ザ・パークハウス 中之島タワーってどうですか？ Part5

[入居予定さん [男性 40代]]

売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

所在地：大阪府大阪市北区中之島6丁目8番3他2筆（地番）
交通：京阪中之島線 「中之島」駅 徒歩2分（2号出口）
　　　東西線 「新福島」駅 徒歩9分（3号出口）
間取：1LDK～3LDK
面積：40.77平米～148.51平米
売主：住友商事　関西ブロック 、京阪電鉄不動産 、アサヒプロパティズ
販売代理：住商建物　大阪支社


[スムログ 関連記事]
「大阪のマンション」と、大阪最後の一等地「うめきた2期」のことなど／大阪駅・梅田駅・中津駅
https://www.sumu-log.com/archives/8564/

[7760: 匿名]

35F IE 北西 3LDK 76.49 平米 5700万円台
35F IM 南東 3LDK 78.35 平米 5800万円台

たいして値段は変わりませんけど。

[7761: 匿名]

>>7760 匿名さん
もっと下の階じゃないの？

[7762: 坪単価比較中さん]

＞＞　７７５４


＞でも、このマンションの前にまた高層マンション建設されたら、価値落ちるよね？
＞買った人は、承知していたのでしょうか？
＞結構近いように思うのですが


パークハウス中之島タワーに　配慮して３８階以下の階層であれば

価値は落ちることないでしょう。
眺望権です。

[7763: 周辺住民さん]

キヤノンビジネスサポート中之島ビル　も　サポート人員がいなくなりそうなので
（フェスティバル中之島へ移転済み）

こちらも立地に吸収されると　　駐車場含めて　さらに広大な土地になりませんか？

[7764: 周辺住民さん]

サービスセンター
大阪 大阪府大阪市
北区中之島3-2-4
中之島フェスティバルタワー・ウエスト1階

[7765: 匿名]

倉庫街から一気に人気のマンションエリアに早変わりですね。
なにわ筋線もくるし地価あがりそう。

[7766: 匿名さん]

>>7765 匿名さん

15年後？

[7767: マンション投資家さん]

>>7766 匿名さん

そう。15年後を織り込んで上がる。
それも購入者に還元される。

7766は金儲けできない人みたいだな。笑

[7768: マンション検討中さん]

マンションは北側から建てるという鉄則あるからなぁ。
５０階にせまるぐらいのものできる可能性もあるよね

[7769: ご近所さん]

キヤノンビジネスサポートは、さっさと社員共々　引っ越しされたようですし、
この建物も　買収されて　巨大な建物が建つとなると　びっくりです。

[7770: マンション投資家さん]

>>7769 ご近所さん
シエリアの価格出たときに中之島タワーの価値がよくわかると思うよ。

[7771: 通りがかりさん]

今週抽選だね。
南東側とはいえ高層階らしいから倍率あがるのかね？来年入れるのはメリットだねー

[7772: 匿名さん]

もし南側に建てられる建物が低層のショッピングモールとかなら
逆に北側より南側の方が価値が高くなりそう

安く設定された南側買った人がぼろ儲けの展開もありえるかもね

[7773: 匿名さん]

土地的にショッピングモールはできないだらうな
パークハウス中之島と同じように低層階にスーパーが入るぐらいでしょう

[7774: マンション比較中さん]

南東側１０階までは　「キヤノンビジネスサポート」の建物が壁になっていましたが
なくなると　しばらく　見通しが良くなります。

[7775: 匿名さん]

クレヴィアタワー中之島
N4あたりは近隣であって、立地条件面が違いすぎますね。
クレヴィアタワーは東よりで
南側がリバービューの差は大きい
近隣のようで単純に近隣とは言えないでしょう。
中古でもパークハウスとの立地価格の比較でそれなりの価格でもクレヴィアタワー中之島を買うのは分かるな。

[7776: 匿名さん]

パークハウス中之島は中之島屈指の高級マンションだけどな

[7777: 匿名]

>>7776 匿名さん
超は付かないけど普通にハイグレードだよね。
スケールメリットで成せる技かな。
個人的にはパークコートやパークハウスグランなんかの超ハイグレードマンションを大阪で見てみたいけどね。ただ東京以外は買い手が不足してるかな？

[7778: 匿名さん]

大阪の物件、普通に東京の人がたくさん買いに来てますよ。→だからタワーマンションの売行きがいい。東京だったらこんな値段で買えない。

[7779: 匿名]

>>7778 匿名さん

うーん、どうだろう？

何故なら東京人は京都が好きみたいだから。

大阪のタワマンは京阪間や阪神間の都心回帰の表れじゃないかな？

[7780: 匿名さん]

色々賛否両論ありますが、厳しめにみても今後中之島では、プラス要因しかないでしょ。
ただ、それがキャピタルに関係するかは不明。
その時々の相場なので

[7781: 匿名さん]

もし、販売が２年３年遅かったらここは坪３００万超えてたのかもね

販売開始当初は結構強気の価格帯だなって思っていたわ

[7782: 匿名さん]

マンションショールームで聞くところによると、業者も複数買ってるとのことなので、不動産投資としてはいい方ではないかなー
キャピタル取れなくても、インカムで数年稼いで、同じくらいの値段で売っても得だからね

[7783: 購入者]

>>7781 匿名さん
お褒め頂き有難うございます。
第１期分譲で購入した自分を褒めたいと思います。

[7784: 匿名さん]

>>7782
たしかに住民説明会の時に入り口に名簿一覧あってちょっと覗いたら
結構、法人の名前あった気がしますね

[7785: 匿名さん]

>>7784 匿名さん

担当の人から聞きましたが、多いところでは10戸くらい買ってる業者（法人）もいるようですよ。
住商建物の担当者が言ってたので間違いないかと思います。
ただ、完成直後に横流してキャピタル取れるほど甘くないと思うから（ひょっとしたら、少しして人気マンションになれば分かりませんが）
、数年賃貸でインカムを得て、短期譲渡の税金の期間が済めば、転売？みたいな感じ？

それか、もう少し、10年くらい持ち、なにわ筋線の開通少し前に、転売。（この時期に売ったら流石にキャピタル取れないでしょうけど、それまでにインカムで家賃収入たんまり稼いでるからな、、）

[7786: 匿名さん]

ここまで自画自賛の投稿が続くスレッドも珍しいですね。気持ち悪いくらいですが、余程素晴らしいマンションなんでしょうね。

[7787: マンション検討中さん]

>>7786 匿名さん


みなさん、素人なんで世間を知らないんですよ。

この数年でここの価値は変わらずさして安易な売り物件が出るから変な履歴がついちゃって、遥か先に中之島線ができてもその時にキャピゲなんてろくに取れないんですけどね。夢見すぎでしょ。

ヤドカリ投資ならわかりますが、キャピゲは論外、インカム投資物件としては非効率ですね。

インカム狙いでも梅田や心斎橋の中古を買えば済む話。何故ここ？理由はないでしょうね。

[7788: 匿名さん]

>>7787 マンション検討中さん
それはやはり梅田、心斎橋などは価格が高いから、インカムを得れたとしても、転売するときの下り幅が大きいって意味でないですかね？

[7789: 入居前さん]

＞＞７８８７


＞＞インカム狙いでも梅田や心斎橋の中古を買えば済む話。何故ここ？理由はないでしょうね。


うっうっ？

詳しく解説。ダメってこと？

[7790: 匿名さん]

>>7789 入居前さん
素人の言うことなんて気にしなくていいですよ。

[7791: 匿名さん]

>>7771

抽選はどんな状況？明日にならんと判らんかね。

[7792: 匿名]

>>7786
いい加減に僻むのやめたら？！
マンション買えないのは自分のせいなんだし。

[7793: 匿名さん]

>>7787
オマエは素人いぜんの知ったかぶりのペテン師だろうが。

[7794: 匿名さん]

>>7793 匿名さん

確かに7787は胡散臭い。

[7795: 匿名さん]

>>7794
7787は書き口からして嘘つき三丁目だろ(苦笑

[7796: 購入者]

>>7787 マンション検討中さん
知ったかぶりの場末の賃貸者に指摘頂き有難うございます。
他人のマンションの批判をせず地道にお仕事をしましょうね。

[7797: 匿名さん]

>>7787
確かに。ここでないとという理由はないね。
いつまでも完売できない理由の一つなんでしょうね。

[7798: 匿名さん]

こちらの購入者はみなさんこんな感じですか？
それともお一人が連投されてます？

[7799: 通りがかりさん]

>>7798 匿名さん
あなたはいつまで板に取り憑くの？

[7800: 検討板ユーザーさん]

まとめ買いの業者、買い主は中華が多いよね

[7801: 匿名さん]

短期の転売目的で買ってる方はいくらぐらいで売るつもりなのだろな

[7802: 口コミ知りたいさん]

>>7799は通りがかりと言いながら取り憑いてる感満載なのが笑えますね。

ところで40階以上はバルコニー透明ガラスですが、室内からの眺望はどんな感じなのでしょうか？

[7803: 匿名さん]

なかなか完売しませんねー

[7804: 匿名]

>>7803 匿名さん
抽選日決まってる売り方なのになんでそんな数時間ごとに同じこと言うの？
もしかして賃貸みたいに全部先着順だと思ってる人？

[7805: 匿名さん]

>>7804 匿名さん

はい そうだと思ってました。違うんですか？

[7806: 匿名]

>>7805 匿名さん
せめて公式HPぐらい見ましょうよ。
というか見ないレベルの買う気のなさなら興味ないから書き込みしないでしょ。

[7807: 匿名さん]

>>7803 匿名さん
完成前のこの時期での完売に何の意味が有るのか？
暫くすればほぼ完売で、購入の意思が無いのにつまらんコメントは如何なものか理解に苦しみます。

[7808: 匿名さん]

>>7806 匿名さん
一応購入してます
要望書出して買ったんで 他のことはよくしりません

[7809: 匿名さん]

マンションの相場なんて、できてからでないと分からないのでは？
実際にできて
生活してみて、周りの環境を鑑みて、それで初めて本来のマンションの価値が決まると思います。
できる前から、住む前から、転売した人のマンションが売れる前からああだこうだ言っても意味ないかと。
株式投資で言えば、どこそこの会社の事業は次世代を担う産業なので、上がりますよ！
って言われて買ったら下がるパターンですね。
でも、数年の長期的な単位で見たら、やはり次世代の産業だったりするので、ずっと徐々に右肩上がりだったり。

[7810: マンション検討中さん]

>>7809 匿名さん

そんな風には決まりません。
駅力、駅距離、立地で9割です。

市内でみるとそれぞれ
×、○、○です。

[7811: 匿名さん]

>>7810 マンション検討中さん

同意

[7812: マンション検討中さん]

＞＞7810

大事なことを忘れていますよ。

眺望です！

立地はこれからの発展で言いようにも悪いようにも変わります。

[7813: 評判気になるさん]

>>7812

眺望も方角によっては変わる可能性有りますけどね。

[7814: マンション検討中さん]

>>7812 マンション検討中さん

そうですね。
ここは眺望が肝です。

眺望のない中之島駅の中之島沿いに住んで意味があるのはグランキューブとリーガロイヤルホテルの社員だけでしょうか？笑

北向きと高層階以外は転売賃貸は厳しいでしょう。ここでビルビューを買った人はどんな属性の方ですか？純粋に興味深いです。

[7815: 匿名さん]

>>7810 マンション検討中さん

駅力のない駅に近くても意味がないのでは？

[7816: 通りがかりさん]

だから安かったんでしょ？でなにわ筋線が具体化したんで浮き足立ってるんじゃないの。買った人も買わなかった人も相手を論破するのに必死。

[7817: 匿名さん]

>>7815 匿名さん

みんな電車がないと困ると思うな

[7818: マンション検討中さん]

早くて31年の開業に向けて買い込むのか。

伸びることはあっても短くはならないから
開業は14-17年後だね。。いつ利確するの。。

まあ部分的に梅北からここまで
先に開業はあるかもね。

ただ駅はなにわ筋沿いだから
玉江橋南詰に入口ができても
550m、6分かかるんだよね。

そうなるとザ・タワーやクレヴィアと
駅距離は変わらないんだよね。

悩ましい立地だとは思うね。

[7819: 匿名さん]

今はタワマンブームだからあれだけど、グラフロも北浜も人気が出たのはできてからだよ。
別にどの意見を支持もしないけど。
人気が出るかはたって見ないと分からない。
例えば、天満でみたら、最初駅から徒歩五分のシティタワー大阪天満ができてその後駅直結の、阪急のジオができて一時的に人気がジオに偏ったけど、やはり、デベのよさとかマンションのグレードとかで今となればほぼ互角のイメージですからね。
特に車の人は、シティタワー大阪天満の方がいいらしい。

なので何度も言うができてみないと分からない。
よくよく考えてみてよ
約900戸あるのにほぼ完売ってすごくない？
それって逆に言えば人気がある裏返しでは？

安い安いと言いますが、おそらく他の同レベルマンションよりも500〜600マン安いくらいで、そこまでやと思います。
確かに安いけど、それだけの理由で、900戸（900人も）も買う人いないでしょ。
そこまで、バカな人もいないのでは。

[7820: マンション検討中さん]

>>7819 匿名さん

完売の凄さは誰も否定してないよ。
売れたってことは人気あるよね。

あなたの論点は何かな？

完売スピード？リセール？賃料？住居？生活利便性？通勤利便性？教育環境？見栄？何故買ったの？

[7821: 匿名さん]

>>7820 マンション検討中さん

否定してる人かなりいるからです。
論点とか無いですよ。
ただ単に色々言う人がいるみたいなので、一言言っただけです(^^)v

[7822: マンション検討中さん]

2年かかってるんで、早くもないけどね。
大規模だから値段下げれたわけで。

[7823: マンション検討中さん]

>>7819 匿名さん

ジオ天六とシティタワー天満が互角？

天満は６年かけて売った上にリセールも坪200ぐらいでしか売れないよ。リセールが全く違う。

高速とラブホと違法占拠住宅に囲まれてる上に、天六天満から10分かかかるから駅距離もよくないね。

阪急は無茶はしないし沿線の街の開発が目的だから街の実態からかけ離れた転売専用マンションは作らないよ、住友と違って。

ここは天満レベルと言いたいの？
さすがに失礼ですよ。

[7824: 匿名]

>>7823 マンション検討中さん
まあ、そう熱くなるなって。

[7825: 匿名さん]

＞＞高速とラブホと違法占拠住宅に囲まれてる上に、天六天満から10分かかかるから駅距離もよくないね。

違法占拠とかあるのですか？

固定資産税とかどうなのか。。。。　戦後のまま残っているエリアということですか？

[7826: 匿名さん]

もーすぐ完売して、この検討スレも閉鎖になったら、暇になっちゃう人たくさんいそーですね。

[7827: 評判気になるさん]

>>7819

シティタワー大阪天満はジオタワー天六より遥かに安いリセールになってますよ。

[7828: 匿名さん]

プレミアムの部屋もあとわずかみたいだし、
引渡しまでに完売あるかもね

ブランズタワー御堂筋本町は引渡しまでに１戸残ったみたいだけど
ここはどうなるのだろな

[7829: 評判気になるさん]

>>7828

引き渡しまでには間違いなく完売しますよ。

[7830: 匿名さん]

＞＞シティタワー大阪天満はジオタワー天六より遥かに安いリセールになってますよ。

安いタワーなのですね。

建物は立派です。

周囲の環境ですか？

[7831: 匿名さん]

今日の抽選はどうだったんでしょうね。

[7832: 匿名さん]

>7826
閉鎖になる訳無い。ワイがさせん。

[7833: 入居者]

>>7832 匿名さん
完売で即閉鎖です。
荒らしの貴方が活躍する場所は無くなりました。

アーメン。

[7834: マンション投資家]

>>7785 匿名さん
全く同感です。
同じ考えで投資してる方々がいるとはなんとも心強い。

[7835: 購入者]

>>7819 匿名さん

仰る通りです。
車所有なのでむしろ駅直結より少し離れたマンションが便利で、それぞれの方々の生活感により駅直結が良い方と離れた場所が良い方に分かれます。

私を含めて金余りの世の中で儲けている人は本当の事は言いません。
このマンションの契約状況が物語っています。

[7836: 匿名]

>>7835 購入者さん
あなたのライフスタイルを語られても困るんですが。

[7837: 通りがかりさん]

>>7836 匿名

あなたの感想を語られても困るんですが。笑笑

[7838: 匿名さん]

不便なところには住みたく無いよね。

[7839: 匿名さん]

確かに不便なところは住みたくないけど、その点
中之島はそこそこ便利で良いですね。

[7840: マンション検討中さん]

国際会議場拡張、ホテル移転、美術館、再生医療施設、演芸場、夢洲への延伸、なにわ筋線、、、

今後もあくまで観光客向けやね。人に住んで欲しい、住んでる人にお金を落として欲しいという意図は何一つない。清いまでに日常用品からハイブランドに至る買い物施設をつくらないのね。

ほたるまちもいついっても閑古鳥。用事がないよね。ABCの福利厚生施設同然よ。

というわけで、ここにマンション作っても大阪の発展に寄与せんよね。そもそもこのマンション、大阪市に歓迎されてんの？オアシスとライフに金が落ちるだけでしょ。関連施設向けの中期滞在用の仕様をあげた高級賃貸にすればよかったのにね。

[7841: マンション検討中さん]

清い

[7842: 匿名さん]

>>7840
庶民の住むマンションをご希望デスね。
ゴチャゴチャしたところはたくさんありますよ。
良いところが見つかれば良いですね。

[7843: マンション検討中さん]

>>7842 匿名さん

残念ながら倉庫街ではなく高級住宅街と都心に住んでいます。

[7844: 匿名さん]

>>7843
きっと何か中之島に未練があるのでしょうね(^_^)
今のお住まいが不満なのでしょうか？
ご希望通りのお住まいが見つかりますように。合掌

[7845: タワマン投資家さん]

>>7843 マンション検討中さん

確かに倉庫街だったが、今後の大阪都心部では限定的かつ希少性高いアカデミックな住環境を備えたエリアに変貌するよ。
シエリアタワーが南側に建ったり、なにわ筋線新駅である中之島線周辺の再開発が進むようだし、中之島ウエストの空き地が無くなるのは火を見るよりも明らかだ。
2年前の相場で中之島タワーを買った人は、なにわ筋線が決定した時点で先行投資が上手くいったと考えて間違いないよ。
7843のような運の無い輩がケチつける事が何より中之島ウエストの将来性を裏づけているよね。笑
あっ、あとカジノや万博が決まれば中之島線延伸が浮上するのでもう一段の上げが期待できるから楽しみだよね。

[7846: 近隣住民]

>>7840 マンション検討中さん
君は一生検討しときなさい！

[7847: 匿名さん]

>>7843 マンション検討中さん
嘘はいけません。
文化住宅の賃貸者は見栄を張りたがるものです。

[7848: マンション検討中さん]

ここで煽ってるのはこの人かな
http://tomokiri.hatenablog.com

[7849: 買い替え検討中さん]

わかりやすい説明です。

修繕積立金の上昇度。１０年居住するとそれなりでしょうか？


http://tomokiri.hatenablog.com/entry/2017/06/25/120000

引用「吹田日記」

はてさて、中之島タワーはどうかいなと営業さんからいただいた資料の中に修繕積立金（住宅一部供用）のグラフがありました。
眺めていると５年目に1.8倍、10年目に2.6倍、15年目に3.4倍、20年目には3.6倍が予定されています。修繕積立金が初期に10千円なら５年目18千円、10年目26千円、15年目に34千円、20年目に36千円。プレミアムなフロアは毎月いくらになるのやら目が眩みそうです。それと「流石、地所レジ！」と思ったのは均等積立案も併記されていました。こちらは2.7倍で固定されています。てか、2.7倍が本来の1倍ではないかと思われるので、永住思考ならこちらで修繕積立金を計算して計画しておくのが正解ですね。一時金については当初から計画しているなんてことはありませんでした。

あとご存知でした？
駐車場の料金はすべて管理費に組み入れられてるんですよ、（見かけの）管理費が安くなりますね、やったね！(*^^*)
想定している契約率を聞いたら契約率70%とのことでした。戸数に対して少ない、また空きが出たら外部貸しすればと営業さんはお話されましたが、都心部で車を維持し続ける人が何人いることやら。外部貸しするには需要の面、価格の面、セキュリティの面でハードルは高そうです。そして修繕は計画されてますが、耐用年数は想定されてないと聞きました。
#本当に取替不要でなければ修繕できなくなったら捨てるのか…。
他の機械物、例えばエレベーターとかエスカレーターとかどうなんでしょうね・・・特にエレベーターは高速仕様のものについては競争原理が働かないのでメンテナンス費用は「言い値」らしいです。気になって分速を聞いたら当然ながら高速仕様のものですね、ありがとうございました。ほかもいろいろとあったので、もうちょっと突っ込んで見てみようかなと思って詳細な資料があったら欲しいな～と営業さんにお願いしたら・・・軽くいなされてもらえませんでした、残念～＞＜。

なんでこの話をもっと前にしなかったかって？
きっとみなさんご承知の上でご購入されてますから。（完売見えてきたしね）

優遇金利終了＞（金利上昇）＞ローン返済金額増加＞管理費・修繕積立金倍増（倍どころじゃないけど）＞（教育費増加）＞（役職定年）＞資金ショートって未来が見えるようでしたら計画的に逃げ出す算段をするか無償キャンセルできるうちにどーぞ(*´ｪ`*)
タワーマンションは維持費がかかるってお話ですが、本当に怖いくらい維持費がかかりますね。しかも、ラグジュアリー（？）なマンションなので価値を維持するためには主婦感覚は通用しないかもしれません。

根拠のないことばかり書いて不安を煽っているようですが、国土交通省のガイドラインでは修繕費の積み立ては均等積立方式、機械式駐車場の修繕費は「修繕工事に多額の費用を要し、修繕積立金の額に影響する度合いが大きい」と別会計にしていますね。

[7850: 購入経験者さん]

なるほど

＞＞タワーマンションは維持費がかかるってお話ですが、本当に怖いくらい維持費がかかりますね。しかも、ラグジュアリー（？）なマンションなので価値を維持するためには主婦感覚は通用しないかもしれません。

[7851: 匿名さん]

キャンセルしてほしいの？笑
私がMR行った時にはしっかり説明してたけどね。まあいまからしっかり計画立てなさいよってことだね。

[7852: マンコミュファンさん]

>>7845

倉庫街が発展というと東京の勝どき、晴海エリアに近い？当時は誰も上がると思わなかったけどTTTなんかが坪150万前後ぐらいから倍近く上がらなかったっけ。(オリンピック効果込だが)

[7853: 通りがかりさん]

>>7843 ＝ >>7849

惨めな底辺だよな、、、

[7854: 匿名さん]

日本最高峰のタワマンなんだから維持費が掛かるのは当たり前。

[7855: 評判気になるさん]

選挙でアベノミクスが承認されたからにはマンション相場も底堅く推移するだろうな。

[7856: 周辺住民さん]

>>7849

>>眺めていると５年目に1.8倍、10年目に2.6倍、15年目に3.4倍、20年目には3.6倍が予定されています。修繕積立金が初期に10千円なら５年目18千円、10年目26千円、15年目に34千円、20年目に36千円。プレミアムなフロアは毎月いくらになるのやら目が眩みそうです。

[7857: 評判気になるさん]

>>7856 周辺住民さん
修繕費の話題はもういいわ。
タワマンに住むなら避けて通れないからね。
あなたはアパート賃貸者なんだから気にしなくていいから。笑

[7858: 匿名さん]

そりゃそうです。修繕費が何倍になろうがタワマンなら当然。
ただしタワマンとしての利便性が果たしてここにあるかどうかは疑問ですが。

[7859: 評判気になるさん]

吹田日記の人はここをみてコメント書いてますね

いいことを書いてるのに外野への煽りだけでなく一部我々住人を小馬鹿にした発言もあって前から不快に思ってます

ここにも登場してるでしょう
内容と文体も同じ方が見られます

修繕金の話はリセールに響くので不要です

Facebookでコミュニティ主催してるようなので強く指摘した方がいいですね