現象とよく言われるけど二重床の方が遮音性が低いとも言われる。実際のところ、騒音に関するトラブルは上階や下階に誰が住んでいるのか（小さい子供の有無や、クレームに対する意識など）が重要。床の質感は二重床かどうかというよりもフローリングの材質次第。
実際に二重床かどうかそれ自体をマンション選びの重要要素にしている人って、（いるかもしれないけど）極めて少数だと思う。音が聞こえにくいかどうか、目に見えて触れられる床の質感は重視するのだろうけど、それは二重床かどうかと直接関係する訳でもない。
なんとなく二重床の方がイメージが良いし、最近の高級物件の大半は二重床なのだろうが、実際に販売価格にどの程度影響しているかというと数値として明確に現れないと思う。マンション選びでは、やはり立地や間取りが重視されるから。
だから東十条の長谷工の物件を直床を理由に批判するのは本当に不毛だと思うし、ただの嫌がらせとしか思えないよ。
通りすがりの戯言です。長谷工や東十条の物件の関係者でもありません。また荒れるかもしれないけどさ。

[952: マンション検討中さん]

二重床のこのマンションに全く関係ない
以上 もういい加減他物件の話しは止めてくれ

[953: 匿名さん]

二重床でスラブ厚200mmだと遮音性はかなり低くなってしまうかな。

[954: 匿名さん]

>>951

確かに床、天井についてはそのようなデータも有るので、あながち謎理論を言っているわけでもない。ただ、購入者とは言え東十条の擁護をここのスレで言っているのは謎である。全く意味が分からない。
それよりも長谷工イコール無条件で駄目物件であり、安くなければならいと言っている理論こそ謎だ。これからマンション建設なんてタワマンじゃなきゃ儲からないんでスーパーゼネコンが請け負うわけがない。そのニッチな部分を長谷工が担っているわけだ。確かにふざけた物件もそれなりにあるが、そこはきちんと精査すべき必要もあるのではないか？　長谷工は全て駄目だ当然安くすべきだ。それじゃあまり共感は得られないのでは?　とにかく今どこもかしこも施工は長谷工が多いのは事実なのできちんと評価すべきは評価しなくてはいけないと思う。マンマニもそんなこと言っていたような気がする。

[955: マンション比較中さん]

>954

そんな事いっても嫌いだから仕方がないよ。せめて安くしてもらわなきゃ納得できない。

[956: 匿名さん]

う～ん
何だかな。まあいっか。

[957: 匿名さん]

>>954 匿名さん

長谷工だからダメと決めつけてるわけでじゃなく、物件の細部を見たら案の定ダメで、やっぱり長谷工だな、となっているんだと思う。

あと、ハセコーだから安くしなければならないじゃなくて、どう贔屓目に見ても安っぽいんだよね。

このスレで何度も出て来たけど、デコボコ居室や背の低いペラボー、壁の薄さ、共用の排水口、などなど。

内装はいくらでも変えられるけど、こういう部分は変えられない。

だからある程度皆、根拠は持って相対的に高い、と言ってるように思う。

一方、マンマニの例の記事は野村から何か貰ってるのかと思うくらい褒めてたけど、書いてあること全てが非常に抽象的だと感じた。

邸宅感やら高級感というフレーズだけ並べられてもこの物件が具体的にどう素晴らしいのか、さっぱりわからない。

頭から否定しているわけではないので、この物件で評価すべき点があれば是非教えてほしいです。

[958: 匿名さん]

例えば、基本設計が低コストの大衆車を豪華装備てんこ盛りにすれば高級車になるのか？
という話に近い気がする。

あと、最近は長谷工で二重床というのも出てるけど、「直床のほうがいい」という信念を持ってやってたと思うので残念。
営業サイドから「二重床じゃなきゃ売れない」という苦情があってやむなくそうなってるという話もどこかで読んだ記憶があるが。ここの場合は野村の要請か。

[959: マンション検討中さん]

しつこいな

直床は仕様コストカットの最たる例
直床は人気ない
まして売却時に素人の考えをそんな長文で掲載できる場所はない

[960: 匿名さん]

床の話、もうやめましょ！

なんか不自然な湧き方。
本質議論からミスリード狙ってるようにも思える。

[961: 匿名さん]

長谷工は基本的には直床採用であり二重床より優れていると思っている(長谷工がね）ということを言ってるだけなんだが。
自分(958)も二重床派だが、長谷工は御免派でもある。

[962: 匿名さん]

>957さん
マンマニのプロフィール見たら、今年から会社辞めてマンション評論家で食ってるんだね。
最近妙な提灯記事が増えたなと思っていたので納得。ここの記事でも野村から何か貰っているとまでは思わないけど、前向きな記事にするので取材させてくださいって感じだろうな。何を書かれるかわからないブロガーじゃ、デぺも相手にしたくないだろう。デぺの売り文句を代弁するならモデルルームに行けば聞けるわけで、わざわざブログ等で教えてもらう程の話ではない。マンション関連のブログってとかく湾岸とかタワー自慢ばかりで、城北・郊外に重心を置いたネタは貴重だっただけに残念。

[963: 匿名さん]

スラブ厚200mmって大丈夫かな？
グレードの高い物件は250mmくらい確保されているようだが。

[964: 匿名さん]

大丈夫だよ。邸宅だからウルサイ人住まない。野村は良く考えてる。

[965: マンション検討中さん]

>>963 匿名さん
その点は正直ヤバいね
スラブ厚200mmは隣の食器棚の開け閉めさえ聞こえるレベル
ましてハセコー施工

[966: 匿名さん]

板橋のプラウド物件の掲示板見てると、騒音問題出てくるよ。
同じような作りなの？

[967: 匿名さん]

>>966 匿名さん
騒音は感情公害だから構造よりも隣人とのコミュニケーションの方が大事。知り合いの出す音なら大概気にならないが、知らない人や嫌な人の出すものだと些細な音も気になるもの。だから住人の所得水準とも関係ないんだよね。

[968: 匿名さん]

実際に床の遮音性がどの程度あるか、生活音が聞こえるかは、入居しないとわからないから悩ましいね。
野村不動産に聞いても、十分な遮音性を確保するように設計しているとしかきっと言わないだろう。

[969: 匿名さん]

参考までに。壁の薄さが半ばネタになってるレオパレスのアパートの床は150mm（壁も150）。

ここに50mm足すと邸宅クオリティになる模様。

https://www.leopalace21.jp/lineup/structure/rc.html

[970: 周辺住民さん]

周辺住人です。

HPの動画を見させてもらったのですが、すごくいい感じですね！
あの道を歩いて、ああやって編集できるのですね。
すごい！
トンコローニは美味しいし、あの辺りでは有名ですよ！
あと、聖学院横の坂道はあの動画のように、綺麗で気持ちの良い坂だと思います。

この物件は駒込感をマックス出してますが、
周辺住人的には、上中里感を強く感じています。
東京方面に行く方は上中里利用のほうが良さそう。
理由は、
京浜東北線便利→昼は快速もある。
駅までの道に信号がない(上中里出たところだけ。)。→滝女の横の坂道を通って。。
上中里駅前にマルエツがある。
チャリで行く場合のチャリ置き場が駒込よりはるかに便利。
など。

駒込からの商店街には、百均やカメラ屋、古本屋なんかもあって、用事があるならいいかもねー。
ただ、道は狭いし、ごちゃごちゃしているし、動画のような小洒落感は全く感じませんが。。。


北区に来られることをお待ちしております！

[971: 匿名さん]

中里三丁目のパークハウス2棟はスラブ厚260mm以上のようだね。

[972: マンション検討中さん]

>>970
私も近くに住んでいますが、上中里の駐輪場は一時利用はなく月極も満員で抽選だそうです。
契約できれば駅前で便利ですが…
私も利用したかったのですが駄目で、他に自転車置き場もないので歩いています。

[973: 匿名さん]

＞966　匿名さん　

プラウド板橋蓮根のこと？
住民版1~48までしかないので読んだがそんなこと書いてないぞ。謎情報は頂けないな。無駄な努力をしてしまった。
仮に板橋志村3丁目の事だと野村建設だし、しかも住民版はないので、これは違うだろう。

[974: 坪単価比較中さん]

＞＞950

とにかく理屈抜き、ハセコーネタで攻めれば価格下がるかもよ。
頑張れ。

[975: 通りがかりさん]

>>958 匿名さん

車のところ、とっても的を射た例えですね。

[976: 匿名さん]

>>973 匿名さん
プラウドシティ池袋本町だと思う。板橋区ではなく板橋駅。

[977: マンション検討中さん]

>>976 匿名さん
あそこも200mm？
それなら騒音問題は確実。
騒音を個人の主観とか言ってる人は分譲の騒音問題の壮絶さをご存知ないんだな。

[978: 匿名さん]

>>977 マンション検討中さん
200mmかどうかは知らない。板橋のプラウドってあそこかなと思っただけ。

[979: マンション検討中さん]

>>977 マンション検討中さん

プラウドシティ池袋本町の契約者スレを見てきましたが、スラブ厚が関係する上の階の騒音問題はあまり書かれていませんでしたよ。

中庭から響く子供達の声の事は問題になってましたが。共用施設の使い方のマナーの悪さも。
結局の所、騒音は住民のモラルによる所も大きいでしょう。
あれを読んで、800戸近くある大団地は様々な人が居て住みにくそうだなと思いました。
専用庭いっぱいにプレハブ小屋を設置する人がいるとか。常識の無い人もいるようですね。

[980: 匿名さん]

85平米、91平米の価格をご存知の方いらっしゃいますか？

[981: マンション検討中さん]

届きました

[982: 匿名さん]

ありがとうございます！
どれくらい申込入るか気になります。

[983: 匿名さん]

ブランズ文京本駒込六丁目もスラブ厚200mmみたいだね。
単にコスト削減でスラブ厚を削っているのか、
それとも200mmでも、かつての250mmくらいの遮音性は確保できるよう建築技術が向上したのか。

[984: マンション検討中さん]

価格表ありがとうございます。
南向き低層で＠３４０～ですかぁ。少々下げてきましたがやはり高値ですねぇ・・・。

[985: マンション検討中さん]

床の厚さはあまり意識していませんでしたが、調べると200mmだと薄い方ですね。
プラウドだから薄くても大丈夫ということではないでしょうから。
200mmと250mmでどの程度騒音の度合いが違うのかお詳しい方いらっしゃらないでしょうか？

[986: 匿名さん]

特定の階数やプランを売らないのは販売不調の証拠。少ない要望客を偏らせるため。

[987: 匿名さん]

売れ易い角住戸や希少性の有る4LDKは今の価格で頑張って売却して、
他は値引きして売る方針なのかな。

[988: 匿名さん]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[989: マンション検討中さん]

またでた～。単なる不平不満の憂さ晴らし。

[990: 匿名さん]

結局スラブ厚が200mmで大丈夫か、という点は前向きな情報は無いのかね。この点は留意事項だな。
あと、現地行くと前の道の交通量がそこそこあるので意外に騒音は無視できないかと。

[991: 匿名さん]

1000レス超えてないけど・・

[992: 匿名さん]

長谷工施工物件は、アンボンドスラブ200mmが標準。
どのデベの物件でも同じだよ。
遮音性は普通。
どしどし踵落として歩くひとや、駆け回る人がいればうるさい。
運良く静かに生活する人ならさして音はしない。
騒音に悩まされるかは上に住む人のモラル次第で運だよ。

[993: 匿名さん]

中里は地域的に悪くないので好きですね。
個人的に、この物件は駅までの距離が遠いのですが周辺に便利施設が充実しているので快適生活出来る事に期待出来ますね。
公園が近くにあるのでペットが良いのであれば散歩も出来ますのでいい環境ですね。

[994: 評判気になるさん]

>>993 匿名さん

買い物が厳しすぎませんか？

[995: 匿名さん]

このスレッドはこのまま使えるのですか？
移行しないのは野村に止められたのでしょうか？

[996: 匿名さん]

買い物は不便だよね。コンビニもない。
電動自転車が有れば楽だけど雨が続くと厳しいね。

[997: マンション検討中さん]

>>995さん

ガーデンズは2000超えてるし、他スレでは5000超もあるよ。

[998: 評判気になるさん]

さて、第一期即日完売なるか？

[999: 匿名さん]

｢野村に止められたのでしょうか｣って何その発想！おもしろいこと言いますね！

[1000: 匿名さん]

トレサージュとガーデンズの現地を視察して参りました。
トレサージュは高台で雰囲気の良い住宅街に有るのは良いですね。道路も広く聖学院が南側なので眺望や日当たりが確保されるのも良いです。公園や公共施設も近いですし。
難点はやはり買い物利便性と道路からの車の騒音ですね。駅からの導線にマルエツプチが有ったり、駅前や霜降橋に行けば一通りありますが、そうは言ってもやや遠いです。長く生活していくとこの買い物利便性の低さはかなりマイナスです。また、車はそこそこ通るので道路に近い部屋は騒音が有るでしょうね。

ガーデンズは、買い物利便性と静寂さが良いですね。敷地内にスーパーができることを除いても、徒歩数分圏内に商店街やホームセンターもあり一通り揃います。また、商店街に近さくても数ブロック離れた住宅街に有るのでとにかく静か。車もほとんど通らないですし。
難点は、中里に比べると街の雰囲気が劣って、高級感は無いですね。中里が高級とは思いませんが、ガーデンズ周辺とは地ぐらいは差はあると思います。

買い物利便性を取るか、雰囲気を取るかは嗜好次第ですね。ただ、駅力の違いを考慮しても、坪100万円(70平米で2000万円)の価格差を正当化できる程の優位性はトレサージュには無いと感じました。でも雰囲気の良さは捨てがたいですけどね。

[1001: 匿名さん]

>>1000 匿名さん

まったく同じ意見です❗

[1002: 名無しさん]

>>1000 匿名さん

ここは仕様に比して高値で特別良いとは思いませんが、さすがにガーデンとは地盤が悪くてとても比較にはならないと思います。私はここを見送ってもガーデンさんを購入することはきっとないでしょう。
購入された方には申し訳ないのですが、王子5丁目は低地で災害に弱く、地盤も軟弱で地震も心配ですので、全く検討対象から除外しています。
また価格からしてかなり差がありますので、他の検討されておられるも同様ではないでしょうか。予算8000万の人が5000万台の物件は検討しないと思います。

[1003: 匿名さん]

東京都調査の災害危険度は総合危険度で中里三丁目は3で、王子五丁目は2なので、ガーデンズの方が安全ということになりますけどね。

当方はガーデンズもトレサージュも見送りました。ガーデンズは価格と利便性が魅力ですが、街の雰囲気が庶民的過ぎて、直感的に違うなと思いました。
トレサージュは割りに合わない高さだと感じました。予算上8000万円台も出せるのですがこ、ガーデンズと比べると雰囲気は良いものの利便性が悪く立地は正直イマイチ。巣鴨とか巣鴨寄りの駒込の駅近の中古なら同じくらいかもっと安い価格であるし、希望の間取りの中古が出るまで待とうという結論です。リーマンショック前のミニバブル期の周辺相場なども遡って調べましたが、トレサージュの価格は飛び抜けて高すぎると感じました。この値段で買ったらリセールできないと思いました。

[1004: 名無しさん]

>>1003 匿名さん
ヤブヘビかもですが貴方本当に7000以上のここ検討されてるのでしょうか。
東京都の災害危険度の2とか3とかって何ですか？そんな数値聞いたことありません。
私は不動産の資産性に関わる地盤の話しをしています。まして、どんな調査であったとしても駒込周辺より、王子5丁目が地盤がいいなんて絶対あり得ません。それくらい王子5丁目の地盤は悪いのです。不動産の地価は一朝一夕でなく何百年の歴史を経て成り立っているものですよ。地価が安いところはそれなりに意味があるんです。

[1005: 匿名さん]

>1004
東京都の災害危険度調査(北区)は以下です。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/17kita.htm

物件選びの価値観の違いでしょうが、私は8000万円払えるから8000万円で販売されている物件を検討するのではなく、私が考える一定の条件を満たし、かつ、購入額に見合うリターン(リセール価値や賃料)の期待できる物件を検討しています。
だから、一定条件を満たすことを前提に、8000万円でもリターンが見合わなければ見送りますし、5000万円でもリターンが見合えば検討します。
リターンを気にするのは、自己居住目的でも、意図せざる何らかの事情で売却や賃貸等をしなければならない場合があるからです。
その為、周辺相場の推移等を調べた上で、適正水準で買えるかどうかはとても重視しています。
トレサージュは中里や西ヶ原の過去の物件対比かなり割高と感じました。駒込4丁目と比較するのが適切とは思えないですが、仮に駒込4丁目の物件と同等と目して比較しても高すぎると思いました。
ガーデンズは価格は利便性を考慮すると値ごろ感はあるかもと感じましたが、直感的に住むことは躊躇われました。

[1006: 匿名]

長々ありがとうございました。
とても勉強になりました。

[1007: 名無しさん]

>>1005 匿名さん
貴方が仰ってたデータってこれですか？
ああ、、、まさか、、びっくりです。

[1008: 匿名さん]

>>1007 名無しさん

地盤って言ったらほとんどの人は災害的な観点での地盤を想像するでしょ。
それに1003さんの話のポイントは駒込と言っても山手線の内側でもなく(しかも普通の人は中里とか北区の地名に詳しくない)、それなのに坪100ほどの差があるのか？という話ですよね。
ガーデンズの方がコスパが良いという観点での話。

ただまあこのスレでは散々繰り返されてきた話ですが。

[1009: マンション検討中さん]

買う買わないは、個々人の嗜好、考え、判断なんで自由であり問題ありませんので、何も言いませんが、買わない宣言をわざわざここでされる意味が分かりません。間違っても検討している人のために自分の素晴らしい考えを披露したなどとは言わないで貰えれば幸いです。

[1010: 匿名さん]

>>1009 マンション検討中さん

>間違っても検討している人のために自分の素晴らしい考えを披露したなどとは言わないで貰えれば幸いです。

誰もんなこと言ってないでしょ・・・

買わなかった理由も、購入検討者には為になる情報ですよ。

[1011: マンション検討中さん]

はい。素晴らしい考えをありがとうございます。

[1012: 検討板ユーザーさん]

>>1010さん
私は参考になりました。
高値は原価の高騰が理由と思いますが、資材高騰だとバブルの値上りとは少し違いますよね。いつまで続くのかな。。

[1013: 1004]

>>1003 匿名さん
>>1005 匿名さん

いや、1007の発言は敬服したのではないです。あまりの間違いの酷さに開いた口が塞がらないという意味です。

災害危険度調査は、都市計画及び整備の観点から、整備すべき場所を示す都の都市整備局管掌の調査報告書ですね。
これでいくと由緒正しい町並みで旧家が多く人口密集度が高いと数値が上がります。例えば、神楽坂はローム層の強固な地盤ですが、調査では概ね危険度が高く評価されていることでも分かります。
資料を提示され意見されるなら、きちんと読まれて発言されるべきです。データを読まれた際に大きな勘違いをされたとしても、台場や夢の島が数値が低いのにお気づきになられなかったのですか？

[1014: 1004]

>>1003 匿名さん
>>1005 匿名さん
地域危険度パンフレット／測定調査報告書に数値化された手順が載ってます。数値化に地盤の係数が考慮されていますが、購入するのが新規の建築物ならその地盤こそが問題です。
マンションの資産性に関わる話しは、あくまでその地盤が堅固か、液状化の危険はないか等が問題なのでは。その地域に平均的に古い建物が多いかどうかなど、全く関係のないことです。
とにかくここが特別いい地盤かは後の議論として、王子5丁目の地盤は悪いのは紛れもない事実です。
しかも、そんな長文で間違いを延々と垂れ流し、頻繁に他の物件の話しなどルール違反にも程があります。

[1015: 匿名さん]

1005さんのデータはいいね。参考になる。
品川区ちょっとみたけど、北品川4-6(御殿山)や東五反田5(池田山)はランク1、対して低地の北品川1,2は低ランクと、高台の高級住宅地といわれるところはちゃんとランク1になってる。
けっこうまともなデータにみえるけどな。

[1016: 匿名さん]

まあまあそんなにカリカリしなさんな。
実際のところ地震でマンションが倒壊する可能性は低いだろうけど、
古い戸建が密集していると倒壊や火災で危険だろうし、災害時に現実的に留意すべきなのは自己のマンションの倒壊よりも周囲の物件に起因した二次的な災害では？
なので東京都の危険度調査は理にかなっていると思うよ。

[1017: 匿名さん]

もうガーデンズの話はやめやめ！
この価格帯の検討層は興味ないよ！

[1018: 匿名さん]

ここまでのレスのやりとりみたけど、
>1006とか>1007って、プラウドスレにありがちな、悔しさがにじみ出たレスで面白いよね。

冷静な批評に対して、最初は感情的に反応。
次は別の話題にしようとする。
最後は「気に入らないなら買うな」。

社風がよく表れている感じだね。

[1019: 匿名さん]

いろんな視点があるなぁ
というのが率直な感想。

別に怒ることではないでしょう。
比較対象かどうかを決めるのはその人次第だし。
いきなり港区の物件が出てきた訳じゃないしね

[1020: 匿名さん]

>>1018さん

どちらのデベの方ですか?
て言えばまた揚げ足とるのかな?