北浜ミッドタワー【（仮称）北浜駅直結超高層タワープロジェクトってどうよ？】

[物件比較中さん [男性 40代]]

北浜ザ・タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

北浜ミッドタワー
公式URL：http://www.kitahama311.com/shinchiku/K1404001/

所在地：大阪府大阪市中央区北浜２丁目２０番２（地番）
交通：京阪本線　北浜駅（直結）1分
　　　地下鉄御堂筋線　淀屋橋駅（地下直通）6分
間取：１LDK~3LDK
面積：43.12平米~155.51平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　京阪電気鉄道株式会社　京阪電鉄不動産株式会社　積和不動産関西株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：京阪カインド株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【スレッドタイトルを修正致しました。管理担当 2016/4/5】

【スレッドタイトルを修正致しました。管理担当 2016/7/21】

[3327: 匿名]

>>3322 名無しさん
中央公会堂の正面玄関から見てきました。
ミッドタワー中層階は川沿いの建物が重なって見えないですね。高層階は問題なく見えました。
この確認方法によると、ミッドタワーができるとザキタヤマから中央公会堂の正面玄関が見えなくなるんですね。もう見飽きてるから問題ないか。

[3328: 購入経験者さん]

かなり手痛い損失ですよ。
中之島を代表する重文の一部が見えなくなる一方で、何のお化粧もしていないタワーのケツが見たくなくても視界に入ってしまう。
キタハマの所有者はこの景観的損失を補償してもらうべきでしょう。

[3329: 匿名]

>>3328 購入経験者さん
キタハマ所有者ならガッカリする気持ちは分かるけど、法的根拠がないのなら発言はほどほどにね。
僕の意見まで消されたらイヤだから。

[3330: 匿名さん]

>>3328 購入経験者さん

意味不明？
投稿を繰り返す暇人。

[3331: 購入経験者さん]

営業さんたちって読解力もなく、文章力もないんですねえ。
それではここを買いに来るお客さんの相手するのはさぞかしストレスでしょう。

「べき」の意味をお調べ下さい。
なぜ法的根拠が必要なんですか？

もう一点、
意見が消されるかどうかは「投稿削除基準」に抵触するかどうかですよ。
関連する意見が投稿削除基準に抵触するからといって元の意見が消されるわけありません。
消されたら運営に申し立てすればよいだけ。
それくらいわかるでしょう？

企画や技術のせいにしているのが目に浮かびます。
売れない物も売り切るのが営業の役目ですよ。
もっと頑張りましょう。

[3332: 匿名]

>>3331 購入経験者さん

まあ、そうムキになるなって。
仮想の営業マンとの戦い頑張ってください。
消されない程度に。

[3333: 購入経験者さん]

私は営業ではありませんと否定しないところが草

[3334: 匿名]

>>3331 購入経験者さん
言葉の意味にこだわりがあるようで。
理解されなかったので、補足を。
景観的損失を補償、これを可能にする法令があるのかと思いました。なかったのね。

[3335: 購入経験者さん]

法的根拠はありませんが、新たな問題提起として意義深いことだと思いますよ。

大阪城のライトアップの件はやむを得ませんが、あれは景観的に本来の姿より加算される場合のケースで、ここはキタハマタワー所有者が受益すべき本来の景観的な利益を失うことに問題があります。

ここは公会堂を含めた中之島の美しき眺望を損なう粗悪な仕上げで終わる恐れがあり、その場合、ブランドを開けると見たくないものが目に入ってしまう。せっかくの美しきうるおいある都心景観が失われ、見るに堪えられない眺望に精神的苦痛を感じてしまう。

大いにあり得ます。
さあ皆で声を上げましょう。

この一体は、大阪市によって「都心中央部景観配慮ゾーン」に指定されているようです。
そして、「大通り」のまちなみ形成の方針として、
『大規模な建築物が連なり、歩道や街路樹が整備され、多くの人々が行き交う、見通しのよい
空間である「大通り」の特性をよりいかして、国際都市・大阪の都心にふさわしい質の高い、
風格のあるまちなみを形成する。』ことが示されています。
http://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000394/394...

ぜんっぜん質高くないですやん！
風格なさすぎますやん！
何してるんですか大阪市さん！

[3336: マンション検討中さん]

>>3335 購入経験者さん

筐体の外観は、変えることできないので
最終的に、天王寺区役所のように
全面大理石張りにすればよいと思います。
天然大理石、人工大理石は 予算に合わせて
低層、中層、高層 使い分けて。
タイルについても 配分を考慮して、最終仕上げを行ってください。

[3337: 購入経験者さん]

そういえばクレヴィアタワー大阪本町も吹きつけくさいですね。
このままではタワマン吹きつけ仕上げが既成事実として正当化されることになります。

大阪都心地区の景観を守るためにきちんとした行政指導をすべきところが、ザル行政によって画に描いた餅で終わっている。
行政あるあるですね。

タワマンはその規模から周辺景観へ与える影響が大きいので、他の建築物以上の仕上基準を求め
ていく必要があったのに、おそらくは詳細な基準など作りもせず怠慢行政運営をしていたのでしょう。
結果、三井財閥、伊藤忠財閥に口を出せなかったのです。
もっとも彼らの大半は大阪市内に住んでおらず、正直どうでもいいことだと思っているでしょうね。

本当に情けない。

[3338: 匿名さん]

景観条例で規制されてないのなら、どうしようもないよね。ザキタヤマの北側住戸の方々は残念だろうけど。
ここでガス抜きでもしてください。
直接苦情を言った人はいるのかな。満足いく回答がないのなら、よくあるマンション建設反対の住民運動でもやりますか？

[3339: 購入経験者さん]

建設反対なんて無意味なんですよ。
それは法的に勝ち目ありませんからね。

訴訟するとしても大阪市を訴えることになるでしょう。
市の方針にそぐわない大規模建築物の建築許可を出した。
我々タワマン所有者は、市の行政方針を知った上で、中之島の発展に期待し、景観が少なくとも維持される悪化することはないと投資したにもかかわらず、十分な行政運営がなされず裏切られた。

しかし、三井さんもそのようなトラブルは避けたいじゃないですか。
どうすればいいんですかね。

[3340: 匿名さん]

>>3339 購入経験者さん
訴えるにしては、ちょっと理由としては弱いなぁ。
タイル貼ってないから怒ってるだけでしょ？

[3341: 購入経験者さん]

弱いですかね。
キタハマ、アップル所有者としては心理的に残念感満載で、居住者であればストレスを感じることも十分想定される。
そして、賃貸に出そうとしても、お客さんに「北浜周辺の景観ってしょぼくね？」みたいな印象を与えかねない。それは、まさに経済的損失なわけです。


やっぱりタイル貼ってないのはグレード下げたからでしょ？
別に私は三井さんからカネをぶんどることが最終目的じゃない。
タイル貼るだけでいいんですよ。

簡単なことじゃないですか。
ここの購入者から貪った利益の一部を還元してタイルを貼る。
「ヨッ、さすが三井！」やんや、やんやってなりますよ？

パークホームズ夕陽丘よりグレードの低い仕上げってどうよって話しですよ。
タワーの建築費高えからタイルケチったんだよ！
大阪市の指導で現状はそこまで景観の規制かかってないから、ケチったんだよ！
って言えばいいのに。


やはり大阪市には明確な基準を作って頂く必要がある。
これ以上みすぼらしいタワーが蔓延しないためにも。

しかしですよ。
もし、タイル貼りルールの景観の基準ができたとしたら、え、ここって基準以下なの？って話しになりますやん。
業界を代表するリーディングカンパニー三井不動産レジデンシャルが牽引したハイグレードタワーのはずが、見た目基準以下だったの？って。

そのぐらい先取りしろよー
どんだけ消極的なんだよー
ブーブーってなりますよ？


3336さんが仰るようにも、外観デザインを変えろなんて言う人はいないわけです。
普通に考えれば基準なんて作れないでしょう。

総括しますとね、
その意思決定ないわーって話しですよ。

[3342: 匿名さん]

>>3341 購入経験者さん
スッキリした？

[3343: 購入経験者さん]

短文営業に反論の余地なし

[3344: 匿名さん]

>>3341 購入経験者さん
本気で今の段階からタイルを貼ることができると思ってる？
冗談だよね？

[3345: 購入経験者さん]

それは技術的に？カネ的に？

[3346: 匿名さん]

>>3345 購入経験者さん
技術、安全、構造計算、すべてクリアーできる？

[3347: 購入経験者さん]

建築屋じゃないので詳細はわかりかねますが、かなり難しいのでしょうねえ。
一番難しいのは構造面での技術的課題でしょうか。

しかし、竹中工務店の所長様が「熱い思い」で「最高の作品」を提供すると仰っておられるので、期待せずにはいられませんね。

あれ、タイルレス確定でした？
最高の作品できます？

[3348: 購入経験者さん]

＞＞3346

願望ですよ。　すでに建築設計できて、建築中だし、後出し改善は。。。　誰でも回答わかりますよね。

[3349: ご近所さん]

全面吹き付けでもなく　ハーフ吹き付けでも　どんな仕上がりか、年末の仕掛かり中の建物　見てみます。

[3350: 購入経験者さん]

あー、そういうこと。

3348さんは私と違う購入経験者さんだと理解していたのですが、
「なりすまし」ですか！笑

営業涙目すぎてかわいそうになってきた・・・

[3351: 購入経験者さん]

なりすましってことで削除依頼出しておきましょうか？
恥ずかしすぎますもんね。

[3352: 口コミ知りたいさん]

なりすまし違うだろう。　購入経験者は何人もいるでしょう。
掲示板なのに、意見はいろいろあるだろう。

[3353: 購入経験者さん]

私も最初、そのように解釈しました。
しかし、3345の購入経験者は私ですから、話しの流れから3346さんの問いかけは私への問いかけです。
一般的な「購入経験者」への問いかけではありません。

「（3345に書き込みをした購入経験者さんの）願望ですよ」と書きたかったのかもしれませんが、ややこしくなりますから3348さんは、「購入経験者」の名前変えるでしょう普通。

この書き込みの流れでは、なりすましと思われてもしょうがない。
しくじりましたねえ。
モデルルームが空いている平日はやたら書き込み反応あるのに、お休みの日は静かですしね。

ここの掲示板では営業さんからの反論も容認されていますので、営業であることを名乗るべきだと思いますよ。
もちろん口を滑らしたとき責任問題になるので名乗りたくないのはわかりますが、それなら中途半端になりすましたり、安っぽい反論はやめておいた方がよろしいでしょう。

[3354: 口コミ知りたいさん]

>>3353 購入経験者さん

はい。　納得いく説明ありがとうございます。異論はありません。

[3355: 購入経験者さん]

今のところドル円巻き返してますね。
週の初めであり本日の終値もまだわかりませんが、先週末に皆さんのストップロスを頂きながら今年最安値を更新し、今年は円高だよ見せかけておきながら大きく反発したような印象ですがどうでしょうか。
為替相場というのは本当にトリッキーな奴らです。

内閣支持率の回復など年末に向け明るい材料が出ており、このままいけば市場は強気な気配で年足をひっくり返す可能性も出てきました。
そうなればここの販売にも追い風となります。

淀屋橋・北浜エリアでは、クレヴィア本町、プラウド北浜、帝人跡ＪＲ九州と相当量の供給が見込まれ、ここは完売を急ぐ必要があります。
この景気追い風の中、「北浜」アドレスの超一流「立地」タワーが売れ残ったとなれば末代までの大恥になります。
そして、万が一、内久宝寺グランドメゾンにも敗北するようなことがあれば、これはもう言い訳できないレベルです。

しかし、既にＣＴＯ以降2000戸以上が供給されており、もしＣＴ備後町の進展があればエリアのタワー戸数は倍増します。
一定、需要が満たされている状況でさらに倍近い戸数を供給していくのですから、タワー個別の魅力だけでなく、エリアの魅力を高め発信していかなければ乗り切れないのではないでしょうか。

この点、「この地に縁のある企業が総力を挙げてお送りする」ということですので、今後供給されるタワーの先鋒でありエースでもあるミッドタワーさんから、強力な情報発信を期待したいところです。

[3356: マンション検討中さん]

なんらかの行動を起こすわけでもやく、検討スレでグチグチグチグチ…
生産性ないし普通にウザいな

[3357: ご近所さん]

＞＞3356

様々なご意見ありますが　購入者の方のご意見なので　いいではないですか。

[3358: 匿名さん]

購入経験者さんに対し、うざいと思うのは同感！！

それだけ、北浜に愛着があって従来以上の仕様の超高級マンションしか建ててほしくないと思うなら、
他に沢山あるみすぼらしい建物の排除活動でもしたらどう？
余程、お持ちのマンション価値上がるよ。
地域の自治会を組織して、地道に地域活動すればいいでしょう。

[3359: 匿名さん]

>>3357 ご近所さん
ここの購入者ではないでしょ。

[3360: 購入経験者さん]

相変わらず中身のない反論で生産性以前に議論する価値がないですね。

[3361: 購入経験者さん]

○ミッドタワーＨＰコンセプトページより
『私は飾らない。ただ、ここに存在するのみである』

○ミッドタワーＨＰプロジェクトページより
『風格などの情感を呼び起こす存在感を大事にすべき』
『北浜という地にふさわしい景観や空気感を醸し出すタワーレジデンス』
『世紀を超えて揺るがぬ大阪の象徴となることを目指します』

○ミッドタワーＨＰ免震・構造ページより
『その先には、最高の作品をご提供できるものと確信しています』


ＣＧ見る限りはなんとか面目を保っている感じ。
現地を見る限りコンセプトは実現されている感じ。

[3362: 匿名さん]

高層マンションの維持にはむちゃくちゃコストがかかります。通常のマンションの1.5～2倍はかかるそうです。
外壁が複雑な形状のマンションや高価格な材料を使用しているマンションは特にそうです。
なおかつ修繕積立金は大半の高層マンションで通常のマンションの分しか積み立てられていない場合が大半で
現在のオリンピック特需のための建築資材の高騰や工事費の高騰のため十分なメンテができない高層建築も
増えているようです。
維持費、管理費が高額になるタワーマンションは徐々に売買で敬遠され廃墟化する可能性もあるそうですよ。
特に大規模修理が必要となる築20-30年後にはそういう傾向が顕著になるようですね。
そんなこと常識ですよね。
なんせあと10年後には空家率が２５％を超え1700万戸が空き家になるのですから、
このスレに登場するタワーマンションにお住まいの方にはそういった点に危機意識がないのですかね。
本当に能天気ですね。

[3363: 匿名さん]

もう少し言うと北浜ミッドタワーはメンテにコストがかからにようにあえてタイルレスのしている
可能性もあるように思われます。
べつにタイルレスだからと言って不細工だとは思いませんが・・・・。

[3364: ご近所さん]

>>3362

タワマン住んできたけど、ランニングコストはかかるね。
エレベーターとかメンテナンス費用も毎月発生するしますし、　２基の数ではないですから　上から下まで１００m以上ケーブルは長いし
必然に費用は高くなります。

配管も長いです。　免震ゴム交換とか高いです。

[3365: 匿名さん]

あと災害に対する備えが十分されていることがむちゃくちゃ大切ですよね。
この間ＮＨＫでやっていた長周期パルスが来るような直下型の地震が来る可能性は低いと思いますが、
南海トラフの地震は必ず来ます。
その際の長周期地震動に対する対応が十分されているかどうかがむちゃくちゃ重要だと思います。
北浜ミッドタワーは長周期地震動に対する新基準にも適応していますね。
制振装置のメンテが不十分で長周期振動に弱く、かつ外壁にタイルを使用しているなら
地震時にタイルの剥落リスクは大きくなると思いますよ。

[3366: 購入経験者さん]

タイルレスだとメンテコストを抑えられるのですか。
初めて聞きました。
これなど見ますとタイルの方がメンテ費かからないように思いますが。
https://www.fdk.or.jp/k_plan/pdf/table1.pdf


空家の件について、空家率が10年後には空家率30％と野村総研が予測をしています。
https://www.nri.com/jp/news/2017/170620_3.aspx


空家率はおそらく地方都市で高くなるのであり、大阪市都心部において同様の空家率になるかは疑問ですね。
人口減少下において、空家率が高くなることは間違いありませんが、1980年代などの老朽化したマンションで先行して空室が増えるはずです。

タワマンの維持管理費が板状より高いのは既に多くの方がご存じのことですし、板状でも戸数が少なければ戸当たりの負担額は高額になりがちです。
オーキッドコートのように桁はずれな維持管理費となれば当然値崩れは避けられませんが、数万円の差で売買で敬遠されるというのは考えにくいところです。

そもそも、都心部で必要十分な居住水準を満たす住まいを探そうとすれば、もはやタワーを選択するしかない状況になっています。
管理費の負担が難しいのであれば郊外に居を求めるしかありませんね。


タイルレスが不細工かどうかは好みもあるでしょうが、
パークマンションでタイルレスなどあり得ないわけで、一般的には高級な仕上げとしてタイルが求められているということになりますね。

[3367: 匿名さん]

購入経験者さんの資料によると25年目に張り替えるコストは12年ごとに行う吹付塗装のメンテの5倍以上
ですね。それに加えて12年ごとに行う部分補修や洗浄を加えるとやはり高コストといえると思いますが・・・。

[3368: 購入経験者さん]

1980年代
超高層
制震・免震なし
軟弱地盤

ベル・パークシティ

真っ先にゴースト化しますよね

[3369: 匿名さん]

それと購入経験者さんの資料はタワーマンションに対するメンテの見積書ですか？
仮設費がとんでもなく安いですよ？
タワーマンションの場合絶対にこの金額になないと思います。

[3370: 匿名さん]

普通、高層マンションになると仮設費だけでも1億4-5千万はしますよね。
根拠になっている数字がおかしいと思いますよ。

[3371: 匿名さん]

ご自身でお持ちのザキタハマの長期修繕計画案をご覧になられたらいいじゃないですか？

[3372: 匿名さん]

そもそも大阪でタイル張りの外壁はやばいですよ。
南海トラフの地震に備えて吹付にすべきです。
大体ザキタハマをはじめいくつかあるタイル張りのタワーマンションは長周期地震動に対する
新基準をクリアーしているのですか？
外壁のタイルが地震に伴って剥落しないと断言できますか？

[3373: 購入経験者さん]

根拠の数値がおかしいなら不動産協会に言われては？
確かにタワーの長期修繕の表ではないかもしれませんね。

しかし、足場の仮設費はミッドタワーもキタハマで変わるんですかね？
仮設費がタワーならもっとかかるというのはいずれのタワーも同じことです。

今、手元には修繕計画表ありませんので、また確認しておきますが、おそらく外壁タイルの全面貼り替えは入っていませんでしたね。
恐らくどのタワーでも全面張り替えは想定していないのではないでしょうか。


すなわち、ミッドタワーは、風格、景観、高級感というものを重視したコンセプトではなく、メンテナンス性、災害対策など安全・安心をコンセプトとしたタワーということでよろしいでしょうか？
こりゃホームページのコンセプト作り直しですね。

[3374: 購入経験者さん]

3372さんそれ本気で仰ってるの？笑

その論理でいくと、既存不適格全て今の新基準にやり替えないといけないじゃないですか。
新しい基準ができてミッドタワーが不適格になったらやり替えるの？？
56年以前の建物全部取り壊して建て直すの？

不自然すぎる吹きつけ押し草すぎ

[3375: 匿名さん２]

近くのタワーに住んでますが、窓周りの外壁タイルを見ると、地震でどうなるか、とても怖いと思っています。窓周りのタイルは手貼りですからね。
３０年後ぐらいに、数個の地震を経た後で問題が表面化するだろうなとおもいます。
現状は建設業界の不都合な事実なので、隠されてるっと思っています。

[3376: 購入経験者さん]

なりすましのオンパレードうける笑
誰が見てもわかるだろ？
恥ずかしくね？
この時間にこの掲示板見てんのは私とあ・な・たの２人だけ笑

[3377: 匿名さん]

購入経験者さん
リスクやメンテの特性を踏まえて低層で石を張ったりそれなりに外観にも配慮しているように思いますが・・・
誤解があったのであれば申し訳ありませんが、
既存の建物がどうのこうの言っているのではなく、新規で建築する際にリスクに対する配慮も必要だと言っているのです。

[3378: 匿名さん]

あの
私は匿名2さんではありませんよ

[3379: 購入経験者さん]

では、ミッドタワーができる以前のキタハマエリアのタワーは新基準に適合していなくても問題ありませんね。

見た目に配慮はしているでしょう。
その点は否定してませんよ。
その見た目が十分価格に見合うものかどうかが争点ではありませんか。
以前にも書きましたが、同等の坪単価のブランズ中津に負けてるってことです。

わかりました。
営業さんも必死なんですよね。
まあ、もうとやかく言いませんよ。
市場が答えを出すだけですから。

既に後発のグランドメゾン新梅田に負けてしまったので、割高という答えは出てますけどね。

[3380: 匿名さん]

私は営業ではありませんよ
購入経験者さんの言う通り、市場が判断するでしょう。
それでいいじゃないですか

[3381: 匿名さん２]

更に申し上げると、手貼りでは品質のバラツキがあることが怖いですね。
５年以上前なら、経験豊富なしっかりした職人が施工したでしょうが、今は職人が居ません。
だからタイルパネル貼り付けになってるようですが、手貼り部分は必ず残ります。
しかし、施工業者の保障は、地震や10年超えるとなかったりします。
地震ひび割れが起きても、マンション保険が適用され、施工者は責任追求がないのでね。
施工監査も完璧ではないし、そもそも熟練者いないから、妥協するしかないでしょうし。

[3382: 住民板ユーザー５]

そんなこと言い出したらどこのマンションも買えないじゃないですか。
賃貸にお住いですか？
それとも１０年前に買ったタイル職人がタイルを貼った素敵なマンションにお住いですか？
どうしてここの掲示版にいるのですか？

[3383: 匿名さん]

これだけ多くの超高層建築物に手張りのタイル貼るなんて、世界でも日本くらいなんじゃないかな。ガラパゴスと言えば聞こえが悪いが、独自の文化だね。新しいタイル貼り工法も開発されてるし、市場ニーズ、人気があるんだろうね。

[3384: ご近所さん]

今まで通り　エントランス以外
全面吹き付け　と　　アクセントタイル張り　　でいいですよ。

北浜にふさわしい
どんな仕上がりになるか楽しみです。

[3385: 匿名さん2]

3382さんへ
私、10年前竣工のタイル貼りマンションを持ってます。（意見とは無関係ですが）
30-50年後のことまで考えないならば、気に入った物件選べばいいと思います。

大地震後にタイル貼りマンションがどの程度の損傷で済むのかは、
地震規模、地盤、ビル個体差による差も、今後徐々に明らかになるでしょう。

私が言いたいのは、外壁の石張やタイルは恰好いいですが、
超高層建築の安全性確保は大丈夫なのか、建築業界が不都合な真実を
覆い隠しているのではないかという危惧です。

一方、50年～100年ぐらいしても、大勢が区分所有する高層マンションの
建替えはできるのだろうか、簡単にできないとするならば、
老朽化したビルからのタイル剥離が危険となり、地上は歩けないような時代が来ないかってことをね。

一方、吹付のマンションの場合は、磁器質タイルと違って防火性能が問題です。
防火性能の低い塗料など塗ろうものなら、英国であった高層マンション火災のようになります。

[3386: 購入経験者さん]

何十年後には大規模修繕は足場など組まなくともロボットがやりますよ。
タイル貼りの高層ビルは山ほどあって、今からどうこうできる話しではありません。
高層部などは風雨の影響も大きくダメージを受けやすいので、タイル貼りの剥落事故防止のため日常的な点検作業などより高い基準で求められるべきと思います。
管理費が高くなるのはやむを得ません。
それでも私はタワーに住むなら造形的にも質感的にも魅力的なタワーに住みたいです。

[3387: 匿名さん]

>>3386 購入経験者さん

そもそも本当に需要があるけど供給がない業界は儲かりますから供給が必然的に増えていくものなんですけどね。職人さんが少ないから将来のコストがーとかナンセンスですね。

[3388: マンション検討中さん]

三井は神戸の駅のゴミ団地をどうにかしろよ

阪神間も芦屋のパークコート以外、ワコーレに毛が生えたようなマンションしかつくってないだろ

ここに期待してる人はなんでなの？

[3389: 匿名さん]

>>3386 購入経験者さん
材質にこだわりがあるようですが、タワーマンションだと外壁はALCなんでしょ？外壁ALCは受け入れられる？

[3390: 匿名さん]

3389の補足ですが、バルコニー内の外壁のことです。

[3391: マンション比較中さん]

外壁ALC... 割れやすい　修繕は可能です。

[3392: 購入経験者さん]

いいんじゃないですか。
望ましいのはバルコニーもタイル貼りでしょうが、グラフロもキタハマもタイルありませんからね。
グラフロでその仕上げなので大阪ではそこまでは望めないでしょう。
しかし、大阪レベルのタワマンを求める人であれば、グラフロの外観を「風格ないよね」、「安っぽいよね」という人は稀だと思います。

[3393: 匿名さん2]

バルコニー内の壁面ですが、グラフロもKITAHAMAもタイルじゃなかったんですか。
タワーじゃない中低層の高級マンションは貼ってますよね。

高層タワーは、重量オーバーになりやすいので難しいのか？
あるいは、殆ど利用しないバルコニーには無駄との考え方か？

すみません。ただの疑問ですけど。

[3394: 匿名さん]

購入経験者さんの話によるとタイルの張り替えコストはザキタハマをはじめ超高層のタワーマンションの長期修繕計画に盛り込まれていないとのことですよね。
それは張り替えの費用が予想できないからではないですか？
とりあえずの費用が盛り込まれているならいざ知らず、全く算定されていないのであれば張り替えが必要となった時にとんでもない一時金が必要となってくる可能性もありますよ。
それでなくてもタワーマンションは住民の合意形成がむつかしいといわれていますよね。
今ある外観が本当に維持できるかむちゃくちゃ疑問なのですが・・・。
週間東洋経済にはこんなことが書かれていましたよ
「超高層マンションの維持修繕にかかわる多くの研究者や実務者から聞いたこの言葉が耳から離れない。「誰がババを引くのだろうか」」

[3395: 購入経験者さん]

東京もバルコニー部はタイルレスがほとんどですね。

荷重的な問題も要素としてはあるのでしょうが、それならバルコニー床にベランダタイルを置くことも禁止するでしょうし、昔よくあった逆梁みたいな構造を採用したタワーなど論外だと思います。
たぶんコスト的な理由が大半でしょう。
タワーは一般的にバルコニー幅も小さく、洗濯物禁止のタワーも多いので、ご指摘のようにバルコニーで過ごすことを想定していない、外観にあまり影響がない、耐候性の必要がないなどの理由で貼らなくていいかとなりますね。

大阪ではＯＡＰタワーのレジデンス棟がバルコニーの外壁がタイル貼りで、ガラス手すりにも高級感を感じました。
バルコニー周辺のグレード感に限定すればＯＡＰがＮＯ１です。

話しは変わりますが、六本木ヒルズレジデンスは15年経つ今なお存在感が際立ちますね。
まさに東京の象徴と言えると思います。

[3396: 匿名さん]

そんな外観の素晴らしいＯＡＰがどうして坪単価160～170なんですかね

[3397: 匿名さん]

>>3394 匿名さん

タワーマンションに何年も住むほうが馬鹿だから。損したくない人は数年住んだら売っ払うでしょ。
ババを引くのはお馬鹿さんよ。

[3398: 匿名さん]

そして誰も済まなくなったタワマンは廃墟と化す

[3399: 匿名さん]

あ、間違えた住まなくでした。

[3400: 購入経験者さん]

タイル張り替えが修繕計画に入っていないのは、タイル外壁の全面張り替えは基本的に不要と考えているからでは？
知り合いの1級建築士さんに聞いたところ、基本的にタイルそのものがダメになって張り替えということはないようですよ。
圧着しているモルタルの劣化で剥がれ落ちるとか。

こちらでされているような落下防止工事なんかを大規模修繕に取り入れるのもいいかもしれませんね。
http://www.kyowa-resin.co.jp/tile.html

基本的に、ミッドタワーを購入される所得層の方達が、将来の修繕費云々を杞憂して消費行動することはあまりないと思うんですよね。

『グラフロタイル剥落事故怖いから購入やめとくか。。』
考えられませんね。

大阪トップクラスのタワマンを購入するかどうかの判断材料なんて、
所有欲を満たしてくれるか、ステータス性があるか、資産性があるか
そういったレベルのであって、将来の修繕費なんて議論する余地ありませんよ。

ここはそういったレベルのマンションを目指してるわけではない？
それなら私のくだらない意見なんて無視してもらって結構です。
でもＨＰは作り替えてね。

[3401: 購入経験者さん]

3396さん
外観素晴らしいとは言ってませんよ。
「バルコニー部に限って」の話しを書いております。

あそこの坪単価が安いのは、
立地不便である。（ほぼ桜の宮）
フローリング禁止で共用部の意匠も一昔前のマンション感がある。
地域熱供給という名の三菱関連会社社員を養うシステムがある。
土壌汚染のイメージが抜けきれない。
こんなとこですかね。

何より立地不便ですよあそこは。
三井野村でやった国道沿いのマンションも安いでしょ。

南森町で価値があるのは、与力、同心１、東天満の一部のみ。
価格には堀川小ブランド料が少なからず含まれています。

[3402: 匿名さん2]

高層マンションに限らず、タイル外壁の全面張替えに至るような事案は、将来とも少ない・できないと私は思っています。
なぜなら、地震による半壊であっても補修・部分張替えで済ますでしょうし、ましてや地震等がない場合の大規模修繕では、打診点検して不良部分だけの部分張替えが普通です。普通は不良率0.5％以下と聞きました。

東京湾岸のタワーで大規模修繕のゴンドラ・トライアルがされていますが、このような足場費用がコストの大きい部分ですね。15～20年毎の吹付工事VSタイル部分張替え　さあどっちが安いのか？

こんな議論はさておき、大地震が来た場合には、大規模補修を待たずに点検がいるので、予期せぬ足場代発生！
これが最大のリスクかもしれません。
赤外線カメラによる壁面の温度分布から、浮きタイルを見つける方法もあるそうですが、今のところはどこも足場を組まれて、点検＆補修をされているようですよ。

[3403: 匿名さん]

購入経験者さん
本当に将来の修繕費はどうでもいいんですか？
北浜ミッドタワーの長期修繕計画案には特に不確定な要素はないですよ。
将来の資産性の維持は他のタイル張りの物件よりは担保されていると思いますよ。

[3404: 購入経験者さん]

マジデスカ・・・・

グラフロよりキタハマよりミッドタワーの方が資産性高いなんて微塵も感じられません。

しかもこのクソ高い坪単価で「担保されている」とはよくぞ言えますね。。。
グラフロ、キタハマが価値半減とかにならない限り、当初の分譲単価が違いすぎてこちらの物件の方が資産性担保されることなんてあり得ないじゃないですか。

そりゃ価値観違いすぎてこれ以上議論しても答え出ないすわ。

[3405: 匿名さん]

あの、よく文章を読んでください
将来の、と書いてありますね。

[3406: 匿名さん]

現状ではくそ高い坪単価の北浜ミッドタワーよりさらに高い坪単価でザキタハマが取引されていますよね。

[3407: 購入経験者さん]

ですから、価値が半減くらいしないことにはとても損する気しませんよ。
タイル貼りマンションは将来修繕費高く付くシナリオが現実となれば、これからグラフロ、キタハマを中古で買うより、ミッドタワーの方が資産価値維持しやすいですよ～。
という理屈はありえるでしょうが。

でも、私が書いたのは、
所有満足性
ステータス性
資産性
ですよ。
なぜ、敢えて三番手の資産性だけピックアップして議論しようとするのかさっぱりわかりませんわ。

[3408: 通りがかりさん]

超高層って地震の時に上の方はかなりの変形をするから、タイルが落下しそうなんだけど大丈夫なの？

[3409: 匿名さん]

上物に対する主観的な判断は置いておいて、立地に関しては所有満足性、ステータス性は
あるように思われますが・・・・。

[3410: 匿名さん2]

ベンツSの中古３年落20,000キロ、600万＝＞（グラフロ、ザキタハマ）
VS
レクサスLS新車800万＝＞（ミッドタワー）
貴方ならどっちを買いますか。

っていうのと同じようなものでしょう。
外観、ブランド、販売価格、維持費、、、、
立地はありませんが。

グラフロ、ザキタハマをベンツ相当に留めたのは、車好きには分かるよね。

[3411: 匿名さん]

>>3410 匿名さん2さん
ベンツが安いグレードを出しすぎたため、富裕層がSクラス離れをしてるらしいけど、そういう意味？

[3412: 匿名さん]

匿名さん２さん
私は車好きでないのであまりわかりませんが、グラフロやザキタハマのほうが北浜ミッドタワーよりはるかに坪単価は高いのですよ。

[3413: 匿名さん]

>>3412 匿名さん

そこまで合わすなら、二年落ち８００万としましょう。

[3414: 匿名さん]

通りがかりさん
やはり地震による長周期地震動で上層部が大きく揺れた場合、タイル剝落の危険があるように思われます。
既存の物件は仕方ないですが、
大阪の新規の物件は、少なくとも上層部ではタイルを使用しないほうがリスクは少ないと思います。
ただ、既存の物件も南海トラフの地震に備えてタイルに対して十分な検査を行って、できるだけ
タイル剥落を少なくしてほしいものです。

[3415: 匿名さん]

>>3411 匿名さん

ポルシェ以上にしなかったのは、そう言うこともある。

[3416: 匿名さん]

スイスではモルタル貼りのタイルを外壁に使うのは禁止されているみたいやし、タイルの安全リスクはあるんやろね。まして超高層やからね。

[3417: 購入経験者さん]

立地に関する所有満足性、ステータス性っていういい方があまりない気が。。
住所欄に住所を書き込む時くらい？
北浜２の土地を持っているなら立地の所有満足性あるかも。

タワマンの所有満足ってやはり○○タワー何階角部屋を持っているですよ。
北浜２のタワー持っているとは言いませんから。



ミッドタワーがレクサスっていうのは、そんな感じと思いましたが
ＬＳって新車800万で買えるんですか？
しかし、グラフロがキタハマと同格というのも、
車の例えでミッドタワーの方が200万高い、つまり1.3倍の価値というのも・・・
ちょっと笑えます。


不動産は車と違って前に誰が所有したか、何人が所有したかなんてどうでもいいですよ。
事故物件でなければ。
ここの高層階所有のステータス性はグラフロ低層階所有に劣ります。

[3418: 匿名さん]

グラフロてもうしばらくすると下手したら坪単価1000万円超えそうですよ。
これて高すぎませんか？
いろいろ議論はあるでしょうが、立地はこちらの方が良いと思いますが・・・。

[3419: 匿名さん]

購入経験者さん
やはり立地に関しても所有満足性やステータス性があると思いますよ。
例えば遊びに来た友達に中之島公園を案内したり、おいしいレストランを案内した時に
感じるのではないですか？
むしろ外観より実質的だと思いますが・・・

[3420: 匿名さん]

>>3414 匿名さん

単純にコストカットやって。

[3421: 匿名さん]

ステータスがタイルってのが庶民的で微笑ましい。

[3422: 匿名さん]

>>3419 匿名さん

そうそう。だからこそ外観も（大阪で）文句がないくらいのものが出来上がれば良かったんですよ。
所々がコストカット過ぎて、立地に合わず中途半端なんですよね。本当に勿体無い。

[3423: 口コミ知りたいさん]

タイル貼りのタワマンにお住みの方、来客にタイルって危なくないのって聞かれたら、何て回答しますか？

[3424: 購入経験者さん]

アドレスはね

北浜＞大深町
これは間違いないです

しかし、立地というのは、アドレスだけじゃないですから
３方道路＜４方道路＜再開発区域内
ほたるまちもグラフロも再開発
この点が非常に重要です

そして、ひびきの街みたいなダメ立地でもそこそこの値段で売れているのは、やはり再開発だから。
それとランドマーク性とグレード。
キタハマは何と言ってもこのエリアのランドマーク。
グラフロは周りの建物が大きいのでランドマーク性は微妙ですが、グレード感は大阪では代替性がないんですよ。
だから欲しい人は買う。
坪単価は青天井。
東京都心のタワーだって買える価格は割高というのは正論ですが、上物のグレードが圧倒的な差で大阪ナンバー１だから売れちゃう。
新築買った人が勝ち組。

ここはそんな暴騰は「絶対」ありません。
ここが暴騰するなら、グラフロ、キタハマはもっと暴騰しますから。

「ババを掴む」のは誰でしょうね。
本来の「ババを掴む」とは修繕積立金ではぁはぁなるってことじゃないでしょ。

[3425: 匿名さん]

外観に関する評価は主観的なものでいいという人にはいいし、あかんという人にはあかんのでしょう。
ただ、タイルに関して地震時の剥落のリスクやメンテの費用など不確定な要素があることは事実です。
だいぶ前に購入経験者さんが書かれていましたがタイルを張るのに要する費用はそれほど高額ないと
ありました。これが事実ならコストカットはあるかもしれませんがそれほど大きくないと考えられ
ますよね。また、本当に必要ならば多少単価が上がっても張っていたと思います。
ただ、タイルの張り替えは低層でもｍ2単価10万はするようですよ。それが高層になれば
どうなるのか全く分からないですよね。

[3426: 購入経験者さん]

タイルすら貼れてないってことですよ・・・・・・・

タイルなんて板状だって貼ってるでしょ。
他の点なんて指摘するまでもないから最低次元のタイルのことだけ言ってんの。。

クソちっこいユニットバスでけちりまくってますよとか言ってほしいの？
部屋の内装なんてクラッシィにも及びませんよって言ってほしいの？
ビューラウンジ吹き抜けにもなってなくて20階なんて存在価値あんのかよって言ってほしいの？

あらゆるところでステータス性低いでしょう？
まして、グラフロとなんて「他と比較する必要はない」でしょ。
自慢できるところは「北浜２」。
これだけ。

大阪の象徴って、「大阪都心のタワーマンション群」という航空写真とって、
ここが写真の中央に来るわけねーだろ

大風呂敷広げすぎました、ごめんなちゃいって
ＨＰ修正しとき


中之島公園案内したり、おいしいレストラン案内するのは都心部ならどこでもできます。
三井不動産旧分譲のＰＴ北浜でもできることです。