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ザ・パークハウス中之島タワーってどうですか？ Part5

入居予定さん [男性 40代]　[更新日時] 2024-02-11 20:26:25

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売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

所在地：大阪府大阪市北区中之島6丁目8番3他2筆（地番）
交通：京阪中之島線「中之島」駅徒歩2分（2号出口）
　　　東西線「新福島」駅徒歩9分（3号出口）
間取：1LDK～3LDK
面積：40.77平米～148.51平米
売主：住友商事　関西ブロック、京阪電鉄不動産、アサヒプロパティズ
販売代理：住商建物　大阪支社

[スムログ関連記事]
「大阪のマンション」と、大阪最後の一等地「うめきた2期」のことなど／大阪駅・梅田駅・中津駅
https://www.sumu-log.com/archives/8564/

[スレ作成日時]2016-02-24 21:32:50

現在の物件

ザ・パークハウス中之島タワー

所在地：大阪府大阪市北区中之島6丁目8番3他2筆（地番）

交通：京阪中之島線「中之島」駅徒歩2分（2号出口）

総戸数： 894戸

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ザ・パークハウス中之島タワーってどうですか？ Part5

3781: 匿名さん　

[2017-01-19 08:53:11]

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現在、建設中のタワマンはもちろん、新基準で建設されたタワマンも南海トラフに耐えうるかは起きてみないと誰も分からないでしょうね。

3782: マンション検討中さん　

[2017-01-19 09:01:36]

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>>3780 マンコミュファンさん

解約すれば、手付金が戻ってくるだけでしょう。

3783: マンション検討中さん　

[2017-01-19 09:14:05]

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>>3781 匿名さん

でも、4月以降の新基準のほうが長周期地震動に対する安全性は改善されるのでは？
特にタワマンは新基準対応物件と現行基準の物件では今後の資産価値に差が出るでしょう。

3784: 検討板ユーザーさん　

[2017-01-19 09:26:37]

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>>3783 マンション検討中さん

それは明らかですね。安全かもしれないけど安心にはならない。豊洲みたいなもんですか。

3785: 評判気になるさん　

[2017-01-19 09:28:20]

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>>3782 マンション検討中さん

取材でのインタビュー（による時間拘束）と情報提供でね。マスコミ様は素人にはお金払わないのかな。

3786: マンション検討中さん　

[2017-01-19 09:52:44]

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このソースですか！
以下長文MBS 取材記事
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

≪関西のニュース

【特集】タワーマンション襲う揺れ　長周期地震動
更新：01/18 15:20

　眼下に広がる大阪の街。この景色を独り占めできるのが、タワーマンションの特権です。通勤や買い物に便利な大阪市内の中心部には高層ビルに混じって多くのタワーマンションが乱立。一等地にはどんどん建設が進められています。

　吹田市に住む山本さん（仮名）。都心での生活を夢見て去年夏、大阪市内にあるタワーマンションの売買契約を結びました。

　「広々とした立地で景色もいいですし、環境のよさにひかれて選びました」（山本さん（仮名））

　マンションの完成まであと１年。そんな去年１２月、突然目を疑うような書類が山本さんのもとに届いたといいます。

　「売買契約の継続を希望されないご購入者様については、合意解除契約書を弊社が指定する期日までにご提出いただきますようお願い申し上げます」

　「突然手紙が送られてきたので、何が起きたか認識できなくてとても混乱しました」（山本さん（仮名））

　いったい何があったのか？

　地震による揺れ対策のため、マンションの強度について再検証をするというのです。しかし、このことは山本さんのマンションに限った話ではないのです。

　５年前に起きた東日本大震災。その揺れは広範囲に広がり、東京の高層ビルが大きく揺れました。さらには震源から７７０キロ離れた大阪府の咲洲庁舎までも揺れ、エレベーターが停止しました。

　こうした揺れを引き起こしたのは…長周期地震動。長周期地震動とはゆっくりとした大きな揺れのこと。内閣府は南海トラフ地震が起きた場合、大阪市内の２００メートルを超える高層ビルでは、最大６メートルの横揺れがあるとの想定を出しました。

　これを受けて国土交通省は去年６月、東京や大阪などを対策強化地域に指定。各自治体は高層ビルの所有者などに建物の再検証などを呼びかける通知を出したのです。

　「従前想定されていたよりは揺れ幅が大きくなると想定されている。既存のもの（マンションなど強化を）検証するのが望ましい。」（大阪市都市計画局　森英彦課長）

　大阪では大阪市内のほぼ全域が長周期地震動の対策強化地域になっていて、今年４月以降に新築する高さ６０メートルを超える建物は、これまでよりも最大で２倍の揺れに耐えられる設計が義務付けられます。

　「南海トラフ巨大地震の大阪の揺れは、長い周期の揺れがずっと揺れつづける」（名古屋大学　福和伸夫教授）

　阪神・淡路大震災は一瞬の揺れが襲いました。一方、南海トラフ地震ではゆっくりとした大きな揺れが長い間、最大で６分ほど続くといいます。この長周期地震動に特に弱いのが「高層ビル」なのです。実際にどのように揺れるのか？南海トラフ地震の想定で、高さ５０階以上の揺れを再現してもらいました。

　「斜め後ろや前にも…どこに揺れるかわからないので非常に怖いです。これだけの大きな揺れだと…家具などもとんでくるのではないでしょうか」（酒井紋茄記者リポート）

　安全確保のため想定の３割の揺れですが、大きな揺れは５分以上続いてようやく止まりました。また別の実験では、１０階建てと４０階を想定。高い階ほど揺れ幅が大きくなることがわかります。

　さらに福和教授は、対策強化地域の中で、特に危険性が高いのが大阪だと指摘します。大阪は海に近づくにつれて地盤がゆるくなっていて、特に沿岸部はいったん揺れが伝わると収まりにくくなるというのです。国の新基準に対応するため、建設会社も最先端の技術開発を進めています。

　「地震で揺れた場合には、スライドするように変形してエネルギーを吸収するという仕組み」（大林組　佐野剛志研究員）

　ブレーキダンパー。柱と柱の間の筋交い部分に設置することで、横揺れを吸収するといいます。さらには、デュアル・フレーム・システム。高層マンションの真ん中に頑丈な柱を入れることで、建物自体の揺れを抑えることができる技術も開発しました。しかし、すでに建っているマンションは、多くの人が住むため大規模な改修工事は困難だと専門家は指摘します。

　「お住まいになっている方々が合意して一緒に建物が安全か診断する。あるいはお金を出して直そう、そういったことをする必要があります。これはなかなか合意形成は難しい」（福和伸夫教授）

　山本さんが契約したマンションは現在の強度でも違反にはなりませんが、完成間近なため、改修することは技術的に難しいといいます。

　「なるべく長周期地震動への対策を１００％やっていただくのが希望。できる範囲があると思いますので実際どこまでできるのか教えていただいて、できる範囲を受け入れるかどうか私の方で判断したい」（山本さん（仮名））

　「夢の生活」と「長周期地震動の不安」とのはざまに揺れる山本さん。憧れのタワーマンションに安心して暮らすことはできるのでしょうか。

3787: 匿名さん　

[2017-01-19 10:51:14]

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要するに大阪市内のタワマンは他所に比べてリスクが高いってことなのね。

3788: マンション掲示板さん　

[2017-01-19 10:53:11]

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>>3787 匿名さん

大阪城周り以外は湿地帯だったのだから仕方ない。

3789: タイルマニアさん　

[2017-01-19 11:23:08]

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>>3787 匿名さん

大阪城から南に伸びる谷町筋に沿った上町台地上の物件が、唯一の選択肢でしょう。

3790: マンション検討中さん　

[2017-01-19 11:29:55]

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>>3789 タイルマニアさん

上町台地の物件は、新築物件含めて
中古物件も高い印象受けます。

天満橋の谷町近鉄の建物壊し初めていますが
ここのタワー物件もさらに高くなりそうです！

3791: マンション比較中さん　

[2017-01-19 14:27:47]

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タワマンって都市部の土地値が高いので上に伸びただけの住宅。
内装や共用部をラグジュアリーにして差別化を図ってステイタスを装っているのだけど
ここや阿波座のように誰でも手の出やすい価格の物件は構造上大きな不安はあるね。

3792: マンション検討中さん　

[2017-01-19 15:47:14]

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>>3791 マンション比較中さん

現金一括で全員が買うことできれば
越したことないですが
住宅ローンで買われる方もいますので
世帯収入から逆算して、全体の住戸の仕様と
平米単価で、買収価格、人件費、材料費、
販促費を差し引いた会社の儲けと売買金額をきめるので
価格面からのしわ寄せは、発生するかと思います。

3793: 匿名さん　

[2017-01-19 15:55:08]

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>>3792 マンション検討中さん

あなたが言う価格面は、販売価格であって、すでに決まっているものなので、しわ寄せって言うのは良くわからないですね。

無理に読めば、住宅ローンでぎりぎり買っている世帯が多いから、大規模改修がしづらくて資産価値に影響が出るということでしょうか？
全然わからないので、解説お願いして良いですか？

3794: マンコミュファンさん　

[2017-01-19 17:03:52]

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>>3791 マンション比較中さん
阿波座は平均坪単価150万くらいだから250万の中之島とはかなり違ってくると思いますよ。

3795: 匿名　

[2017-01-19 20:21:42]

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私はそんな活断層の上に住みたくない

3796: マンション比較中　

[2017-01-19 20:49:40]

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>>3795 匿名さん

活断層の上とは具体的にどの地区またはどの箇所ですか⁈

3797: マンコミュファン　

[2017-01-19 20:58:37]

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>>3793 匿名さん

リアルモデルルーム拝見しました。
標準仕様は普通の内装でしたよ。

3798: 契約済みさん　

[2017-01-19 21:28:41]

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「日本で一番危険な活断層」と専門家が口揃える大阪・上町断層

http://www.news-postseven.com/archives/20160428_406528.html

3799: 匿名さん　

[2017-01-19 22:17:33]

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>>3797 マンコミュファンさん

モデルルームの内装は標準仕様じゃ無いんだけど。あんな水槽が標準でついてたら誰も買わないですよ（笑）。
そもそも、標準仕様の内装なんてどのマンションも箱だけで平凡でしょ。ここに限らずモデルルーム行ったことある？
あと、しわ寄せについて解説してくれませんか？

3800: タイル貼りマニアさん　

[2017-01-19 22:19:14]

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>>3796

★下記のURLを参照してください。

１）国立研究開発法人産業技術総合研究所：活断層データベース

https://gbank.gsj.jp/activefault/cgi-bin/segment_param.cgi?SearchTYPE=...

２）大阪の活断層・上町断層をGoogle earthで上空から見てみる Uemachi fault in Osaka.

https://www.youtube.com/watch?v=z0A6B33jDJY

3801: 匿名さん　

[2017-01-19 22:47:09]

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上町断層が動いたら
大阪市は絶望的でしょう

3802: マンション比較中さん　

[2017-01-19 22:55:14]

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現状の耐震化設備では、長周期振動を起こす地震に対しては、超高層ビルが倒壊するおそれがあるとＮＨＫが次のとおり報道している。（ＮＨＫ記事参照）

大林組が、大阪の直下で大地震が発生した場合、超高層ビルがどの程度の揺れに耐えられるかを解析した結果、長周期の大きな揺れで倒壊するおそれがあることが分かった。
大林組は、耐震性がより高い超高層ビルの設計の研究を進めることにしている。

＜国の基準より３．２倍の揺れの強さ＞
大林組は、大阪直下の活断層の上町断層で大地震が起きたときに、超高層ビルがどこまで耐えられるかを解析した。
鉄骨造り２５階建て、高さ１００メートルの、一般的なオフィスビルの設計データを使ってシミュレーションした結果、国が超高層ビルの設計の基準としている揺れの３．２倍の強さで、倒壊するおそれがあることが分かった。
この揺れは、国などが上町断層帯で行った調査で、発生するかもしれないとされる長周期の大きな揺れに相当する。

＜シミュレーション＞
シミュレーションによると、ビルは小刻みな揺れが始まってから３秒後に大きな揺れに襲われ、ビル全体が揺さぶられて高層階が低層階の動きについてこられなくなり、特に７階以下の低層階に負荷が集中する。
そして揺れ始めてから６秒後に、まず６階の「はり」が破断し、僅か１３秒後、ビルの１階と最上階の２５階が３メートル余りずれるように変形した時点で、低層階の柱や「はり」が次々と破断し倒壊した。

大林組では「今回初めて、どの程度の揺れで超高層ビルが倒れるのかが分かったので、今後、耐震性能を上げるためにこの研究結果を使いたい」と話している。

＜上町断層帯と被害想定＞
上町断層帯は大阪の中心部の直下にのびる、南北４０キロ以上ある活断層。
国が７年前にまとめた想定では、最悪の場合、大阪市や堺市などの一部が震度７の激しい揺れに襲われ、木造住宅を中心に９７万棟の建物が全壊または全焼し、死者は４万２０００人に上るおそれがあるとしている。
ただ、当想定では、過去の大地震で倒壊していない超高層ビルについては、被害想定は行われていない。

＜大阪では対策始まる＞
最新免震構造の「大阪ひびきの街ザ・サンクタスタワー」
超高層ビルを襲う可能性がある上町断層帯の地震の揺れに対応するため、大阪では大手建設会社や設計会社などが研究会を立ち上げ、独自の耐震基準を作る取り組みを進めている。
この研究会は、関西の６５の企業で建物の構造を設計する構造技術者や京都大学の研究者など１５人からなり、超高層ビルの耐震設計などの検討を行っている。

上町断層帯の大地震で、ごくまれに発生する長周期の大きな揺れに対応できるよう、近く、国の耐震基準より厳しい３種類の基準を作成し、ビルの建設に生かすことにしている。

先行して、この基準を使った超高層ビルも建設されていて、３月には、研究会に参加する大林組が、大阪・西区新町１丁目に建設した高さ１８０メートル、５３階建の超高層マンション「大阪ひびきの街ザ・サンクタスタワー／事業主：オリックス不動産・大京など５社」が完成予定。

このマンションは、ビルの中心となる場所を揺れに強い構造にしたうえで、長周期の大きな揺れで負荷が大きくかかる中低層の階に、９６ヶ所、制震ダンパーと呼ばれる揺れを吸収する装置を設置している。
建築コストは通常より３％ほどかかるが、８７４戸がすでに完売御礼となっている。

大林組は「阪神・淡路大震災の教訓を生かして、想定される地震に対しては、安全な設計をするのが責務だと考えている」と話している。

全国の主要都市で超高層ビルやマンションが大流行の時世にありながら、こうした取り組みが行われているのは、大阪など一部にとどまるという。

＜求められる国の基準超える揺れも想定した対策＞
国交省によると、高さ６０メートル以上の超高層ビルは全国に２５００棟以上あるという。
超高層ビルが倒壊するという研究について、耐震構造に詳しい京都大学の林康裕教授は、阪神・淡路大震災で安全とされた建物や構造物が次々と倒壊したことを踏まえ、国の耐震基準を超える揺れに襲われることも想定した対策を進める必要があると指摘している。
林教授は「超高層ビルは、１棟でも倒壊すれば周りの建物を巻き込み、非常に大きな被害につながるので、今まで経験していないことが起こる可能性があると考えて対策をすることが重要だ」と話している。

＜長周期地震動＞
地震波に含まれる震動のうち、長周期の震動によって建物に大きな被害が出ることがある。長周期地震動は減衰しにくく、また長い周期での震動は、特に高層建築物の固有振動数と一致して、建造物を共振（または共鳴）させ急激に振幅が増大するため。
従来の地震への耐震性は、建造物の剛性の向上に偏りがちであり、一方の長周期地震動に対して設計段階での対策が不十分であった。しかし、近年長周期地震動による被害の研究が進み、地震に強いとされてきた既設の超高層ビルに対して今後破壊的ダメージをもたらされる懸念が出てきている。
このため最近の高層建築物においてはこれまでの制震構造や免震構造技術に加えて長周期地震動への対策がされ始めている。
建築物の固有振動数は、その材質や高さ、形状によって異なる。また共振により増大される振幅は、建築物の位置（高さなど）によっても異なってくる。
一般に、低層建築物・中層建築物などではほとんど揺れを感じないが、高層建築物などでは高い階に行けばいくほど揺れが強くなる。
マグニチュード８クラスの地震でのシミュレーションでは、３０階建ビルの上層階は１周期だけで約１０メートルほどまで大きく揺れる。逆に短周期の場合は、低層建築物に揺れが生じ、高層建築物に揺れが起きにくい結果が出ている。
長周期地震動の原因は、地下構造にあり、沖積平野や埋立地などの軟弱地盤で起こりやすいという。

＜上町断層と地震＞
大阪府北部の豊中市から大阪市内の上町台地の西の端を通り、大阪府南部の岸和田市にまで続く。長さは約40キロメートルになる。断層の東側が西側に乗り上げることで、千里丘陵や上町台地を形作っている。
一つの断層ではなく、大阪府北部の豊中市から吹田市までは佛念寺山断層と呼ばれる。その南の大阪市内の上町断層の本体を経て、さらに南の長居断層、大阪市を南にぬけて、和泉市や岸和田市にかけての坂本断層、久米田池断層と続く。このほかにも平行して、いくつかの派生した褶曲があり、すべてをあわせて上町断層帯とも呼ぶ。
警戒要の断層とされる上町断層の下層部は、吹田市の江坂や大阪市の都心部、天王寺公園の真下など、都市の重要な施設や人口密集地を通っており、地震が発生すると大きな被害が予測されている。
2007年3月、大阪府自然災害総合防災対策検討委員会が発表した報告では、被害が最も大きい場合でも死者は約1万1千人と想定している。
2007年11月、内閣府の中央防災会議の報告ではM7.6を想定し、被害が最も大きい場合、死者4万2千人、負傷者22万人、帰宅困難者200万人、全壊棟数97万棟、避難者550万人、経済への被害74兆円と想定している。

阪神・淡路大震災は、1995年（平成7年）1月17日05時46分52秒、淡路島北部沖の明石海峡（北緯34度35.9分、東経135度2.1分、深度約16km）を震源として、「M７．３」の直下型の兵庫県南部地震。
以上。
なお、被害が及ぶとされる日本での震度５強超の地震は、１９９７年３月２６日から２０１４年１１月２２日までの約１７年間で１００回発生している。うちＭ７．０超の地震は１２回（気象庁データ）を記録している。

3803: 一級建築士　

[2017-01-19 22:57:48]

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■建物が「軽い」ので風が吹くとユラユラ
あらかじめ申し上げますが、私は超高層マンションをお勧めしません。

その最大の理由は地震です。もし、震度7クラスの巨大地震に襲われたら……。購入者にもそんな不安があるにちがいありません。現行の建築基準法ではそれに耐えうる強度を確保することを義務付けているので、手抜き工事や耐震偽装などがない限り建物の倒壊などは回避できるでしょう。しかしながら、構造上はそうでも「安心して住めるか」というと躊躇なく「はい」とはいえません。

なぜなら、揺れるからです。3.11のときも都心の超高層マンションは大変な揺れでした。それも住戸販売額が1億円超の物件も珍しくない上部の階ほどよく揺れる。

そして、建物の柱と基礎の間に板状ゴムと鉄板を何枚も重ねたアイソレーターと呼ばれる装置をつける免震構造の場合、地盤と建物が絶縁されているので、強風が吹くだけでも中層以下のマンションより揺れることがあります。超高層物件は建築素材をできるだけ軽くする構造配慮ですが、皮肉なことに、そのことが災害時でないときの揺れやすさの原因になった。つまり、揺れを吸収するしなやかさが、かえってあだとなってしまったというわけです。

ゆらゆらと船酔いのようになることが原因のひとつとなり、不眠症や倦怠感、めまいなどの不定愁訴で病院に通う人は少なくありません。専業主婦など自宅滞在時間が長い人ほどそうした症状を訴えるそうです。

地震に関してもあまり知られていませんが、東日本大震災のような長周期型地震（通常の短い周期の地震動とは異なり、約2～20秒周期で揺れる）の大地震がきた場合の耐震基準は国内ではまだ確立されていません。あまり大げさなことは言いたくありませんが、巨大地震で超高層マンションが折れる潜在的リスクはゼロではないと、私は考えています。

■眺望はすばらしい「でも、それだけだ」
先ほど、超高層マンションは建物を軽い素材でつくるといいましたが、そのことである問題が生まれます。それは遮音性の低下。鉄筋コンクリートの床や壁が厚ければ、それだけ遮音性は高くなりますが、軽くなる工夫をしているため、遮音性能を高くすることは難しくなります。結果、上下階や隣同士でシャワーや排水の音、部屋を歩く音などが伝わり、しばしばクレームが出てしまうのです。

軽くしなやかなつくりにすることの悪影響は外壁にも表れます。超高層マンションの外壁は主に幅一メートルの軽量気泡コンクリート版をならべ、それを樹脂系の材料でつなぎ合わせます。ところが、地震や強風などによる揺れのために、そのつなぎ目が徐々に疲弊して、ひび割れや破断が生じるのです。こうなると、雨が浸入して漏水したり、断熱材などに水がしみこんでカビが発生したり、ダニが繁殖したりします。

また、前述した免震装置も“寿命”がくれば交換しなければなりません。免震ゴムは地中のバクテリアなどによって劣化するのですが、その交換には、巨大な建物を一時的に持ち上げる特殊な油圧ジャッキが必要となり、その工作機械のレンタル代や材料費には数億円のコストがかかるでしょう。そして問題なのは、その巨額のコストを修繕積み立てに組み入れていないケースが見受けられることです。

図でも示したとおり超高層ならではのデメリットは枚挙にいとまがありません。個人的には超高層の利点は眺望だけだと思います。まあ、それさえも入居1カ月もすれば飽きてしまうのですけれども。

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一級建築士、碓井建築オフィス代表碓井民朗
1947年生まれ。東京理科大学工学部建築学科卒。最新刊に「建築・設計のプロが教える『良識あるマンション』の見分け方・選び方」など。
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（一級建築士、碓井建築オフィス代表碓井民朗　構成＝大塚常好）