北浜ミッドタワー【（仮称）北浜駅直結超高層タワープロジェクトってどうよ？】

[物件比較中さん [男性 40代]]

北浜ザ・タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

北浜ミッドタワー
公式URL：http://www.kitahama311.com/shinchiku/K1404001/

所在地：大阪府大阪市中央区北浜２丁目２０番２（地番）
交通：京阪本線　北浜駅（直結）1分
　　　地下鉄御堂筋線　淀屋橋駅（地下直通）6分
間取：１LDK~3LDK
面積：43.12平米~155.51平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　京阪電気鉄道株式会社　京阪電鉄不動産株式会社　積和不動産関西株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：京阪カインド株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【スレッドタイトルを修正致しました。管理担当 2016/4/5】

【スレッドタイトルを修正致しました。管理担当 2016/7/21】

[3387: 匿名さん]

>>3386 購入経験者さん

そもそも本当に需要があるけど供給がない業界は儲かりますから供給が必然的に増えていくものなんですけどね。職人さんが少ないから将来のコストがーとかナンセンスですね。

[3388: マンション検討中さん]

三井は神戸の駅のゴミ団地をどうにかしろよ

阪神間も芦屋のパークコート以外、ワコーレに毛が生えたようなマンションしかつくってないだろ

ここに期待してる人はなんでなの？

[3389: 匿名さん]

>>3386 購入経験者さん
材質にこだわりがあるようですが、タワーマンションだと外壁はALCなんでしょ？外壁ALCは受け入れられる？

[3390: 匿名さん]

3389の補足ですが、バルコニー内の外壁のことです。

[3391: マンション比較中さん]

外壁ALC... 割れやすい　修繕は可能です。

[3392: 購入経験者さん]

いいんじゃないですか。
望ましいのはバルコニーもタイル貼りでしょうが、グラフロもキタハマもタイルありませんからね。
グラフロでその仕上げなので大阪ではそこまでは望めないでしょう。
しかし、大阪レベルのタワマンを求める人であれば、グラフロの外観を「風格ないよね」、「安っぽいよね」という人は稀だと思います。

[3393: 匿名さん2]

バルコニー内の壁面ですが、グラフロもKITAHAMAもタイルじゃなかったんですか。
タワーじゃない中低層の高級マンションは貼ってますよね。

高層タワーは、重量オーバーになりやすいので難しいのか？
あるいは、殆ど利用しないバルコニーには無駄との考え方か？

すみません。ただの疑問ですけど。

[3394: 匿名さん]

購入経験者さんの話によるとタイルの張り替えコストはザキタハマをはじめ超高層のタワーマンションの長期修繕計画に盛り込まれていないとのことですよね。
それは張り替えの費用が予想できないからではないですか？
とりあえずの費用が盛り込まれているならいざ知らず、全く算定されていないのであれば張り替えが必要となった時にとんでもない一時金が必要となってくる可能性もありますよ。
それでなくてもタワーマンションは住民の合意形成がむつかしいといわれていますよね。
今ある外観が本当に維持できるかむちゃくちゃ疑問なのですが・・・。
週間東洋経済にはこんなことが書かれていましたよ
「超高層マンションの維持修繕にかかわる多くの研究者や実務者から聞いたこの言葉が耳から離れない。「誰がババを引くのだろうか」」

[3395: 購入経験者さん]

東京もバルコニー部はタイルレスがほとんどですね。

荷重的な問題も要素としてはあるのでしょうが、それならバルコニー床にベランダタイルを置くことも禁止するでしょうし、昔よくあった逆梁みたいな構造を採用したタワーなど論外だと思います。
たぶんコスト的な理由が大半でしょう。
タワーは一般的にバルコニー幅も小さく、洗濯物禁止のタワーも多いので、ご指摘のようにバルコニーで過ごすことを想定していない、外観にあまり影響がない、耐候性の必要がないなどの理由で貼らなくていいかとなりますね。

大阪ではＯＡＰタワーのレジデンス棟がバルコニーの外壁がタイル貼りで、ガラス手すりにも高級感を感じました。
バルコニー周辺のグレード感に限定すればＯＡＰがＮＯ１です。

話しは変わりますが、六本木ヒルズレジデンスは15年経つ今なお存在感が際立ちますね。
まさに東京の象徴と言えると思います。

[3396: 匿名さん]

そんな外観の素晴らしいＯＡＰがどうして坪単価160～170なんですかね

[3397: 匿名さん]

>>3394 匿名さん

タワーマンションに何年も住むほうが馬鹿だから。損したくない人は数年住んだら売っ払うでしょ。
ババを引くのはお馬鹿さんよ。

[3398: 匿名さん]

そして誰も済まなくなったタワマンは廃墟と化す

[3399: 匿名さん]

あ、間違えた住まなくでした。

[3400: 購入経験者さん]

タイル張り替えが修繕計画に入っていないのは、タイル外壁の全面張り替えは基本的に不要と考えているからでは？
知り合いの1級建築士さんに聞いたところ、基本的にタイルそのものがダメになって張り替えということはないようですよ。
圧着しているモルタルの劣化で剥がれ落ちるとか。

こちらでされているような落下防止工事なんかを大規模修繕に取り入れるのもいいかもしれませんね。
http://www.kyowa-resin.co.jp/tile.html

基本的に、ミッドタワーを購入される所得層の方達が、将来の修繕費云々を杞憂して消費行動することはあまりないと思うんですよね。

『グラフロタイル剥落事故怖いから購入やめとくか。。』
考えられませんね。

大阪トップクラスのタワマンを購入するかどうかの判断材料なんて、
所有欲を満たしてくれるか、ステータス性があるか、資産性があるか
そういったレベルのであって、将来の修繕費なんて議論する余地ありませんよ。

ここはそういったレベルのマンションを目指してるわけではない？
それなら私のくだらない意見なんて無視してもらって結構です。
でもＨＰは作り替えてね。

[3401: 購入経験者さん]

3396さん
外観素晴らしいとは言ってませんよ。
「バルコニー部に限って」の話しを書いております。

あそこの坪単価が安いのは、
立地不便である。（ほぼ桜の宮）
フローリング禁止で共用部の意匠も一昔前のマンション感がある。
地域熱供給という名の三菱関連会社社員を養うシステムがある。
土壌汚染のイメージが抜けきれない。
こんなとこですかね。

何より立地不便ですよあそこは。
三井野村でやった国道沿いのマンションも安いでしょ。

南森町で価値があるのは、与力、同心１、東天満の一部のみ。
価格には堀川小ブランド料が少なからず含まれています。

[3402: 匿名さん2]

高層マンションに限らず、タイル外壁の全面張替えに至るような事案は、将来とも少ない・できないと私は思っています。
なぜなら、地震による半壊であっても補修・部分張替えで済ますでしょうし、ましてや地震等がない場合の大規模修繕では、打診点検して不良部分だけの部分張替えが普通です。普通は不良率0.5％以下と聞きました。

東京湾岸のタワーで大規模修繕のゴンドラ・トライアルがされていますが、このような足場費用がコストの大きい部分ですね。15～20年毎の吹付工事VSタイル部分張替え　さあどっちが安いのか？

こんな議論はさておき、大地震が来た場合には、大規模補修を待たずに点検がいるので、予期せぬ足場代発生！
これが最大のリスクかもしれません。
赤外線カメラによる壁面の温度分布から、浮きタイルを見つける方法もあるそうですが、今のところはどこも足場を組まれて、点検＆補修をされているようですよ。

[3403: 匿名さん]

購入経験者さん
本当に将来の修繕費はどうでもいいんですか？
北浜ミッドタワーの長期修繕計画案には特に不確定な要素はないですよ。
将来の資産性の維持は他のタイル張りの物件よりは担保されていると思いますよ。

[3404: 購入経験者さん]

マジデスカ・・・・

グラフロよりキタハマよりミッドタワーの方が資産性高いなんて微塵も感じられません。

しかもこのクソ高い坪単価で「担保されている」とはよくぞ言えますね。。。
グラフロ、キタハマが価値半減とかにならない限り、当初の分譲単価が違いすぎてこちらの物件の方が資産性担保されることなんてあり得ないじゃないですか。

そりゃ価値観違いすぎてこれ以上議論しても答え出ないすわ。

[3405: 匿名さん]

あの、よく文章を読んでください
将来の、と書いてありますね。

[3406: 匿名さん]

現状ではくそ高い坪単価の北浜ミッドタワーよりさらに高い坪単価でザキタハマが取引されていますよね。