北浜ミッドタワー【（仮称）北浜駅直結超高層タワープロジェクトってどうよ？】

[物件比較中さん [男性 40代]]

北浜ザ・タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

北浜ミッドタワー
公式URL：http://www.kitahama311.com/shinchiku/K1404001/

所在地：大阪府大阪市中央区北浜２丁目２０番２（地番）
交通：京阪本線　北浜駅（直結）1分
　　　地下鉄御堂筋線　淀屋橋駅（地下直通）6分
間取：１LDK~3LDK
面積：43.12平米~155.51平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　京阪電気鉄道株式会社　京阪電鉄不動産株式会社　積和不動産関西株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：京阪カインド株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【スレッドタイトルを修正致しました。管理担当 2016/4/5】

【スレッドタイトルを修正致しました。管理担当 2016/7/21】

[3151: マンコミュファンさん]

中古市場１億くらいの物件なら管理費込み月35万くらいで借りれるよね。

[3152: 購入]

解説ありがとうございます。

低層部のみ、タイル貼り

中高層は、危険なので　という理由ですね。

高層階から　万一タイルはがれたら、下に　もし通行人に　1枚が直撃したら

打ち所悪かったら、頭蓋骨陥没しますね。

理由は分かりました。

美観を意識しすぎました。

[3153: 匿名さん]

>>3152 購入さん

低層五階からでも当たったら死ぬけどね。そんなほとんど起こらない事故を気にするなら中之島タワーのように全面吹付けにしますね。中途半端なコストカットの言い訳に騙されないでね。

[3154: 匿名さん]

今日は近くを通ったので外壁を見てきましたが、石張りのような凹凸がつけられていて、明らかに
証券取引所の外壁や難波橋の石造りの意匠を意識していますね。少なくとも周辺の建物の外観との協調が
意識されておりミッドタワーの外観は良好な印象でした。私の私見ですが・・・。

[3155: 匿名さん]

良心的な事業者・設計事務所が担当されたならば、数十年後のタイル剥離を考慮して、低層の建物でも、植込みを設けるなどして、通路は壁沿いに持ってきません。
超高層になると重量をクリアした上で、タイル剥離は絶対にないようにする必要があります。そういう理由で、高層になればなるほど、基壇部分だけ御影石等で重厚さを出すことが多くなりました。

[3156: マンコミュファンさん]

いまちょうど側を通ってるけど‥‥外観しょうもないですよ。はっきりそう断言できます。まあ、これも私見。

[3157: 匿名さん]

>>3156 マンコミュファンさん

何がどうしょうもないのか書けてない点において>>3154さんの私見に比べて信憑性が薄くなってますね。本当は現地に居なかったのか、語彙力が無いのか...。

[3158: マンション掲示板さん]

今売り出し中でここより高級なタワーマンションはありますか？

[3159: 匿名さん]

>>3158 マンション掲示板さん
仕様が高級という指定であれば山ほどあるけど。
ホームページぐらいみよう。

[3160: 匿名さん]

外観に関しては見ていただいて判断していただくほかないですね。
私は素晴らしいかどうかは何とも言えませんが、周囲の建物に調和が図られていう点や
バルコニーにも意匠が施されている点、またグレーの色調など好ましい印象です。
これらの印象は人によってはとり方が違うでしょうし、各々で判断するしかないですね。
また、外観が気に入らなくてその点が重要なら購入をあきらめるしかないでしょう。
ただ、この物件は最上階の3億円を超える部屋が抽選になったことでもわかるように
マンションの価値の本質が何かは皆さん十分ご存知だと思います。
ダイヤモンドでも記載されていた予測ではザキタハマの販売時の価格は７０ｍ２換算で5741万円、
現在が7721万円、2021年の予想が9277万円となっていました。
これはあのグランフロントをもしのぐ上昇率ですよ。
更に立地の良い本物件は想像もできません。
何せ現時点でザキタハマより安価なのですから。

[3161: 匿名さん]

ちなみに上昇を予測されている物件はグランフロントとザキタハマのみで他は横ばいが下落する予想でした。
まあダイヤモンドの予想が当たるかどうかわかりませんが。

[3162: マンション掲示板さん]

>>3159 匿名さん

現在大阪で販売中のマンションで具体名を教えていただけますか？ちなみに人気のマンションは仕様載せてないところも多いですよ。二重床で、パイプスペースが部屋内になく、キッチンや洗面所が標準で大理石である等です。

[3163: 匿名さん]

>>3162 マンション掲示板さん

上物の仕様で言ったらここは販売しているタワーマンションの中だと平均未満ですよ。価格的には圧倒的に格下の梅田周辺のシティタワーや中之島タワーよりも各所で手抜き仕様です。
立地はトップクラスと言うかトップですけどね。

[3164: 匿名さん]

個人的にはミッドタワーの上物の仕様はそれほど不満ありません。
2重床、2重天井、天井高などの基本的な部分は十分ですし、これらは単価が同等の中津の駅上の物件より
優れています。
唯一の不満は浴室のサイズですが、全体の間取りの中で収納は十分確保されており、その代償と
考えれば納得できます。
ただ、これもダイヤモンドなどの今後の価格予想をみると、内部の仕様やましてや外観など全く
関係ないことがよくわかります。
中之島の物件や新梅田シティ周辺の物件は軒並み大幅に下落し、北浜近辺でもＣＴなどは
微妙な感じです。
やはり立地と付加価値が大きく影響するようです。ザキタハマなら立地と177ｍという高さや見た目、
キタハマブラザなどの付随する商業施設でしょうか？
ミッドタワーの場合は至近距離に5駅あることと中之島公園から徒歩1分、多数の有名レストランに
雨にもぬれずに行けるなどでしょうか？ポンテベッキオなどマンションに付随しているようなものですね。

[3165: 匿名さん]

あとザキタハマとミッドタワーを比較するなら最も大きな違いはエントランスだと思います。
どうもザキタハマの１階のエントランスは分かりにくいですね。裏口から入っていく感じがします。
その分かりにくさが良いという意見もあるかもしれませんが、
私的には大阪を代表する物件であるならばまず1階の入り口で風格のある、あの11階のグランドエントランスが
あるべきという気がします。
ミッドタワーはまだできていませんので何とも言えませんが、予想図では小ぶりではありますが
重厚な風格あるエントランスが期待できそうです。私的にはこちらの方が好ましい印象です。

[3166: 匿名さん]

そこまで言うなら長々演説してないでさっさと買えばよくない？
ここは立地は立地信仰の人にウケそうだけど仕様が値段に見合ってないから値崩れやばそうで手出しやめたわ。

[3167: 匿名さん]

ダイヤモンドによると大阪の大半の物件は値崩れするそうですよ。

[3168: ミッド契約済みさん]

やたらザキタハマ贔屓な奴が前から煩く推してるけどバカじゃないか？
誰もあんなオンボロ気にしてないから笑

[3169: eマンションさん]

>>3163 匿名さん
中之島は天井高と二重床、キッチンの仕様などで勝る。梅田周辺のタワーでもそう。もちろん負けているところもあるが、仕様がここより明らかにいいと断言できるマンションてないよwどこも一長一短、最近のタワー事情知らないんだね。

[3170: 匿名さん]

>>3169 eマンションさん

中之島タワーも二重床なんだけど。。キッチンは同レベルですよ（笑）。

[3171: 匿名さん]

　室内はそれほど仕様悪くないのは購入された方はご存じでしょう。少なくともオプションである程度満足できるようになると思います。ラウンジなどはそれほど豪華ではなさそうですが、あまり気にしません。それより、エレベーターの台数やタワーパーキングの台数の実際方が住むには影響すると思います。グランドメゾン新梅田は高層階用エレベーターなし、タワーパーキング1台です。クレヴィア本町は各階のごみステーションなしです。プラウドも掲示板の情報ではエレベーターやタワーパキングの数はこちらより減るようです。今後発売されるマンションはさらにコストカットされていくと思われます。こちらはパークコート仕様でなく残念な気持ちもわかりますが、他のタワーマンションに比べてもまともなマンションだと思います。

[3172: 評判気になるさん]

KITAHAMAをオンボロと言う3168は対立を煽ってるようにしか思われませんよ(笑)。この新築物件よりも高く取引されているので悔しいのでしょうが、市場は正直です。

[3173: 職人さん]

KITAHAMA　良いと思いますよ。　

新築竣工当時は、シティタワー大阪より　新築時の価格は高かったです。


中古価格に反映されてます。


ビオール大阪大手前タワー
グランドメゾン大手前タワー

と比較してください。

[3174: マンコミュファンさん]

>>3170 匿名さん
キッチンについてはその人何が言いたいかわからんが天井高2.5メートル。エレベーターの数も戸数のわりに少ないし。細かいところ言い出したらキリなくね？
あと中之島のパーティールームあんなしょぼいと思わんかった。

[3175: 購入予定です]

>>3174 マンコミュファンさん

マイナス点あげると、揚げ足取るようで
きりがありません。
1番は立地です。

[3176: 匿名さん]

立地で劣るザキタハマよりこの物件の価格は安いのですよ。
前に挙げた付加価値はザキタハマと同等かそれ以上です。
また、今後ザキタハマは大きく上昇が予想されていますよね。
そして予想では他の物件はグランフロントを除くとほぼ横ばいか下落です。
特に中之島、新梅田シティの物件は大きく下落が予想されています。
以上はあくまで予測ですので実際どうなるかはわかりませんし、
ご自身の責任で判断していただくほかないですね。

[3177: 匿名さん]

雑誌の情報鵜呑みにしてしまう人には良い物件かもしれないよ（笑）

[3178: 通りがかりさん]

>>3177 匿名さん
マスコミと金融投資家の逆に張れっていう投資格言があるからな。（笑）

[3179: マンコミ]

>>3178 通りがかりさん

昭和50年代のマンションをフルリフォームして
投資用物件購入は、如何でしょうか？

[3180: 匿名さん]

何の根拠もなく雑誌の記事を鵜呑みにして記載すると思いますか？
私は1年半ほど大阪市内、特に中央区の中古販売価格をウオッチしていますが、
今のところほぼ雑誌の指摘した割合で価格が推移していますよ。

[3181: 通りがかりさん]

>>3180 匿名さん
ど素人もいいとこだな笑

[3182: 通りがかりさん]

>>3179 マンコミさん
要らん笑

[3183: 匿名さん]

あー、いるんだよねえ。
ウオッチだけし続けて一生賃貸な口だけ購入者。
デベもお金にならない冷やかし客を相手するの大変だよね。

[3184: 匿名さん]

3176さんは、ザキタハマは今後伸びて、ここの付加価値はそれ以上に思うから期待できるって書いてるように読めるけど、なんでそんなに叩かれてるんでしょうか？
また中之島の信者さんが他所のスレッドで暴れまわってるんですかね？

[3185: 匿名さん]

中之島が下落するというのが気に入らないのでは？

[3186: 匿名さん]

3184、3185、なんでもかんでも中之島を出してくる手法はお腹いっぱいです。
連投してまでやるのではなく北浜の話をしましょう。

[3187: 匿名さん]

証券取引所ビルの南側は、所有者JAでホテル・商業ビルとあるので納得です。
五感の南の北浜ビルが取り壊し中で、表示に寄宿舎とあるのですが、どんな用途？
ご存知の方、教えてください。
プラウド北浜のスレでは、だれも教えてくれない！

[3188: 匿名さん]

やはり雑誌の予想通りザキタハマの中古販売価格は上昇してきていますね。
93ｍ２：1億2800万円、107ｍ２：1億2900万円、107.88ｍ2：1億5000万円
パークタワー北浜も高額になってきています。
90ｍ2：1億900万円
ヴィークタワーも
98ｍ2：1億500万円、85ｍ2：1億800万円
で、中之島は・・・・・

[3189: 購入経験者さん]

安全性を理由にタイルを貼らないならパークマンションもタイル貼らなきゃいい。
なぜパークマンションやパークコートには立派なタイルを貼るのですか？
教えてください営業さん。

基壇部にタイルを貼っているのは、差別化とまでは言えない気が。。
近年のマンションにおいてほとんどがタイル貼りですから、単純に後退ですよね。。
建築年が90年代以降のマンションの多くは全面タイル貼りになっていると思います。
なぜでしょうか。
教えて下さい営業さん。


ここを買いに来るお客さんを騙せるほど営業さんは知識をお持ちですか。
ずばっとコストカットですって言う方が印象いいと思います。
建築費が高くて、2015年頃までに建ったマンションより利益をたっぷり乗せないとやっていけないんです。
大阪の人は細かい外観や仕様なんて気にしない人も多いので、できるだけコストカットさせて頂いております。


気に入った方は買えばいいのはどこのマンションも同じことで、それはその通りです。
購入するタイミングに合って、ここが気に入って、外観、仕様、価格なんてそれほど気にしないわというなら、立地、デベ、施工業者（ポッキンは忘れましょう）の観点から最も素晴らしいマンションのひとつであることは間違いありません。


ただ、こういったマンションづくりをされていると、初めてタワーをお買い求めになるお客様は買ってくださるかもしれませんが、買い換え需要はほぼ発生しませんね。
海外や新規のお客様のみを対象としたタワーづくりがいつまで耐えられるのか。
興味深い話しです。

[3190: 匿名さん]

これらのマンションより立地も付加価値も優れたミッドタワーは一体どうなるんでしょうか？

[3191: 匿名さん]

3189さん
ただ、現状で新築分譲のタワーマンションの中にタイル張りの物件は大阪にはないのですよね。
でしたらその議論は意味がないように思いますが・・・・。
東京とは所得水準も違いますし、単価を抑える必要があるのではないでしょうか？

[3192: 匿名さん]

それとタイルのあるなしと買い替え需要が発生するかどうかというという点は関係あるんですかね。
あるとしたらどのように関連あるのかさっぱりわかりません。
タイルを使わないと買い替え需要が発生しない？のですか？
また、この場で営業さんに問いかけるのでなくＭＲで問いかけられたらどうでしょうか？

[3193: マンション検討中さん]

＞＞3188
売り出し価格より重要なのは成約価格。
この値段のままなら成約にはかなりの時間が
必要か価格改定しないと決まらないと思います。

[3194: 匿名さん]

確かになかなか決まらない物件もありますよ
クラッシータワーの最上階やアップルタワーの110ｍ2など去年の10月からずっと出ています。
ただ、それ以外の物件はそこそこの価格で成約していますし、後になればなるほど確実に
高額になってきています。

[3195: 匿名さん]

購入する不動産の周辺の中古販売価格や成約価格をウオッチするのは当たり前だと思いますが・・。
それによって売り抜けれるかどうかが決まりますよね。

[3196: 購入経験者さん]

3191様
付近の新築分譲タワーですとプレサンスレジェンドはタイル貼りですね。
え？競合しない？
でも新築のタイル貼りタワーもありましたね。
それと、板状ならグランドメゾンなど一部タイル貼もありますよね。
板状より格下のタワーが坪330って。。

3192様
タイル貼と買替え需要が直接関係するものではありませんが、
先のキタハマにお住まいの方の書き込みであったように、ザキタハマ、グラフロ、ＣＴＯ、アップルなどを所有の方々が、ここを欲しいと思わないということです。
もちろん、他エリアにお住まいの方々が買い換えでここを求められることはあるでしょうが。
今まではＣＴＯにお住まいだった方が、キタハマへ移り、グラフロへ移りという流れがありましたが、多くの点において過去のタワーより低グレードなここへ移りたいと思われる方々は稀でしょうね。


共用部のグレードやデザインセンスなんてシエリア千中に負けてません？
実際、後発のグランドメゾン新梅田が先に完売御礼とか、
コスパに優れるプレサンスの方が売れているという皮肉。
立地に優れるはずのここが売り切れない理由はなんでしょうかね。
グランドメゾン新梅田、プレサンスを買った方の中にはここを買える方もいらっしゃったはず。
魅力が薄いからではないのですか？
三井、竹中のブランド力で押し切ろうとしたからではないのですか？


マンコミュは営業さんと思われる方々の遊び場と化してる現状はいかがなものでしょうか。
書き込みをするとき、営業の方だとわかるようなサインが必要だと思いますけどね。
マンコミュなんて半分以上は営業さんの書き込みでしょうから。。

[3197: マンコミュファンさん]

>>3196 購入経験者さん

必死すぎ、どうした？

[3198: 匿名さん]

>>3192 匿名さん

現在タイル貼りのタワマン住まいですが、チープ感漂う吹き付けのコストカット物件への買い替えなど全く考えられません。
大阪の人は三井のパークマンションやパークコートをご存知ないから、こんなコストカット仕様でも売れてしまうんですね。
市内で最高の立地と謳うなら、なおさらセンス抜群のタイルで仕上げるべきでしょう。
三井1社の開発であれば、間違いなくタイル貼りのパークコート仕様になっていたのにと残念でなりません。
やはりお京阪が開発に絡む事で、三井も朱に交わって赤くなってしまったのでしょう。

[3199: 購入経験者さん]

3197さん
短文すぎ

ちなみに私は不動産関係ではありません。
マンコミュファンの不動産営業さんですか？笑

[3200: 匿名さん]

>>3192

少なくとも価値を判断できる人が、吹き付け低仕様物件へ買い替える需要はほとんど発生しません。
これ、常識でしょう。