北浜ミッドタワー【（仮称）北浜駅直結超高層タワープロジェクトってどうよ？】

[物件比較中さん [男性 40代]]

北浜ザ・タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

北浜ミッドタワー
公式URL：http://www.kitahama311.com/shinchiku/K1404001/

所在地：大阪府大阪市中央区北浜２丁目２０番２（地番）
交通：京阪本線　北浜駅（直結）1分
　　　地下鉄御堂筋線　淀屋橋駅（地下直通）6分
間取：１LDK~3LDK
面積：43.12平米~155.51平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　京阪電気鉄道株式会社　京阪電鉄不動産株式会社　積和不動産関西株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：京阪カインド株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【スレッドタイトルを修正致しました。管理担当 2016/4/5】

【スレッドタイトルを修正致しました。管理担当 2016/7/21】

[3367: 匿名さん]

購入経験者さんの資料によると25年目に張り替えるコストは12年ごとに行う吹付塗装のメンテの5倍以上
ですね。それに加えて12年ごとに行う部分補修や洗浄を加えるとやはり高コストといえると思いますが・・・。

[3368: 購入経験者さん]

1980年代
超高層
制震・免震なし
軟弱地盤

ベル・パークシティ

真っ先にゴースト化しますよね

[3369: 匿名さん]

それと購入経験者さんの資料はタワーマンションに対するメンテの見積書ですか？
仮設費がとんでもなく安いですよ？
タワーマンションの場合絶対にこの金額になないと思います。

[3370: 匿名さん]

普通、高層マンションになると仮設費だけでも1億4-5千万はしますよね。
根拠になっている数字がおかしいと思いますよ。

[3371: 匿名さん]

ご自身でお持ちのザキタハマの長期修繕計画案をご覧になられたらいいじゃないですか？

[3372: 匿名さん]

そもそも大阪でタイル張りの外壁はやばいですよ。
南海トラフの地震に備えて吹付にすべきです。
大体ザキタハマをはじめいくつかあるタイル張りのタワーマンションは長周期地震動に対する
新基準をクリアーしているのですか？
外壁のタイルが地震に伴って剥落しないと断言できますか？

[3373: 購入経験者さん]

根拠の数値がおかしいなら不動産協会に言われては？
確かにタワーの長期修繕の表ではないかもしれませんね。

しかし、足場の仮設費はミッドタワーもキタハマで変わるんですかね？
仮設費がタワーならもっとかかるというのはいずれのタワーも同じことです。

今、手元には修繕計画表ありませんので、また確認しておきますが、おそらく外壁タイルの全面貼り替えは入っていませんでしたね。
恐らくどのタワーでも全面張り替えは想定していないのではないでしょうか。


すなわち、ミッドタワーは、風格、景観、高級感というものを重視したコンセプトではなく、メンテナンス性、災害対策など安全・安心をコンセプトとしたタワーということでよろしいでしょうか？
こりゃホームページのコンセプト作り直しですね。

[3374: 購入経験者さん]

3372さんそれ本気で仰ってるの？笑

その論理でいくと、既存不適格全て今の新基準にやり替えないといけないじゃないですか。
新しい基準ができてミッドタワーが不適格になったらやり替えるの？？
56年以前の建物全部取り壊して建て直すの？

不自然すぎる吹きつけ押し草すぎ

[3375: 匿名さん２]

近くのタワーに住んでますが、窓周りの外壁タイルを見ると、地震でどうなるか、とても怖いと思っています。窓周りのタイルは手貼りですからね。
３０年後ぐらいに、数個の地震を経た後で問題が表面化するだろうなとおもいます。
現状は建設業界の不都合な事実なので、隠されてるっと思っています。

[3376: 購入経験者さん]

なりすましのオンパレードうける笑
誰が見てもわかるだろ？
恥ずかしくね？
この時間にこの掲示板見てんのは私とあ・な・たの２人だけ笑

[3377: 匿名さん]

購入経験者さん
リスクやメンテの特性を踏まえて低層で石を張ったりそれなりに外観にも配慮しているように思いますが・・・
誤解があったのであれば申し訳ありませんが、
既存の建物がどうのこうの言っているのではなく、新規で建築する際にリスクに対する配慮も必要だと言っているのです。

[3378: 匿名さん]

あの
私は匿名2さんではありませんよ

[3379: 購入経験者さん]

では、ミッドタワーができる以前のキタハマエリアのタワーは新基準に適合していなくても問題ありませんね。

見た目に配慮はしているでしょう。
その点は否定してませんよ。
その見た目が十分価格に見合うものかどうかが争点ではありませんか。
以前にも書きましたが、同等の坪単価のブランズ中津に負けてるってことです。

わかりました。
営業さんも必死なんですよね。
まあ、もうとやかく言いませんよ。
市場が答えを出すだけですから。

既に後発のグランドメゾン新梅田に負けてしまったので、割高という答えは出てますけどね。

[3380: 匿名さん]

私は営業ではありませんよ
購入経験者さんの言う通り、市場が判断するでしょう。
それでいいじゃないですか

[3381: 匿名さん２]

更に申し上げると、手貼りでは品質のバラツキがあることが怖いですね。
５年以上前なら、経験豊富なしっかりした職人が施工したでしょうが、今は職人が居ません。
だからタイルパネル貼り付けになってるようですが、手貼り部分は必ず残ります。
しかし、施工業者の保障は、地震や10年超えるとなかったりします。
地震ひび割れが起きても、マンション保険が適用され、施工者は責任追求がないのでね。
施工監査も完璧ではないし、そもそも熟練者いないから、妥協するしかないでしょうし。

[3382: 住民板ユーザー５]

そんなこと言い出したらどこのマンションも買えないじゃないですか。
賃貸にお住いですか？
それとも１０年前に買ったタイル職人がタイルを貼った素敵なマンションにお住いですか？
どうしてここの掲示版にいるのですか？

[3383: 匿名さん]

これだけ多くの超高層建築物に手張りのタイル貼るなんて、世界でも日本くらいなんじゃないかな。ガラパゴスと言えば聞こえが悪いが、独自の文化だね。新しいタイル貼り工法も開発されてるし、市場ニーズ、人気があるんだろうね。

[3384: ご近所さん]

今まで通り　エントランス以外
全面吹き付け　と　　アクセントタイル張り　　でいいですよ。

北浜にふさわしい
どんな仕上がりになるか楽しみです。

[3385: 匿名さん2]

3382さんへ
私、10年前竣工のタイル貼りマンションを持ってます。（意見とは無関係ですが）
30-50年後のことまで考えないならば、気に入った物件選べばいいと思います。

大地震後にタイル貼りマンションがどの程度の損傷で済むのかは、
地震規模、地盤、ビル個体差による差も、今後徐々に明らかになるでしょう。

私が言いたいのは、外壁の石張やタイルは恰好いいですが、
超高層建築の安全性確保は大丈夫なのか、建築業界が不都合な真実を
覆い隠しているのではないかという危惧です。

一方、50年～100年ぐらいしても、大勢が区分所有する高層マンションの
建替えはできるのだろうか、簡単にできないとするならば、
老朽化したビルからのタイル剥離が危険となり、地上は歩けないような時代が来ないかってことをね。

一方、吹付のマンションの場合は、磁器質タイルと違って防火性能が問題です。
防火性能の低い塗料など塗ろうものなら、英国であった高層マンション火災のようになります。

[3386: 購入経験者さん]

何十年後には大規模修繕は足場など組まなくともロボットがやりますよ。
タイル貼りの高層ビルは山ほどあって、今からどうこうできる話しではありません。
高層部などは風雨の影響も大きくダメージを受けやすいので、タイル貼りの剥落事故防止のため日常的な点検作業などより高い基準で求められるべきと思います。
管理費が高くなるのはやむを得ません。
それでも私はタワーに住むなら造形的にも質感的にも魅力的なタワーに住みたいです。

[3387: 匿名さん]

>>3386 購入経験者さん

そもそも本当に需要があるけど供給がない業界は儲かりますから供給が必然的に増えていくものなんですけどね。職人さんが少ないから将来のコストがーとかナンセンスですね。

[3388: マンション検討中さん]

三井は神戸の駅のゴミ団地をどうにかしろよ

阪神間も芦屋のパークコート以外、ワコーレに毛が生えたようなマンションしかつくってないだろ

ここに期待してる人はなんでなの？

[3389: 匿名さん]

>>3386 購入経験者さん
材質にこだわりがあるようですが、タワーマンションだと外壁はALCなんでしょ？外壁ALCは受け入れられる？

[3390: 匿名さん]

3389の補足ですが、バルコニー内の外壁のことです。

[3391: マンション比較中さん]

外壁ALC... 割れやすい　修繕は可能です。

[3392: 購入経験者さん]

いいんじゃないですか。
望ましいのはバルコニーもタイル貼りでしょうが、グラフロもキタハマもタイルありませんからね。
グラフロでその仕上げなので大阪ではそこまでは望めないでしょう。
しかし、大阪レベルのタワマンを求める人であれば、グラフロの外観を「風格ないよね」、「安っぽいよね」という人は稀だと思います。

[3393: 匿名さん2]

バルコニー内の壁面ですが、グラフロもKITAHAMAもタイルじゃなかったんですか。
タワーじゃない中低層の高級マンションは貼ってますよね。

高層タワーは、重量オーバーになりやすいので難しいのか？
あるいは、殆ど利用しないバルコニーには無駄との考え方か？

すみません。ただの疑問ですけど。

[3394: 匿名さん]

購入経験者さんの話によるとタイルの張り替えコストはザキタハマをはじめ超高層のタワーマンションの長期修繕計画に盛り込まれていないとのことですよね。
それは張り替えの費用が予想できないからではないですか？
とりあえずの費用が盛り込まれているならいざ知らず、全く算定されていないのであれば張り替えが必要となった時にとんでもない一時金が必要となってくる可能性もありますよ。
それでなくてもタワーマンションは住民の合意形成がむつかしいといわれていますよね。
今ある外観が本当に維持できるかむちゃくちゃ疑問なのですが・・・。
週間東洋経済にはこんなことが書かれていましたよ
「超高層マンションの維持修繕にかかわる多くの研究者や実務者から聞いたこの言葉が耳から離れない。「誰がババを引くのだろうか」」

[3395: 購入経験者さん]

東京もバルコニー部はタイルレスがほとんどですね。

荷重的な問題も要素としてはあるのでしょうが、それならバルコニー床にベランダタイルを置くことも禁止するでしょうし、昔よくあった逆梁みたいな構造を採用したタワーなど論外だと思います。
たぶんコスト的な理由が大半でしょう。
タワーは一般的にバルコニー幅も小さく、洗濯物禁止のタワーも多いので、ご指摘のようにバルコニーで過ごすことを想定していない、外観にあまり影響がない、耐候性の必要がないなどの理由で貼らなくていいかとなりますね。

大阪ではＯＡＰタワーのレジデンス棟がバルコニーの外壁がタイル貼りで、ガラス手すりにも高級感を感じました。
バルコニー周辺のグレード感に限定すればＯＡＰがＮＯ１です。

話しは変わりますが、六本木ヒルズレジデンスは15年経つ今なお存在感が際立ちますね。
まさに東京の象徴と言えると思います。

[3396: 匿名さん]

そんな外観の素晴らしいＯＡＰがどうして坪単価160～170なんですかね

[3397: 匿名さん]

>>3394 匿名さん

タワーマンションに何年も住むほうが馬鹿だから。損したくない人は数年住んだら売っ払うでしょ。
ババを引くのはお馬鹿さんよ。

[3398: 匿名さん]

そして誰も済まなくなったタワマンは廃墟と化す

[3399: 匿名さん]

あ、間違えた住まなくでした。

[3400: 購入経験者さん]

タイル張り替えが修繕計画に入っていないのは、タイル外壁の全面張り替えは基本的に不要と考えているからでは？
知り合いの1級建築士さんに聞いたところ、基本的にタイルそのものがダメになって張り替えということはないようですよ。
圧着しているモルタルの劣化で剥がれ落ちるとか。

こちらでされているような落下防止工事なんかを大規模修繕に取り入れるのもいいかもしれませんね。
http://www.kyowa-resin.co.jp/tile.html

基本的に、ミッドタワーを購入される所得層の方達が、将来の修繕費云々を杞憂して消費行動することはあまりないと思うんですよね。

『グラフロタイル剥落事故怖いから購入やめとくか。。』
考えられませんね。

大阪トップクラスのタワマンを購入するかどうかの判断材料なんて、
所有欲を満たしてくれるか、ステータス性があるか、資産性があるか
そういったレベルのであって、将来の修繕費なんて議論する余地ありませんよ。

ここはそういったレベルのマンションを目指してるわけではない？
それなら私のくだらない意見なんて無視してもらって結構です。
でもＨＰは作り替えてね。

[3401: 購入経験者さん]

3396さん
外観素晴らしいとは言ってませんよ。
「バルコニー部に限って」の話しを書いております。

あそこの坪単価が安いのは、
立地不便である。（ほぼ桜の宮）
フローリング禁止で共用部の意匠も一昔前のマンション感がある。
地域熱供給という名の三菱関連会社社員を養うシステムがある。
土壌汚染のイメージが抜けきれない。
こんなとこですかね。

何より立地不便ですよあそこは。
三井野村でやった国道沿いのマンションも安いでしょ。

南森町で価値があるのは、与力、同心１、東天満の一部のみ。
価格には堀川小ブランド料が少なからず含まれています。

[3402: 匿名さん2]

高層マンションに限らず、タイル外壁の全面張替えに至るような事案は、将来とも少ない・できないと私は思っています。
なぜなら、地震による半壊であっても補修・部分張替えで済ますでしょうし、ましてや地震等がない場合の大規模修繕では、打診点検して不良部分だけの部分張替えが普通です。普通は不良率0.5％以下と聞きました。

東京湾岸のタワーで大規模修繕のゴンドラ・トライアルがされていますが、このような足場費用がコストの大きい部分ですね。15～20年毎の吹付工事VSタイル部分張替え　さあどっちが安いのか？

こんな議論はさておき、大地震が来た場合には、大規模補修を待たずに点検がいるので、予期せぬ足場代発生！
これが最大のリスクかもしれません。
赤外線カメラによる壁面の温度分布から、浮きタイルを見つける方法もあるそうですが、今のところはどこも足場を組まれて、点検＆補修をされているようですよ。

[3403: 匿名さん]

購入経験者さん
本当に将来の修繕費はどうでもいいんですか？
北浜ミッドタワーの長期修繕計画案には特に不確定な要素はないですよ。
将来の資産性の維持は他のタイル張りの物件よりは担保されていると思いますよ。

[3404: 購入経験者さん]

マジデスカ・・・・

グラフロよりキタハマよりミッドタワーの方が資産性高いなんて微塵も感じられません。

しかもこのクソ高い坪単価で「担保されている」とはよくぞ言えますね。。。
グラフロ、キタハマが価値半減とかにならない限り、当初の分譲単価が違いすぎてこちらの物件の方が資産性担保されることなんてあり得ないじゃないですか。

そりゃ価値観違いすぎてこれ以上議論しても答え出ないすわ。

[3405: 匿名さん]

あの、よく文章を読んでください
将来の、と書いてありますね。

[3406: 匿名さん]

現状ではくそ高い坪単価の北浜ミッドタワーよりさらに高い坪単価でザキタハマが取引されていますよね。

[3407: 購入経験者さん]

ですから、価値が半減くらいしないことにはとても損する気しませんよ。
タイル貼りマンションは将来修繕費高く付くシナリオが現実となれば、これからグラフロ、キタハマを中古で買うより、ミッドタワーの方が資産価値維持しやすいですよ～。
という理屈はありえるでしょうが。

でも、私が書いたのは、
所有満足性
ステータス性
資産性
ですよ。
なぜ、敢えて三番手の資産性だけピックアップして議論しようとするのかさっぱりわかりませんわ。

[3408: 通りがかりさん]

超高層って地震の時に上の方はかなりの変形をするから、タイルが落下しそうなんだけど大丈夫なの？

[3409: 匿名さん]

上物に対する主観的な判断は置いておいて、立地に関しては所有満足性、ステータス性は
あるように思われますが・・・・。

[3410: 匿名さん2]

ベンツSの中古３年落20,000キロ、600万＝＞（グラフロ、ザキタハマ）
VS
レクサスLS新車800万＝＞（ミッドタワー）
貴方ならどっちを買いますか。

っていうのと同じようなものでしょう。
外観、ブランド、販売価格、維持費、、、、
立地はありませんが。

グラフロ、ザキタハマをベンツ相当に留めたのは、車好きには分かるよね。

[3411: 匿名さん]

>>3410 匿名さん2さん
ベンツが安いグレードを出しすぎたため、富裕層がSクラス離れをしてるらしいけど、そういう意味？

[3412: 匿名さん]

匿名さん２さん
私は車好きでないのであまりわかりませんが、グラフロやザキタハマのほうが北浜ミッドタワーよりはるかに坪単価は高いのですよ。

[3413: 匿名さん]

>>3412 匿名さん

そこまで合わすなら、二年落ち８００万としましょう。

[3414: 匿名さん]

通りがかりさん
やはり地震による長周期地震動で上層部が大きく揺れた場合、タイル剝落の危険があるように思われます。
既存の物件は仕方ないですが、
大阪の新規の物件は、少なくとも上層部ではタイルを使用しないほうがリスクは少ないと思います。
ただ、既存の物件も南海トラフの地震に備えてタイルに対して十分な検査を行って、できるだけ
タイル剥落を少なくしてほしいものです。

[3415: 匿名さん]

>>3411 匿名さん

ポルシェ以上にしなかったのは、そう言うこともある。

[3416: 匿名さん]

スイスではモルタル貼りのタイルを外壁に使うのは禁止されているみたいやし、タイルの安全リスクはあるんやろね。まして超高層やからね。