ザ・パークハウス 中之島タワーってどうですか？ Part5

[入居予定さん [男性 40代]]

売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

所在地：大阪府大阪市北区中之島6丁目8番3他2筆（地番）
交通：京阪中之島線 「中之島」駅 徒歩2分（2号出口）
　　　東西線 「新福島」駅 徒歩9分（3号出口）
間取：1LDK～3LDK
面積：40.77平米～148.51平米
売主：住友商事　関西ブロック 、京阪電鉄不動産 、アサヒプロパティズ
販売代理：住商建物　大阪支社


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[5225: 匿名さん]

なんか…残念な方ですね。住民では無い事祈ります

[5226: 匿名さん]

5221さんみたいに買わなかった人、買えない人は何故この板にずっと居るのかな。
一体何がしたいんだろう。
買えなかったから悔しくて離れられないの？
そういう人達でここのスレはどんどん汚されていってますね。

[5227: 匿名さん]

>>5226 匿名さん

あなたは何故ここに？

[5228: 匿名さん]

ここにいるというより、掲示板上がってたら見にくるでしょうね。少なからず興味があった物件なら。
品位保って検討しあいましょう。

[5229: 匿名さん]

>>5225 匿名さん

あなたも住民でないことを祈ります

[5230: 匿名さん]

>>5223 住民さん
あなたこそ何故この掲示板に張り付いてるの？笑
住民なら住民掲示板にどうぞ。
恥ずかしいので…

[5231: 匿名さん]

>>5224 匿名さん

戸数多いから、大人な方から幼稚な方まで幅広くいますよ。

[5232: 匿名]

>>5231 匿名さん

あー言えば、こう言う。
屁理屈。
そう言ってるあなたが、この中で最も幼稚ですね。

[5233: 匿名さん]

>>5232 匿名さん

あなたもね。

[5234: 名無しさん]

値段が安いとこういう安い連中も多くなる。

[5235: 匿名さん]

>>5234 名無しさん
そんな偉そうな能書きはローンの審査が通るようになってから言えよな。（笑）

[5236: 通りがかりさん]

今回の国交相通達の件についてなんですが、こちらのタワーだけが自主調査をして、問題なく新基準においても適合したことを契約者に公表していると聞きました。

逆に他の60mを超える建設中や販売中、または販売前、建設前だが建築確認を滑り込みで今年3月末迄に取得した他の諸々のタワーは何故どこも再調査の方針すら表明していないのでしょうか？？

パンドラの箱なのかな…？

[5237: 通りがかりさん]

間違えました、国交省ですね。

あともうひとつ気になるのは、今年4月以降に新規で設計申請を出す来期以降の販売、建築予定タワー群、予想されるところだと住友の曾根崎とか野村の高麗橋とか積水の新梅田Ⅱとか…

このへんのコスト感てかなりタイトなのかなと。
価格に転嫁されますよね、安全性うんぬんの前に基準改定だから義務ですもんね…

今日時点までに販売、建設中の中では唯一中之島タワーだけが再検証OKの御朱印を手に入れていて、他のタワーは現状不透明。今年発売される予定のタワーのうち建築確認が3月以前なものが大半だと、すべての境目となる試金石的なタワーはどれになるのでしょうかね？

着工予定延期とか凍結とかにはならないと思いますが、コスト感は心配ですね。

安全基準強化でコスト増、万博なりIRなりが片方だけでも決まれば建設需給逼迫と用地価格高騰が加速してコスト増、もし不運にも震災が起きれば物資と物流と職工不足による停滞と建設単価高騰でコスト増。

2017年を資産の蓄積なく生きる人はたいへんですね。
中之島タワーを買っておいてよかったです。

売主および第三者機関による2017年型新基準適合を堂々と販売図面に謳って宣伝広告できる唯一のマンションとして、市場に供給できるんですものね。

ありがたいな。

[5238: 匿名さん]

中洲に建ってるタワマンの安全性も是非検証していただきたいですね。

[5239: 匿名さん]

>>5237 通りがかりさん

検討板の書き込みでは、東梅田パークフロントも基準満たしてたみたいな書き込みがありましたね。実は裏では再検証してるかもしれないですね。

ここは担当者の早とちりが原因となって、国交省からお叱りを受けてましたから、再検証しないと汚名返上出来なかった感じはありましたけどね。

検討者がぼやいてるのかと思ったら購入者なんですね。そこに一番驚きました。

[5240: 匿名さん]

今年4月1日以降の新築は、検証が義務化されているようですが、ここは既存建築物ということで、再検証そのものは努力目標だったんでしょうね。
担当者の早とちりはあったにしても、再検証を実施したこと、その結果によって無条件のキャンセルを受け付けたこと（合格したにもかかわらず、今も無条件キャンセルを受け付けていますが）は、さすが三菱だなと対応に感心しました。
同時期の他のマンションのデベは、触らぬ神に祟りなしで、竣工後管理組合で考えれば良い程度に考えているんじゃないですか？
場合によっては、高額の修繕一時金が発生するかもしれないのに！

[5241: 匿名さん]

>>5240 匿名さん

再検証は義務化されて無かったと思いますが違いますかね？
建築計画を立てても、基準を満たしていなかったら大臣認定が貰えず、建築出来ないだけだと思いますが。

[5242: 通りがかりさん]

いずれにせよ今後は新築時の確認申請に大いに影響ありますよね？

この改正で。

それと2017年基準前後の建物で（今すでに建設完了して住んでいるものも含めて）大いに表記の仕方を変えていくべきだと思います？

旧耐震、新耐震みたいな感じで。

「旧基準」マンション
「最新基準適合」マンション、のように。

本年度末時点で中之島タワーをおいて他は、すべて旧耐震基準マンション。

この事実が宣伝広告上、かなり重要な意味をもつと解釈しています。

ちがいますか？

[5243: 匿名さん]

>>5242 通りがかりさん

御方が、阪神淡路前の基準を満たしているかどうかどうか...最初に長周期振動に関して規定した基準を満たしているかどうか...を今まで気にしてマンションを検討せてていたのであれば、リセール時に有利になる可能性はあると思います。
私は阪神淡路前の建物かどうかは気にしていましたが、それ以降の耐震基準に関しては疎い...というよりはそれなりの頻度で改定されていたことを知らなかったので、影響があるのかよく分からないです（私が馬鹿なだけである可能性が高いです）。
阪神淡路前になる築三十年の建物もそれなりの値段でやりとりされてますから、尚更よく分かりません。

[5244: 通りがかりさん]

もうひとつ私見を述べると2017年基準のもつ最大の意味は、長周期地震動に対する「免震」タワーの優劣を決定づける究極的なものと考えます。

耐震、制震でなく免震タワーの旧か新かは、かなり意味合いが変わるという認識。直感的に。

いかがでしょうか？
プロの方いたらご教示ください。

[5245: 通りがかりさん]

>>5243 匿名さん

おそらくはその観点で言えば、金融機関の不動産評価基準に影響を与えない限りにおいては、おっしゃるとおり融資への影響が限定的であるぶん、さほど差はつかないかとは思います。

もちろん現実的に旧基準に値がつかないなんてことはなく、ただかと言って新基準適合のアドバンテージは大きい。

もっとも皆様に影響を与えるのは、今後の販売原価の高騰が及ぼすマンション価格のインフレでしょうか。

新築は高嶺の花、そんな時代が加速します。

[5246: 通りがかりさん]

今から約30年弱前、マンションバブルの頃は東京の元麻布で坪3000万近い案件が供給されておりました。

総量規制前の京阪神地区も確か最高値で坪1000を超えるマンションが供給されていたかと思います。
為替や物価水準も今とは異なるため一概に比較はできませんが大阪でも北区や中央区の40階以上の免震タワーなら平均坪400超が当たり前の時代はもうすぐそこかもしれません。

300で買えてた頃は安かったな…なんて、数年後に曾根崎や高麗橋の価格発表を聞いて言ってるかもしれないですね。

[5247: 匿名さん]

>>5244 通りがかりさん

再検証の結果が適合というのはおっしゃる通り、しばらくの間は広告として役に立つと思いますので大いにプラスだと思います。
しかし今回の基準強化を知っている人間からすれば、高層x免震を避けるようになる人は一定数いるとは思います。その点では、適合・非適合の前にマイナスとなっている部分はあるかもしれないです。

[5248: 免震タワマン居住者]

免震が一番良いと思って他のタワマンを購入し住んでますが、今後は超高層建築物は免震よりも制振の方が良いのでしょうね。

[5249: 匿名さん]

超高層建築物は制震のみでは不十分ではないのでしょうか。

基本は免震、プラス制震か、新基準に適した構造物となりそうです。

あくまで、国は1000年に1度あるかないかの地震を想定しています。

[5250: 免震タワマン居住者]

>>5249 匿名さん

スカイツリーは制振じゃなかったですか？

[5251: 匿名さん]

スカイツリーはタワーマンションではありませんね。

超高層建築物はタワーマンションを指しているのでしょう。

[5252: 匿名さん]

>>5251 匿名さん

大阪が日本に誇るアベノハルカスはどうだったでしょうか？住宅幼ではないから対象外でしょうか？

[5253: 匿名さん]

おそらくここは、サンクタスの様な感じになるのかなと思ってます。
サンクタスほど割安感はないけど、今の相場からしたら、そこそこ安めだし総戸数もほぼ一緒の900戸弱。
立地は、となりに施設などがあり似てる。
ただ、交通の便は確かに賛否両論だと思うが、これからの中之島の開発（IR、万博による京阪延長。なにわ筋線。）でそれはカバーできるかなと。
あと、実際の生活も、サンクタスも周りに色々店あって便利だけど、こちらも一階スーパー、二軒となりには一流ホテル、歩けば福島飲食街なのでそんなに不足は無いかと。。

あと、サンクタス最初は苦戦してたし、オリックスが、あれだけの戸数売り切る自信なかったので、安くなったと聞いてます。
それが、今は人気なわけですから。

あと、デベロッパーも中之島タワーは、三菱地所なので、オリックスと比べ物にならないくらい三菱ブランドとしての安心感はあるのでは無いでしょうか。

[5254: 通りがかりさん]

>>5247 匿名さん

おっしゃるとおり、かなりハードルが高く長周期リスクもある。

本タワーの良さはSFW工法による免震➕制震のリミックス型という点に尽きます。

従来のような免震一辺倒や制震一辺倒のタワーとは明らかに優位性が違うなと。

そして免震➕制震は非常に躯体が高コストです。

本タワーが最初で最後のお買い得「免震制震複合リミックスタワー」になりましたね…

考え方合ってますか？

[5255: マンション住民さん]

制振構造でしたっけ？
単に耐震性があるってだけの話だったと思ってました。
とはいえ、免震の物件は普通耐震性も高いはずですけどね。

[5256: eマンションさん]

>>5255 マンション住民さん
制震ではありませんが、竹中の免震+Super Flex Wallの組合せで、長周期地震動に対する国の新しい厳しい基準に合格したのだから、制震でなくとも全く問題がなかったということではないでしょうか！

[5257: 通りがかりさん]

>>5254 通りがかりさん

間違ってますよ。
制振ではありません。

[5258: 通りがかりさん]

>>5257 通りがかりさん

失礼しました。

免震タワーなんですね。
他の免震タワーは水面下では再調査しているのでしょうかね？

この免震タワーだけが長周期新基準クリアしていて、他はクリアしているか不明なまま各デベとも放置。

何か素人目線でも裏を勘ぐってしまいます。

逆に今回、勇み足で京阪神地区の免震既存タワーのお株を奪った地所レジデンスは、在阪各デベからは「ちっ、1人だけ格好つけやがって。空気読めよ」みたく思われているのでしょうか？

他デベの方、見てましたら匿名ですから正直な現場のご意見をください。

[5259: 匿名さん]

丈夫だけが取りえ、とはよく言いますが
取りえがあるだけ立派なもんです。

[5260: マンコミュファンさん]

>>5253 匿名さん
サンクスって新築販売時モデルルームに行くのも予約待ちで、発売半年ぐらいで売り切ったってここで見た気がしたんですけどこれってデマですか？

[5261: マンコミュファンさん]

サンクタスでした（≧∇≦）
サンクタスは販売当時からそんなだったから今爆上げしてると思っててこことは違うのかなって思ってたんですが売れ行き一緒ならここもリセール爆上げ期待してもいいですよね！

[5262: 匿名さん]

>>5261 マンコミュファンさん

なんやかんやで、売れるまでの時間はサンクタスの方が早かったと思うけど、ここも、今で95%売れてるし、好調やと思いますよ。

[5263: 坪単価投資家さん]

響きは坪平均200万してないねんから、そらぁ売れるわなあ。笑

[5264: 匿名さん]

>>5263 坪単価投資家さん
ですね
オリックスが、あれだけの戸数売り切る自信なかったからつけた値段だけど、実際裏目に出たね。

期ごとに分けて売ってたのかな？

プレサンス堺筋本町タワー
二期の時に説明聞きに行ったときは、10階くらいの70〜73へーベーくらいで4800〜5000くらいだったが、4期の先日聞いたら、同上ほぼ同条件で5900やて

[5265: 匿名さん]

>>5264
どんな風に裏目に出たんですか？

[5266: 名無しさん]

>>5263 坪単価投資家さん
ここも十分安いけどな。笑

[5267: 匿名さん]

＞＞5266さん

特に低層階は激安でしたね。

[5268: 坪単価投資家さん]

>>5266 名無しさん
で、ローンくらい通るの？（笑）

>>5267
で、MRのアンケートぐらい書けるように仕事見つかったの？（笑）

[5269: 匿名さん]

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170520-00000026-mai-soci

着々と進んでますね！
嬉しいです。

[5270: 匿名]

>>5268 坪単価投資家さん

つまらん返しだな。
程度が知れる（笑）

[5271: 通りがかりさん]

朝一からの嬉しいニュースに自宅でシャンパンあけて朝から優雅に過ごしています。

東京は再開発3.3兆円が東京、品川、虎ノ門、新橋エリアを中心に決まって動いてますが、ついに大阪もきましたね！

来月1日の大阪メトロ株式会社も楽しみです。
社長には誰がふさわしいか、東京人のわたしからも優秀な人材を何名か吉村市長に推薦させてもらってます。

中之島、西本町までは相互乗り入れなので本数もかなり充実してステキですね。

駅の位置や京阪との地下連絡通路の整備に関してもちらほら声が聞こえてきておりますが、わたしは在阪ではないので明言は避けさせて頂きます。

長周期の絡みで竹中や大林の大臣認定工法の肝について専門家に調べさせてますが、今回ひとつわかったのは中之島タワーの躯体コストは大阪屈指です。

朝からシャンパンがおいしい、ステキな1日になりそうです。

[5272: 匿名さん]

>>5268

ご自身の経験談ですね。
お気の毒な境遇ですね。
毎日ツライと思いますが元気出して頑張って！

[5273: 坪単価投資家さん]

>>5270 匿名さん
アンタのような頭デッカチなだけで貧乏な無職と違ってキャッシュで億ション買える程度だが何か？（笑）

[5274: 坪単価投資家さん]

>>5272 匿名さん
早く仕事しろっ！
何だったらこき使ってやろうか？（笑）