プラウド駒込トレサージュについて

[購入検討中さん [男性]]

丘上のにできる、プラウド駒込トレサージュについての情報を希望しています。
さて、どうでしょうか。

所在地：東京都北区中里3丁目375-8　（地番）
交通：山手線 「駒込」駅 徒歩8分 、東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩10分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.33平米～91.53平米
売主：野村不動産
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ

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プラウド駒込トレサージュ　予定価格と間取り　モデルルーム訪問　
https://www.sumu-log.com/archives/3416

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[341: 匿名さん]

>>339 マンション検討中さん

仮に小松庵のあるマンションとして、公示地価と容積率でどんぶり勘定すると
公示地価は小松庵がトレサージュの2.1倍程度
都市計画が定める容積率は小松庵がトレサージュの3.1倍程度
なので土地分の資産価値はトレサージュの方が上でしょう。

[342: 匿名さん]

>>341 匿名さん

それって容積率が一緒だったらトレサージュの方が高いって言う仮定ですよね？
実際小松庵の方が容積率が与えられているんだから単純に公示地価が高い方が価値があるんじゃないですか？

[343: 匿名さん]

>>340 匿名さん

お蕎麦屋さんのマンションなら同じですね。
単なる私の主観ですし、そのマンションの善し悪しは最早どうでもいいのですが
同時期に分譲されるなら豊島区1分と比べたらこのマンションの北区8分は2割ぐらい安いという印象でした。
最近の値上がりを考慮してもトントンのイメージです。

もう検討してないので余計な書き込みを増やして申し訳ないのですが
どのような考えでこちらのマンションの方が高いと思ったのですか？
今後の参考に教えてもらえると嬉しいです。

[344: 334]

>335
別に自虐的になれとは言わないが、やたら中里３丁目はって言うのも滑稽だと思う。私も>339の方と同様に中里がステイタスなんて聞いたこと無かったです。寧ろ漠然と西ヶ原の方が高級かと思ってた。
アドレスを強調するならここの環境の良さの根拠になっている古河庭園も、渋沢栄一の邸宅も、ドナルド・キーン氏のお住まいもみんな西ヶ原アドレスです。山手アドレスという表現も違和感ある。ここを山手と表現するなら板橋区は殆ど山手アドレスですよ。野村のHPでさえ高台とか丘上とか言ってるのに。
中里の良さを語るなら、アドレスみたいな成金が拘る住所表記じゃなくてもっと中身を語るべきと思う。目白台とか出てくると近隣生まれでもあれ？って思いますよ。

[345: マンション検討中さん]

>>344
前出の西ヶ原1丁目住民ですがまさにその通りと思います。
中里3丁目は…なんて細分化した考えをこのへんの住民はあまり意識していません。
中里も西ヶ原もご近所通しで同じ生活圏。
中里3丁目だから特別とかもう馬鹿かと。
なのでここのカキコミ見ていると胡散臭さ満点で、マンション検討者が騙されないように注意喚起したくなるわけです。

[346: マンション検討中さん]

近隣に住んでますが、中里あたりは駅から少し遠い、お店が少ない、その分静かで落ち着いてる住宅地って感じです。高級とか別格とか思っている人はいないと思いますよ（笑）
高台だし、少し歩くとどこでも行けるので便利ですけどね。「少し歩く」の許容範囲によって、この場所の評価は変わってくるのかな、と思います。
自転車があれば田端、巣鴨、王子、日暮里、荒川遊園、池袋あたりは行けてしまうので、フットワークの軽い人には楽しい立地です。
逆に徒歩5分圏に全部ないと困る、大きいスーパーが好き、というタイプの人には向かないですね～。

[347: 334]

歩くの好きな人は楽しいは同感。その散歩ゾーンにもいろいろあるから道中も楽しい。
スーパーについては微妙。都心の億ションとかでここに住む人はどこで買い物するんだろ？って思わせる物件は珍しくないが、この辺りは紛れもない住宅街だからあって欲しいよねと思わないことも無い。ただ北側が線路で分断されていて、ここがその住宅街（西ヶ原も併せた一帯）の端と考えれば多少遠いのは仕方ないかも。現に西ヶ原の真ん中は商店街なんだから。個人的には揚げ最中屋が近いのはいいけどね。あれ美味いけど半日で湿気るから遠方のお土産には悩ましい。サクサクで食べられるのは地元の特権。

まあそれでもここの価格の納得感は全く無い。中里３丁目が高級住宅街だからではなく、単純に土地の入札やら建築費の高騰やらで、野村もこの価格を付けざるを得なかったんでしょう。でもそれは買う人には関係ない事情だよね。中古に出したらここの価格も数年前の近隣中古物件に引きずられるんだから。

[348: 匿名さん]

西ヶ原1丁目がわらわら湧いてきてギャーギャー騒いでるのは何なんだろうね？

（１）中里の1丁目2丁目は低地の商業地域で3丁目は南斜面・高台の住宅地域だから、区別して「中里3丁目」と言う。
（２）中里3丁目がいわゆる北区のイメージ（足立・川口に近いあたり？）と違うことをアピールする。

どっちもこのスレが北区中里3丁目の物件に関するものである以上、当たり前のことだろうに。

閑静な住宅地を有しながら一方では低地・北斜面・本郷通り沿いも抱える西ヶ原1丁目の住民には（１）がそもそも理解できない？
（２）で西ヶ原の一部は中里3丁目より更にいいですよって言ってくれないから拗ねてる？

自分も10年以上前から西ヶ原に住んでて、西ヶ原1丁目・3丁目の高台（ただし本郷通り沿いは除く）＋上中里1丁目の東寄り＋中里3丁目あたりのマンション上層階に移りたいと思ってここもチェックしてるけど、ここに匹敵する新築物件が西ヶ原にないのに「ぷっ、中里3丁目なんて。西ヶ原の方が上よ（意訳）」だけの書き込みをわざわざしに来るって恥ずかしくない？

[349: 匿名さん]

この辺、俺の会社じゃ、若手か下っ端が住む町。

[350: 匿名さん]

>348
345ではないが意訳がちょっと違う。「傍から見れば（３丁目だけでなく）中里も西ヶ原も一緒だよ」と言っているんだがなぁ。ここまではっきり書かないとわからないのかな？

[351: マンション検討中さん]

>>348 匿名さん

長々書いてるけど一つか二つの書き込みの一部分に引っ張られすぎ。
読解力がないのかな？

北区中里推しが不自然、このマンションが割高、というのが本スレのここ数日の書き込みの本意。

西ヶ原vs中里が主ではないでしょ。

[352: マンション検討中さん]

345です。
350さんにご指摘いただいた通りで
西ヶ原も中里も一緒で山の手とかブランドを意識する地域ではないですよ、検討している方は甘い言葉に騙されないで、と言いたいだけです。
中里3丁目だって結局は武蔵野台地の端で
プラウドの裏のJR貨物寮あたりの雰囲気とか自慢できる感じではないでしょうw
線路脇フェンスにはゴミが散在していて汚いし。
じゃあ西ヶ原が上かと言えば、2丁目の一部崖下線路沿いは先日の台風で避難勧告が出たわけで。
中里も西ヶ原も良い所も微妙なところもある。ただ総じてこの地域は都心に近い割に穴場的なスポットで今までマンション/戸建ともにコスパに優れていた。しかし今回のプラウドの価格設定は、、、、、地縁のある皆様は同じような考えを持っていると思います。

[353: 匿名さん]

上野台地

[354: 匿名さん]

本当にここに住みたい人も最初は待ったほうがいいですよ。
買います、と手を上げていいことは一つもない。

[355: 匿名さん]

価格下げたい三菱が吠えてる

[356: 匿名さん]

>>355
ああそうか。三菱やJRの人もここ読んでるんだな。じゃ、要望書いとこうw

パークホーム丘邸の横に建てるときは専有面積80平米超も作ってください。

[357: 匿名さん]

>>342 匿名さん

逆です。共同所有の土地の持ち分は容積率が高いほど下がります。
公開されている情報からのどんぶり勘定ですが、同じ専有面積75平米では
小松庵では12.5平米
トレサージュでは40平米
ぐらいが持ち分になる計算です。

[358: 匿名さん]

>357さん
計算の理屈はわかるんだけど、それで購入者に何の得があるのかよくわかりません。
容積率が低くて土地持ち分が多いと、将来更地にして売るときに１世帯当たりの持ち分が増えるでしょうが、それは最低でも50年以上先で購入者はまず生きていないから、マンション買うときに将来の更地の土地運用を考慮する人はまずいない。同じ場所なら一般的に容積率が高い方が土地の価値も高い。
ここは一定の規模感が売りだろうけど、容積率が低いということは高いところより世帯数が少ないということだから、一戸当たりの管理費・修繕費も固定資産税も高くなる。単純に容積率が高い方が（例えばここが100世帯じゃなくて200世帯だとか）いろいろ得なのではないですか？普通のデぺは寧ろ容積率の高さを売りにするのかと思ってました。
容積率が低ければコスト高のマンションになりますから、容積率が低いからここのマンションは近隣に比べて割高ですよということを仰りたかったのかな？単純に価格が高い理由なら納得しましたが、私の理解は間違ってますか？何か購入者の得になることがあったら教えてください。

[359: 匿名さん]

>>349 匿名さん
出世したらどこに住むの？

[360: 匿名さん]

>>359 匿名さん
23区は無理だとあきらめる