北浜ミッドタワー【（仮称）北浜駅直結超高層タワープロジェクトってどうよ？】

[物件比較中さん [男性 40代]]

北浜ザ・タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

北浜ミッドタワー
公式URL：http://www.kitahama311.com/shinchiku/K1404001/

所在地：大阪府大阪市中央区北浜２丁目２０番２（地番）
交通：京阪本線　北浜駅（直結）1分
　　　地下鉄御堂筋線　淀屋橋駅（地下直通）6分
間取：１LDK~3LDK
面積：43.12平米~155.51平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　京阪電気鉄道株式会社　京阪電鉄不動産株式会社　積和不動産関西株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：京阪カインド株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【スレッドタイトルを修正致しました。管理担当 2016/4/5】

【スレッドタイトルを修正致しました。管理担当 2016/7/21】

[3121: マンコミュファンさん]

不動産の資産性は立地で9割決まると言われてるからね。淀屋橋地下直結はかなりの強みだよね。

[3122: 名無しさん]

そのまま神戸にも京都にも行ける堺筋線直結と、淀屋橋止まりの京阪とでは資産価値が違うかと。
しかもマンション地下やすぐそばにスーパーマーケットやレストランがあるのと無いのとで、全体的にKITAHAMAの価値が騰がってるのでは。なので、ここはこの先もずーっとKITAHAMAと比べ続けられるでしょうね。

[3123: 匿名さん]

ザキタハマはダイヤモンドなどの雑誌で取り上げられたり、注目度がかなり高いですね。
また、私も何度か見せていただきに行きましたが、あの豪華なエントランスホールには
目を見張ります。
ただ、私的には11階でエレベーターをいったん降りてグランドエントランスをまたしばらく歩いてから
エレベーターを乗り継ぐというのが、どうも気に入らないです。
これでは駅から徒歩1分ですが、実際の部屋に帰るには+3-4分は必要になり駅直結のメリットが
半減するように思われます。また、防災上も問題ないのか心配になります。
また、これもこのマンションの分譲時から言われていたことですが、豪華な共用施設のわりに
部屋の仕様が普通ですね。そこで共用施設に見合った豪華設備でフルリフォームをする
ととんでもない費用が発生し、それでなくでも高額な物件に下手したら（下手しなくても）
数千万円の費用がプラスされます。したがって私のような実需買いの対象にはきつい物件です。
ただ、ザキタハマは北浜地域の象徴的な存在でこの地域の価値を高めているように思われますし、
その存在意義を否定するものではありません。この地域のタワーマンション（ヴィークタワーなど）
は軒並みかなり価格が上昇して来ており、ザキタハマの影響もあるのではないかと思います。
北浜ミッドタワーはザキタハマよりさらにコアな立地で、希少性はかなり高いため、
共にこの地域の価値を高めていくように思われます。

[3124: 匿名さん]

>>3122 名無しさん

神戸直結？少なくとも堺筋線では二回乗り換えが必要ですし、ここに住んで阪急で神戸京都に行くの？

[3125: 匿名さん]

京都に行くには普通は堺筋+阪急でしょ。

[3126: マンコミュファンさん]

>>3125 匿名さん
京阪でええ

[3127: 匿名さん]

北浜住民が京阪を利用するなんてちょっと考えられない。

[3128: 通りがかりさん]

京阪でのーんびり1時間かけても結局京都駅にはつかないしねえ‥‥(笑)。
京都行くのに京阪使う人は観光客くらいですよ。
京阪線直結の価値と堺筋線直結の価値となら、100人中90人位は堺筋線を選ぶと思いますが。ミッドタワーが出来上がる頃にはザキタハマは10年経ってるから、総合的にみて価値トントン状態じゃないかと思っています。20年頃にお互いの市場価値がどうなってるか楽しみですねえ。
個人的には野村が結局良いとこ取りをする気が‥‥

[3129: 匿名さん]

北浜ミッドタワーは京阪も堺筋線もいずれも徒歩1分ですよ。
ホームページ上、堺筋線は直通になっていますが、実質的には直結ですね。
さらに中之島線も徒歩2分、地下鉄御堂筋線淀屋橋は地下直通で6分です。
北浜から京都への交通は堺筋線～阪急の場合、淡路か高槻で乗り換えが必要ですし、
行先にもよると思いますが一般的には京阪を利用することが多いと思います。

[3130: 購入経験者さん]

だいぶ立ち上がってきましたが・・・
正直、三井さんにはもう淀屋橋、北浜エリアでタワー供給して欲しくないですね。
中之島からの景観的価値を下げていますよ。
供給戸数と建築費高騰の関係から粗利上げたいのはわかりますが。。
あの立地であの外観はほんとにやめてほしい。。
昭和か平成初頭の建物レベル。

[3131: 購入検討者]

>>3130 購入経験者さん

外観とは、具体的にどんなところが良くないですか？

デザイン面で銀座や品川の建造物のように洗練されたガラス貼りの出っ張りがない、建物がいいということでしょうか？

[3132: 購入経験者さん]

それではアンケートをとりましょう。

『北浜ミッドタワーが淀屋橋、北浜エリアＮＯ１、市内グラフロに次ぐ洗練された外観を持つタワーである』

三井、京阪、積和の営業さん以外の皆さまからの投票でお願いいたします。

[3133: マンション掲示板さん]

ミッドタワー、普通にオシャレだと思うな。
ガラス張りって安いし、どうしても没個性的になりがち。

[3134: 通りがかりさん]

いま、ここで話題のThe KITAHAMAに住んでいる者です。将来的にもう一軒欲しいので近場でマンション探しているのですが、正直、エレベーターから毎日見える(住民ならわかりますよね)ここのマンションが色も外観もちょっとガッカリなのは事実です。値段もこことほぼ変わらない？のなら、見た目だけなら間違いなくこちらが良いと思いますよそりゃ。上で誰かが書いている野村の新築物件に期待するのは私も一緒です。見た目がショボければ景観を損ねるし、やはり立地にそぐわないですよね。野村のマンションは豪華なタイル貼りだといいな。色が黒以外で、出来ればクラッシーと同じような明るい色のタイルだと、釣り合う感じで調和すると思います。個人的にミッドタワーは間取りと見た目で却下しました。

[3135: 匿名さん]

>>3128 通りがかりさん
堺筋線は阪急ブランドですからね。
阪急千里線にはブランド力が劣りますが、直通する路線ですしね。

[3136: 匿名さん]

以前にも書きましたが、中古のザキタハマの販売価格は新築の北浜ミッドタワーよりはるかに高いですよ。
外観に対する判断は主観的なもので気に入らない方にはどうしようもないですが、私は別に普通に格好いいと思います。
ただ言えることは立地に関してはこれ以上大阪の中でのど真ん中はないという点です。まあ、ザキタハマもあまり変わりないという印象もあるかもしれませんが、土佐堀通と堺筋にほぼ接しているという立地は中心の中のさらに中心で、そこから駅に直結しているという価値は誰も否定できないと思います。
野村のマンションも良い立地だと思いますが、残念ながら駅直結ではないですね。10数メートル歩くと京都銀行横のエレベーターにつきますが・・・。ですのでザキタハマやミッドタワーとは少し異なると思います。
それと野村のマンションはザキタハマのほぼ真横ですよね。おそらく野村のマンションは高さが140ｍそこそこになると思いますので170ｍのザキタハマが東から覆いかぶさるように迫ってくると思います。この点も気になります。

[3137: 匿名さん]

ザキタハマも立ち上がった当初は黒がひどい色だとか形が変で格好悪いとか、さんざん書かれてましたよね。
それが今では大阪で最も格好いいマンションとなっているじゃないですか。
外観なんてそんなもんだと思いますよ。

[3138: 口コミ知りたいさん]

>>3137 匿名さん
大阪で最も格好いいマンションには、
なってないなってない。（笑）

[3139: マンション比較中さん]

The KITAHAMA　　モデルルーム見に行きましたが

一例で　２５階　中住戸　南向き７２㎡で　4950万円ほどでした。

真っ黒の重箱に入ったカタログは　懐かしいです。

[3140: 匿名さん]

私も個人的にはザキタハマはそれほど格好いいとも思いませんが、ダイヤモンドなどの雑誌にはそう記載されていたのでか格好いいマンションの一つとされているようですよ。
ザキタハマの現在の取引価格は55ｍ2で6200万円、75ｍ2で8300万円、80ｍ2で1億1千万円です。これで売れるかどうかは別として、この価格で販売されております。ザキタハマの中古販売価格は去年と比べて明らかに上昇しており、今後ますます高騰していく可能性もあるように思われます。この価格は新築の北浜ミッドタワーよりはるかに高額ですよね。もう少し言うと、近く販売される野村のマンションはザキタハマの中古取引価格に影響されかなり高額になる可能性もあるように思われます。そう考えるとむしろ、北浜ミッドタワーのほうがお得なような気がします。

[3141: 匿名さん]

兎に角、北浜周辺のタワーマンションの中古販売価格はヴィークタワーもパークタワーもシティータワーも軒並み上昇しており、後になるほど高額になるように思われます。はっきり言ってバブルですね。
この価格の上昇がいつまで続くかわかりませんが、オリンピックまでは続くような気がします。

[3142: 購入経験者さん]

皆さま色々なご意見ありがとうございます。

デザイン的、景観的な面から個人的な意見として、総吹きつけタワーというのは「立地にそぐわない」という3134さんのご意見に同じです。

パークタワー北浜も比較的吹きつけ面積は多いものの、コーナー部のみでした。
ここは全面ですね。あんなに安かったタワーより外観グレードを下げるとは。。
加えてコーナーサッシの窓ガラスの分割幅が小さいというのもコストカット感を演出しています。

既に淀屋橋、北浜、天満橋エリアに建つ往年のタワーでタイルレスタワーはありません。（松屋町ジオはほぼ板状なので除外します）
そして、東京の高級タワーでも、タイルレスはありません。

タワーは立地要因も重要ですが、その規模、グレード感、外観スタイルは板状以上に価格形成に大きな影響を与えています。

グラフロ、ザ・キタハマ、ＴＴＯ、クラッシィ、ＣＴＯ
いずれも個性的で都心タワーとしての風格を感じさせますが、ミッドタワーに求めることはできないでしょう。

昨今のシティタワーも同様に総吹きつけなので見慣れる可能性はありますが、
これまでのタワーに肩を並べることは難しいと思います。
経年劣化もタイルより惨いですしね。


東梅田、扇町シティタワーは立地から吹きつけでもまぁ、いいか。
と思えるんですが、、
この立地で、、、本当に残念。
大阪市に景観的なルールをかけさせるよう地域から働きかけておくべきだったと
本当に後悔しかありません。。

[3143: マンコミュファンさん]

批判的な皆様、このマンションいくらなら購入しましたか？

[3144: 購入予定だった]

>>3142 購入経験者さん

パンフレットから想像できないのですが

吹き付け塗装 多いのですか？

黒一色が 好み分かれますが ザ北浜は、全面 タイル貼りです。

[3145: 匿名さん]

個人的にはタイル張りにして価格が上昇するなら、吹き付けで全然OKですね。
見た目がどうでもいいとは思いませんが、タイルのあるなしがそれほど重要とは思えないですね。
ほぼ毎日阪神高速環状線からミッドタワーの立ち上がる様子を見ていますが、それほど
貧相には見えませんし、細身のグレーのタワーがスタイリッシュな印象です。
これもとらえ方の問題ですので主観的な判断ですので、要は気に入らなければ購入しなければよいということだと思います。

[3146: eマンションさん]

>>3142 購入経験者さん
こいつ最高に面白いw

[3147: 購入]

>>3142 購入経験者さん


北浜ミッドタワー 全面吹き付けって？
なぜですか？

[3148: eマンションさん]

>>3147 購入さん
普通に基壇部は天然石なのにね。
昨今のタワマンは全部吹き付けが主流の中、違い出そうと頑張ってるとおもうのに。

[3149: 匿名さん]

そもそも高層建築物にタイルを使うのは、安全性に問題があります。
タイルで外観を良く魅せるのは安易な方法で、力量のないデザイナーが多用すると聞きます。
高層建築物の全面タイル貼りでは、工場生産のタイルパネルをボルト固定するか、
吊り下げるかしないといけません。
現場でタイルをモルタル貼りするなど、高層建築物では非常に危険な施行方法です。
なお、ベランダ・バルコニーの内側等、落下の危険のないところでの使用は、メンテナンスも簡単ですから問題ないと思います。
恐らくですが、ガラス面積の多い外壁ですと、外観を良くするためにタイルを貼る費用対効果がないのでしょうね。

マンション建築の保証期限は大体10年、事業主の責任はそれで終りです。（売り切り商売）
以降の外壁のメンテナンスは管理組合で、外壁のタイル落下事故の責任も管理組合が負います。
事業主は、外観良く魅せて売ってしまえばいいという考えです。
管理組合は、万が一の事故の刑事責任を問われないためにも、法令で推奨される検査やメンテを欠かすことはできません。
ここに限ったことではありませんが、高層マンションの建築や維持管理はまだまだ発展途上だと思います。

[3150: マンコミュファンさん]

文句言う人は賃貸でええ。
ザキタハマも買うより安いんじゃ。

[3151: マンコミュファンさん]

中古市場１億くらいの物件なら管理費込み月35万くらいで借りれるよね。

[3152: 購入]

解説ありがとうございます。

低層部のみ、タイル貼り

中高層は、危険なので　という理由ですね。

高層階から　万一タイルはがれたら、下に　もし通行人に　1枚が直撃したら

打ち所悪かったら、頭蓋骨陥没しますね。

理由は分かりました。

美観を意識しすぎました。

[3153: 匿名さん]

>>3152 購入さん

低層五階からでも当たったら死ぬけどね。そんなほとんど起こらない事故を気にするなら中之島タワーのように全面吹付けにしますね。中途半端なコストカットの言い訳に騙されないでね。

[3154: 匿名さん]

今日は近くを通ったので外壁を見てきましたが、石張りのような凹凸がつけられていて、明らかに
証券取引所の外壁や難波橋の石造りの意匠を意識していますね。少なくとも周辺の建物の外観との協調が
意識されておりミッドタワーの外観は良好な印象でした。私の私見ですが・・・。

[3155: 匿名さん]

良心的な事業者・設計事務所が担当されたならば、数十年後のタイル剥離を考慮して、低層の建物でも、植込みを設けるなどして、通路は壁沿いに持ってきません。
超高層になると重量をクリアした上で、タイル剥離は絶対にないようにする必要があります。そういう理由で、高層になればなるほど、基壇部分だけ御影石等で重厚さを出すことが多くなりました。

[3156: マンコミュファンさん]

いまちょうど側を通ってるけど‥‥外観しょうもないですよ。はっきりそう断言できます。まあ、これも私見。

[3157: 匿名さん]

>>3156 マンコミュファンさん

何がどうしょうもないのか書けてない点において>>3154さんの私見に比べて信憑性が薄くなってますね。本当は現地に居なかったのか、語彙力が無いのか...。

[3158: マンション掲示板さん]

今売り出し中でここより高級なタワーマンションはありますか？

[3159: 匿名さん]

>>3158 マンション掲示板さん
仕様が高級という指定であれば山ほどあるけど。
ホームページぐらいみよう。

[3160: 匿名さん]

外観に関しては見ていただいて判断していただくほかないですね。
私は素晴らしいかどうかは何とも言えませんが、周囲の建物に調和が図られていう点や
バルコニーにも意匠が施されている点、またグレーの色調など好ましい印象です。
これらの印象は人によってはとり方が違うでしょうし、各々で判断するしかないですね。
また、外観が気に入らなくてその点が重要なら購入をあきらめるしかないでしょう。
ただ、この物件は最上階の3億円を超える部屋が抽選になったことでもわかるように
マンションの価値の本質が何かは皆さん十分ご存知だと思います。
ダイヤモンドでも記載されていた予測ではザキタハマの販売時の価格は７０ｍ２換算で5741万円、
現在が7721万円、2021年の予想が9277万円となっていました。
これはあのグランフロントをもしのぐ上昇率ですよ。
更に立地の良い本物件は想像もできません。
何せ現時点でザキタハマより安価なのですから。

[3161: 匿名さん]

ちなみに上昇を予測されている物件はグランフロントとザキタハマのみで他は横ばいが下落する予想でした。
まあダイヤモンドの予想が当たるかどうかわかりませんが。

[3162: マンション掲示板さん]

>>3159 匿名さん

現在大阪で販売中のマンションで具体名を教えていただけますか？ちなみに人気のマンションは仕様載せてないところも多いですよ。二重床で、パイプスペースが部屋内になく、キッチンや洗面所が標準で大理石である等です。

[3163: 匿名さん]

>>3162 マンション掲示板さん

上物の仕様で言ったらここは販売しているタワーマンションの中だと平均未満ですよ。価格的には圧倒的に格下の梅田周辺のシティタワーや中之島タワーよりも各所で手抜き仕様です。
立地はトップクラスと言うかトップですけどね。

[3164: 匿名さん]

個人的にはミッドタワーの上物の仕様はそれほど不満ありません。
2重床、2重天井、天井高などの基本的な部分は十分ですし、これらは単価が同等の中津の駅上の物件より
優れています。
唯一の不満は浴室のサイズですが、全体の間取りの中で収納は十分確保されており、その代償と
考えれば納得できます。
ただ、これもダイヤモンドなどの今後の価格予想をみると、内部の仕様やましてや外観など全く
関係ないことがよくわかります。
中之島の物件や新梅田シティ周辺の物件は軒並み大幅に下落し、北浜近辺でもＣＴなどは
微妙な感じです。
やはり立地と付加価値が大きく影響するようです。ザキタハマなら立地と177ｍという高さや見た目、
キタハマブラザなどの付随する商業施設でしょうか？
ミッドタワーの場合は至近距離に5駅あることと中之島公園から徒歩1分、多数の有名レストランに
雨にもぬれずに行けるなどでしょうか？ポンテベッキオなどマンションに付随しているようなものですね。

[3165: 匿名さん]

あとザキタハマとミッドタワーを比較するなら最も大きな違いはエントランスだと思います。
どうもザキタハマの１階のエントランスは分かりにくいですね。裏口から入っていく感じがします。
その分かりにくさが良いという意見もあるかもしれませんが、
私的には大阪を代表する物件であるならばまず1階の入り口で風格のある、あの11階のグランドエントランスが
あるべきという気がします。
ミッドタワーはまだできていませんので何とも言えませんが、予想図では小ぶりではありますが
重厚な風格あるエントランスが期待できそうです。私的にはこちらの方が好ましい印象です。

[3166: 匿名さん]

そこまで言うなら長々演説してないでさっさと買えばよくない？
ここは立地は立地信仰の人にウケそうだけど仕様が値段に見合ってないから値崩れやばそうで手出しやめたわ。

[3167: 匿名さん]

ダイヤモンドによると大阪の大半の物件は値崩れするそうですよ。

[3168: ミッド契約済みさん]

やたらザキタハマ贔屓な奴が前から煩く推してるけどバカじゃないか？
誰もあんなオンボロ気にしてないから笑

[3169: eマンションさん]

>>3163 匿名さん
中之島は天井高と二重床、キッチンの仕様などで勝る。梅田周辺のタワーでもそう。もちろん負けているところもあるが、仕様がここより明らかにいいと断言できるマンションてないよwどこも一長一短、最近のタワー事情知らないんだね。

[3170: 匿名さん]

>>3169 eマンションさん

中之島タワーも二重床なんだけど。。キッチンは同レベルですよ（笑）。