ザ・パークハウス 中之島タワーってどうですか？ Part5

[入居予定さん [男性 40代]]

売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

所在地：大阪府大阪市北区中之島6丁目8番3他2筆（地番）
交通：京阪中之島線 「中之島」駅 徒歩2分（2号出口）
　　　東西線 「新福島」駅 徒歩9分（3号出口）
間取：1LDK～3LDK
面積：40.77平米～148.51平米
売主：住友商事　関西ブロック 、京阪電鉄不動産 、アサヒプロパティズ
販売代理：住商建物　大阪支社


[スムログ 関連記事]
「大阪のマンション」と、大阪最後の一等地「うめきた2期」のことなど／大阪駅・梅田駅・中津駅
https://www.sumu-log.com/archives/8564/

[3426: マンション検討中さん]

↑ (汗)

[3427: 匿名さん]

南海トラフに影響されて上町台地にある上町断層帯が動いたら大阪市は終了フラグかな

[3428: 匿名さん]

大阪の高級マンションTOP3？について調べてみました。

①グランフロント大阪オーナーズタワー
　大林組、竹中工務店　免震構造？　48階174 M
　http://www.mec-r.com/news/2011/09_22.pdf

②The　Kitahama
　鹿島建設、長谷工コーポレーション　制震構造　54階209M
　https://www.haseko.co.jp/hc/information/press/20070411.html

③ザ・タワー大阪レジデンス
　竹中工務店　免震構造？　49階177M
　https://ja.wikipedia.org/wiki/The_Tower_Osaka
　（wikiしか見つかりませんでした。。。誰か補足してください。）

どれが一番安全だろう？？？

[3429: 匿名さん]

専門家の意見抜粋

新築の場合、建設コストの上昇を許容すれば、設計の工夫で対応は可能であるが、既存の場合は、クリアランスと上部構造の耐力を大きくすることが必要であり、技術的な対処は可能であるが、建築計画の大幅な変更と改修に伴うコスト増が大きく、施主への十分な説明と理解が必要である。

対策案の地震動を極めて稀に発生する地震動(L2)として設計した場合、既存の免震構造を含む通常の免震
構造では、比較的頻度の高い中小地震動（L1）に対して,応答加速度などの耐震性能の低下が懸念される。数千に１度という殆ど来る可能性の無い低頻度の地震動に対して投資を行い、供用年数に数回くる地震動に対して免震効果が低下する設計を推奨することは望ましいとは言えず、対策案の地震動はL3 地震動として扱うのもひとつの方法と思われる。

免震工法終ったぽい意見ですね。
ただ、三ノ宮のシティタワーも54階の免震だが、今回の対象に入っていないので地盤の弱さが原因なのかも。
シティタワーは杭の無い直接基礎で地盤が固かった。
この地に制震工法を採用しなかった三菱と竹中の責任は大きいのでは？

[3430: 匿名さん]

対象となる既存の免震タワマンはこれから話が出てきますよ。
改修するのかしないのか、改修するなら費用など具体的な事が分るまで見送りが賢明でしょうね。
投げ売りバーゲン価格なら買うのも一手かもしれませんが、リスクが分るまでは何とも。

[3431: 匿名さん]

あとは新基準がハッキリした後の再検査の結果ですね。OS1OS2地域でも再検査を行なって、新基準をクリアしている可能性もありますし。

[3432: 匿名さん]

>>3430 匿名さん
免震タワマン多いといえど国から要再検証を指定される物件はそんなにないんだよ。だからここ以外はそんなに騒ぎになっていない。地盤の弱さと超が付くほどの高層があだになってしまった。補強など追加対策なしでは済まないと思うし、それはおそらく意匠(デザイン)の犠牲と各住戸数百万円の負担が伴うという覚悟ができる人以外は解約が無難と思います。

[3433: 匿名さん]

契約者の大半が協力して、三菱地所に対策を要求するのも一つの手！
数十戸だけ解約者が出ても、そのまま流されるだけだと思います。

三菱地所、竹中工務店のような日本の代表する企業は
やっぱりコーポレート・ガバナンスを法令遵守だけだと理解している。。。
テレビCM代を耐震工事に回したら、CM以上の宣伝効果が期待できるかもよ。
三菱さん！

[3434: お勤めさん]

>>3432
勝手な決め付けや憶測でマンションの資産価値を毀損させようと貶める投稿は止めた方が身の為ですよ。
訴えられてもしりませんよ。

[3435: 匿名さん]

>>3434 お勤めさん
三菱地所が自ら公表した事実と、予め一般的に公表されている事実に基づく、よくあるレベルの個人的意見と思いますが。
具体的に>>3432だけが原因での不利益を証明できるわけでもないのに。
やたら「訴える」と脅しても、法的知識のない人とバレるだけです。

[3436: 匿名さん]

>>3430 匿名さん
北浜は、重要事項説明会で「補強費用は管理組合が負担」と説明したそうです。
つまり、国から通達があったことを認めた上で、補強費用は管理組合(契約者)負担と説明し契約させた。
よく理解できない人はそのまま押印して、免震超高層のリスクと補強費用負担を了解して契約したことになっているらしい。
大手のやることはコワイよー

[3437: 匿名さん]

>>3436 匿名さん
北浜は契約者負担ですか。嫌なら契約しなければいいということですか。
これでここも契約者負担の可能性がかなり強くなりましたね。北浜と違うのは8割以上が契約済みということ。
負担が嫌なら違約金無しで解約できますということか。
しかしまだ管理組合も無い状態で素人個人で判断してくれというのはしんどいですな。せめて概算の工事内容とコストが出れば判断材料になるけど、基準が決まってないから出せないということなのでしょうね。

[3438: 匿名さん]

>3436さん
企業サイドにたてば当然の対応でしょうね。不満なら契約しなくても良いわけですし。
しかし承知して契約してしまえば、後は自己負担かつ自己責任。
契約者板見てたら 、事の重大さを知らずかお気楽な契約者いらっしゃいますね。
悲観過ぎるのもダメでしょうが、冷静な判断をするための情報が現時点では余りにも少ない。

[3439: 匿名さん]

>>3437

新基準がおそらく2017年4月に出るので、新基準の内容も補強費用の概算も分かる前に、
三菱地所が契約者の口封じに出たとも言える通知文ではないでしょうか。
だからこのタイミングですよ。。。考えば考えるほどせこいやり方ですねぇ！

[3440: 検討]

>>3439 匿名さん

そうですね！

[3441: 匿名さん]

>>3438 匿名さん
昨日も同じようなこと書いてたよね。
買わないのに毎日連投とか（笑）

[3442: 匿名さん]

>>3439：匿名さん

新規準は 2017年4月ですか。
>>3439さんご指摘の通り、このタイミングでの解約期日はひどいですね。
契約者板のお気楽な方々が憐れです。。。

[3443: 匿名さん]

契約書（契約者の名前、住所、部屋番号をモザイクにしたもの）を提出することを前提に
契約者だけのコミュニティの形成を呼び込みたいが、希望者はいますでしょうか。。。
それ以外に三菱地所に対抗できる方法がないかと思います。他の契約者のみなさんにも
お力を貸していただきたい！

[3444: 匿名さん]

具体的な内容を開示せずに契約させても、効力は無いのでは？
最悪、裁判で決着という事になる可能性も残りますね。

[3445: 匿名さん]

>>3443：匿名さん
それは検討板ではなく契約者板で訴える内容ですよ。
契約者板には驚異的に楽観論者が多いので、実現不可能と思いますが。

[3446: 匿名さん]

>>3445 匿名さん

一応両方に書きました！
ダメもとでも、一度皆さんの反応を見てみたいです。

[3447: 匿名さん]

全員キャンセルしたら三菱の態度も変わるのでは。

[3449: 匿名さん]

>>3448 匿名さん
何が言いたいの？？

[3450: 匿名さん]

>>3432 匿名さん

一応訂正すると、国（国交省）からではなく大阪市からね。

[3453: 匿名さん]

[No.3448～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[3454: マンション検討中さん]

>>3439 匿名さん

国土交通省の方と話をしましたら、既存物件に該当するため新基準対応はMandatoryではないとのことでした

[3455: 匿名さん]

>>3454
そうかもしれませんが、安全性に？が付くと資産価値に影響するので補強は必要でしょうね。
その費用をデベロッパーが負うべきだと個人的には感じています。

[3456: 匿名さん]

この掲示板は一年前からこの調子なので改善はされないですよ。何度も削除されて管理人からの注意が入ってもこの調子です。
全てがそうとは言い切れないですが、妬み、僻み、買えない、暇人、無職、苦笑、同感...辺りの単語を多用している人の話は無視するといいです。中之島タワーを必要以上に持ち上げてますし、他の掲示板（シティタワー東梅田、福島リバー、新町タワーなど）では荒らしまくってます（笑）。

ここの残件数に関しては当初"残り40件！"と言い張っている人達がそれにあたりそうな気がしますよ。となると...。
古い情報で申し訳ないですが、9月時点では残り二割くらいと担当から聞きました。>>3052さんの記述も信憑性があるのでこの辺りじゃないですかね？MR行かれましたら是非情報提供お願いしますね（笑）

[3457: 匿名さん]

補強費は管理組合（契約者）となって、４月に出る新しい基準での工事内容、費用、あらゆるコストが
出てきても、契約者の意見をまとめて、実行に移すまでの作用が大変な作業に成る事でしょう。

何せ此処は、１０００軒に近い戸数です。３００軒程のマンションですら、
お金が絡む案件は、ちょっとやそっとではまとまる物では有りません。

デベが此処で、今の基準でのこの物件が嫌なれば、契約金を全額返金し契約解除に応じる。
との事は契約継続者の方々は、自己責任で後はお好きなようにと言われて居るのです。

真剣に考え所ですね。

[3458: 匿名さん]

今回のデベのやり方は。

此れからの後のデベを守り。
此れからの契約者をも間違い無く守る。
唯一の方法でしょうね。

[3459: 匿名さん]

4月に基準が出ると言うソースはどこでしょうか。

[3460: 匿名さん]

例えば購入価格の1割負担としても払いたくないですわ。住民投票でも否決されるでしょう。

[3461: 匿名さん]

>>3457 匿名さん

そうですね。
購入者には中国人も多いので、日本人と地震への危機感を共有するのは難しいでしょう。
２０億程度と想定しても１軒２００万円程度の負担。
中国人や投資目的の人は理解を示さないだろうし、住宅ローンで購入した人には無理。
補強工事の実施は不可能。

[3462: 匿名さん]

>>3456 匿名さん
あなたが一番タチが悪そう。

[3463: 買い替え検討中さん]

>>3460

6000万円として　600万円負担ですか！？

未知数な部分あり、100万円負担はありそうですが。

[3464: マンション比較中さん]

>>3461
構造上　規模が大きすぎて無理ですか

[3465: 匿名さん]

>>3459 匿名さん

少なくとも契約者に届いた通知には書いてありますね。
ただ、4月に出るとされるっていうくらいの曖昧な表現だった記憶がありますが。

[3466: 匿名さん]

>3465
確認しましたが、再検証の評価基準が4月に決まるということはどこにも書いてないですね。

国交省の通知に、「平成29年4月1日以降に申請する性能評価に基づき超高層建築物を新築する際の大臣認定の運用を強化」と書いてますので、これを誤認識したのではないかと。
4/1以降の新築申請の運用強化と、再評価基準の策定は同義ではないです。

[3467: マンション検討中さん]

おっしゃる通りですね。既存タワーと位置付けられてるようですし同義ではないですね。

車もそうですが、安全規格が見直される度に買うのを躊躇していたらいつまでたっても購入できないですよね(笑)

[3468: 匿名さん]

>>3466 匿名さん

あー、そういうことですか。
その点で言えば、国は再検証のことなんて何も書いてないですよね？再検証が必要と三菱地所に伝えたのは竹中工務店です。その際検証の基準となるべきなのは、4月1日から強化運用するとされている際の新基準が最低限だと理解していたのですが、違いますか？

[3469: 匿名さん]

>3468
違いますね。
国交省からの通知に簡易的なスクリーニング方法が示されています。
このスクリーニングで対象になったということです。
http://www.mlit.go.jp/common/001113885.pdf

[3470: 匿名さん]

>>3469 匿名さん

なるほど。再検証対象物件になる基準は示されていたと言うことですね。勉強になりました。
つまり、再検証の基準もこちらのスクリーニングと同様に国から示されて、それは4月1日から運用される新基準とは異なるという解釈で良いのでしょうか？
新基準と再検証基準が異なっては安全性の確保ができていないような気がするので違和感しかないですが。勿論、改修・対応するかどうかは置いておいてです。

[3471: 匿名さん]

>3470
新築に関する基準強化の具体的な内容は6月に既に出されています。
http://www.mlit.go.jp/common/001136168.pdf

既存建物については12月にスクリーニング方法が示されただけで、具体的な話はこれからではないでしょうか。
一つ言えるのは4月という時期には何ら根拠がないというこです。

[3472: 匿名さん]

>>3460 匿名さん
再検証の結果次第ですが、「補強など対策をしない」という選択肢はあり得ます。その場合、本人が住むにはいいとしても賃貸とリセールバリューには影響が出るでしょう。再検証の結果次第ですが。

[3473: 匿名さん]

>>3472 匿名さん

再検証の結果「補強が必要」と決まっても、莫大な補強工事費用が住民負担なので、話がまとまらず工事はできないですよ。

どちらにしても、リセールバリューは致命的。

[3474: 匿名さん]

スクリーニング方法を見る限りは、2017/4以前に申請の建築物は免震、制震に関わらずほぼ再検証対象になりそうです。
長期的には旧耐震基準物件のように区別されるかもしれませんが、この物件だけが問題になることはないと思われます。

[3475: マンション比較中さん]

>>3473

>>どちらにしても、リセールバリューは致命的。


日本一の免震タワーが致命的だったら　他の免震タワーはどうなりますか？

グランドメゾン大手前タワー、ビオール大阪大手前タワー、アップルタワー淀屋橋、ウェリス上本町タワー、アップルタワー大阪谷町　etc

[3476: マンション掲示板さん]

OS3エリア、制震耐震は問題ない

[3477: 匿名さん]

>3476
そんな基準、どこにも書いてませんが。

[3478: 匿名さん]

>>3475 マンション比較中さん

このマンションの高さと規模が問題。
免震で日本一を目指したのが最大の失敗。

[3479: マンション住民さん]

>>3475さん

免震構造のマンションとして高さが日本一なのであって
免振設備が日本一というわけではないですからね。
それが仇になって今の状況なのと販売スケジュールのタイミングが悪かったんでしょうね。

[3480: 匿名さん]

何度も言いますが、今回の勧告は免震に対してのものではありません。
低層免震と超高層、ようは長周期を持つ建物に対しての勧告です。
タワマンであれば免震だろうが、制震だろうが関係ないです。

[3481: 匿名さん]

>>3480 匿名さん

和集合部分ならいいんだけどね。積集合部分ってやばくね？

[3482: 匿名さん]

免震は4階建以上が対象ですね。他の工法は60m以上が対象。

[3483: 匿名さん]

>3482
ですね。
制震・耐震であっても60m以上の超高層であれば、今回の再検証対象です。
制震だから新基準に関係ないは大間違いですね。

[3484: マンション検討中さん]

なんかドヤ顔で制振構造の素晴らしさを宣伝してた奴おったな
今息してんのかな笑

[3485: 匿名さん]

>>3484 マンション検討中さん

内閣府の「長周期地震動と建築物」という資料に「免震は低層建物に適す」「制震は高層建物に適す」との記載がありますよ。

[3486: 匿名さん]

地震恐けりゃタワーマンションやめとけ

[3487: マンション検討中さん]

>3484

「。」がなくて「笑」つける荒らしがまた恥ずかしいドヤ顔…

60m以上の物件から対象だが階で言うと15-20階、
免震物件は4階から、という事は、12-15mから対象という事。

比較が恥ずかし過ぎるから60mと4階と役人が書いてるのに
気が付かずにどや顔とか顔真っ赤やな。

実用的に100mでも階は30階程度、制震耐震なら想定周期は3秒になる。
OS2で3秒と言うと建築基準より若干上回るだけだから設計基準上は問題ない物件が大半。
一方、免震で100m30階だと増幅されて4秒～6秒になる可能性が高い。

制震と耐震は通常の地震動だろうが長周期地震動だろうが揺れの入力を
抑えるから有効に作用するわけ。
免震は揺れを逃がして踊るが長周期地震動の共振を増幅する効果があるから
免震はアカンと何度言ってもわからんのかね。

[3488: 匿名さん]

>>3487
わかりやすい説明をありがとうございます。

>>3484と同じハンネにすると皆さんが混同してしまうので、貴方のためにも変えることをお勧めします。

[3489: 通りがかりさん]

>>3487 マンション検討中さん
じゃあ共振しないようにするにはどうするんだべ？博士笑

[3490: マンション検討中さん]

>>3487 マンション検討中さん

おお！いきなり長文ww
そんな悔しかったんかw

[3491: マンション検討中さん]

>>3487 マンション検討中さん
むっちゃ早口で喋ってそう

[3492: 匿名さん]

>>3491 マンション検討中さん
ワロタwww

[3493: 口コミ知りたいさん]

カジノ可決。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20161213-00000119-mai-pol
大阪に呼び込めば、
中之島線延伸してカジノ(USJ)–京都
なにわ筋線で関空–中之島–カジノ(USJ)

[3494: マンション住民さん]

大阪都心と繋ぐなら中央線。
京都や大阪駅と繋ぐなら夢咲線の延伸。
中之島線延伸はこの次あたりの優先度だと思うな。
延伸費用と工期を考えても。

でも、なにわ筋線実現に向けては勢いがつくから
このマンションにとってIR法案の可決は追い風になるね。

[3495: 口コミ知りたいさん]

>>3494 マンション住民さん
中之島線延伸って、カジノでの路線計画として早くから打診されてる。
費用が掛かるから、カジノを理由に国から補助してもらわないと着工は難しいからね。
なにわ筋線と中之島カジノ線は京阪が描く未来像。
USJ周辺にもかなり先行投資してるしね。

[3496: 匿名さん]

>>3495 口コミ知りたいさん

なにわ筋線は京阪でしたっけ？JRと南海ではありませんでした？

[3497: 匿名さん]

カジノ法は明らかに東京五輪周辺に合わせて急いで成立させてるから、日本の第一号カジノは'みなとみらい'だと思うけどな。
なぜそこまでポジティブに考えられるのか分からない。。

[3498: 匿名さん]

http://www.city.osaka.lg.jp/keizaisenryaku/cmsfiles/contents/0000283/2...
中之島から夢州はコスト高すぎるので選ばれないだろうな。
西九条ぐらいは繋げてほしいが。

[3499: 匿名さん]

カジノを急いでるのは
トランプと取引したからだよ

[3500: 匿名さん]

>>3498 匿名さん

大阪駅周辺へのアクセスもダントツで悪いですね。。
ただ並び順が二番目なので可能性はあるのか...？
ただの引き立て役？

[3503: マンション住民さん]

>>3500

それは単純に北ルートと南ルートを検討している表だからじゃないですかね？
北ルート内での2番手。
そのうえでの北ルートと南ルートの比較。

[3504: 口コミ知りたいさん]

[No.3501～本レスまで、当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[3505: 口コミ知りたいさん]

>>3498 匿名さん
カジノは中之島との結びつきが実は深い。
大阪に呼び込めば中之島再開発の機運になるのは間違いない。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20161214-00000012-ykf-soci

[3506: 匿名さん]

カジノ法案は、安倍さんからのトランプへのお土産。
http://yamikabu.blog136.fc2.com/blog-entry-1887.html

[3507: 通りがかりさん]

>>3505 口コミ知りたいさん

中之島の文字がなかったけど、結びつきは深いの？

[3508: 匿名さん]

低コストで延伸するなら中之島線を地下鉄中央線&千日前線のある阿波座駅に繋げればいいんじゃねえの？

[3509: 匿名さん]

>>3508 匿名さん

そんなことになると、ここの信者達が酷評してた阿波座のタワマンの資産価値が急上昇するのでは？

[3510: 匿名さん]

>>3509 匿名さん
いいんじゃないの？
パッとしない阿波座駅が京都とつながるんだし、中之島も地下鉄の2路線つかえるんだし。
中央線はカジノやUSJにリーズナブルにつながればいいんだし。

[3511: 匿名さん]

>>3508 匿名さん

えらい急カーブですな（笑）

[3519: 名無しさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[3520: 金融投資家]

カジノは横浜と沖縄ですね。
大阪は無い。

というか、
大阪には今でもミナミにいっぱいカジノあるし。
大阪らしいカジノが（大笑）

[3521: 匿名さん]

>>3520 胡散臭い投資家

また現れやがったな、恥ずかしい投資家さんが笑

[3522: 匿名さん]

>>3520 金融投資家さん
ミスター逆指標だから大阪に決まりやなあ。^^;

[3523: 匿名さん]

大阪カジノ決まっても中央線の延伸。
ﾎﾎﾞﾎﾎﾞ決定、中之島線は残念ですね

[3524: 匿名さん]

>>3518 匿名さん
お城が綺麗。

[3525: 匿名さん]

>>3505 口コミ知りたいさん

カジノ決定。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20161214-00000085-asahi-pol