シェフルール仙川ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

シェフルール仙川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



所在地：東京都調布市仙川町2丁目1-50他（地番）
交通：京王電鉄京王線「仙川」駅徒歩9分、「つつじヶ丘」駅徒歩8分
間取：3LDK・3LDK+S・4LDK
面積：71.94㎡～111.48㎡
売主：株式会社松尾工務店　株式会社マツオプロパティー
施工会社：株式会社松尾工務店
管理会社：和興通商株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

生活環境は良さそうです。
住戸数が少ないので販売価格と管理費などのコストを見て判断ですかね。
駐車場は100％ではないので確保できるかは分かりませんね。
あまり多くても機械式駐車場だと維持費がかさむので困りますけど。

[2: 周辺住民さん]

＞1
生活環境良くないです。

[3: 匿名さん]

ロケーションを見るとスーパー、病院等の施設は
ほどほどに揃ってるなあと思います。
となるとどの辺りがネックなんでしょうか。
駅と駅のちょうど中間なので、どちら寄りだったら
もう少し利便性が上がったかもしれないですけどね。
まあその辺りは価格に反映してきますが…。
中学校が選択制となりますが、最寄りの中学校はどんな評判でしょうか。

[4: 匿名さん]

水回りが集中しているので家事をするには便利ですね
専用庭やルーバルがある間取りは公開していないのかな？
Aタイプはリビングが広く暮らしやすそう

[5: 匿名さん]

ここの真下に外環道が通るそうですが
地盤的に大丈夫なんですかね？
真下だと、振動とかないのでしょうか。
将来的に、陥没したりとかないですかね
怖いんですけど

[6: 匿名さん]

ご心配のとおり、リスクは当然あります。
低周波とか、騒音とか、可能性はなんでもありでしょ
出来上がって、住んでみてればわかるでしょ（笑）

[7: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

現地は高台というか崖のような場所ですが地盤は大丈夫でしょうか。

[8: 匿名さん]

周辺の環境は決して良い場所とは言えませんが、徒歩10分以内にスーパーが7つのほか100円ショップや大型ホームセンターなど生活の利便性は極めて高い場所です。この物件に興味があるのなら、現在崖の地盤を整地中ですので今の段階で現場を見ておくことをお勧めします。

[9: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

すぐ近くのプラウドシティと比べると立地は劣る感じでしょうか。
小規模物件だと管理費も高くなりそうですし、物件価格がどれくらい抑えられるか…というところですかね。
資材高騰しているので、安易なコストダウンや手抜きになっていないかチェックする必要ありそうですね。

[10: 匿名さん]

前の崖が、調布市の急傾斜地崩壊危険箇所に指定されています。急傾斜地崩壊危険箇所とは，傾斜度30°以上，高さ5m以上の斜面で，がけ崩れが発生した場合に人家などへの被害のおそれがある箇所のことです。当然それなりの対策を講じたうえで建設されるのでしょうが、プラウドシティと立地条件は比べ物になりませんのでそれなりの物件価格になるでしょう。一度現地を見れば、すぐにわかります。

[11: 匿名さん]

そうなのですか。
地図でだけの確認となるとわかりにくいものなのですが、
現地に行ってみて考えてみたほうが良いということなんでしょうか。

地形のことって体感してみないと
わかんないことってとても多いですし…。

[12: 匿名さん]

マンションエントランス側は落ち着いた住宅街ですが、崖側は薄暗くて、あそこに高い建物が建つと危険な感じがしますね。

[13: 匿名さん]

住宅街側からは仙川駅には13分ぐらいかかりますから、エントランスは滝坂側のようです。

[14: 購入検討中さん]

坪１５０以下が妥当な価格ですね。

[15: 匿名さん]

そんなに安くなるものなんでしょうか。
今時ならばもっともっとしてしまうのではないかと思います。

実際に蓋を開けてみないとわからないけれど…

あまりべらぼうに高くないようにしてくれればいいのになぁと感じます。
デメリットを価格に組み込むといいますか。

[16: 匿名さん]

駅徒歩19分のグランドメゾン仙川で坪単価200万前後ですから、駅から近いここは、少なくとも220〜30はするでしょう。年々資材高騰していますし。
むしろ安すぎるなら手抜きを疑ったほうがいい。

[17: 匿名さん]

>>16
グランドメゾンと比較してはいけません。
知名度からしてそんなに高くなるはずがない。

[18: 匿名さん]

そうですね、グランドメゾンとは全くコンセプトが異なるマンションであることは比較するとよくわかります。
あちらは崖下で緑に囲まれ大規模だが、仙川駅まで徒歩19分、近くに商店・飲食店も少なく至近のスーパーへも徒歩10分と生活利便性は低い。一方、こちらは崖上で眺望に恵まれ小規模だが、つつじヶ丘駅まで8分仙川駅まで徒歩9分、近くに商店・飲食店なども多く徒歩10分以内に７つものスーパーがあり生活利便性は高い。環境を買うか？利便性を買うか？の選択ですが、マンション価格の最大要因である駅に近い分価格は高めの坪220万円以上と予想されますので、その意味でもグランドメゾンの顧客層とは比較対象にはなり得ないでしょうね。

[19: 匿名さん]

坪２２０でこんな場所買う人いないです。

[20: 匿名さん]

崖じゃなければ坪220で妥当だと思います。
崖リスクが気になりますね。

[23: 匿名さん]

周辺の自然環境はどのように考えるのか、ということが難しいところです。
このあたりは、実際に条件を確認してみないと、なかなか判断できないことかと思います。
なるべくであるなら、リスクは回避した方がよいのは当然ですか。

[24: 買い換え検討中]

お地蔵さんの道沿いに建てる建物は、
道から何ｍ後退して建てるのでしょうか？
目の前に、車の整備場みたいなものがあるのは景観的によろしくありませんね・・・
低層階には、住みたくないと思う物件になりそうですが。

[25: 匿名さん]

10m以上 後退してれば、前の自動車整備工場からの
音や臭いとかはある程度気にならなくなって大丈夫そうですけど。
それ以上前にせりだしてくるなら絶対嫌ですね。
リビングの窓からの景色で、あれは無いです。
後退させて、遊歩道の幅をとって木々、植物など植えて誤魔化すしかないですね。

[26: 購入検討中さん]

仙川駅から9分とのことですが、
交差点の少ない甲州街道を越える立地ですので、実際的にはもう少し掛かると考えたほうが良さそうですね。
駅南の商店街を通るわけでもないので、感覚的にも遠く感じそう。※マンション周辺の雰囲気も良くないですし。
結局自転車に通勤になるなら、仙川駅南の徒歩20分物件の方が得だったかなとか考えてしまい・・・
いっそ、シェフルールつつじが丘って名前のほうが気持ちよく買えたかもｗ

[27: 匿名さん]

つつじヶ丘は坂道が暗く、夜は微妙ですよ。

[28: 物件比較中さん [男性 50代]]

となると、やはり陸の孤島な感じですね。キューピーの所が陸橋ではなく交差点なら良いのですが・・・

[29: 匿名さん]

ここは何の跡地なんですか？

[30: 匿名さん]

＞29
それタブーです。

[31: 匿名さん]

B1タイプはとても珍しいですね
メゾネットタイプで上がフリールームとなっていますから、
どう使うか迷いそうです
ちなみにフリースペースは窓があるのでしょうか？
窓がないとなると使い勝手は悪くなってしまうかな

[32: 匿名さん]

外壁の赤いラインが安っぽくて残念ですね。

[33: 物件比較中さん]

タプーって
気になります。教えてください。

[34: 匿名さん]

>>32
赤いライン、、紅生姜かと思ってました。
外観しかり、専用庭前に共有庭があったり、100㎡超の部屋があったり、なんだかなぁ。。

[35: 匿名さん]

大規模マンションが多い中で
こちらのマンションは総戸数が３９戸と割とこじんまりとしています。
ご近所づきあいも適度な距離で良いので、ちょうど良いくらいの戸数かと思います。
心配なのは、修繕費がどんどん上がっていきやすいことかもしれません。

[37: 匿名さん]

5月14日・15日の最初の事前案内会が満席だそうです。このスレでは崖を不安視するなどネガティブな意見が多いですが、やはり仙川駅から10分以内という利便性に加えて、眺望抜群という立地を魅力と感じる方も少なくないのですね。

[38: 匿名さん]

>>33

タブーとは聞いてしまうと後悔することです。
検討されてる方は聞かない方が良いと思います。

[39: ご近所さん]

このマンションは、隣接した土地の入口に「瀧坂旧道」の石碑が立っている川口屋という馬宿の建物が保存されているぐらい歴史ある古い土地ですから意外に地盤はしっかりしています。近くに住んでいますが、この土地の何がタブーなのか聞いたことはありません。

[40: 物件比較中さん]

話題のタブー含め、不安要素複数
ならあえて選ぶ理由って？
めっちゃ安い？

[42: 匿名さん]

2014年6月に雹が降り、雪が積もったようにＴＶで放映され話題となったところがこの瀧坂下にある動物病院付近です。
この付近の地下は外環道の工事中にありますし、甲州街道地下の共同溝工事も始まり排水環境はもっと良くなるはずです。

[43: ご近所さん]

タブーとは、この辺りの地下に外環道が出来ることです。
東京でそんなことをいちいち気にする人はいないと思いますが、ネガが酷いので種明かししておきます。

[44: マンション検討中さん]

地下を外環道が通ることはタブーではなく、誰もが知っている周知の事実でしょう。
何かの跡地であることがタブーなんですよね、教えてください。

[51: 匿名]

外環は東八に抜けますが…甲州には来ませんよ。建物には影響ないんじゃない!?
あの勾配に建つのが恐いと思います…
斜めに杭打っても効かないでしょう、斜面に合わせて打ったら、意味ないよね。

出来たら見学させてもらいます。

[52: 匿名]

5月14日（土）と15日（日）の事前案内会が、
直ぐに満席御礼、
でも、5月21日（土）・22日（日）のそれぞれ３回の
追加開催の事前案内会が、どの回も満席にならない。
あんまり人気がないのかな？

[53: ご近所さん]

近くに住んでいるので、富士山が見えるのは知ってましたけど、ホームページを見たら玄関の鍵がハンズフリーなんですね。
車みたいでかっこいい！もしかして設備とかもいいんじゃないですか？

[54: マンション比較中さん]

ここは広い部屋が多いみたいですね？

広い所に住みたいけど、高いんだろうな～。

[56: 周辺住民さん]

元墳墓地というよりも、元お寺と言った方が正確でしょう。ここにあったのは、「無量庵」という尼寺だったのですが失火が原因で焼失してしまい、少しの墓地を残してずっと空き地でした。滝坂上と違って崖のある場所なので新しい家を建てにくく、長年そのままになっていた土地です。

[58: マンション検討中さん]

ここのスレ見てると、ここが売れたら困る不動産屋とここを売りたい不動産屋の会話だらけのようですね？

モデルルーム見学に行かれた方の感想が聞きたいです。

[59: ご近所さん]

いろんな意味でどんなクオリティ、価格で販売されるのかとても気になります。
伊藤忠さんはこの辺りの崖の土地を気に入ったのか？近くの戸建て分譲もかなりの高低さですよね。

[60: 匿名さん]

伊藤忠の戸建は立地が少し劣り土地120.3㎡建物95.49㎡で8280万円ですから111.48㎡の部屋は8000万円前後、坪240万円が価格と予想しますが、苦戦するでしょう。

[61: ご近所さん]

>>60
ということは71㎡の部屋は5000万円台ですかね。

[62: 匿名さん]

崖地だお寺跡地だなど色々を難癖をつけやすい物件ですが、そうは言っても仙川駅へ徒歩10分以内の立地であることには間違いないので70㎡で5000万円以下だったらお買い得でしょう。つつじヶ丘駅徒歩10分ぐらいの送電線の通るグレードの低いマンションでも4000万円後半からでした。

[63: 匿名さん]

そうだと思います。マンションって駅までの距離が特に重視されてくると思いますから。

敷地内に高低差があるのは正直どうなんだろう、という部分はありますけれど…

眺望は良いですし、風邪の通りも良さそうだしという点は良いとは思います

何を見るのか、何を重視するのかっていうのが判断基準になりそう

そういえばここはメゾネットプランありますが…どうなんでしょう人気でるのかなぁ？

[64: 匿名さん]

調布駅から徒歩12分と少し遠い大手業者の物件を当時は人気物件で3倍の抽選で射止めたのですが、約15年経過し買替えを行いました。ところが同時期10％以上安いにもかかわらず販売に苦労していた徒歩7分の中堅業者の物件も同時期販売に出されていましたが、値付けは当方より高いにもかかわらず早く販売できたようです。マンションの価値は、マンションの質などよりも駅への距離が一番だとつくづく思いました。

[65: マンション検討中さん]

→ＮＯ.５８さん

モデルルーム見て来ました。
感想としては、間取りも設備もすごく良かったです。

もともと、私は世田谷区で探しておりますが、どこも高いので
世田谷区の隣のこのマンションを見てみました。

もともと世田谷区を見ていたからかもしれませんが、価格も
お手頃な感じに見えました。

[66: 匿名さん]

価格はおいくらでしたか？

[67: 匿名さん]

5200万円台～9400万円台で最多価格帯は6400万円台(7戸）だそうです。多分富士山が正面に見えるメゾネットタイプの111.48㎡の部屋が9400万円台なのでしょう。昨年竣工のプラウドシティ仙川と比較して立地条件が劣るのでもう少し価格的には安いと予想していましたが、ほぼ同じ価格帯で強気に勝負してきましたね。

[68: 匿名さん]

あの場所で、その価格は高すぎますね…
4500万あたりかと思ってました

[69: ご近所さん]

あのランドプランだと、バルコニーから富士山見えないですよね？

[70: 匿名さん]

>>68
ここの営業売る気あるんですかね？

[71: 匿名さん]

ホームページでは5200万円からという表示ですが、この価格が中心なら安いと思いますが、最多価格帯が6400万円なのでこれはいわゆる客寄せパンダ部屋ですかね？

[72: 匿名さん]

>>71
かなり割高です。

[73: マンション検討中さん]

広い部屋で、90平米位あって6.300万円は、かなり魅力ありますが、調布市だからですかね〜。

[74: ご近所さん]

調布だからといよりあの場所だからでは？
安い部屋は、板金工場側の低層階じゃないでしょうか。

[75: 匿名さん]

板金工場の匂いって強烈ですよね。
窓開けられるんですかね？

[76: 匿名さん]

あの前を通るとわかりますけど
ペンキ？シンナー？みたいな臭いがすごくしました。
甲州街道の排気ガスと、シンナー臭は大変なものだと思います。
子供あり家族には不向きですね。

[77: 匿名さん]

シンナー臭ですね。

[78: 匿名さん]

板金屋は近々移転するらしいですよ。

[79: 匿名さん]

移転しないですよ。

[80: マンション検討中さん]

なんどもギャラリーと現地に行ってますが、
板金屋は移転する予定はないと営業の方も行ってましたよ。実際現地にも何度も行ってますが、
匂いは全くしないけど、甲州街道の車の音の方が少し気になりました。登録しようと思ってます。価格はまだ決まってないようですから、まずは、決まってからですかね〜。

[81: 匿名さん]

シンナーの臭いしますよ。

[82: 匿名さん]

日中は、臭いがしますね。
何か塗ってるときに前を通ると凄い臭いがしますので
休日は、板金屋も休みでしょうから臭いはしないのではないでしょうか。
平日は、一日のどこかで必ず臭うと思いますよ

[83: 匿名さん]

>>82
板金屋は土日もやりますよ。

[84: 匿名さん]

間取りに関していえば、可もなく不可もなく。
立地から考えると相場あたりの価格なのかなと思います。
あとは希望の間取りが、残っているかでしょうね。
出来れば総戸数の台数の駐車場が確保されていたら良かったかなと思います。

[85: 匿名さん]

立地が悪過ぎますね。
今にも崩れそうな 雨が降れば土砂崩れしそうな崖。
崖の上に建つマンション。
工事中に事故などなければよいのですが…。

[86: ご近所さん]

崖は実際、崩壊危険箇所なんですよね。
売り手の大丈夫、をどこまで信じてよいものか。

[87: 匿名さん]

グランドメゾン仙川も、崩壊危険個所で駅から徒歩19分。最初から買物難民になるような場所ですぐに完売したのは業者の信頼性と価格が安かったからです。ここは徒歩で仙川9分つつじヶ丘8分と通勤や生活利便性に富んだ場所ですが、崖地で甲州街道に近いなど立地が悪いからこの程度の価格に落ち着いたと思います。後は、業者を信じるかどうかだと思います。

[88: ご近所さん]

この程度の価格ですか？
安くはないですよね。

[89: 匿名さん]

”安くはない”といいますが、74.67㎡で4800万円台はどうみても安いと思います。逆に安すぎて心配なのですが、どのくらいの価格なら妥当なんでしょうか？

[90: ご近所さん]

日当たりと眺望の悪い南東側ですか？

[91: マンション検討中さん]

74.67㎥が、4800万円ですか〜。
中古より安いですね。
しかも南向きの部屋らしいでが、なんかあるんですかね〜？

[92: 匿名さん]

崖地に立つマンションと言っても、仙川駅やつつじヶ丘駅に徒歩10分以内の立地ですよ。
たとえ、パンダ部屋といっても、74.67㎥が4800万円台は驚くほどの安い価格です。

[93: 匿名さん]

その安い部屋が、板金屋の目の前で
窓も開けられない臭いがしても安いのかしら？

[94: マンション検討中さん]

めっちゃ安い！
埼玉、千葉よりも安くない？

実際にモデルに行かれた方のスレで良かったとありましたので
この価格なら即日完売ですかね？

[95: 匿名さん]

地形図

[96: 匿名さん]

早い者勝ち！何と、専有部分以外に各戸に一つトランクルームまでつけてこの値段。

[97: ご近所さん]

営業露骨すぎませんか？

[98: マンション検討中さん]

トランクルームがあるんですか？

使用料はおいくらですか？

[99: 匿名さん]

地下に全戸にそれぞれ無料のトランクルームがついていて使用料は無料です。冬用タイヤやスキー板など季節により使わないものの保管など、専有部分が更に有効に活用できます。

[100: 匿名さん]

トランクルームは使用料無料というより分譲に含まれるのではないですか？
分譲で所有権が発生して固定資産税を毎年納めることになるのでは？