プラウド駒込トレサージュについて

[購入検討中さん [男性]]

丘上のにできる、プラウド駒込トレサージュについての情報を希望しています。
さて、どうでしょうか。

所在地：東京都北区中里3丁目375-8　（地番）
交通：山手線 「駒込」駅 徒歩8分 、東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩10分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.33平米～91.53平米
売主：野村不動産
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ

[スムログ 関連記事]
プラウド駒込トレサージュ　予定価格と間取り　モデルルーム訪問　
https://www.sumu-log.com/archives/3416

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[866: 匿名さん]

延焼遮断用だから特に交通量は変わる気配はないです。

[867: 匿名さん]

変わらないと思う。
交通量増えれば店増えてインフラも徐々に良くなるだろうに残念。
寂れっぱなしだな。

[868: 匿名さん]

延焼目的とはいえ、道幅が広がって田端駅前の道路と繋がって便利になるから、
全く交通量が変わらないということは無いのでは？

[869: 匿名さん]

田端駅前への道路なら現状あるわけで、交通量は少ない。
ただ広げるだけだけなので目に見えては増えない。微増くらいかと。

[870: 匿名さん]

西日暮里の駅前の道路まで繋がるんだっけ？

[871: 匿名さん]

>>870 匿名さん
あちらは廃案になったはず

[872: 匿名さん]

>>870 匿名さん

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kiban/tokyo/pdf/minaoshi_02.pdf

[873: 匿名さん]

西日暮里まで行きそうだね

[874: 匿名さん]

>>873

西日暮里は難しいでしょう。道灌山下あたりが。
せいぜい田端駅前通りまででは？

とはいえ開通には山手線・湘南新宿ライン交差部の上に橋を架けるという難問があります。
あそこの擁壁は東日本大震災を受けて強化工事が終わったばかり。

本当に橋を架けるなら、
強化工事と同時に橋脚工事をしたと思います。

つまり、行政側として優先順位がとても低い計画なのでしょう。

[875: 匿名さん]

補助92号線で高台通りの交通量が目に見えて増えるようなら、先に本郷通りをどうにかしないと飛鳥山付近で酷い渋滞になる。
高台通りの交通量がたいして増えないようなら補助92号線は需要のない道路。
どのみち優先順位は低いってことかな。

[876: 匿名さん]

いずれにせよ計画道路による環境変化の可能性は要注意だよね。
目の前の道路は広さのわりには車が少なくて、静かな環境なのがとりえなのに、
交通量が増えたら騒音や排気ガスまみれになるし、駅から遠くて買い物不便で、かなり劣悪な環境になってしまう。

[877: 匿名さん]

>>876 匿名さん
前半は同意。
けど、駅徒歩8分が遠いってことはないでしょ。それに、交通量が増えればおそらく滝野川の明治通り沿い程度にはスーパーができる。
線路騒音は平気だけど排ガスと道路騒音は嫌って人は、貨物社宅取り壊して地所・貨物がパークハウス作るのを待つのもありかな。施工は長谷工じゃなくて鉄建になるだろうし。

[878: 匿名さん]

877です。
よく考えたらその頃には山手線内側の条件の良い高台が坪370万で買えるようになってるはずなんで877の後半は忘れてください。

[879: 匿名さん]

車の交通量増えたって住民が増える訳ではないし、そう簡単にスーパー出来ないでしょ。
コンビニすら採算とれずに出店しない地域なんだから。

[880: 匿名さん]

9月中旬販売予定からまた遅れるの？販売不振が深刻です

[881: 匿名さん]

やはりこの立地と仕様でこの価格は無理あるよ。

[882: 匿名さん]

北区で仕様も良くないのにこの価格で売れるわけないよね。モデルルームも閑散としていたよ。

[883: 匿名さん]

家に今日から発売前最終商談会、というDMが入ってた。
昨日完売、と言える状態になるまでスケジュールをズルズル伸ばしていくんでしょうね。

そのせいで居室の間取り変更どころか、カラー選択すら出来くなる、というおかしな状況。
メンツだけで買い手の事全然考えていない企業姿勢が窺えるね。

[884: 883]

昨日完売→即日完売の誤りでした。失礼いたしました。

[885: 匿名さん]

延ばせば延ばすほど市況が悪化しそう。
東十条のガーデンズの6000万が飛ぶように売れるうちなら、ここも坪10万ぐらい下げれば簡単に売れるだろうに。
あちらは団地入口まで駅徒歩4分といっても棟によっては団地内の移動時間がかなりかかるから、ここの駅徒歩8分と大差ない。

[886: 匿名さん]

坪10万、あぁ、寝言か。
休日だし寝直すことをお勧めします。

[887: 匿名さん]

坪10万円だと焼け石に水だろうね。
ガーデンズより仕様は悪いし、高台であることくらいしか評価すべき点もないから、
飛ぶように売れるようになるには、ガーデンズと同じくらいの価格でないと難しいのでは。

[888: マンション検討中さん]

他区のプラウド検討中にこちら気になり見てみましたが、度々ガーデンズと比べられますが、あちらより仕様が悪いとはとても思えないし、比較対象にもならないと思います。
第一、駒込駅と東十条駅ではイメージも全くランクが違うと他区民でも思います。
しかもあれだけの大団地。リセールを考えると同時期にいくつか売りに出るだろうし、価格下がりそう。
こことガーデンズが同じ価格なら、瞬間蒸発でしょうね。

[889: 匿名さん]

>>888 マンション検討中さん

さすがにガーデンズと同ランクとは思いませんが、少なくとも坪30位下げないと多くの人はここじゃなくて別を選んじゃいそう。

[890: 匿名さん]

ここは駒込というよりも北区の物件。
東十条と大差ないんじゃない？

[891: 匿名さん]

>>889 匿名さん
今は別な場所も中古も唖然とするほど高いのですよ。ガーデンズがあの場所で長谷工仕様であの値段で売れてしまうのは他がもっと高いから。
ここやガーデンズは五輪後は当然大幅に値崩れするでしょうけど、山手線内側なんかは今もっと上がってるだけに値崩れもここ以上だと思いますよ。

[892: 匿名さん]

中里三丁目の中古価格から、このマンションやの適正価格は坪290-300万円で、
飛ぶように売れるには坪20万円くらい下げる必要があるでしょ。
坪370とか380で買ったら瞬間含み損で身動き取れなくなるよ。

[893: 匿名さん]

>>891 匿名さん

他も上がっていることはもちろんわかってますよ。しかし北区で山手線外側で駅徒歩５分以内でもないのに高過ぎる。
これならもう少し出してでも山手線内側の都心６区を買った方が良いと感じる。

あと市況が下がって価格が下がるのは都心よりもその周辺の方が早いですからね。

[894: 名無しさん]

>>888 マンション検討中さん

すいません、この物件がガーデンズより仕様が優っているという点を具体的に上げて頂けませんでしょうか？

[895: 匿名さん]

高台が最大の売りみたいだが、この立地はただ標高が高いだけ。
千石、本駒込のように高台で且つ店舗、駅、教育、医療が揃っていないと不便です。

[896: 匿名さん]

>894

設備仕様は同程度に見えますが
共用部はガーデンズの方が揃ってる

[897: 匿名さん]

ここが目白台と一緒とか言ってた人ならガーデンズと同じ仕様でもこの価格で大満足でしょう。
なんてったって都内屈指の高級住宅街だそうですから。

[898: 匿名さん]

不動産業界の知人に聞いただけなので真偽はわかりませんが、この物件って最初は北区ということもあり、長谷工使って値頃感出して販売する計画だったみたい。

ところが計画がスタートしてから野村内で高値高級路線へと販売方法変更の指示が入って、モデルルームオープン時期の延期やらなんやら揉めたとのこと。

デザインや価格の割りに低い仕様や凡庸な外観、上中里駅を一切出さない異様な迄の駒込推しはこのせい。

価格相応の価値は無さそうですね。

[899: 匿名さん]

>>898 匿名さん

なるほどですね。
ホームページ見直したらここって来年の3月なんですね。野村としては相当気合いを入れて営業頑張らないと、完成前に売り切るの難しそう…。

[900: 匿名さん]

この立地でプレミアム感を出して高値で売ろうなんて無理があるよ。
何だかんだ言いながら北区の物件だし、>>895さんが指摘しているように、ただ標高が高いところにあるだけ。
高台でも利便性が高くてかつ静かな場所でないと。
この周辺では、本駒込6丁目は別格として千石や本駒込2丁目の住宅街とか、
山手線への近さを重視するなら、駒込1丁目・4丁目、巣鴨1丁目・3丁目、北大塚1丁目の住宅街とかは、
駅からも近くて買い物の利便性も高く、車もあまり入って来ないし閑静。
仕様のグレードを下げて、背伸びしないで周辺相場水準で普通に売却した方がよかったのでは。
坪370とか380を正当化するのは無理があるよ。

[901: マンション検討中さん]

>>894 名無しさん
仕様ですが、ガーデンズは直床だそうですね。今時都心近くの大手物件ではなかなか無いです。
しかも、スラブ厚200㎜は薄いです。

更に、ミストサウナ、ガラストップコンロ、トイレ手洗いカウンター、サーモバス、浴室LED照明、玄関人感照明等、最近では標準装備の物がオプションだそうですね。仕様がかなり低いと思われます。
キッチンや洗面台の天板も天然石ではないのでしょうか？

あと、時間指定で玄関前にゴミを置いておけるとかもなかなか信じられないです。見た目嫌です。

こちらのプラウドについてはまだMGに行ってないので仕様分かりませんが、大体プラウドなら上記標準装備ですので。

[902: 匿名さん]

この物件もスラブ厚200mmで薄いですね。

[903: 894]

>>901 マンション検討中さん

詳しいですねw
参考にさせていただきます。
ありがとうございました!

[904: マンション検討中さん]

>>902 匿名さん
直床ではないですがね

[905: 匿名さん]

>901
894ではないけどさ、この物件とガーデンズの挙げられた二重床以外の設備の価格差を合計しても、おそらく100万円強くらいにしかならないと思うよ。リフォームの見積取ればわかるよ。
二重床と直床の価格差はわからないけど、スラブ厚が変わらないなら遮音性は大差ないんじゃない？
寧ろ直床の方が遮音性が高いというデータも有ったと思うけど。

[906: マンション検討中さん]

>>905 匿名さん

オプションだけの事ではなく、そういう目に見える所でさえそれだけ仕様を落としているのだから、建具、外壁、タイル、フローリング材質、その他諸々、色々安く仕上げてると想像できると考えますが。

あと、直床の方が良いなら直床が多いはずですが、直床が嫌われるから少ないのでは？

[907: 匿名さん]

>906
そんなこと言ったら、トレサージュだって目に見える設備だけ気を遣って、目に見え無いところは手を抜いてる可能性がある訳で。
一部の設備の質が高いから目に見えない点を含めて全体的に質が高いと判断できる訳ではないし、そう判断するのは危険かと。

二重床のメリットはリフォームのし易さと言われるけど、リフォームすることなんて一部屋でせいぜい2、3回。
直床と二重床でリフォームに要する費用差はリフォーム内容によるけど、かかってもせいぜい1回あたり少ない方の数十万円では？

[908: 匿名さん]

だから坪100万円くらい違う物件と細かい仕様を比較する時点でナンセンス。ただただここが高過ぎるってこと。

[909: マンション検討中さん]

ガーデンズに比べてこちらの仕様が優ってる点は何処か聞かれたから書いたのですが、優ってる点を書くと、必死にフォロー入りますね…

ここが高過ぎる点は同意しますが、ガーデンズと比較対象になるかといえば、全くならないと思います。
他区在住ですが、駒込と東十条だと圧倒的に駒込というイメージです。
ノーブランドよりプラウドですし、大規模すぎる物件だと、リセール時沢山出てたりでリセール価格が下がりますし。
直床がいいという方も少ないのでリセール苦労するのでは？

[910: 匿名さん]

二重床の利点はどうなったの？
「必死にフォロー」なんて、言うこと無くなって他人を馬鹿にしてるだけじゃん。
中里と東十条の違いなんて、それこそ他区の人にとっては誤差みたいなものでは？

[911: 匿名さん]

なるほど。
リセール考えるならこちらの方が売れそうですね。相場通りの価格で出せばですけど。

なんだかんだ言っても利便性悪いマンションは中古になったら売れない。駅徒歩８分でも坂の上がり下りがキツイ８分（帰りは１０分かな？）、駅前しか使える店が無い８分。さて、中古価格は何割引けば売れるのかな？

[912: マンション検討中さん]

>>910 匿名さん

だから、直床はリセール困ると書いてますよね。二重床二重天井が主流なんですよ。人気があるのです。それが利点です。
人気がない物件は価値が下がります。

それから、他地域に住んでるとまず住所よりどこの駅利用かで判断すると思います。誤差って…
本気で駒込と東十条が誤差だと？

[913: 匿名さん]

直床と二重床でリセール価格に差があることについて統計データでもあるんだっけ？
「二重床の物件が多いから、きっと直床のリセール価格は下がる筈」ということ？貴方の印象以外に根拠ある？
目に見える設備の質が高いから目に見えない部分も質が高い筈、と主張されたのと大差ないよね。

[914: マンション検討中さん]

>>913 匿名さん

では、なぜどこも直床を主流にしないのでしょうか？
高級物件に直床ありますか？
わざわざデータを取らなくても、マンコミュを見てても直床不人気なのは明らかです。

そして、あなたはガーデンズ購入者なんですかね？直床で満足してるのならそれでいいのではありませんか？
ここは二重床ですから検討外なのでしょう。
どうしてこちらにこだわり続けているのですか？

[915: 匿名さん]

反論になってないよ。
二重床の物件が多いのは理解しているけど、とはいえリセール価格に影響が生じる程の差なの？
リセール価格に影響が有ると主張したのは貴方なんだから、価格にどの程度影響あるのかその根拠を示してもらわないと・・
「統計とるまでもなく分かりきっている」では説明にならないじゃん。