ザ・パークハウス 中之島タワーってどうですか？ Part5

[入居予定さん [男性 40代]]

売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

所在地：大阪府大阪市北区中之島6丁目8番3他2筆（地番）
交通：京阪中之島線 「中之島」駅 徒歩2分（2号出口）
　　　東西線 「新福島」駅 徒歩9分（3号出口）
間取：1LDK～3LDK
面積：40.77平米～148.51平米
売主：住友商事　関西ブロック 、京阪電鉄不動産 、アサヒプロパティズ
販売代理：住商建物　大阪支社


[スムログ 関連記事]
「大阪のマンション」と、大阪最後の一等地「うめきた2期」のことなど／大阪駅・梅田駅・中津駅
https://www.sumu-log.com/archives/8564/

[8833: 検討者さん]

>>8832 マンション検討中さん

長い。

独り身の年末年始は身にしみる。

までは読んだけど。

[8834: 検討終了]

>>8833 検討者さん



確かに。

[8835: 匿名さん]

>>8833 検討者さん

確かに。

[8836: 北区住人]

>>8825 通りがかりさん

通りがかりさんは名前を変えて匿名さんでも投稿されているのがバレました。
シティタワー梅田東etc.にはあれだけ悪口を投稿を繰り返したのに？
曾根崎のシティタワーには擁護or人生を勝ち抜く？
意味がわからん。

[8837: 評判気になるさん]

>>8832
凄い長文ｗ

総合課税だし税金半分近く持っていかれること考えれば
ビットコインに1億も突っ込めねえよ

[8838: 匿名さん]

>>8832
＞そもそもここははるか先のなにわ筋線期待の微妙な僻地物件

考えてみればなにわ筋線って25年前から話題に上っている。
時々で温度差はあるが現在も25年前と状況はほとんど変わっていないのが実情でしょう。
いまだに不確定な予算配分の話、路線の用地買収さえもメドが立たず。
たぶん10年後も現状維持でゴチャゴチャ話の種にはなっているんだろうなあ。

[8839: 検討板ユーザーさん]

さぶっ
周りを下に見てるみたいだけどお前だよ、下に見られてるのは

[8843: 匿名さん]

[No.8840～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、スレッドの趣旨に反する投稿、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[8844: 匿名さん]

こないだ大阪に久しぶりに行きましたがビックリしました。
花博の頃とはだいぶ変わりましたね、当時によく泊まったヒルトンだけは同じ場所にありました。

いいですね、大阪。
これからきますよ。

もっともっと。
万博とってください！
カジノは間違いなく大阪に来ます、第一号！

唯一の不安は松井さんの頼りなさと人気のなさ、でも何とか踏ん張れ。

中之島タワー、欲しいです。
共用部もかなり他にはない豪華さで、その割にだいぶ管理費がお安いですよ計算しました。

これから新規で販売される物件は、人件費問題等もありすべて管理費が割高な物件だらけです。

同じタワーであれば新梅田のグランドメゾン見てください。
特に何の共用施設もないのに、中之島タワーより管理費の㎡単価がだいぶ高いじゃないですか。

管理費の割高、割安ランキング2018年以降引渡物件版【大阪市北区、中央区、西区版】を誰か作成してみてください。中之島タワーの突出度がだいぶ目立つと思います。

[8845: 匿名さん]

>>8844 匿名さん
どうして買わなかったんですか？

[8846: 匿名さん]

書きっぷりからして業者か関係者じゃないの（笑）

[8847: 口コミ知りたいさん]

販売当初の管理費なんか気にしない方がいいんじゃね？

1年～4年の短期で住むなら別だけど、
5年後10年後には管理費調整してきてどんだけ値上げされるか分からないしさ

[8848: 通りがかりさん]

>>8845 匿名さん

普段都内で不動産扱っているので、地方には目が向いてません。

都内だけで十二分に儲けました。
一番効率よく儲けられます。
グロスがでかいので。

同じ行って来いで手間は一緒なんで、当然、銀座の不動産を扱うのが最も高効率ですよね。
資本と与信さえあればね。

[8849: 通りがかりさん]

>>8846 匿名さん

はい、東京の不動産屋さんですよ、わたしは。

[8850: 通りがかりさん]

>>8847 口コミ知りたいさん

うーん、説明が面倒なんで省きますがズレてます。
ズレまくりです、その論理。

今時、地所みたいな大手が管理費算出するのに完全に値上げ前提の収支は組みません。

購入者は持ってるであろう資料を見たら、そこまで無茶苦茶な収支計画でないと断言できます。

売主からして。

[8852: 匿名さん]

つーか
南側の土地って何になるんやろ？？？？

[8853: 口コミ知りたいさん]

>>8850
東京の不動産屋がなんでこんなとこの掲示板に来てるの？？

プロの業者が管理費の安さで不動産を買うこともあるの？

[8854: 口コミ知りたいさん]

南側の土地って何も建ちそうもないね

角地の交渉でもしてるのかしら！？
10年は何も建ちそうもない気がするわ

[8864: 匿名さん]

短時間に怒涛のレス。
完売後もここを見ている人けっこう多いんやね。

[8872: 匿名さん]

[No.8851～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[8873: 匿名さん]

>>8864 匿名さん
買いたくても何らかの理由で買えなかった人々が投稿を繰り返しているだけでしょう。
今となってはこのマンションを買った人は勝ち組みです。

[8874: 口コミ知りたいさん]

引渡しの時期がもう2ヶ月切ったけど、まだこのスレは継続されるのかな？

転売組が満を持して売りの募集するだろうけど、どの程度の価格で取引されるのか気になるね
坪270万前後いったりしてね

[8875: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]　

[8876: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[8877: 匿名さん]

>>8873
勝ち組がシャトルバスの必要な僻地マンションを買うかなあ。

築浅のきれいなマンションだと思いますが。

[8878: 匿名さん]

>>8877 匿名さん

完成前に完売した事実が物語ってます。
勝負ありで現実を直視しよう。

[8879: 匿名さん]

竣工(完成)後で入居前の完売でしたよ。
だから悪いってことではないですが、事実は事実として正確に。

[8880: 匿名さん]

894戸が竣工前に残10戸前後、
入居前に完売ってところでしたか。

今後はこの規模でこの速度で売れるマンションはなかなか難しそうですね。
今でも300戸超える物件は入居前完売ができてない物件もちらほら出てきてますし。

[8881: 通りがかりさん]

>>8880 匿名さん

894戸で、かつ途中はSTOPや無償解約して意図的に販売停止したうえで、この結果ですからね。

長周期対応絡みで合計1年弱、停止ないしは販売を意図的に先延ばす判断を地所レジがしてましたから、実質的な期間は事実1年半程度。

それで総戸数894戸がはけた。
これが事実です。

[8882: 買い替え検討中さん]

此処は、僻地だけに、割安感大の物件でしたので、
色々と有りましたが、ま～ま～の期間で８９４戸完売出来たのでは？

[8883: マンション検討中さん]

つまり、まあまあ長くかかりましたね。

大きな投資マネーがさして流れなかった。ここ、零細の転売屋ばかりよ。

実需の多いグラメですら実質期間云々を言うなら300戸弱で3ヶ月。

まあ、投資なんだから、販売期間じゃなく今後のリターンを見ましょ。坪270なんて話にならない。

販売期間を競ってるのは営業だけよ。

[8884: 匿名さん]

長いどころかびっくりするぐらいの売れ行きでしょ。
開始当初なんて半分も売れないとか高すぎるとか散々な言われ方でしたし。
ここで長ければ他の入居開始しても残ってるところに怒られますよ。

ま、完売物件で話してても意味ないし次はどこが当たりですかねえ。

[8885: マンコミュファンさん]

>>8884 匿名さん

投資目的であれば、今ならブランズシテイ天六が当たりです。

[8886: 検討板ユーザーさん]

まあ、普通に見て長いですね。再開発も決まったのに大型機関からの買い込みが少ないんだから。

それにしても長くない長くないとの断言は異様ですな。世間知らずの一時購入者か、人気があることにしたい転売業者かここの販売かというところでしょうかね。

なにわ筋線駅目の前ぐらいになる築8年のn4タワー中古が坪200前後、御堂筋線まですぐの築11年のグランスイート中之島ですら坪180ぐらいでの成約ですから、アップサイドはたかが知れてるでしょう。

再開発が進んだ10年後に同じお値段＋数百万円ぐらいでの売却が妥当では。

いくらで売れるかな？転売屋さん、是非ご意見下さい。

[8887: 匿名さん]

新築で１０年住んで飽きた頃に購入額＋数百万で売れるなんて実需の人には最高ですね。

[8888: 検討板ユーザーさん]

大阪中心部で築15年以内20階以上の物件で、販売時より値下がりしたところは100件近くあるうち数件しかありませんね。

購入額＋数百万程度の利益なんて、この15年ではほぼ全員出せたわけですね。実需から投資家まで全員。この数年の築浅なら2割から5割値上がりしてますね。

今更その程度の利益をとりにいくのが勝ち組なんですかね？それとも今から5割値上がりするのでしょうかね？

[8889: 検討板ユーザーさん]

8887が言ってるみたいに実需で10年後プラス狙いはこの物件ありかもねー
勝どきみたいに10年で坪200→350ってこともあるし。(あらゆる条件が重ならないと絶対無理だろうけど)

[8890: 検討板ユーザーさん]

大阪って今までイニシャルもランニングも安すぎた印象があります。かなり東京に近づいては来てますけど都心はこのまま坪300で安定とかって話にはならないんですかね？管理費だってこの物件って内廊下、ディスポーザー、コンシェルジュ、各階ゴミ置場、更にシャトルバスまで走らせて管理費250円/㎡切るんですよね？東京だとこの規模でも確実に300円なんて余裕で超えると思うんですけど人件費と物価ってそんなに東京と大阪で変わります？
誰かその辺詳しい人教えて欲しいですね。

[8891: マンション検討中さん]

その程度なの、、

[8892: 通りがかりさん]

>>8882 買い替え検討中さん

ま〜ま〜？

曖昧な言葉で誤魔化しますね。


894戸を実質1年半。
年平均で約600戸ですよ。

このスピード感をして、ま〜ま〜だなんて、随分と間の抜けた人間ですね。呆れました。

最近2年内の販売物件で、年間600を超えるスピードではけたマンションありますか？

総戸数の絡みもありますから、半年に300でもいいですよ。

新梅田のグランドメゾンくらいじゃないですか？

タワーたくさん販売してますが、1,2を争うスピードだと思います。

これが事実。

反論あるなら数字で記載な。

[8893: 口コミ知りたいさん]

ぶっちゃけ、10年後に同じお値段＋数百万円ぐらいでの売却できるのなら
満足な人かなり多そう

投資目的で買ってる人もそれぐらいを目標で買ってんじゃないのかな

[8894: 匿名さん]

>>8892
概ね仰る通りだと思います。
価格が安かったのもありますが、この戸数で入居前完売なら十分でしょう。
北浜や中津並みの価格だったら悲惨なことになっていたと思いますが…

[8895: マンション投資家]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[8896: マンション検討中さん]

販売スピードはいいから、期待リターンはよ。

10年後にトントン狙いなの？
それ、郊外駅前物件でもできるよね。

[8897: 口コミ知りたいさん]

賃貸に出しても結構な家賃収入得られるし、10年後にトントンで売却しても
表面利回り5～6％だと＋50～60％だし別に悪くないんじゃね？

まぁ税金やらもろもろの諸費用で実質利回りはかなり落ちるとは思うけどさ

それにしてもどの部屋も結構いい金額の家賃で募集してますな
それだけ価値ある物件ってことだろうけどね

[8898: 匿名さん]

>>8897 口コミ知りたいさん

>それにしてもどの部屋も結構いい金額の家賃で募集してますな
>それだけ価値ある物件ってことだろうけどね
高額募集するだけならいくらでもいけるからね〜。埋まらないと意味ないよね。

[8899: 匿名さん]

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180109-00535157-shincho-soci

タワーマンションの中でも規模の大きい「ザ・パークハウス 中之島タワー」。
それこそ色々な住人が居そうで意思統一が出来るのか少し不安。

[8900: 名無しさん]

＞＞8897

その10年後に売却したいっていう住人がきっとワンサカ出てくるような予感がする。
不動産価格がピークになり、今後の空室や空き家リスクが本格的に話題にされ始めている今、簡単にどの部屋もトントンに売れるんだろうか？

[8901: 匿名さん]

>>8900 名無しさん

全部屋ならまた二年かけて売り切るんじゃないですか？半分で一年ですか。
売却待てない人から値崩れさせそうですけど（笑）

[8902: マンション検討中さん]

>>8897 口コミ知りたいさん

それならますますn4かグランの中古でいいでしょ〜

投資なのに新築で余分な諸費用かけて2年寝かして買う意味ないよね。

しかも築8年の中古と最寄と25%の乖離してるのに。市場が今のままなら8年後に25%下落するってことだよ。ここのヤバさはそこなんだよ。全く割安じゃないのわかってる？

賃料が数万高く最初は取れても1500万の差は埋まらないよねえ。

おまけに13年後まではマイナー路線の終点物件、それ以降はなにわ筋線駅からは駅遠の物件になるわけで。

デベとゼネコンの利益たっぷりの市場から乖離した駅遠の新築が投資に向いてる理由は全くわからないねえ。

やっぱり投資どころかマンション初購入だよね？でしょ？

[8903: 匿名さん]

マンション検討中さんは、この物件を買い逃して悔しくて仕方がないのか、
三菱に恨みでもある方なんでしょうか？
売れ行きに難癖つけたけど正論でかえされて旗色が悪くなったら次は投資で噛みついてみる？
そんなことしているより新しい物件の情報さがしたほうがいいですよ。
また遅れて買えなくなりますよ。
何言っても完売済みというか市場が今のままなんて発言してたらそれこそ初購入すらしたことないのがばれちゃいます。

[8904: 匿名さん]

>>8903 匿名さん

売れ行き良いとは思わないですけどね。本当に人気物件なら先着順が一年中存在するわけがないですし。
年六百言われて、比較だせ言われてもマンモス団地物件なかなか無いですしね（笑）

[8905: マンコミュファンさん]

学歴で言えばマーチ・関関同立。
悪くないけど、自慢してたら聞かされる側が恥ずかしい。
静かにしてれば悪い物件ではないよ。

[8906: 匿名さん]

比較で３００でも良いよと言われているのに比較は出せず
事実の数字を言ったら自慢扱い
完売しても荒らしがわんさか（笑）

[8907: 匿名さん]

>>8904さん
新築マンションは販売開始で一斉販売ではなく第１期〇〇戸、第２期〇〇戸等小出しで売りますので
先着順が一年中存在するはずないという発言は…

[8908: 得得さん]

>>8906 匿名さん

新町とか一年弱で300強売ってなかった？
北浜も御堂筋本町も年300ペースで売れてそう。

[8909: 匿名さん]

>>8908 得得さん

比較対象は半年で300の物件だよ。

[8910: 通りがかりさん]

>>8906 匿名さん

ほんとその通り。

ま〜ま〜君は、話すり替えないで、早く何を持ってして「ま〜ま〜」なのか数字とデータ出せよ、と。

期待リターンはよ、とか言って話すり替えてんじゃねえよ、と。

みんな思ってますよ。

ま〜ま〜じゃない、屈指のスピードだと。

[8911: 口コミ知りたいさん]

>>8908
立地抜群の御堂筋本町でも引渡しまでに売れ残ってたろ

[8913: 匿名さん]

[No.8912と本レスは、前向きな情報交換を阻害　、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[8914: 投資家]

完売後も様々な方々が投稿するのは感心が高かったマンションの証明。
買ってて良かったと実感してます。

[8915: 検討板ユーザーさん]

10年後でトントンがうっすらでも見えてるなら上等じゃない？噂で買って事実で売るならここよりおもしろい物件ないよ。
逆にどこも値上がってるこのタイミングで坪100上がる可能性があるマンションあげてみなよ。
事故物件のn4？既に坪4.500のグラン？マジか笑

[8916: 匿名さん]

>>8909 匿名さん

ここが期を分けて販売しているとおり、他の物件も一年〜二年の販売期間に総戸数を売り切るように計画を組んでいますから、ここくらいマンモスじゃないと半年で300売ってる所は中々ないだろうね！
売り主が強気の場合は一期で全戸売り出したりするけど、関西じゃ難しいだろうしね。
他に団地マンションが無いから不戦勝できそうですね♪

ただ、関西でも人気のマンションは抽選・先着問わずあっという間に売れちゃうから、実質の販売期間は違ったりしますけどね。これは売り主にしかわからないですね。

[8917: 匿名さん]

>>8916 匿名さん

つまり悔しいちゅうことね。

[8918: 匿名さん]

>>8910 通りがかりさん

ちなみに販売スピードが良いといい事ありますか？
2016年は格下のリバーの方が契約数多かったんじゃないかと思いますけど。。

[8919: 匿名さん]

>>8918さん
確かにリバー福島は1ヶ月で260戸販売してますね。
販売戸数ではパークハウス中之島タワーとリバーガーデン福島 木漏れ日の丘が双璧ですね。
マンションレビューの偏差値ではパークハウス中之島タワーとメガシティタワーズが双璧ですね。
ライバルがいるのは良いことです。

[8920: 匿名さん]

>>8916ま～ま～君はだから具体例出そうってば

強気で一期全戸売り出し
→日本全国規模でいいから３つぐらいあげてみよう
ちなみに強気なところほど後々値上げしたいから小出しにすることが多いよ？

他に団地マンションがない
→てっきり長年住みついた荒らしだと思ったんだけど、
　シティータワー某とここで荒らされまくってたのご存知ない？

関西でも～あっという間に売れちゃうから
→あっという間の期間と物件名出そ？ま～ま～じゃなくて
　数行前に関西じゃ難しいと言ってるのと矛盾してるけど出そ？



あ、それと公式HPどころかこの掲示板の一番上の画像にも入ってるけど、
2016年販売実績No1で書いてるよ。
良いことがあるかどうかはわからないけど見たらわかる事実だから書いとくね。

[8921: 検討板ユーザーさん]

物件価格が市場評価より割安だと客が感じれば購買意欲が湧き販売スピードがあがる＝割安で購入した分リセール価格が上がりやすい(と考えるのが自然、確定ではないけど)＝販売スピードが良いに越したことはない
書いてて恥ずかしくなるぐらい今更な説明ですね(笑)格下物件でも市場評価より物件価格が安ければ売れるでしょ？
リバーいい物件ですよね。

[8922: 口コミ知りたいさん]

ここは完売後でも、そこらのスレよりも書き込み多いな

どんだけ注目度高いんだよｗ

[8923: 匿名さん]

そりゃ新線ができるエリアのランドマークタワーなんだから盛り上がるでしょ。
現時点では不便でも、将来への投資と思えばここはリーズナブルですわ。

[8924: 評判気になるさん]

検討版、盛り上がりすぎですね。みなさんは、いったい何を検討されてるんでしょうね。

[8925: 通りがかりさん]

>>8924 評判気になるさん

それはもちろんこの物件の期間収益性と、キャピタルゲインの幅や時期について、二次取得者目線でのさらなるアップサイドの捉え方。

グランフロントだってみんな高い高い言う中で完売して、そもそも日本において今世紀のマンション市況が中長期的に一貫してダウントレンドになった時期はないからね。

都心に関して。
中長期的に見たら波を乗り越えつつ、ベクトルは常に右肩上がり。

リーマンショック直前に最高値を更新したマンションを買った人ですら、悲観的な時期を乗り越えて結局高値で転売している人って、ふつうに周りにいるよ。

ここなんかは、将来の中長期的トレンドで見たら明らかに勝つから、あとは時期とスプレッドの見定めをどう捉えるかだけだね。

何にせよポジションはって初めて存在意義があるのでね、この分野においては。

[8926: 戸建て検討中さん]

>>8925

いるよね。こういう横文字をやたら使ってマウント取ろうとする人。

[8927: マンション掲示板さん]

ここが350になるわけないない〜次の新築が400で出せる状況にならないと無理無理。どこのデベがそんなリスクとるんだよ〜。笑

現実、中之島に期待できないから中古もさしてあがってないじゃん。その時点で致命的なわけ〜。

ここより立地のいい中古、築8年で200でトントン、11年で180で微増で、絶対額も騰落率も低いく、ここと二、三割も乖離してるのに。阪神沿線並みの価格だね。市場見てる？

かたや、堂島レジは築四年で300中盤、タワー大阪は築9年で300前半、ジオ梅田は築6年で300半ば、セントラルマークは築四年で300と高値&爆上げ中。

だから近所の新築がさらに高値でも出せるし、値上がりも期待できるわけ。住友曽根崎や東京建物堂島は350-450じゃない？中古が高いからそれでも売れるよん。

大阪市全体の売値で比較して安くても意味ないんだよ〜。ご近所さんの中古と比較しないと。それが市場なんだから。脳内で皮算用しても意味ないない。笑

[8928: マンション掲示板さん]

マンションレビューの偏差値になんの意味があるの。笑 大好きなマンションレビューの騰落率ランキングみればほんとうに儲かった物件が出てるのにそこはみないの？ちなみに住まいサーフィンだとここの予測値上がりは数パーセントだよ。グラメより低いよ。笑

販売スピードスピードって、儲けに対する十分条件と必要条件、因果関係と相関関係の違いもわからないのかな〜。取引量の多い株を買うと爆上げ確実って言ってるのと同然なんだけどね。儲けは安値で掴めるかが全てに決まってるじゃん〜。

そもそも中長期だのキャップレートだの、もはやミクロからの逃げ口上じゃん。この10年の市内全ての物件がそうなんだから、ここをわざわざとりあげる意味がない。笑

リーマン前の高値どうこうって、そのあとマンション価格はさして下がっておらず、リーマン前の高値なんて4年前にとっくに超えてるんだけど、チャートわかってる？リーマン直前の都心のどんな物を掴んでても儲かってるんだよ？

あんたが説明してるのは、ここじゃなくても儲かりますって説明しかしてないから、むしろ買った人はムカついてると思うけど〜

[8929: マンション掲示板さん]

>>8922 口コミ知りたいさん

そりゃ、注目度高いでしょ。マネーじゃぶじゃぶで素人投資家が山ほど買い込んだんだから、みんな高みの見物だねえ〜。

ここの人、何故かなにわ筋線リスクみてないしね。大不況がきたら13年後の計画なんて止まるし、もし駅が中之島の中にできなかったら、ここはマジでヤバイよ。北浜、淀屋橋、天神橋、肥後橋の駅、全て島の南にあるからね。土の中が大丈夫な保証はどこにもないよ〜

[8930: マンション掲示板さん]

>>8923 匿名さん

残念ながらなにわ筋からはここは遠いので、あと13年後には五番手の駅遠物件となります〜

[8931: 通りがかりさん]

完売後もネガティブキャンペーンがおさまらないって珍しいなあ。
執着して執拗な嫌がらせする人って本当に怖いけど…

[8932: 匿名さん]

値上がりポジキャンに対する素直な疑問では？
ポジ側は疑問についてしっかり答えましょうよ。

爆上げ確定！
爆速で売れたから！
再開発するから！
他の新築より安いから！
↓
なんで？
完売まで2年2ヶ月かかってる
近隣中古は値上がり弱い&安い、ここと解離大
なにわ筋線はまだ不確実、先が長過ぎ
ここが安いのは赤字路線の終点だから
↓
10年後トントンなら大成功！
中長期ならどこも値上がり！
↓
なんで？
大阪市内タワー全てその結果でてる
どこでもいいなら、他でもいいよね
↓
ネガキャンガー！