北浜ミッドタワー【（仮称）北浜駅直結超高層タワープロジェクトってどうよ？】

[物件比較中さん [男性 40代]]

北浜ザ・タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

北浜ミッドタワー
公式URL：http://www.kitahama311.com/shinchiku/K1404001/

所在地：大阪府大阪市中央区北浜２丁目２０番２（地番）
交通：京阪本線　北浜駅（直結）1分
　　　地下鉄御堂筋線　淀屋橋駅（地下直通）6分
間取：１LDK~3LDK
面積：43.12平米~155.51平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　京阪電気鉄道株式会社　京阪電鉄不動産株式会社　積和不動産関西株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：京阪カインド株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【スレッドタイトルを修正致しました。管理担当 2016/4/5】

【スレッドタイトルを修正致しました。管理担当 2016/7/21】

[3727: 匿名さん]

>>3726 購入経験者さん

全部想像

[3728: 購入経験者さん]

中国人かどうかは、不明ですが外国の方の購入者が多いと聞きましたが真相は、
完成し引き渡し後でないとわかりませんね。場所柄、仕方のない事だと思っています。

実際にファミリ－層をタ－ゲットにしていない物件だし色々な方がお住まいに
なられる事は十分理解した上の購入なんで気にはしない様にしています。

気にされる方は、ファミリ－層が多い天王寺区辺りになりますが、物件価格がこの近辺と競う
価格の割には賃貸に出すと賃料が抑えて設定しなければいけなくなります。

[3729: 匿名さん]

結局は投資用にされている方が多くなってくるということ？
ただ賃貸だとあまり高く出せないということですが、分譲賃貸でしかも新築・築浅の場合は相場よりは高く出してもOKナノではないかしらと思うのですが…どうなんでしょうねぇ。
なんだか難しいところ。
投資向けの人が多いのかもしれないですが、実需で、と考えている人もそれなりにいらっしゃいますよね？

[3730: 匿名さん]

かなり立ち上がってきました。
現在は35階まで到達しているようです。
証券取引所のビルを超えましたね。

[3731: 匿名さん]

難波橋の中ほどから撮影しました。

[3732: 匿名さん]

やはり北西角も下層階までバラ園が望めるようですね。
北浜1丁目の交差点を通して公園への眺望が抜けるようです。

[3733: 匿名さん]

北西から撮影しました。
隣接する大阪シティー信用金庫の壁面も証券取引所ビルの外壁を意識しているようですね。

[3734: 匿名さん]

南西角をコンビニの前から撮影しました。

[3735: 匿名さん]

プラウドタワーの工事現場から撮影しました。
プラウドタワーの工事は進んでいるようですが、なかなか立ち上がってきませんね。
販売もまだですね。

[3736: 匿名さん]

南東角をモスバーガーまえから撮影しました。

[3737: 匿名さん]

こちらの低層階って買いでしょうか？
素人考えでは、プラウドタワーは眺望面の条件が厳しく、こちらより中上層階にプレミア価格を乗せにくいため、低層階でも高くなりそうな気がします。詳しい方よろしくお願いします。

[3738: 匿名さん]

>>3737 匿名さん
最近のタワマンは、低層階だから割安にっていうような価格設定がなされていないような気がします。
眺望の良い場合を除いて低層階のリセールバリューは総じて苦戦しますからね。

[3739: ご近所さん]

プラウドは大阪一の高価格になると思います。
　低層、高層関係なしに、今のバブル価格での購入は慎重にならないとと、自分に言い聞かせています。
なんせ、並びのブランズ北浜の新築分譲平均坪１５０でしたかね。
約２．５～２．８倍ですからね。
ヴィークタワー大阪でも、80平米以上の部屋で新築分譲価格に約１０００万上乗せ価格になっています。

自分はしばらく賃貸で様子をみようとおもっています。

[3740: 匿名さん]

賃貸で様子見たって、昔の安い頃にはもどらないだろうね。買いたいと思った時が買いですよ。

[3741: 匿名さん]

プラウドタワーの販売は来年春からだそうです。
平均坪単価は370以上という噂ですね。

[3742: 匿名さん]

>>3741 匿名さん
ここより高いとか強気過ぎない？
眺望と立地で負けてるから、デザインと共用施設の豪華さで勝負するのかな。なんにせよ厳しい気がする。

[3743: マンション検討中さん]

スーパーに近く
地盤も川から離れるし杭を
60メートルも打たない
なら向こうにアドバンテージあると
売り主は考えると思いますよ

[3744: 匿名さん]

>>3743 マンション検討中さん

杭が短くなるのなら安くなるのでは？

[3745: 匿名さん]

もしプラウドの坪単価370万が本当なら、ここ1期で買えた人は勝ち組だな。まぁ買えるだけの財力がある時点で勝ち組か。

[3746: マンション検討中さん]

値上がりどこまでいくかなあ。

売り手は前より値上げしても売れるんだから高値で売ってますということに他ならないのだろうけど、金利ジャブジャブが背景にあるだけで、こんなのいつまでも続かないよね。。

野村の後に立つのは坪400までいくんですか？という話で、築浅の中古もそんなにあがってないし、利回りは下がる一方だし。香港やロンドンよりは利回り高いどうこうって、そんなの関係あるのかなあ。株買えば利回りは6%余裕でしょ。そこまでして区分買う意味はよくわからない。

大阪市内の割安感ももうなくなったし、投資マネーもいつまで流入するのかな。東京中心部と京都の一部は投機的すぎて環境が変わればサッと潮が引きそうで、素人に毛が生えたような人が買うにはリスク高そう。金利引き締めはまだないにしても、増税とオリンピック終了は確実にマイナス。

デベは売れなくなったらその時でそれまで高値で売りつづけよつという発想しかないんだろうね。原価に余裕があるわけでもなく、バブルのコントロールより今の利益コントロールの方が大事なんだろうな。

[3747: マンション検討中さん]

>>3744
杭が短いと地盤がまだましということで
アピールになります。
値段は何とかなりますが
杭60メートルというところだけ
ここで引っかかっていました。
次のプラウドはせめて半分くらいで
済めばいいですね。まあ気持ちの問題ですが

[3748: マンション検討中さん]

確かにここが
ゆるゆるなのはわかる。
まあ地震来たら大阪は壊滅する。
その程度が問題。
地盤は上町が盤石だが駅直結は
今はないのが痛いところ

[3749: 匿名さん]

>>3747 マンション検討中さん

杭を打つ時点で地盤はグダグダやと思うんですが。

[3750: マンション検討中さん]

現在第６期とのことですが、まだ売れ残ってるのは低階層のみですかね？

[3751: マンション検討中さん]

直床が理想だが市内ではほぼ無理。
短い方が安定している証拠６０メートルが
本当なら確かに相当ゆるいのでしょう。
けどここを買う人はそれ以上に立地の
恩恵を優先させたということ。
プラウドの値付け次第で価値が変わる

[3752: 匿名さん]

>>3750 マンション検討中さん

キャンセル出てなければ。ここの中~高層階は一早々に完売してたからね。金持ちに好まれた物件ですな。

[3753: マンション検討中さん]

直床→直接基礎のことですよね

[3754: 匿名さん]

まだ完売しないんですかー？

[3755: 匿名さん]

>>3754 匿名さん
売主が出し惜しみをしているだけでしょう。
選択できる部屋は少ない。

[3756: 匿名さん]

>>3755 匿名さん
え、出し惜しみしてるの。
初耳だけど。

[3757: マンション掲示板さん]

眺望が最悪の西や南向きの低層階がゴロゴロ余ってますね。割高感半端ないですもんね。春にはプラウドと比較されるから売れ残ってる方がちょうど良いかもね。
おそらく三菱の中之島タワーと同じように竣工直前で滑り込み完売を目指してるかと。

[3758: 匿名さん]

プラウドタワーは先行するこのライバル物件のおかげでレベルの高い仕様になって欲しい。

[3759: 匿名さん]

>>3758 匿名さん

購入されるのですか？

[3760: 匿名さん]

>>3759 匿名さん
仕様がよければ。

[3761: マンション検討中さん]

低層階て何階以下から低層階何ですかねぇ？（笑）

ざ北浜タワーは54階て書いてあるけど、20階以下の事なのかな？

[3762: 匿名さん]

当初高い高いと言われてきたが、これ以降に発表された市内のタワマンはもっと酷かった。値段しかり、仕様しかり。ここ買っとけば良かったなーと後悔。

[3763: 購入者]

>>3762 匿名さん

後の祭りです。(お疲れ様です)

[3764: マンション検討中さん]

そりゃ高くても仕様悪くても
売れるんだからそうなりますよね
トホホ。

[3765: 匿名さん]

>>3764 マンション検討中さん
基準が変わってしまった感がすごい。建築費の高騰は少子化である限りすぐに是正されるとは思えないし。大阪ではしばらくはミッドタワーレベルが高級となってしまうのか。

[3766: 匿名さん]

こことプラウドタワー どちらがいいと思われますか？

[3767: 匿名さん]

>>3765
少子化が続く限り買う人も借りる人も住む人も減っていくのでいずれは安くなりますよ。

[3768: マンコミュファンさん]

>>3766 匿名さん

値段わからんのに比較できるかよ

[3769: 匿名さん]

>>3768 マンコミュファンさん
あなたには聞いてません。そもそもあなたはミッドタワーのＭＲにも行ってなさそうだし。笑

[3770: 匿名さん]

やはり水盤というのは高級マンションである証明。維持費もそれなりにかかるから、必然そうなる。
ここのエントランスは本当かっこいい。

[3771: マンコミュファンさん]

>>3769 匿名さん

値段関係なかったらミッドタワーじゃね？
まぁ値段関係なかったらグラフロ最上階かな

[3772: 匿名さん]

>>3771 マンコミュファンさん
僕は六本木ヒルズレジデンスがいいです！
てのと同じレベルの返事。
よくその稚拙な内容を書き込もうと思ったな。

[3773: マンコミュファンさん]

>>3772 匿名さん
で、プラウドとミッドタワーと、どちらがいいんですか？プラウドの値段が発表されていない時点でどう判断されるんですか？

[3774: 通りがかりさん]

>>3773 マンコミュファンさん

ムキになるなって。
中学生？

[3775: 購入済み]

ここでしばらく盛り上がってた外壁のタイルについて、こんなニュースが出てますね。

【特集】マンションの外壁タイル落下は「経年劣化」か「施工不良」か
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180206-10000001-mbsnews-l27&p=1

４５ｍから落ちてそんなにすごい破壊力なら、ココの１５０ｍからだとヤバイですね。
今回の事故は経年劣化か施工不良か分からないようですが、いずれ必ず経年劣化するのだとしたら、ここはタイルレスで良かったかもしれませんね。

[3776: 匿名さん]

>>3775 購入済みさん

ニュースにはなってませんが去年の台風ではタイル剥離被害が各所であったようです。
台風で剥離するようなタイルは現場貼り付けばかりだと思います。タワマンはPCだから工場打ち込みタイルがほとんどだと思うけど、部分的に現場貼り付けがあったりすると危ないですね。

[3777: 検討板ユーザーさん]

ここは値上げしてますか？

[3778: マンション検討中さん]

価格を上げてるのは、北区のタワーですよ！

[3779: 評判気になるさん]

値上げするほどの需要はないということですかね。

[3780: 匿名さん]

もともと十分高いとこスタートやからね

[3781: 匿名さん]

値上げしてるのは、中津のブランズと福島のローレルタワー以外にありますか？
スミフ以外で。

[3782: 検討板ユーザーさん]

ここは珍しく中層-高層階がお買い得なマンション。その分低層階に値段を上乗せした結果、売れ行きが鈍っている。これ以上低層階は値上げできないだろう。まぁプラウドの値付け次第ではささっと売れてしまう可能性もある。

[3783: 購入者]

>>3781 匿名さん

景気が良いので消費税増税前に購入できて正解でした。

[3784: 検討板ユーザーさん]

ここの固定資産税はおいくらですか？

[3785: マンション検討中さん]

プラウドスレによると70平米台で
最初五年間は30万台です

[3786: マンション掲示板さん]

>>3785 マンション検討中さん
定かでない情報はいらない。購入者さんの情報が欲しい。

[3787: マンション検討中さん]

ここのモデルルームで確認してるんだから
ほぼ近い精度でしょう。それでも不安か
また希望する間取りがあれば確認した方が
早いですよ。そしてまた新しい情報を
教えて頂ければ有意義な場になります

[3788: マンション検討中さん]

動き出すのが遅くてもう低層階しか残ってません。割安ですが！東側の建物の圧迫感が気になって、悩んでます。それでも二倍の倍率です。立地もいいし、ちょっと出たら公園やし、イベントはビュールームで楽しめばいいかとも考えてます。候補にヴィークタワーの南西向き中古がありますが、売買手数料とリフォーム代で、ミッドタワーの北東中層階と似たような値段になります。立地、高速の騒音、キッチンの大理石、新しい建物など景観さえ気にしなければ、ミッドタワーに軍配が上がってしまいます。東南角の低層階は価値が低いですか？

[3789: 通りがかりさん]

私なら景色が良い方を選びますが。
低層階は割高と上に書いてありますし。。

[3790: マンション検討中]

低層階は74m2で6100万、ヴィークは83m2で7000万で売買手数料とリフォーム台で7800～8000になると思います。ミッドタワーの北側中階層が8000万ででてたことを思えば、ヴィークの物件を割高に感じて悩んでます。

[3791: 通りがかりさん]

>>3790 マンション検討中さん
私ならミッドタワーです。
低層階が割高というのは、中層階と比べたらの話で、ヴィークタワーと比べた時にコスパはあまり変わらないかな、、と。
また資産価値的にミッドタワーは御堂筋線淀屋橋に地下直結6分というのは大きいです。
眺望を捨てる代わりに、内装をオプション盛り盛りにすると満足度高いかと思います。

あくまで個人的な意見ですが、参考までに。

[3792: 匿名さん]

ヴィークタワーの中古、スーモにも出ていますね。
https://suumo.jp/ms/chuko/osaka/sc_osakashikita/nc_89251601/
ヴィークタワーの25階からの眺望を見るとついふらふらとそちらの方を選んでしまいそうになるでしょうが、
雨の日などやっぱりミッドタワーにすればよかったと後悔するかも・・・
いずれの物件も取引価格がこれから上昇する可能性が高いですし、よく考えて決断しないといけませんね
私も微妙で悩むと思いますが、最終的にはミッドタワーでしょうか？
駅だけでなく、北浜プラザやＯＤＯＮＡなどの商業施設とも地下で直結している点が重要なような気がします。
フレスコもしょぼいですが、それなりに使えるスーパーだと思います。
ただ、写真のように眺望は完全にビルビューですね。

[3793: マンション検討中さん]

皆さん色んな意見をありがとうございます。
ミッドタワーは立地だけでなく内装も大分素敵だったので、どうしても10年前のマンションは見劣りしてしまってます。。。東側対策としてベランダに観葉植物を並べるなど考えてたのですが、今日現地を見に行ったら、すぐ南の区画でビルとホテルの建設が始まらんとしてました。
北側を購入された方が本当に羨ましいです。

[3794: マンション検討中さん]

なるほどだから南側は比較的安かったんですね！

[3795: マンコミュファンさん]

こんなに高いのですか…
北浜タワーの中古は考えてないのですか？

[3796: マンション検討中さん]

北浜タワーもいいですよね！
ただ、70m2以上の広さで現在売り出し中の物件がないんです。
ミッドタワーの南側も人気なので、ミッドタワーにするなら3月3日までに返事しても抽選なので、いずれにせよもう決めなきゃ駄目なんです。

[3797: マンション検討中さん]

個人的には、この距離のビルビューで問題ないなら、タワーマンションでなくてもいいのではと思いました。リセールも難しいでしょうし。

[3798: マンコミュファンさん]

同感です。
七千万出して目の前がコンクリートなんて…
投資目的でもないなら、自分ならあり得ない。

[3799: 匿名さん]

まぁこれは価値観ですよね。
今売り時なので、築浅中古タワマン売ってますが、500万くらい上がって、少し狭くなってもいいから新築がいいって方も多いです。

ただ光がほとんど入らないのは、、
角部屋ならもう一方の窓から入るのでまぁ良いかと思います。

[3800: 匿名さん]

素朴な疑問なんですが、東側のビルに面している部屋って建築基準法の採光基準を満たしているの？

[3801: 通りがかりさん]

私なら中古にそこまで大金は出せないな。資産価値から考えてもミッドタワーかなと思います。
それかここで言うのはなんですが、今は中古で住んで、プラウドタワー を狙ってみてもいいかもしれません…。

[3802: 匿名さん]

>>3801 通りがかりさん
まぁ中古にそこまで出してくれる人がいないと、資産価値が保てないよね

[3803: 購入経験者さん]

私も出遅れ組です。既に１７階以上は完売でした。角部屋希望だったので１６階以下の角部屋を、抽選でしたがなんとか確保できました。このスレッドで１７階以上の中層階北向き角部屋の価格をなんとなく知りましたが、おそらく7000万後半～8000万後半とのことで、かえって諦めがつきました。北向きの眺望は望めませんが、北浜駅直結１分、淀屋橋駅地下直通６分の立地は、北向き高層階でも低層階でも同じく享受できますし、売却・貸出時のことを考えれば、あまり高額でない部屋の方が対象者が増えるかなと、自分を言い聞かせています（笑）

[3804: マンション検討中さん]

14から16階を購入されたのですね！東側は変な出っ張りがありますが、隣のビルの影響が比較的少ない場所でうらやましいです。次は11から13階が取り合いになっており、既に抽選確定です。眺望はビュールームで楽しめばいいかとも考えてます。天満の花火大会楽しみですよね！因みに17階からは80m2超えで東南角部屋も8100万以上だったようです。

[3805: eマンションさん]

>>3802 匿名さん
ですね。資産価値を決めるのはやはり立地が大きくしめるので、地下直結の強みはあると思います。出だしは駅直結の強み以上の値付けかと思いました。しかし今の大阪のマンションの高騰ぶりをみると、そこまでおかしな値付けでもなかったのかとも思います。結果論でどうとでも言えますけどね。

[3806: 購入済み]

＞＞3793
すぐ南の区画でビルとホテルの建設って本当ですか？
デベからは、南側150ｍくらいの場所に野村のプラウドタワーが出来るのと、西側100ｍの場所で京阪ホテルが建築中との情報は聞いてましたが・・・。

[3807: マンション検討中さん]

現地に行かれてみるとわかると思います。(仮)新北浜ビルを熊谷組が建設予定と出てました。今はまだ平地です。その向かい側でホテルFORTZ?が建設予定のようで、今はなんか遺跡の調査中？と出てましたが、なんかよくわけりません。この二つのビルの高さが気になってます。

[3808: マンション掲示板さん]

ビジネスホテルじゃなくてフォーシーズンズやマンダリンオリエンタルとかが近くに建ってほしいです。

[3809: マンション検討中さん]

Google地図でもミッドタワーのすぐ南の区画と細い道路を挟んでその向かいに空き地があって、その場所です。

[3810: マンション検討中さん]

ご免なさい。Google地図の桜北浜ビルの場所とその向かいの空き地です

[3811: 通りがかりさん]

>>3808 マンション掲示板さん
証券ビルの南側には、JAビルが建設中ですが、ここはデカイので一流ホテルも誘致できる可能性があるかも。

[3812: マンション検討中さん]

証券ビルてどこのことですか？マンションのどちら側にありますか？

[3813: 通りがかりさん]

>>3807 マンション検討中さん
新北浜ビルは、高さは低い。
ホテルは敷地狭いのでプラウドが背景になる程度かなと。

[3814: 匿名さん]

少し前に違うタワマンを買ってしまっていたので見ていなかったのですが、この立地でこの値段ならそんなに高くなかったのですね。
うちのところも坪300だったのに、、少し待ってこっちにすれば良かったです。

[3815: 通りがかりさん]

>>3812 マンション検討中さん
大阪証券取引所です。
マンションの堺筋挟んで東です。

[3816: 匿名さん]

>>3814 匿名さん
今となってはそうですね。
中層階北側の角部屋で坪単価320とかですからね。高いけど、周り見てるとそこまでなのかなとも思える。

[3817: 匿名さん]

>>3816 匿名さん

今はここに限らず、どこも高いですもんね。時代だからと自分を納得させて買った違うタワマンに比べると、ここなら納得して購入出来そうで羨ましいです。
これも巡り合わせですね。

[3818: マンション検討中]

＞3815
ありがとうございます。でも東側はもう大阪ガスのビルで何も見えないから気にならないです。
川沿い綺麗から高級ホテルにも丁度いいですよね。

＞3813
具体的にどの程度の高さかご存知ですか？
因みに今残ってるのは13階より低層のみです、、、。低いのでかぶってくるんじゃないかと非常に不安になってます。

他の中古マンションも色々見てきましたが、思ってたより駅まで遠かったです。やはりミッドタワーの立地は最高です。景色は悪くてもプラウドまで前が開けてるならミッドタワーに住みたいなあ。

[3819: 匿名さん]

ミッドタワーから南2ブロックのところのホテルは14階建て、堺筋の東のJAが立てているホテルは12階建てです。

[3820: 匿名さん]

堺筋の東側で証券取引所のすぐ南になります。

[3821: マンション検討中]

＞＞3819さん
ありがとうございます！！看板をみたんですが、建物の高さの記載を自分で見つけられなくて悩んでました。

新北浜ビルは何階建かわかりますか？

[3822: 通りがかりさん]

新北浜ビルと呼んでるのは、3819さんが掲載されたビル計画のことです。用途は寄宿舎。

[3823: 通りがかりさん]

看板投稿ありがとうございます＞3820さん
これを見ると思ったより敷地が小さいです。
仮に一流ホテルですと、100室ぐらいしか取れません。もう決まってると思いますが、普通のビジネスホテルの可能性大かな？

[3824: 通りがかりさん]

調べたら、もう決まってました。
証券取引所の南側には、三菱地所系のロイヤルパークの新ブランド・キャンバスというホテルが入るらしい。
御堂筋に建設中のオービックのロイヤルパークより、高さが低いので竣工はすごく早いです。
どこの計画も容積率が緩和されてないので、タワーマンションからすれば、メリットこそあれデメリットはあまりない？

[3825: 匿名]

ていうか，北浜に職場が近い人や，堺筋線や京阪一本で職場に行ける人なんかは北浜は最高なんでしょうが，それ以外の人で北浜に住みたいってどういう動機？
梅田や心斎橋なんばには淀屋橋まで駅が遠いし，生活に必要なスーパーも多いわけではないし，なんかメリットある？教えてよ．

[3826: 検討板ユーザーさん]

梅田の隣でタクシー移動が無理なくできる。公園が近く。歴史的建造物がすき。淀屋橋に地下で繋がってる。その他、様々な理由でみなさん選ばれてるんでしょう。

なんにせよ噛み付くほどひどい立地とはおもわない。