プラウド駒込トレサージュについて

[購入検討中さん [男性]]

丘上のにできる、プラウド駒込トレサージュについての情報を希望しています。
さて、どうでしょうか。

所在地：東京都北区中里3丁目375-8　（地番）
交通：山手線 「駒込」駅 徒歩8分 、東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩10分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.33平米～91.53平米
売主：野村不動産
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ

[スムログ 関連記事]
プラウド駒込トレサージュ　予定価格と間取り　モデルルーム訪問　
https://www.sumu-log.com/archives/3416

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[321: 匿名さん]

>>318
ここが不便と思う人はそちらの方がいいでしょうね。
そのかわり、同じ規模でもここは敷地面積が2.8倍。

多少不便でもゆとりがある場所がいい。
むしろ通勤で毎日坂道を歩いて週末は滝野川で筋トレしたい。
ペラボー派（前住んでたところがコンクリで採光と風通しが不満だった）。
田の字とか言うけど、気に入った間取り発見。
と意気込んでモデルルームを外から覗いたら、タイルや室内の壁が期待してたよりかなりショボかったorz

[322: 検討板ユーザーさん]

Urタイプは通風性ありそうですね。
壁紙はサンゲツ森ビルショールームで、アクセントになるものでも
選ばれたらいかがでしょうか。
私はそこと、恵比寿の輸入壁紙屋で選んで、今の住居に貼ってますよ。
ちなみに本棚アンティーク柄です。遊びに来た友達が洋書すごいねーえッー
と驚いてました。笑

[323: マンション検討中さん]

開放感、ゆとり、静けさ考えると同等比較物件ないでしょうね。
夜交通量ほぼないでしょうし。昼間も少ないですしね。
本駒ブランズ前の交通量と比較したら。。。。気にされない方はよいでしょうけど。
数年前の小石川植物園隣接マンションは大規模だったような記憶がありますが
静かな所でしたけど、山手アドレスでなかったですからね。

[324: マンション検討中さん]

駒込で家を探してて2年ぐらい前に駅1分で六義園が見えるマンションを検討しました。
(当時は高いなと思って見送ってしまいました。)

その後どんどん相場が上がってたのは知ってますし、でもこのプラウドは北区だし駅距離もあるからそんなに高いはずもないと思い今度こそ決めようと思ってました。

そしたらまさかの値段、冗談を言ってるのかと思いました。
通り沿いの学校目の前で決して静かとは思えないし坂もきついし立地は正直だいぶ妥協したつもりでした。

営業さんの感じは良かったですがこの値段では売れないと思います。

[325: 匿名さん]

はじめまして。
このマンションずいぶん前から広告されてますが
何か販売が遅れた理由があるのですか?
あと野村不動産は値引き交渉には応じてくれますか?

[326: 匿名さん]

なるほど。内装はある程度自分で直せますね。
サンゲツや恵比寿のお店で壁紙を見るのも楽しそうです。
リフォーム費用との総額と、外壁が許容範囲かどうかを冷静に見極めることにします。

[327: 検討板ユーザーさん]

4部屋一部アクセント程度でしたら、壁紙代だけなら十万しないと思いますよ。
施工はカットして糊で貼るだけです。私は自分でトイレの床シート、大理石柄等も貼りましたので作業料0円です。笑　エコカラットとかモザイクタイル等凹凸あるものはもう少し材料費かかりますけど。

[328: 通りがかりさん]

>>324 マンション検討中さん

田端、王子の低地なら安いとこまだありますけど駒込だと。。それでも震災時前後より値段はだいぶ高いですけど。
私はその時に東京を離れた方が多かったので
駒込で中古戸建てを買いました。
今はオリンピック前で難しいでしょうね。

[329: 匿名さん]

>>324さん
おそらく同じ所をうちも検討したのですが、坪410を超えてませんでした？
南側に六義園が見えるのは魅力だけど、雑居ビルまがいで居室も変形だったので見送りました。

[330: 匿名さん]

ここ数年のように不動産の上昇局面にじっくり物件を見定めようとすると、どんどん価格は上がるわ仕様は落ちるわで、以前見た物件の方が良いよねってことになり益々手が出せなくなるのは仕方ない。今購入しても高値掴みは確定しちゃうし、五輪前に下がるのがわかっていても、一度買う気になってから５年間待ち続けるのも苦行。
前に進んでも後ろに下がっても辛いからどちらが正解とは言えないが、ここで決めるなら高値掴み上等という覚悟はいるのでしょうね。余裕をもって買える人は良いけど、背伸びして買うのは危険かも。まあここがというより今はってことでしょうけど。

[331: 匿名]

こんなことなら独身の頃にブリリア旧古河庭園買っといて今売り払えばよかったな。結婚してからきついし古河庭園ビュー以外良いことないからすぐ値崩れすると思って買わなかったけど、子無しのうちは十分住めたはず。いい加減分譲賃貸から足を洗いたい。

[332: 検討版ユーザーさん。]

>>331 匿名さん

お気持ち痛みいります。滝野川地域、中古ならルフォンとか開放的な物件ありますよ。
西巣鴨か王子アドレスになってしまいますが。あとは滝野川地域の戸建ては探せば物件ありますよ。やはり北区といえど山手ですから
文京区とそう変わらない評価のようです。前レスにあったように文京区目白台三丁目より中里三丁目のほうが地価が高いですからね。

[333: 通りがかりさん]

いいねルフォン飛鳥山。笑　売り主変更になったから少し安くなった記憶が。デザイナー物件だったはず、建物かっこいいよ。中古ならだいぶお買得なのでは？王子だけどね。中里プラウドと比較いいかもね。

[334: 匿名さん]

北区の山手って･･･住居は高台だが通勤に使う駅も毎日の買い物もみな低地の庶民地域だから、一般的に想像される山手の生活とは全然違う。辺りに成城石井とかクイーンズ伊勢丹とかあるわけでもないし。庶民的で大いに結構なんだから、やたらに文京区と張り合うのは却って必死そうに見えるよ。
近隣生まれだから中里もいいところとは思うが、余所の人は王子アドレスも中里アドレスも違いが分からない。住所表記で悦に入る地域でもあるまいし。

[335: 検討板ユーザーさん]

一般的に低地がどこも商業地域ですよ。恵比寿とかも低地ですよね。
成城石井は田端にありマンションから徒歩でいけますよ。
北区庶民はどこまで自虐的になればよいのでしょうか。
文京区は歴史がありいいところです。中里もよいところです。張り合う必要も劣等感を感じる必要もないのでは。山手アドレスなのに山手といえないのでしょうか。
山の手地域とは言ってないのでは。それは麹町とかですよね。
文京区が高くて北区なら安いだろうと思う気持ちもわかりますが
そのような基準で自分の住む家を探すのも寂しいものです。
かといってここが最高とは言いませんし、庶民的な下町ですよ。

[336: 匿名さん]

>325
野村不動産に限らず、デベが値引きに応じるかは販売状況次第。
一般に竣工前の段階で値引きに応じる可能性は低い。
オプションサービスで多少上乗せするくらいはしてくれる可能性はあるが。
竣工後も多数売れ残っているような場合は、値引きに応じる可能性は有る。

[337: 通りがかりさん]

好みの間取りがなくなる可能性もありますが、まずは様子見ですかね。

[338: 匿名さん]

話題に上がってるルフォン飛鳥山を調べてみた。
確かに建物の外装だけはお洒落だけど、
6階南向き窓なし築6年72平米のくせに6千万近い。
同じ値段で中里3丁目のマンションを買って
狭さ以外不満なしの我が家って意外と勝ち組だな。
トレサージュの80平米超は気になるが高いよな。
値下がりしなけりゃ中古も含めて他を待つぜ。

あと、住んでみてわかった。
中里3丁目は南北に抜けてれば素晴らしい風が吹く。
真夏でも窓開けてられる時間帯はエアコン不要。
さすがに夜寝るときに窓を閉めたらエアコン使うが。

[339: マンション検討中さん]

>>329 匿名さん

う～ん違うマンションかもしれませんね。
間取りは変でしたが雑居ビルでは無いですし
70㎡超で7500万ぐらいでした。

まだ2年前の話だし豊島区の駅徒歩1分より
北区の駅徒歩8分が高いのは納得いきません。

近所に住んでますが中里にステイタスがあるなんて
話聞いたことありませんし3丁目がどこだかも初めて知りました。

>>338 匿名さん

風通しがいいのは街じゃなくて家の問題では…?
中里でない我が家もよく風通りますよ。

[340: 匿名さん]

>>339さん
2年前で駅1分で六義園が見えるって他にないと思います。六義園の東側ならいずれも駅2分以上になりますし、駅北口1分の神社のところは5年前でしたし。
うちが検討した部屋は坪410超の億ションでしたが、他に坪325ぐらいの部屋もあったのかもしれません。
雑居ビルまがいは少し言い過ぎました。ごめんなさい。実際にはお蕎麦屋さんしかありません。入口やエレベーターホールが貧相で、検討スレで「雑居ビル風の佇まい」と表現してる方がいらしてまさにそれだと思ったのですが。

私はあちらのうちが検討した部屋で坪330、こちらで検討してる部屋で坪350ぐらいが適正と考えてます。夫はあちらは2年前の相場で坪300、こちらは今の相場だと坪360だけど2年前なら坪320でもっと高級感があるのが建っただろうねと言ってます。聖学院の仮校舎なんかにしないですぐにプラウドを建ててたらよかったのに。

[341: 匿名さん]

>>339 マンション検討中さん

仮に小松庵のあるマンションとして、公示地価と容積率でどんぶり勘定すると
公示地価は小松庵がトレサージュの2.1倍程度
都市計画が定める容積率は小松庵がトレサージュの3.1倍程度
なので土地分の資産価値はトレサージュの方が上でしょう。

[342: 匿名さん]

>>341 匿名さん

それって容積率が一緒だったらトレサージュの方が高いって言う仮定ですよね？
実際小松庵の方が容積率が与えられているんだから単純に公示地価が高い方が価値があるんじゃないですか？

[343: 匿名さん]

>>340 匿名さん

お蕎麦屋さんのマンションなら同じですね。
単なる私の主観ですし、そのマンションの善し悪しは最早どうでもいいのですが
同時期に分譲されるなら豊島区1分と比べたらこのマンションの北区8分は2割ぐらい安いという印象でした。
最近の値上がりを考慮してもトントンのイメージです。

もう検討してないので余計な書き込みを増やして申し訳ないのですが
どのような考えでこちらのマンションの方が高いと思ったのですか？
今後の参考に教えてもらえると嬉しいです。

[344: 334]

>335
別に自虐的になれとは言わないが、やたら中里３丁目はって言うのも滑稽だと思う。私も>339の方と同様に中里がステイタスなんて聞いたこと無かったです。寧ろ漠然と西ヶ原の方が高級かと思ってた。
アドレスを強調するならここの環境の良さの根拠になっている古河庭園も、渋沢栄一の邸宅も、ドナルド・キーン氏のお住まいもみんな西ヶ原アドレスです。山手アドレスという表現も違和感ある。ここを山手と表現するなら板橋区は殆ど山手アドレスですよ。野村のHPでさえ高台とか丘上とか言ってるのに。
中里の良さを語るなら、アドレスみたいな成金が拘る住所表記じゃなくてもっと中身を語るべきと思う。目白台とか出てくると近隣生まれでもあれ？って思いますよ。

[345: マンション検討中さん]

>>344
前出の西ヶ原1丁目住民ですがまさにその通りと思います。
中里3丁目は…なんて細分化した考えをこのへんの住民はあまり意識していません。
中里も西ヶ原もご近所通しで同じ生活圏。
中里3丁目だから特別とかもう馬鹿かと。
なのでここのカキコミ見ていると胡散臭さ満点で、マンション検討者が騙されないように注意喚起したくなるわけです。

[346: マンション検討中さん]

近隣に住んでますが、中里あたりは駅から少し遠い、お店が少ない、その分静かで落ち着いてる住宅地って感じです。高級とか別格とか思っている人はいないと思いますよ（笑）
高台だし、少し歩くとどこでも行けるので便利ですけどね。「少し歩く」の許容範囲によって、この場所の評価は変わってくるのかな、と思います。
自転車があれば田端、巣鴨、王子、日暮里、荒川遊園、池袋あたりは行けてしまうので、フットワークの軽い人には楽しい立地です。
逆に徒歩5分圏に全部ないと困る、大きいスーパーが好き、というタイプの人には向かないですね～。

[347: 334]

歩くの好きな人は楽しいは同感。その散歩ゾーンにもいろいろあるから道中も楽しい。
スーパーについては微妙。都心の億ションとかでここに住む人はどこで買い物するんだろ？って思わせる物件は珍しくないが、この辺りは紛れもない住宅街だからあって欲しいよねと思わないことも無い。ただ北側が線路で分断されていて、ここがその住宅街（西ヶ原も併せた一帯）の端と考えれば多少遠いのは仕方ないかも。現に西ヶ原の真ん中は商店街なんだから。個人的には揚げ最中屋が近いのはいいけどね。あれ美味いけど半日で湿気るから遠方のお土産には悩ましい。サクサクで食べられるのは地元の特権。

まあそれでもここの価格の納得感は全く無い。中里３丁目が高級住宅街だからではなく、単純に土地の入札やら建築費の高騰やらで、野村もこの価格を付けざるを得なかったんでしょう。でもそれは買う人には関係ない事情だよね。中古に出したらここの価格も数年前の近隣中古物件に引きずられるんだから。

[348: 匿名さん]

西ヶ原1丁目がわらわら湧いてきてギャーギャー騒いでるのは何なんだろうね？

（１）中里の1丁目2丁目は低地の商業地域で3丁目は南斜面・高台の住宅地域だから、区別して「中里3丁目」と言う。
（２）中里3丁目がいわゆる北区のイメージ（足立・川口に近いあたり？）と違うことをアピールする。

どっちもこのスレが北区中里3丁目の物件に関するものである以上、当たり前のことだろうに。

閑静な住宅地を有しながら一方では低地・北斜面・本郷通り沿いも抱える西ヶ原1丁目の住民には（１）がそもそも理解できない？
（２）で西ヶ原の一部は中里3丁目より更にいいですよって言ってくれないから拗ねてる？

自分も10年以上前から西ヶ原に住んでて、西ヶ原1丁目・3丁目の高台（ただし本郷通り沿いは除く）＋上中里1丁目の東寄り＋中里3丁目あたりのマンション上層階に移りたいと思ってここもチェックしてるけど、ここに匹敵する新築物件が西ヶ原にないのに「ぷっ、中里3丁目なんて。西ヶ原の方が上よ（意訳）」だけの書き込みをわざわざしに来るって恥ずかしくない？

[349: 匿名さん]

この辺、俺の会社じゃ、若手か下っ端が住む町。

[350: 匿名さん]

>348
345ではないが意訳がちょっと違う。「傍から見れば（３丁目だけでなく）中里も西ヶ原も一緒だよ」と言っているんだがなぁ。ここまではっきり書かないとわからないのかな？

[351: マンション検討中さん]

>>348 匿名さん

長々書いてるけど一つか二つの書き込みの一部分に引っ張られすぎ。
読解力がないのかな？

北区中里推しが不自然、このマンションが割高、というのが本スレのここ数日の書き込みの本意。

西ヶ原vs中里が主ではないでしょ。

[352: マンション検討中さん]

345です。
350さんにご指摘いただいた通りで
西ヶ原も中里も一緒で山の手とかブランドを意識する地域ではないですよ、検討している方は甘い言葉に騙されないで、と言いたいだけです。
中里3丁目だって結局は武蔵野台地の端で
プラウドの裏のJR貨物寮あたりの雰囲気とか自慢できる感じではないでしょうw
線路脇フェンスにはゴミが散在していて汚いし。
じゃあ西ヶ原が上かと言えば、2丁目の一部崖下線路沿いは先日の台風で避難勧告が出たわけで。
中里も西ヶ原も良い所も微妙なところもある。ただ総じてこの地域は都心に近い割に穴場的なスポットで今までマンション/戸建ともにコスパに優れていた。しかし今回のプラウドの価格設定は、、、、、地縁のある皆様は同じような考えを持っていると思います。

[353: 匿名さん]

上野台地

[354: 匿名さん]

本当にここに住みたい人も最初は待ったほうがいいですよ。
買います、と手を上げていいことは一つもない。

[355: 匿名さん]

価格下げたい三菱が吠えてる

[356: 匿名さん]

>>355
ああそうか。三菱やJRの人もここ読んでるんだな。じゃ、要望書いとこうw

パークホーム丘邸の横に建てるときは専有面積80平米超も作ってください。

[357: 匿名さん]

>>342 匿名さん

逆です。共同所有の土地の持ち分は容積率が高いほど下がります。
公開されている情報からのどんぶり勘定ですが、同じ専有面積75平米では
小松庵では12.5平米
トレサージュでは40平米
ぐらいが持ち分になる計算です。

[358: 匿名さん]

>357さん
計算の理屈はわかるんだけど、それで購入者に何の得があるのかよくわかりません。
容積率が低くて土地持ち分が多いと、将来更地にして売るときに１世帯当たりの持ち分が増えるでしょうが、それは最低でも50年以上先で購入者はまず生きていないから、マンション買うときに将来の更地の土地運用を考慮する人はまずいない。同じ場所なら一般的に容積率が高い方が土地の価値も高い。
ここは一定の規模感が売りだろうけど、容積率が低いということは高いところより世帯数が少ないということだから、一戸当たりの管理費・修繕費も固定資産税も高くなる。単純に容積率が高い方が（例えばここが100世帯じゃなくて200世帯だとか）いろいろ得なのではないですか？普通のデぺは寧ろ容積率の高さを売りにするのかと思ってました。
容積率が低ければコスト高のマンションになりますから、容積率が低いからここのマンションは近隣に比べて割高ですよということを仰りたかったのかな？単純に価格が高い理由なら納得しましたが、私の理解は間違ってますか？何か購入者の得になることがあったら教えてください。

[359: 匿名さん]

>>349 匿名さん
出世したらどこに住むの？

[360: 匿名さん]

>>359 匿名さん
23区は無理だとあきらめる

[361: 匿名さん]

鈍化しましたね。
野村さん三菱さんのコメばかりで、
検討者はいないということ？

[362: 通りがかりさん]

王子付近にコーナンができるらしい。
一番近いホームセンターは東十条のD2、ここは自転車でまだいける。赤羽のビバ、ペットショップ併設は電車か車アドレスだから、自転車でいける範囲は嬉しい！
駒込のペットショップで利用するのは王将近くのペットン。中里からだと田端のコジマもまだ近いかな。ここによると付近のバーミヤンで北京ダック食べて帰る。笑
駐車場は練馬ナンバーベンツが多い。自転車だと中里まで10分くらいかな。

[363: マンション掲示板さん]

霜降りもペットショップあるねー。
サカガミ近くに大型物件あれば便利でよいが
本郷通り渡る、坂あがるどちらかだし駅遠いしね。
高台で大型スーパーなど利便性あって静かな山手線徒歩圏内はどこだろう。恵比寿ウエスティン周辺？目黒坂上？
池袋立教付近、南大塚くらいか。
中里と同じ高台定義標高20m以上とすると少ないわ。

[364: 匿名さん]

中古の相場が上がってるから、売却してここに移る人には1,000万や2,000万割高でも痛くも痒くもない。
賃貸に住みながらせっせと頭金貯めてる人は五輪終了まで待てってこと。

[365: 通りがかりさん]

>>363 マンション掲示板さん

あとおばあちゃんの街、巣鴨ね。ここは駅付近高台。西友とサミットある。
他山手線徒歩圏内は低地じゃないかな。
山手線遠いけど白金台のドンキのペット関連
品揃え少なすぎ。お犬様は車で買い物かな。

[366: 検討中さん]

>>364 匿名さん

銀行金利も低いですしねー。中古売却して
2000万上乗せしてローン20年固定で組んでも
金利1%以下。変動なら更に。5年前なら3%余裕で超えてたから中古売却組は余裕でしょう。

[367: 検討中さん]

>>352 マンション検討中さん

貨物あたりは自慢できますよ。
車がめったに通らないから子供がチョークで地面に絵を描いて遊んでる。笑
足立の花火が遠いけど見える。電車好きな親子がフェンス付近によくいる。微笑ましく友達きたら案内してます。

[368: 検討中さん]

>>360 匿名さん

じゃあここに板にいるのは下っ端てこと？

[369: 検討中さん]

>>340 匿名さん

聖学院が震災補修してた事由、幼稚舎は低地にあったので。あと地価があがるのを待ってたのでは？

[370: 通りがかりさん]

>>344 334さん

板橋区はどこが山手アドレスでしょうか。
南町？首都高の出口のとこ？池袋まで徒歩20分以上はかかるのでは。
教えてください。北区だと西ヶ原、中里、田端が山手アドレス。他は違う。